Проблемы рентных платежей

Неопределенность в вопросе рентных платежей

Особенность договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) в том, что одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможные проблемы неоднократно затрагивались в наших статьях. Коснемся еще нескольких актуальных вопросов рентных платежей.

Ранее Гражданским кодексом РФ был определен минимальный размер рентных платежей для договоров пожизненной ренты (не менее минимального размера оплаты труда, статья 597 ГК РФ, в редакции от 26.01.1996) и пожизненного содержания с иждивением (не менее двух минимальных размеров оплаты труда, статья 602 ГК РФ, в редакции от 26.01.1996).

Поскольку договор ренты относится к гражданско-правовым договорам, минимальный размер оплаты труда согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» должен исчисляться по отношению к ренте из «базового размера», равного в настоящий момент 100 рублям. То есть минимальная величина платежа по договору пожизненной ренты равна 100 рублям, а минимальная величина средств, выплачиваемых на содержание (то есть поддержание жизни) гражданина по договору пожизненного содержания с иждивением, — 200 рублям в месяц.

Разумеется, сумма значительно отличается от величины прожиточного минимума. В соответствии с законом прожиточный минимум — стоимостная оценка потребительской корзины, то есть необходимого набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности (статья 1 Федерального закона от 24.10.1997 № 134-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О прожиточном минимуме в Российской Федерации»).

Учитывая, что договор ренты, хоть и является гражданско-правовым договором, имеет своей основной целью не просто извлечение прибыли, но именно содержание, то есть поддержание жизнедеятельности человека, Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении 27.11.2008 № 11-П «По делу о проверке конституционности части 2 статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда»» пришел к выводу о том, что положение части 2 статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» применительно к исчислению платежей по гражданско-правовым обязательствам, вытекающим из договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (пункт 2 статьи 597 и пункт 2 статьи 602 ГК РФ), не позволяет определять минимальный размер рентных платежей, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с учетом возможной индексации, что снижает гарантии прав получателей ренты по указанным договорам и создает предпосылки к несоразмерному ограничению права собственности и свободы договоров, а следовательно, к нарушению требований статей 8, 34, 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. При этом согласно указанному Постановлению часть 2 статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», признанная не соответствующей Конституции РФ, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года. Однако к указанному сроку новое правовое регулирование введено не было.

Все это привело к тому, что суды в каждом отдельном деле решали вопрос с выплатами по договору ренты по-разному: одни исходили из МРОТ, равного 100 рублям, другие — из МРОТ, равного 4780 рублям, третьи принимали за основу минимальный МРОТ и индексировали его.

Законодателем предпринимались шаги на пути к новому правовому регулированию. Так, Государственной Думой РФ 25.02.2011 в первом чтении был принят проект Федерального закона № 439791-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» и часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части изменения порядка исчисления платежей по договорам ренты). В соответствии с этим законопроектом минимальный размер оплаты труда, принятый для исчисления оплаты по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением), приравнивался к прожиточному минимуму, установленному в каждом регионе. Если таковой для региона не установлен, применению подлежал бы прожиточный минимум, установленный для России в целом.

Однако соответствующий закон так и не был принят. Регулирование вопроса рентных платежей на основании Федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 01.12.2011, слабо напоминает изначальный вариант. Действительно, платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением теперь привязаны к величине прожиточного минимума, но только если имущество под выплату ренты (то есть квартира) передавалось бесплатно.

Размер рентных платежей для иных граждан законом не определен. Норма о минимальном размере соответствующих рентных платежей для граждан, чье имущество под выплату ренты (пожизненного содержания) передано возмездно, теперь отсутствует вовсе.

Таким образом, граждане, отчуждавшие имущество под выплату ренты возмездно (то есть, как правило, за 10–20% его рыночной цены), в настоящий момент оказались в неравноправном положении по сравнению с теми, кто передал имущество бесплатно. То есть различное имущественное положение получателей ренты является критерием разграничения их прав. Между тем согласно статье 19 Конституции РФ государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

Вызывает вопросы еще и такое обстоятельство. Согласно ранее (до 01.12.2011) действовавшей редакции статей 597, 602 ГК РФ минимальный размер рентных платежей устанавливался в зависимости от величины минимального размера оплаты труда. В соответствии с частью 2 статьи 5 закона о МРОТ к гражданско-правовым договорам применяется МРОТ, равный 100 рублям. Конституционный Суд постановил, что применение данной нормы к договорам ренты не соответствует Конституции РФ. В то же время согласно указанию Конституционного Суда эта норма утрачивает силу не в момент принятия соответствующего судебного постановления, а после введения «нового правового регулирования».

Упомянутое правовое регулирование должно было быть введено законодателем «не позднее 01.07.2009». Является ли таковым Федеральный закон от 30.11.2011 № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 01.12.2011? Этим законом отменена связь между размером рентных платежей и МРОТ, однако минимальный размер рентных платежей установлен лишь применительно к договорам ренты, имущество под выплату которой передано безвозмездно.

Ответ на этот вопрос даст только судебная практика. В настоящее время правовая неопределенность, увы, не разрешена.

Что же делать тем получателям ренты, которые передали имущество возмездно за ренту в 1–2 МРОТ (то есть в настоящее время за 100–200 рублей)?

Нам представляется возможным один из следующих способов разрешения этой проблемы:

Рентные платежи

Под рентными платежами принято подразумевать те платежи компаний и предприятий, которые они выплачивают в обмен на предоставляемое в их собственность имущество.

Особенности рентных платежей

Выплата рентных платежей по заключенному между плательщиком и получателем договору осуществляется только денежной форме. Исключение составляют лишь некоторые ситуации, в случае возникновения которых денежные поступления могут быть заменены на предоставление других услуг: оказание какой-либо физической помощи, отдача вещей на безвременное пользование и т.п.

Плательщиками рентных платежей могут быть как физические, так и юридические лица, а получателями только физические лица и организации, занимающиеся некоммерческой деятельностью. Кроме того, получателями может быть и группа лиц, которые в таком случае становятся сополучателями, делящими между собой равные или неравные доли. В случае смерти одного из сополучателей его доля распределяется между оставшимися членами группы.

В условиях заключения договора пожизненной ренты с иждивением размер рентных платежей определяется размером двух минимальных зарплат. Предпочтение при этом отдается натуральной форме предоставления содержания – в виде услуг, вещей и работ. Замена натуральной формы на денежную может быть произведена только в том случае, если это предусмотрено заключенным договором и не противоречит существующему законодательству.

Права плательщика рентных платежей строго ограничены, поэтому он не может распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению даже при соблюдении всех условий назначенных ему финансовых выплат. Плательщик должен заботиться о сохранении себестоимости используемого имущества, так как в противном случае существует высокая вероятность того, что рентополучатель увеличит размер установленной ренты.

Виды рентных платежей

В настоящее время специалистами выделяется два основных вида рентных платежей:

— Пожизненные рентные платежи. Плательщик выплачивает получателю ренту за предоставленное ему имущество до тех пор, пока не наступит день смерти арендодателя. В данном случае полностью исключается возможность передачи прав на получение рентных платежей каким-либо посторонним лицам.

Пожизненные рентные платежи подразумевают выплату исключительно денежных средств и не могут выплачиваться в другой форме. Размер платежных сумм определяется размером минимальной заработной платы. Что же касается периодичности выплат, то она в обязательном порядке должна быть прописана в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором. Получатель может расторгнуть договор в любое удобное время в том случае, если плательщик нарушит взятые на себя обязательства в рамках установленной договоренности. В этом случае получатель вправе потребовать немедленного расторжения договора и возмещения убытков.

— Постоянные рентные платежи практически идентичны пожизненным. Единственное исключение заключается в том, что если рентополучатель умрет, с рентодателя не будут сняты обязанности по выплатам. Наследники умершего получателя будут продолжать получать денежные средства до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма ренты, прописанная в заключенном ранее договоре.

Имущество, которое было передано получателю при условии выплаты им регулярных рентных платежей, может использоваться последним по его усмотрению, однако обязательства по денежным выплатам сохраняются в любом случае.

Для того, чтобы избавиться от необходимости выплаты пожизненных или постоянных рентных платежей, их получателю и плательщику необходимо заключить особую договоренность в соответствии с которой будут удовлетворены требования обеих сторон. Судьба имущества в этом случае может быть любой: его могут продать на аукционе, оставить у получателя или плательщика.

Значение рентных платежей

Получение рентных платежей – это один из популярнейших способов получения доходов в настоящее время. Довольно большое количество граждан получает финансовую прибыль за счет предоставления имеющегося у них имущества в пользование частным фирмам и предприятиям. В частности это касается жителей сел и деревень, которые снабжают различные сельскохозяйственные предприятия имеющимися у них орудиями труда и оборудованием.

Немаловажное значение рентные платежи имеют и для государства, так как за счет уплаты налогов с такой прибыли пополняется государственная казна. Разумеется, размеры финансовых поступлений за счет существующих рент не очень велики, однако при правильном налогообложении взносы граждан, заключивших договоры рент, могут оказать неоценимую помощь в стабилизации финансово-экономической ситуации в стране.

Взыскание рентных платежей

Если человек вовремя не погашает долг, то получатель ренты в полном праве потребовать возмещение убытков. Это можно сделать и в судебном порядке. Наш адвокат не раз помогал в вопросе взыскания рентных платежей и процентам по ним, а также инициировал против виновника процедуру расторжение договора постоянной ренты: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Проценты при просрочке по договору ренты

Должник обязан осуществить уплату процентов, которые начисляются при просрочке рентных платежей, иначе у него возникнут еще большие проблемы. Как правило, размер данных процентов указывают в соглашении.

Стороны, заключившие договор, определяют самостоятельно сумму процентов. В случае если в договоре этого не значится, то размер суммы определяется следующим образом. В качестве точки отсчета берется учетная ставка процента на день выполнения договоренности или же той его части, что действует в месте проживания или пребывания получателя (единой ставкой рефинансирования, которая устанавливается ЦБ РФ). Данное правило предусмотрено ст. 395 ГК РФ, подробнее про взыскание законной неустойки и процентов по 395 читайте по ссылке.

Выплата вышеуказанной суммы процентов не относится к мерам гражданско-правовой ответственности в привычном и классическом понимании. Поэтому должник обязан уплатить проценты, начисленные за просрочку, включая и те случаи, когда данное обстоятельство произошло вне его воли и желания, т.е. даже если он не виновен в случившемся.

ПОЛЕЗНО: взыскание процентов по ренте, а также просроченных рентных платежей чаще всего идет через суд, смотрите ВИДЕО, как составить иск в таком случае:

Последствия просрочки рентных платежей

Вследствие систематического невыполнения обязательств может подниматься в судебном порядке вопрос об его досрочном прекращении. Есть возможность получения компенсации понесенного ущерба. При этом возмещаются все понесенные им имущественные потери. Сюда входит стоимость имущества, которое было передано плательщику, а также учитываются суммы денежных средств, что были выплачены плательщиком как компенсация получателю за его имущество и долги.

Плательщик обязан выполнять договоренности по уплате пожизненной ренты даже в том случае, если переданное имущество теперь не может использоваться по тем или иным причинам (повреждение и т.д.). На все эти факторы нужно обратить особое внимание, чтобы в будущем не возникли серьезные проблемы. Если есть вопросы, то обязательно стоит проконсультироваться со специалистами.

Как быть, если предстоит расторжение соглашения?

В данном случае может прекратиться выплата постоянных платежей получателю. Здесь стороны, подписавшие договор, решают самостоятельно, будет ли возвращено имущество и те платежи, что выплачивались до этого. Также поднимается вопрос о предоставлении получателю ренты определенной компенсации и другие вопросы. Взыскание долга отменяют в результате прощения долга другой стороне (см. статью 415 ГК).

Если Ваша ситуация спорна, взыскание рентных платежей проходит в большем размере, чем должно быть, заявляются негативные последствия за просрочку, то Вы можете подойти к нашему адвокату по гражданским делам, мы дадим совет: как уменьшить взыскиваемую сумму по договору ренты, а также поможем оставить договор ренты в силе, что защитит Ваши законные интересы в полном объеме.

Читайте также: что лучше рента или завещание по ссылке на нашем сайте

Образец искового заявления о взыскании рентных платежей после расторжения договора

В Федеральный суд Кировского района

города Екатеринбурга

ИСТЕЦ:

З.

ОТВЕТЧИК:

Истец освобождается от уплаты

государственно пошлины в силу ст. 333.36 НК РФ:

«истцы — инвалиды I и II группы».

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании рентных платежей по договору

12 ноября 2002 года между мной и ответчиком был заключен договор пожизненной ренты. Данный договор был нотариально удостоверен, и его государственная регистрация произведена 15 ноября 2002 года.

Решением Октябрьского районного суда города Екатеринбурга от 15 ноября 2015 года указанный договор был расторгнут. Решение вступило в законную силу 28 декабря 2016 года.

21 февраля 2011 года мной было получено свидетельство о праве собственности на квартиру в городе Екатеринбурге. Следовательно, возможность распоряжения своей квартирой у меня возникла только 21 февраля 2016 года.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Согласно п. 1 данного договора я передала в собственность ответчику квартиру. В соответствии со ст.597 ГК РФ пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Согласно п. 5 названного договора ответчик обязался мне выплачивать ренту второго числа каждого месяца путем передачи наличных денег, на сегодняшний день размер ежемесячной ренты составил 7 125 руб. (с учетом индексации первоначальной суммы и за вычетом НДФЛ). Также п. 10 договора пожизненной ренты, обязанность по оплате коммунальных платежей, в том числе квартплаты, платы за газ и электроэнергию лежит на ответчике.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео и узнаете, почему любой образец иска лучше корректировать с нашим адвокатом, пишите вопрос в комментариях ролика

Пунктом 20 договора установлено, что «расторжение настоящего договора по инициативе «Получателя ренты» возможно в случае невыплаты ренты в течение двух месяцев. При этом «Получатель ренты» не возвращает сумму рентных платежей, полученную от «Плательщика ренты» за весь период действия настоящего договора.

Ответчик свои обязательства по выплате мне ренты и оплате коммунальных услуг не выполняет с августа 2010 года.

В настоящее время мной понесены убытки от неполучения ренты и не возмещения оплаты коммунальных платежей. Убытки от неполученной ренты за период с августа по февраль составляют 49 875 рублей. Убытки от не возмещения оплаты коммунальных платежей составляют 10 982, 39 рублей. Всего 60 857, 39 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

• взыскать с Некоммерческой организации Городской Фонд в мою пользу убытки в размере 60 857, 39 рублей.
• взыскать с Некоммерческой организации Городской Фонд в мою пользу судебные расходы в размере 4 000 рублей.

ПРИЛОЖЕНИЕ:

1. Договор ренты.
2. Решение суда.
3. Свидетельство о праве собственности.
4. Расписка в получении документов.
5. Справка об инвалидности.
6. Договор на оказание юридической помощи.
7. Квитанции об оплате коммунальных услуг.
8. Квитанция об оплате услуг представителя.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Как устроена пожизненная рента жилья

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Рента бывает трех видов.

Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.

Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.

Вне зависимости от вида ренты договор должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость по договору — зарегистрирован в Росреестре.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

О минимальных размерах рентных платежей и прочих проблемах ренты, или бардак в законотворчестве

Надо заметить, что в моей практике как нотариуса такие договоры ранее встречались относительно часто. И практически всякий раз возникали сложности в тех или иных аспектах договорных отношений сторон. Проблема, увы, кроется в не вполне удовлетворительном законодательном регулировании.

Прежде всего, непонятное жёсткое разделение пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это два разных договора. Возникает вопрос, а почему нельзя выбрать и то, и другое одновременно? Передать квартиру под периодическую выплату энной денежной суммы И содержание. Может быть, и можно, исходя из принципа свободы договора, но из нашего ГК этого не ясно. Разбивать договор на два не хочется (конечно, можно по пол-квартиры передать: одну под выплату ренты, другую под содержание, но это же абсурд!), а уверенности в том, что суд признает возможным под одну передачу совместить два вида встречного возмещения — нет.

Между тем, это одно из самых востребованных условий. Например, достаточно типично желание получить жильё в пожизненное пользование (обычно ту самую квартиру, которая и передаётся плательщику ренты), возложить на плательщика обязанность по оплате ритуальных услуг, а в остальном обойтись денежными платежами. В этом случае сейчас приходится брать за основу договор пожизненной ренты, а к нему накручивать дополнительную обязанность предоставлять жильё в пользование и оплатить ритуальные услуги. С одной стороны, вроде бы это ничему не противоречит. С другой — это повод для адвоката в суде развести демагогию на тему «это была не рента, а содержание, сделка притворная!», плюс риск того, что обязательства по представлению жилья и оплате ритуальных услуг не будут рассматриваться как рентные, а будут рассматриваться как самостоятельные, отдельные обязательства, не обремененяющие переданное имущество и не обеспеченные залогом.

Однако эта проблема как-то ещё решается. Гораздо хуже ситуация состоит со странными нормами по минимальному размеру рентных платежей. На сегодняшний день:

— по договору постоянной ренты размер минимального платежа составляет один прожиточный минимум (ПМ) в месяц (в ГК об этом подробнее, здесь не буду засорять текст), и этот размер не зависит ни от чего;

— по договору пожизненной ренты размер минимального платежа составляет один ПМ в месяц, НО только если имущество передано плательщику ренты бесплатно, если же за плату — никаких ограничений сумм периодических платежей нет;

— по договору пожизненного содержания с иждивением так называемый «объём пожизненного содержания в месяц» (об этом ещё отдельно поговорим) составляет два ПМ, но опять-таки: только если имущество передано плательщику ренты бесплатно.

Найти в этих нормах логику нельзя (в чём, скажем, отличия постоянной ренты от пожизненной, почему для первой не имеет значение, передавалось ли имущество за плату?), особенно если учесть, что закон никаким образом не регламентирует размер платы за имущество при передаче его за плату, даже не регламентирует, как она может и должна соотноситься с размером СТОИМОСТИ этого имущества. Иными словами, достаточно при передаче имущества уплатить получателю ренты разовую сумму в сто рублей, о чём указать в договоре, чтобы потом можно было в месяц платить (тратить на содержание) сколько угодно, хоть те же сто рублей. И в чём тогда императивность этой «защиты прав»?

Более того, достаточно часто встречаются случаи, когда два прожиточных минимума становятся очень большой для плательщика ренты суммой, и стороны даже специально вводят некую разовую выплату за передачу имущества, чтобы уйти от императивной нормы ГК РФ. Таким образом, получается, что возложенной на неё функции эта норма не выполняет.

И далеко не последнее вообще, но среди наиболее вопиющих, наверное, последнее: непонятный «объём пожизненного содержания в месяц» или «весь объём пожизненного содержания с иждивением» — до сих пор идут споры, что имел в виду законодатель в этой норме:

«В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц . » (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

— является ли содержание с иждивением в первом предложении и просто содержание во втором одним и тем же понятием или это разные вещи?

— должен ли быть оценён по первому предложению весь объём содержания за всё планируемое «время дожития» получателя ренты или же это просто неудачная формулировка, поясняемая вторым предложением, и должен быть указан просто размер содержания в месяц или иной период?

Практика с 90-х годов менялась не раз, хуже того, она по сей день разная! Часть нотариусов указывали или указывают в договорах общий объём содержания за всё предполагаемое время дожития, другие писали или пишут объём на несколько лет вперед (встречался даже с указанием о заключении доп. соглашения, если этот период истёк до смерти получателя ренты), третьи — последнее время эта т.з. доминирует — указывают только месячный объём содержания. Часть нотариусов отдельно указывают объём содержания и отдельно — объём содержания с иждивением — хотя что последнее означает, вряд ли могут убедительно объяснить.

Точка зрения, высказывавшаяся в разъяснениях Московской городской нотариальной палаты (с которой лично я согласен, хотя она некогда изменила мою собственную практику), такова:

— пожизненное содержание и пожизненное содержание с иждивением — это одно и то же, просто немного разная терминология;

— под общим объёмом содержания с иждивением в первом предложении имеется в виду расшифрованный далее объём в месяц (или за иной период, если периодичность установлена не помесячно).

К сожалению, до сих пор попадаются договоры, где стороны, вероятно, под влиянием нотариуса (хотя возможны и иные варианты) определяли объёмы содержания иным образом.

Кроме того, не вполне ясно, как вообще можно определить стоимость пожизненного содержания. Методом рыночной оценки каждой из оказанных услуг или исходя из реальных затрат плательщика ренты на их оказание? И кстати, редко кто обращает внимание на то, что закон позволяет сторонам самим решать, какое именно содержание нужно, и если какое-то из предложенных ГК видов содержания им не требуется (например, обеспечение одеждой), то его по договору предоставлять плательщик ренты не обязан.

Ну и, хотя не буду останавливаться на этом подробно, весьма скверно регламентирован вопрос расторжения договоров ренты по соглашению сторон. В прошлом, когда Росреестр ещё имел право влезать в законность нотариальных сделок, было много случаев отказа в регистрации прав по мотивам неправильности расторжения ренты, потому что с т.з. ряда регистраторов общие положения о расторжении договоров по соглашению сторон к ренте (почему-то) неприменимы. К счастью, практика более-менее нормализовалась уже лет пять назад, а с недавних пор и вообще регистратор не вправе оценивать, законно ли регламентированы условия расторжения ренты в нотариально удостоверенном соглашении.

Думаю, этот текст был бы неполон без конкретных предложений по улучшению ситуации. Что, как мне кажется, следовало бы сделать:

1) дать больше свободы сторонам в данных видах договоров, убрать или смягчить некоторые императивы. В первую очередь, сделать возможность заключения смешанного договора пожизненной ренты и пожизненного содержания;

2) чётко определить, как определяется стоимость пожизненного содержания и ликвидировать терминологическую путаницу (с иждивением, без иждивения, в месяц или «общий объём») в ст.602 ГК РФ.

3) регламентировать вопросы передачи имущества за плату и бесплатно: либо указать, что плата должна составлять не менее какой-либо доли от стоимости имущества, либо увязать последствия с определённым размером или размерами платы, например:

— регламентировать минимальный размер рентного платежа (объём содержания) только если сразу передано не более 50% стоимости имущества;

— увязать минимальный размер ренты прямо с долей стоимости, выплаченной сразу (если сразу не платится ничего, то рента соответствует некоему стандартному размеру, а если 10% выплачено сразу — рента не менее 90% от стандарта, и т. д.);

4) унифицировать размеры рентных платежей по всем видам договоров (постоянная, пожизненная рента, пожизненное содержание). Совершенно непонятно, почему пожизненная рента под квартиру может быть один ПМ, а содержание — два ПМ, хотя стороны одни и те же, и квартира одна и та же. Логичнее всего представляется следующая конструкция:

— регламентируется только размер ренты (содержания) при передаче под выплату ренты жилых помещений (в том числе с земельными участками под ними), в иных случаях ограничения не устанавливаются вообще;

— можно дополнительно или вместо этого увязать размер ренты со стоимостью недвижимого (только недвижимого!) имущества (допустим, из расчёта в месяц платёж не может быть менее х% от кадастровой или рыночной — какую выберут стороны — стоимости имущества) — своего рода гарантия того, что сторону не обманут с размером платежа. Естественно, это также увязать с долей стоимости, выплачиваемой при передаче имущества за плату;

— ну и логично при определении размера платежа в ПМ не требовать платежа более одного ПМ НА ОДНОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, поскольку императивные два ПМ представляются совершенно излишним бременем. Для достижения социальной цели ренты вполне достаточно одного ПМ на одного человека, а имущество под выплату ренты может быть самым разным — например, 1/2 доля паршивой комнаты в коммуналке. В этом случае жёсткий минимум содержания в два ПМ фактически служит пресекательным фактором, препятствующим разумному согласованию условий сделки.