Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Скрытые платежи по ипотеке

Ипотека с воспалением хитрости

Каких только комиссий не придумают банки для своих заемщиков. Кредиторам они приносят дополнительный заработок, а для заемщиков не всегда понятны. Банки.ру изучил тонкости основных комиссий по ипотечным продуктам.

Фантазии банков?

Практически каждый, кто брал кредит в банке, сталкивался со всевозможными комиссиями от банка — за выдачу справок, за оформление документов, за отказ от страховки и многое другое. Отзывы на эту тему постоянно появляются в «Народном рейтинге» Банки.ру. Самые распространенные — жалобы на навязывание комиссии или повышение процентной ставки по кредиту из-за отказа оформить страховку. Так, один из пользователей «Народного рейтинга» написал, что банк завысил ему ставку по ипотечному кредиту из-за того, что сотрудник потерял его документы по страхованию. «Когда закончится этот «цирк»?» — вопрошает автор отзыва. Другой пользователь пишет о том, что банк удержал комиссию за внесение наличных по ипотечному платежу.

Еще один пользователь рассказал, что менеджер банка просит «благодарность», достаточно серьезную» за снятие обременения по ипотеке.

А заемщик из Перми говорит, что один из крупнейших госбанков не принимает у него платеж по ипотеке наличными, ссылаясь на комиссии за зачисление платежей более одного раза в месяц. По его словам, кредитная организация просит оформить карту для перевода денег через банкомат. «Скажите пожалуйста, это фантазии конкретных банковских отделений в городе Перми или действительно есть ограничения на пополнение счета через кассу наличными денежными средствами (орфография и пунктуация автора сохранены. — Прим. ред.)?» — удивляется форумчанин.

Комиссии на блюдечке

Как подчеркивают собеседники Банки.ру, ряд комиссий уже запрещен законодательно. Другие комиссии банки продолжают использовать. К первой группе относится, например, единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. «Формально данная комиссия была запрещена несколько лет назад. Нарушение, по мнению Роспотребнадзора, состоит в следующем: чтобы предоставить кредит, банк в любом случае должен рассмотреть заявку на кредит. Эта комиссия является навязанной платой за услугу, которую банк и так обязан выполнить и которая, по сути, является частью банковской операции по предоставлению кредита», — комментирует директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина.

Некоторое время назад была популярна и единовременная комиссия за выдачу кредита. «Выдача средств сама по себе является процедурой, которую банк должен произвести, чтобы кредит стал доступен заемщику. Аналогичная комиссия — за открытие ссудного счета. Она также признана навязанной услугой и не должна взиматься банками при кредитовании», — поясняет Наталья Коняхина.

Другая единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами берется в том случае, если заемщик будет расплачиваться с продавцом наличными деньгами. Формально она не запрещена. Но на практике, как показал опрос Банки.ру, крупнейшие игроки действительно отошли от использования всех трех видов комиссий. Чтобы узнать, во сколько обходится оформление и обслуживание ипотечного кредита за счет разных сборов, Банки.ру направил запросы банкам из топ-20 по объему ипотечных кредитов, предоставленных в 2015 году физлицам. К моменту публикации на запрос не ответили лишь несколько: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, «Санкт-Петербург», Транскапиталбанк, Запсибкомбанк, РосЕвроБанк, «Ак Барс».

Одна из комиссий — за внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров. Сюда относится, например, увеличение суммы кредита, изменение срока кредита, объекта недвижимости по ранее одобренной кредитной заявке в течение срока действия положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита. Деньги заемщик должен заплатить, если решил поменять уже одобренные банком условия. Например, увеличить срок кредита. У клиента, как говорят специалисты, два пути: подать повторно документы на одобрение кредита и ждать его рассмотрения. Либо заплатить небольшую комиссию, не заморачиваясь повторным рассмотрением документов.

Такая комиссия есть в Райффайзенбанке: за изменение предмета залога — 17 700 рублей, состава собственников — 1% от остатка ссудной задолженности (но не менее 35 500 рублей).

Плата за услугу предусмотрена у многих банков за выдачу справок и согласий. Например, разрешение банка на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге, или согласие финучреждения на перепланировку квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств банка либо находящейся в залоге. В Связь-Банке эта услуга стоит от 500 до 5 000 рублей, в Абсолют Банке за согласование перепланировки в Москве вы заплатите 3 000 рублей, в регионах — 1 500 рублей, в Московском Кредитном Банке — 4 800—6 000 рублей, в банке «Зенит» — 450—700 рублей, в банке «Глобэкс» согласование перепланировки стоит 5 000 рублей.

За продажу объекта из-под залога банки также нередко берут плату. Речь идет о рассмотрении заявления на проведение сделки по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика. И еще один момент — оформление документов на сделку по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика.

Заемщикам ВТБ 24 нужно за это заплатить 25 000 рублей для объектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 10 000 рублей — для других регионов. В ВТБ (Банк Москвы) — 1% от суммы основного долга, но не менее 9 000 рублей в Москве и области и 4 500 рублей в филиалах, в Московском Кредитном Банке в зависимости от пакета — 1,2—1,5% от остатка ссудной задолженности. Рассмотрение заявления на проведение сделки по продаже имущества в Связь-Банке обходится в 1 500 рублей.

Распространенной услугой является комиссия за присоединение к коллективному договору страхования. В Газпромбанке — 0,13% от суммы выданного кредита ежемесячно (в том числе НДС), в Россельхозбанке в зависимости от программы, возраста и пола заемщика — около 0,5% в год от суммы основного долга, имущества квартиры — 0,24%, дома — 0,4%. В банке «Возрождение» — от 1% до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%.

Модной в какой-то степени стала комиссия за снижение ставки по кредиту. В банке «Открытие» эта услуга стоит 2,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 рублей, при этом оплачивается до фактической выдачи кредита, по действующим кредитам ставка не снижается. В Московском Кредитном Банке при сумме кредита до 15 млн рублей — 1,5% от остатка ссудной задолженности (максимум 100 тыс. рублей), свыше 15 млн рублей — 1%. Банк готов снизить ставку по действующему займу на 1% по кредитам, выданным по программе кредитования физлиц под залог недвижимости на вторичном или первичном рынке.

В банке «Финсервис» снижение ставки обойдется в 1—4% от суммы кредита.

Снижение ставки по действующему кредиту применимо, если в условиях кредитного договора не было предусмотрено снижение процентной ставки. Как говорят специалисты, это актуально для тех, кто взял кредит в период высоких ставок 2008—2009 и 2015 годов. Альтернативой может быть рефинансирование ипотеки в другом банке.

Банки против риелторов

Ради дополнительных источников дохода кредитные организации все чаще выходят на поле риелторов. «Банки перехватывают работу риелторов. В принципе, риелторы не против — за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком. Зачем лишний раз морочиться», — рассуждает менеджер по ипотечному кредитованию банка из топ-30, пожелавший остаться неназванным.

И действительно, кредитные организации все чаще с радостью представляют интересы заемщика в Росреестре по регистрации прав, обременения и их прекращения на предмет ипотеки. Где-то бесплатно, а где-то за комиссию. В ВТБ 24 эта услуга оценивается в 15 000 рублей для клиентов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в 5 000 рублей — для клиентов в других регионах. Аналогичная услуга в Связь-Банке — 5 000 рублей. В Промсвязьбанке в среднем: в Москве — 7 000—10 000 рублей, в области — 15 000 рублей, но услугу предоставляют партнеры банка. В банке «Зенит» — 1 000—2 000 рублей.

Читать еще:  Образец платежного поручения пени по взносам

Представление интересов заемщика в Росреестре по регистрации прав собственности на предмет ипотеки по факту окончания его строительства в ВТБ 24 обойдется 20 000 рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 000 рублей — для других регионов.

Организация проведения территориально-распределенной сделки — покупки жилья за счет кредитных средств банка в городе, отличном от требований банка по месту выдачи кредита, — это фактически выездная сделка. «Очень громоздкая процедура, поскольку возникает необходимость участия стороннего банка для проведения расчетов», — говорит представитель кредитной организации. Лишь в ВТБ 24 рассказали, что данная комиссия взимается: 15 000 рублей — Москва и область, Санкт-Петербург и область, 5 000 рублей — другие регионы.

Перехватывание «хлеба» у риелторов — это также составление банком проекта договора купли-продажи или уступки права требования в простой письменной форме в рамках ипотечной сделки. «Де-юре договор составляет продавец и покупатель, де-факто банки составляют договоры в целях правильного указания требований о возникновении ипотеки в силу закона», — поясняет собеседник портала. В ВТБ 24 это стоит 5 000 рублей в двух столицах и их областях, 2 000 рублей — в других регионах, в «Зените» — 750 рублей в головном офисе и 1 500 рублей в филиалах.

Эволюция комиссий

По оценкам Банки.ру, на сегодняшний день наиболее распространенной комиссией, взимаемой банками при оформлении ипотеки, является комиссия в виде единовременного платежа за снижение процентной ставки по кредиту. «В среднем ее размер варьируется от 1% до 4% от суммы кредита, но по условиям кредитования отдельных банков она может достигать и 7—8% от суммы кредита. Как правило, уплата данной комиссии позволяет заемщику снизить ставку на 0,5—1,5 процентного пункта, при этом у отдельных банков отказ от ее уплаты влечет за собой увеличение ставки по кредиту на 0,5—5 процентного пункта в зависимости от банка», — поясняет эксперт по кредитованию Банки.ру Инна Солдатенкова.

«Классической» является комиссия за аренду сейфовой ячейки в случае получения кредитных средств наличными либо комиссия за использование аккредитивной формы расчетов между покупателем и продавцом. Но большинство банков в последнее время предлагают заемщикам данный способ расчетов бесплатно. Также может взиматься комиссия за нотариальное сопровождение сделки по желанию клиента. В банках, говорит Солдатенкова, распространена комиссия за отказ от присоединения заемщика к коллективному договору страхования — размер надбавки к ставке может варьироваться от 0,25 до 3 п. п.

Доля комиссионного дохода по банковской системе в последнее время увеличивается. Это связано и с ростом стоимости фондирования и, как следствие, сокращением банковской маржи от кредитов и переориентации на комиссионные услуги, считает Наталья Коняхина из СМП Банка. Дополнительные комиссии и выплаты увеличивают маржу банка по сделке, это просто дополнительный источник дохода, помимо самих платежей по ипотеке, указывает председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев.

Она называет маловероятным то, что банки откажутся от комиссий, хотя в самом СМП Банке пока комиссии за ипотеку не предусмотрены. Но для банка, по ее мнению, это в определенной степени необходимость: «Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать. Другой вариант — заложить данные расходы в процентную ставку, однако в этом случае кредит может стать неконкурентным».

По оценкам председателя правления банка «Югра» Дмитрия Шиляева, наибольшее число комиссий можно найти в некрупных банках, которые предлагают низкие ставки и привлекательные условия, например отсутствие первоначального взноса. «Но это только на первый взгляд. В реальности же такой кредит может оказаться заметно дороже», — предостерегает он. При этом, как признают собеседники Банки.ру, нередко у клиента есть возможность отказаться от комиссий. Ведь, скажем, такие услуги, как оформление документов, вполне под силу освоить самостоятельно.

Скрытые платежи по ипотеке

Возрастающая конкуренция на рынке банковских услуг побуждает банки искать все более изощренные способы привлечения клиентов. И одним из основных способов является реклама, с указанием минимальной процентной ставки из заявленных. Но при выборе ипотечной программы, мало кто обращает внимание на дополнительные платежи и комиссии, указанные, как правило, мелким (едва заметным) шрифтом.

Опаснее всего это сказывается на ипотеке, так как суммы и сроки не позволяют сделать «обратный ход», а грабительские условия ежемесячных платежей становятся частью жизни невнимательного заемщика. О чем же умалчивают банки, предлагая выдачу ипотеки на самых выгодных условиях? Поговорим об этом на языке банкиров.

Использование кредитных средств

Именно эта величина и заявляется в рекламных материалах под названием «процентная ставка». Следовательно, к ней следует прибавлять следующие виды платежей по ипотеке, которые и составляют «эффективную процентную ставку» – ту самую величину переплаты, которую вы заплатите в итоге.

Ведение ссудного счета

Самая распространенная форма комиссии, которая встречается практически во всех видах кредитах. Ее смысл в том, что банк должен обслуживать ваш ссудный счет и следить за всеми банковскими тонкостями. По разным предложениям комиссия за ведение ссудного счета может составлять от 0,2% до 0,5% ежемесячно. Это значит, что к процентной ставке, следовательно, и к ежемесячным платежам по ипотеке, добавляется от 2,4% до 6% годовых. Данной величины следует особенно опасаться, так как она имеет свойство теряться среди разовых комиссий и «процентов годовых» (подумаешь, на 0,2% годовых больше…). Будьте внимательны – комиссия ежемесячная!

Выдача ипотеки

Многие банки практикуют единовременную комиссию за выдачу ипотечного кредита. Как правило, она составляет около 1% от суммы кредита. Ее аналогом является комиссия за открытие ссудного счета. Похожая единовременная комиссия является частым спутником ипотечных и потребительских кредитов. Некоторые банки практикуют совместное использование данных комиссий.

Страхование ипотеки

Так как ежегодное страхование предмета залога по ипотечному кредиту (как правило, приобретаемое жилье) является обязательным условием для выдачи ипотеки, заемщику приходится потратиться на эту операцию за свой счет. Кое-кто предлагает пересчитывать сумму страховки на годовых проценты и прибавлять ко всем предыдущим комиссиям и, разумеется, к тем же ежемесячным платежам по ипотеке. Для других же, в некоторых банках доступна специальная возможность, в рамках которой страхование ипотеки можно заменить на повышение основной ставки или введение дополнительной. Назвать эту комиссию скрытой достаточно сложно, но ее тоже следует учитывать при расчете эффективной процентной ставки по ипотечному кредиту

Досрочное погашение ипотеки

Согласно законодательству, банк не имеет права взимать комиссию за досрочное погашение ипотеки (а также других видов кредита). Некоторые банки пользуются неграмотностью заемщиков и не просто делают вид, что таких правил нет, а публично освещают условия взимания комиссии за досрочное погашение. Знайте, что вы с легкостью сможете поспорить с этим условием, ведь закон на вашей стороне.

Скрытые платежи по ипотеке

Знание основных видов скрытых комиссий и платежей по ипотеке (за ведение ссудного счета, выдачу, досрочное погашение и страхование ипотеки) даст вам возможность вести разговор с кредитными специалистами на одном языке, а понимание полной стоимости переплаты по кредиту поможет без труда выбрать наиболее выгодное предложение.

Скрытые платежи ипотеки: готовьте дополнительные деньги, если собираетесь взять кредит!

Вам одобрили ипотечный кредит, и вы подыскиваете квартиру своей мечты. Но ипотека — это не только ежемесячные взносы в течение нескольких лет. Это еще и дополнительные платежи, о которых не говорят сразу. Видимо, чтобы не отпугнуть покупателя. А раз уже ипотека есть — отступать жалко.

Читать еще:  Декларация на прибыль авансовые платежи

1. Оценка квартиры для банка.

Это обязательная часть ипотечного договора, она прописана в 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Банк выдает крупный кредит и требует залог, который равен или превышает по стоимости сумму займа. В случае ипотеки предметом залога является приобретаемая квартира. А ее нужно оценить.

Узнайте, какие оценочные компании аккредитованы в банке, и сравните их расценки. Стоимость квартиры по мнению оценщиков должна совпадать с суммой, которая складывается из первоначального взноса и кредитных средств.

Потому что если оценщики считают, что квартира стоит дешевле, то банк даст вам меньше денег.

Фотографии оценщика должны соответствовать планировке квартиры. Если будет указано о проведенной перепланировке — кредита вам не видать, придется искать другую квартиру. Или — если банк сочтет, что перепланировка несущественная — вас обяжут, что вы за свой счет сделаете как должно быть.

СОВЕТ: Словом, постарайтесь договориться с оценщиком во время посещения им квартиры.

2. Страховка.

Мы недавно о ней писали, поэтому скажем коротко: из трех видов ипотечного страхования обязательным является только страхование заложенного имущества (залога).

Потому что этот вид страховки предусмотрен опять же в 102-ФЗ. Существуют еще страхование жизни и страхование титула, но без них можно обойтись, если хочется сэкономить.

3. Другие дополнительные расходы.

Встречается разное, и лучше заранее изучить этот вопрос буквально с лупой наготове.

Например, расходы по оформлению кредита — узнайте, нужно ли платить за рассмотрения заявки, за перевод денег, за выдачу кредита, за использование банковской ячейки, сколько стоит составление договора купли-продажи, каков прайс на услуги у нотариуса.

Посчитайте каждый шаг — вам нужно знать точную сумму всех расходов, чтобы не уйти в минус.

4. Спросите про досрочное погашение кредита — каковы условия?

Сейчас долг можно погасить досрочно почти везде, но есть исключения. Например, при ипотеке с кэшбэком такая фишка не пройдет.

5. Выясните о способах погашения ипотеки.

Они бывают аннуитетными и дифференцированными. Друг от друга они отличаются схемой формирования ежемесячного взноса.

При дифференцированном платеже максимальные суммы выплат приходятся на первые месяцы. Тело долга делится равными частями на весь срок платежа, проценты же начисляются каждый месяц на остаток долга. То есть в первые месяцы платежи самые большие, а к концу срока они минимальны (остаток долга снижается — проценты уменьшаются).

Этот способ удобен тем, кто может досрочно погасить долг. Переплата по кредиту в этом случае будет меньше, чем при аннуитетном платеже.

При аннуитетном платеже сумма выплат стабильна, но меняется ее структура. В первые месяцы основная часть — это проценты по кредиту, а сумма тела долга минимальна. Это удобно тем, кто имеет фиксированный доход.

Банкам выгоднее аннуитетные платежи — потому что заемщик выплачивает кредит дольше, а сумма процентов больше.

При одной и той же процентной ставке при аннуитетных платежах заемщик заплатит больше. То есть тут интересы банков и заемщиков расходятся — вторым выгоднее дифференцированные платежи, хотя там поначалу нужно больше платить.

Читайте также: «Возвращается из тюрьмы дальний родственник» — как не вляпаться и выяснить, есть ли обременения у квартиры

Это основные дополнительные расходы для ипотечников. Конечно, учесть всё невозможно. Поэтому денежный запас никогда не помешает (вообще никогда, не только при ипотеке).

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы

Когда люди хотят оформить ипотеку, они обращаются в крупные и проверенные временем банки. Именно поэтому выбор многих заемщиков ложится именно на Сбербанк. Это учреждение имеет большую историю и внушительную клиентскую базу. Многие кредитные программы в нем имеют поддержку государства. Однако и в его ипотеке есть «подводные камни». Если вам интересно о них узнать, читайте нашу статью до конца.

Что нужно знать при оформлении ипотеки в Сбербанке

Несмотря на всю надежность данного учреждения, подводные камни ипотеки в Сбербанке все же имеются. К основным тонкостям ипотечного кредитования относятся:

особые требования к заемщикам;

дополнительные расходы клиентов при оформлении ипотеки;

сборы и комиссии за обслуживание договора;

оплата заемщиком услуг третьих лиц;

сборы и пошлины за регистрацию недвижимости;

оплата услуг нотариуса;

оплата услуг страховых компаний.

Оформляя ипотеку в Сбербанке, внимательно ознакомьтесь с договором. Если что-то в нем вас не устраивает, то требуйте разъяснения. В будущем это убережет вас от неприятных сюрпризов.

Нюансы ипотечного договора

Этот банк привлекает клиентов тем, что предлагает низкие ставки по кредитным продуктам. Но так ли это на самом деле? Среди подводных камней ипотеки принято считать содержание ипотечного договора. Имейте в виду, что:

реальная процентная ставка в действительности может отличаться от заявленной, так как устанавливается в индивидуальном порядке;

чем длиннее будет срок погашения ссуды, тем большая переплата ждет в конце;

на минимальный процент по ипотеке могут рассчитывать только те клиенты, которые получают зарплату на карту этого учреждения (ставка снизится на 0,5%);

при онлайн-регистрации ипотеки ставка процентов уменьшится на 0,1%;

отказ от страхования жизни ведет к увеличению процентной ставки.

Не забывайте читать то, что указано в договоре мелким шрифтом. Обычно там содержится самая важная информация.

Особые требования к заемщикам

В Сбербанке предъявляют немало требований к заёмщикам при оформлении ипотеки. Например, их ежемесячный платёж по кредиту должен составлять не более 40% от их ежемесячного дохода. Учитывать можно не только основной доход заемщика, но и доходы созаемщиков и поручителей. Если у клиента несколько работ или есть иные источники денежных средств, то их тоже можно подтвердить. Если называть стандартные требования к заемщикам, то они следующие:

возраст 21-75 лет;

регистрация в регионе получения ипотеки;

наличие официального трудоустройства.

Среди подводных камней ипотеки есть услуга страхования жизни и здоровья клиента. Она добровольная, но влияет на процентную ставку. Если клиент хочет низких ставок, то ему придется ее подключить к договору.

Дополнительные финансовые расходы

Оформляя ипотеку в Сбербанке, обратите внимание на то, что полная стоимость кредита будет зависеть от выбранной программы, а не от самой ставки. Прибавьте к процентной ставке такие дополнительные финансовые расходы, как:

комиссию за ведение счета;

оплату страхового полиса;

оплату услуг оценочной компании;

оплату услуг нотариуса и риэлтора;

оплату банковской ячейки.

В итоге полная стоимость ипотеки окажется в 2-3 раза больше, чем планировалось изначально. Из всех подводных камней ипотеки – завышенная стоимость кредита, это самый большой и значительный.

Ограничения на операции с объектом недвижимости

На этом подводные камни ипотеки не заканчиваются. Несмотря на то, что банки законодательно не имеют право запрещать клиентам досрочно погашать ссуду, они все равно пытаются внести свои ограничения. Например, ипотечный договор может содержать в себе следующее:

обязанность клиента уведомлять кредитора при длительном отъезде из города или при смене места пребывания;

обязанность заемщика ставить кредитора в известность при смене его семейного положения и изменении уровня доходов;

право банка в одностороннем порядке менять условия договора и процентную ставку.

Все эти требования и ограничения являются не совсем законными. Их, при желании, можно оспорить в судебном порядке. Заемщик не имеет право до полного погашения ипотеки производить с недвижимостью следующие манипуляции:

сдавать в аренду или дарить иным лицам;

менять технический план и осуществлять перепланировку.

Риски по утрате имущества

Владелец залоговой недвижимости обязан в письменном виде уведомлять банк о ее повреждениях. Также он должен оговаривать ремонт и его сроки. Свои подводные камни могут содержаться на эту тему в договоре, а именно:

какие нарушения могут привести к расторжению ипотеки;

как будет осуществляться изъятие залоговой недвижимости;

Читать еще:  Платежное поручение пфр

в каком суде будет происходить решение данного вопроса.

Банк может изъять недвижимость, оформленную в ипотеку, посредством судебных приставов без вмешательства суда.

Права третьих лиц

Если вы приобретаете жилье по долевому договору или на вторичном рынке, то будьте внимательны и проверяйте его на наличие обременения. Его могут скрывать, но проблемы оно в итоге принесет не кредитору, а именно покупателю. При предъявлении прав на квартиру от третьих лиц, этот вопрос будет решаться через суд. При решении суда в пользу третьих лиц, заемщик может оказаться в очень непростой ситуации. Ему придется уступить право собственности на жилье третьим лицам, а банку возместить всю ипотеку. В этой ситуации банк в полной мере защищен от любых рисков.

Как учесть все подводные камни

Чтобы не столкнуться с подводными камнями ипотеки, нужно сделать следующее:

внимательно изучить договор и все его пункты, прописанные мелким шрифтом;

при возникновении непонимания написанного, нужно обратиться за разъяснением к кредитному менеджеру Сбербанка или к юристу;

реально оценивайте свои финансовые возможности, чтобы платежи не ударили вам по карману.

Не спешите подписывать договор на ипотеку с подозрительно низкой процентной ставкой. Возможно, подводные камни кроются в других пунктах кредитного договора. Именно они и приведут к дополнительным финансовым расходам.

Скачать приложение Домклик на android Скачать приложение Домклик на iPhone

Ипотека на земельный участок в Сбербанке

Что лучше и выгоднее – ипотека или кредит на жилье в Сбербанке

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2020 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector