Продажа имущества муниципальным предприятием

Энциклопедия решений. Продажа имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении

Продажа имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении

Государственным (муниципальным) унитарным предприятиям и учреждениям имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Распоряжение таким имуществом (в том числе его продажа) допускается при условии соблюдения специальных требований, предусмотренных, в частности, главой 19 ГК РФ, Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», Федеральным законом от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Правила, предусмотренные Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», при этом не применяются (пп. 9 п. 2 ст. 3 указанного закона, см. также постановления АС Северо-Кавказского округа от 09.09.2015 N Ф08-6312/15, АС Центрального округа от 13.08.2015 N Ф10-2590/15).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). В силу этой же нормы движимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия, оно распоряжается самостоятельно, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В частности, при отчуждении имущества должна быть сохранена возможность осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Если сделка по продаже имущества, принадлежащего унитарному предприятию, лишает предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, такая сделка является ничтожной независимо от наличия согласия на ее совершение со стороны собственника имущества унитарного предприятия (п. 10 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Согласие собственника требуется для совершения сделок, связанных с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, договоров простого товарищества и иных сделок, указанные в уставе предприятия (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Подобные сделки, в случае их совершения без получения соответствующего согласия, являются не ничтожными, а оспоримыми. Они могут быть признаны недействительными лишь по иску предприятия или собственника его имущества, а срок исковой давности по такому требованию определяется на основании п. 2 ст. 181 ГК РФ (абзац третий п. 9 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Обратим внимание, что формулировка абзаца второго п. 2 ст. 295 ГК РФ допускает возможность ограничения права унитарного предприятия самостоятельно распоряжаться движимым имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, не только законом, но и иными правовыми актами. На уровне субъектов РФ и муниципальных образований можно обнаружить правовые акты, которыми возможность продажи определенных видов имущества, находящегося в хозяйственном ведении, обусловлена необходимостью получения согласия на это собственника или, например, проведения конкурентных процедур (см., например, ч. 1 ст. 17 Закона Ставропольского края от 14.04.2014 N 25-кз «Об управлении и распоряжении имущественными объектами государственной собственности Ставропольского края», Решение Совета депутатов городского округа Лобня Московской области от 28.07.2015 N 126/49). Это обстоятельство необходимо учитывать при продаже имущества унитарного предприятия.

В отношении казенных предприятий помимо перечисленных выше ограничений установлено общее правило, в соответствии с которым продажа имущества казенного предприятия требует получения согласия собственника. Исключение (если иное не установлено федеральными законами или иными нормативными правовыми актами РФ) составляют сделки, направленные на реализацию продукции, производимой казенным предприятием (п. 1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Казенные учреждения обязаны согласовывать с собственником продажу любого принадлежащего им имущества (п. 4 ст. 298 ГК РФ), бюджетные — продажу особо ценного движимого имущества, закрепленного за учреждением собственником или приобретенного за счет средств, выделенных на это собственником, а также любого недвижимого имущества, автономные — закрепленным за ними или приобретенным за счет средств, выделенных на это собственником, недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2, п. 3 той же статьи, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Унитарные предприятия смогут продавать свое имущество только на открытых торгах

Минэкономразвития России предлагает предоставить государственным и муниципальным унитарным предприятиям право продавать свое недвижимое и движимое имущество стоимостью свыше 100 000 руб. на открытых торгах.

В соответствии с действующим законодательством государственные и муниципальные унитарные предприятия продают закрепленное за ними имущество самостоятельно, без проведения обязательных конкурентных процедур. Статьей 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон № 161-ФЗ) установлено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие самостоятельно может распоряжаться только своим движимым имуществом. Продать, сдать в аренду, заложить, внести в уставный капитал хозяйственного общества или иным способом распорядиться недвижимостью, принадлежащей государственному или муниципальному предприятию, оно может только с согласия собственника ГУПа или МУПа. Следовательно, при наличии согласия собственника должностные лица вправе устанавливать стоимость реализуемого имущества по своему усмотрению.

В связи с этим Минэкономразвития России предлагает внести изменения в Закон № 161-ФЗ и установить единый порядок проведения торгов для недвижимого и движимого имущества государственными или муниципальными унитарными предприятиями. Текст соответствующего законопроекта уже размещен на портале проектов нормативно-правовых актов и проходит независимую антикоррупционную экспертизу.

Согласно данной законодательной инициативе государственные или муниципальные предприятия смогут продавать недвижимость и прочее имущество, рыночная стоимость которого на основании отчета независимого оценщика превышает 100 000 руб., с помощью торгов. Для этих целей Закон № 161-ФЗ предлагается дополнить четырьмя новыми статьями, устанавливающими требования к информационному обеспечению продажи имущества унитарного предприятия, порядок продажи его имущества на аукционе, в электронной форме, а также порядок продажи акций АО, долей в уставном капитале ООО, объектов культурного наследия, включенных в соответствующий государственный реестр, на конкурсе.

Итак, если законопроект будет поддержан, то унитарные предприятия должны будут в обязательном порядке размещать сообщения о продаже имущества на специально созданном официальном сайте РФ и на сайте собственника имущества унитарного предприятия. Разместить сведения о предстоящих торгах предприятие-продавец должно будет не менее чем за 30 дней до их проведения.

Информационное сообщение о продаже должно будет содержать:

наименование государственного или муниципального предприятия, принявшего решение о продаже имущества, реквизиты указанного решения;

наименование государственного органа или органа местного самоуправления — собственника имущества, принявшего решение о согласовании сделки по продаже имущества, реквизиты указанного решения;

сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом;

начальную цену продажи имущества;

форму проведения торгов и подачи предложений о цене имущества;

шаг аукциона (при проведении аукциона и открытой форме подачи предложений о цене);

условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты банковского счета продавца;

порядок подачи заявок и предложений;

исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов;

срок заключения договора купли-продажи имущества;

условия договора купли-продажи имущества;

порядок определения победителя торгов;

дату, время и место проведения торгов и подведения результатов торгов;

требования к оформлению представляемых покупателями документов;

площадь земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество унитарного предприятия (в случае продажи здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), и информацию о зарегистрированных правах продавца на указанный участок (участки);

площадь (в случае продажи недвижимого имущества) и описание имущества унитарного предприятия, подлежащего продаже.

Самой распространенной формой продажи имущества будет аукцион. При этом можно будет использовать закрытую или открытую форму представления предложений о цене недвижимого имущества. Для участия в аукционе от заявителя потребуется внесение задатка в размере 20% от первоначальной цены имущества, указанной в информационном сообщении о продаже.

Министерство считает, что принятие данных поправок позволит минимизировать возможность сговора при продаже имущества предприятий.

ФАС России от 05.08.2013 N АГ/30312/13 «Об отчуждении имущества, принадлежащего государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

от 5 августа 2013 г. N АГ/30312/13

ИМУЩЕСТВА, ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ

УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ

ИЛИ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон о государственных и муниципальных предприятиях) имущество унитарного предприятия формируется, в том числе, за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 18 Закона о государственных и муниципальных предприятиях государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

При приватизации государственного или муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закона о приватизации) не распространяется на отчуждение государственными унитарными предприятиями (далее по тексту — ГУП) и муниципальными унитарными предприятиями (далее по тексту — МУП), закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении (пункт 9 части 2 статьи 3 Закона о приватизации).

Продажа Федерального имущества, закрепленного за федеральными ГУПами, осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия». В порядке, установленном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 сделки по продаже федерального недвижимого имущества осуществляются путем продажи федерального недвижимого имущества на аукционе, организатором которого выступает предприятие или лицо, действующее на основании договора с предприятием.

При этом в отношении имущества субъекта, закрепленного за ГУПами, и муниципального имущества, закрепленного за МУПами, законодательством не установлены обязательное проведение публичных торгов, а также процедура таких торгов.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 4 Закона о защите конкуренции предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке является государственной или муниципальной преференцией, которая может быть предоставлена исключительно в целях, предусмотренных статьей 19 Закона о защите конкуренции, и в порядке, установленном статьей 20 Закона о защите конкуренции.

При этом, согласно части 2 статьи 19 Закона о защите конкуренции, государственной или муниципальной преференцией не является предоставление преимущества отдельному лицу, в том числе, по результатам торгов.

Таким образом, отчуждение государственного или муниципального имущества без согласия антимонопольного органа, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции, и без проведения торгов (конкурсов, аукционов) является нарушением порядка предоставления государственной и муниципальной преференции, установленного статьей 20 Закона о защите конкуренции, и влечет за собой последствия в виде признания недействительными актов органов власти в части предоставления государственной или муниципальной преференции, а также возврата данного имущества.

Также статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органов или организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, дача собственником имущества согласия (задания) на отчуждение государственным или муниципальным предприятием или учреждением государственного или муниципального имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, целевым образом без проведения торгов также является нарушением статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Исходя из вышеизложенного, приватизация государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, должна осуществляться с использованием публичных процедур, обеспечивающих равный доступ к данному ресурсу для хозяйствующих субъектов — торгов (конкурсов, аукционов).

Собственник имущества, осуществляя согласование продажи ГУПом или МУПом имущества без проведения торгов, нарушает статью 15 Закона о защите конкуренции.

Судебная практика и законодательство — ФАС России от 05.08.2013 N АГ/30312/13 «Об отчуждении имущества, принадлежащего государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления»

ФАС России сообщает, что в ходе исследования вопроса правомерности согласования продажи имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий (далее — Унитарные предприятия) без проведения торгов органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с поручением N АГ/30312/13 от 05.08.2013 во многих субъектах Российской Федерации были выявлены признаки нарушений антимонопольного законодательства, в связи с чем сообщаем следующее.

Торги государственного или муниципального имущества

«Просить совета есть величайшее доверие, какое один человек может оказать другому».

Торги по продаже государственного и муниципального имущества

Продажа государственного и муниципального имущества (приватизация) — возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Продажа имущества осуществляется только на конкурентной основе. Продажа (приватизация) государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Способов приватизации достаточно много и по этой причине разнообразны торги по продаже государственного и муниципального имущества. Продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в электронной форме на основании Постановления Правительства РФ от 27 августа 2012 года N 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» Электронные торги по продаже государственного и муниципального имущества могут реализовываться на шести электронных торговых площадках.

Отдельно регулируются торги по продаже имущества ФГУПов и движимое имущество, в том числе конфискат. Торги государственного и муниципального имущества размещаются на официальном сайте: torgi.gov.ru. Торги государственного и муниципального имущества ответственная процедура и совершенно обоснованно поручить ее специалистам.

• Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ от 21.12.2001.
• Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены» № 549 от 22.07.2002.
• Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе» № 585 от 12.08.2002.
• Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного и муниципального имущества» № 584 от 12.08.2002.
• Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» №161-ФЗ от 14.11.2002.
• Постановление Правительства Российской Федерации «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» №333 от 06.06.2003.
• Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» №432 от 05.06.2008.
• Приказ ФАС России «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» №67 от 10.02.2010.
• Приказ Минэкономразвития России «Об определении официального сайта в сети Интернет для размещения информации о приватизации федерального имущества» №438 от 15.09.2010.
• Постановление Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» №860 от 27.08.2012.
• Федеральный закон «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» №137-ФЗ от 27.05.2014.
• Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке реализации имущества, обращенного в собственность государства, и о внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 909 от от 10.09.2012.
• Распоряжение Правительства Российской Федерации №2488-р от 04.12.2015.

Специалисты Группы Компаний «Ценный Контракт» окажут услуги по сопровождению торгов по купле-продаже государственного или муниципального имущества.

В соответствии с частью 1 и частью 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только следующими способами:

• Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество.
• Преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью.
• Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.
• Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе.
• Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе.
• Продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ.
• Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли.
• Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.
• Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.
• Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
• Продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Продажа государственного или муниципального имущества может осуществляться в электронной форме.

• Наименование органа, принявшего решение об условиях приватизации, реквизиты решения.
• Наименование имущества и его характеристику.
• Способ приватизации такого имущества.
• Начальная цена продажи такого имущества.
• Форма подачи предложений о цене такого имущества.
• Условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов.
• Размер задатка, срок и порядок его внесения, назначение платежа, необходимые реквизиты счетов, порядок возвращения задатка.
• Указание на то, что сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со ст. 437 ГК РФ.
• Порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений.
• Исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов.
• Срок заключения договора купли-продажи имущества.
• Порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи имущества.
• Ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации имущества.
• Порядок определения победителей либо лиц, имеющих право приобретения имущества.
• Место и срок подведения итогов продажи имущества.

Информационное сообщение подлежит:

• Опубликованию в официальном печатном издании.
• Размещению на официальном сайте в сети «Интернет», сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети «Интернет».
• На официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов.

Государственное или муниципальное имущество продается на аукционе в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.
Право приобретения имущества принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Аукцион является открытым по составу участников. Предложения о цене имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене). Форма подачи предложений о цене имущества определяется решением об условиях приватизации.

Информационное сообщение о проведении аукциона по продаже имущества должно содержать следующие сведения:

• Наименование органа, принявшего решение об условиях приватизации имущества, реквизиты решения.
• Наименование имущества и иные характеристики имущества.
• Способ приватизации имущества.
• Начальная цена продажи имущества.
• Форма подачи предложений о цене имущества.
• Условия и сроки платежа, назначение платежа, необходимые реквизиты счетов, порядке возвращения задатка.
• Указание на то, что сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со ст. 437 ГК РФ.
• Размер задатка, срок и порядок его внесения, необходимые реквизиты счетов.
• Порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений.
• Исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов.
• Срок заключения договора купли-продажи имущества.
• Порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи имущества.
• Ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации имущества.
• Порядок определения победителей либо лиц, имеющих право приобретения имущества.
• Место и срок подведения итогов продажи имущества.

Не менее чем за 30 дней до дня осуществления продажи указанного имущества.
Продолжительность приема заявок на участие в аукционе должна быть не менее чем 25 дней и должна заканчиваться не позднее чем за 3 рабочих дня до даты рассмотрения продавцом заявок и документов претендентов.
Аукцион проводится не ранее чем через 10 рабочих дней с даты признания претендентов участниками аукциона.
В течение 15 рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Муниципальное имущество: продажа без проведения торгов, без объявления цены — стоит ли заниматься

Актуальная ситуация в экономической сфере создаёт такой расклад отношений между инстанциями разного уровня, что муниципальный сектор занимает в них сравнительно малое место. Если на долю государственного хозяйствования приходится 70-80% имущества (в том числе частно-государственные владения), на долю частных предпринимателей порядка 18%, то на муниципалитет остаётся 1-2%. Важно понимать, что, несмотря на такое распределение, именно органы муниципального уровня играют наиболее существенную роль для организации быта и повседневной жизни среднестатистического гражданина; именно они в большей степени отвечают за регуляцию региональной экономики и местного бюджета.

Современное распределение полномочий между федеральным, региональным и муниципальным уровнем провоцирует незавидное положение последних в распределении бюджетных доходов (отчисляемых из собираемых налогов разной направленности). Муниципальные образования получают лишь малую часть.

Всё это создаёт необходимость искать дополнительные источники дохода в собственный бюджет для муниципальных образований. Существующее законодательство предусматривает такой вариант, как эффективное управление имуществом, что подразумевает в том числе и его продажу, отчуждение прав собственности (приватизацию), сдачу в аренду или в безвозмездное пользование, как через торги, так и без проведения соответствующего мероприятия.

Все нормативно-правовые акты обязывают реализовывать почти любое муниципальное имущество на конкурсной основе. Это может быть вполне выгодно — таким образом вполне реально реализовать непрофильное имущество (неиспользуемые земельные участки или старый объект недвижимости) выгодно; однако конкурсное мероприятие ещё должно быть признано состоявшимся, то есть подать заявление на участие должно более одного лица. Что делать в случае, если таких участников не находится? Предусмотрено отчуждение муниципального имущества без торгов различными способами.

Условия реализации муниципального имущества без торгов

Опираясь на актуальную правовую базу (ФЗ 131), продажа муниципального имущества без проведения торгов может быть осуществлена в следующих случаях:

• покупателем выступает товарищество собственников жилья
• покупателем выступает лицо, единственно подавшее заявку на участие в торгах/аукционе или лицо, которое было единственно допущено к участию в торгах/аукционе
• приобретателем выступает образовательное учреждение любой организационно-правовой формы, в том числе это может быть государственное или муниципальное образовательное учреждение
• приобретателем является муниципальная компания/предприятие
• имущество продаётся частному медицинскому учреждению

Кроме того, объекты, находившиеся в муниципальном ведении, могут быть проданы любому лицу или переданы в аренду (без срока) при соблюдении следующих условий:

• Если срок на передачу составляет не более одного месяца (30 дней) в течение 6 следующих друг за другом календарных месяцев;
• Если объект является частью недвижимости, а общая площадь составляет не более 10% от площади всего недвижимого объекта и при этом не превышает значения 20 метров квадратных.

Кроме того, законодательством предусмотрена возможность передачи имущества в долгосрочный лизинг. По факту данная процедура выступает продажей в рассрочку.

Кто является уполномоченным распоряжаться имуществом?

Разные уровни собственности, равно как и разные уровни организаций (имеется в виду вертикальная иерархия уровней) предполагают, соответственно, свои органиченные уровни полномочий по распоряжению соответствующим имуществом.

Продавать федеральное имущество имеют право:

• Росимущество — это орган исполнительной власти федерального уровня, который осуществляет функции распоряжения и управления землёй, недвижимостью и прочим федеральным имуществом;
• Министерство Обороны — если речь идёт об имуществе, находящемся в ведении Вооружённых сил Российской Федерации
• лица, которые определены к данной деятельности и уполномочены в рамках действующего законодательства о приватизации; это могут быть, например, специализированные организации, которые привлекло Росимущество в качестве своего представителя и продавца имущества (с соответствующими подтверждающими роль документами).

Распоряжаться муниципальным имуществом может уполномоченный к данной деятельности орган в рамках действующего законодательства, будь то Федеральные Законы, региональные нормативно-правовые акты или акты органов местного самоуправления.

Преимущества и недостатки эффективного управления имуществом

Приватизация имущества предполагает выплату крупной суммы денег в относительно небольшой период, так что через неё могут решаться срочные проблемы. Однако в современной экономической ситуации найти вовремя желающих на приобретение муниципальной недвижимости бывает чрезвычайно сложно.

Аренда гарантирует стабильное пополнение бюджета в течение длительного периода, но в таком случае исчезает статья дохода от налогов на собственность (которая актуальна для первого варианта), а возможные инфляции и вовсе могут понизить прибыль.

Для приобретателя возможные трудности обратны положительным сторонам для муниципалитета. Для приватизации и оформления в собственность недвижимости необходимо единовременно иметь при себе крупную сумму денег, для аренды же предполагать выплаты в долгосрочной перспективе. В данном случае важно правильно расценить, какой объект приобретается, и оправдывают ли данные вложения итоговый результат. Как только Вы определили, какой вариант для Вас оптимален — приступайте к изучению соответствующей информации и подготовке.

Как выкупить муниципальное имущество?

Приватизировать муниципальное имущество можно, воспользовавшись приоритетным правом. Данное право работает как для выкупа и переоформления в собственность, так и для оформления объекта в аренду. Оно подразумевает под собой возможность приобрести имущество внеочерёдно, однако приобретатель должен соответствовать целому ряду условий одновременно.

До дня вступления в силу Федерального Закона №159 (от 22 июля 2008 года) потенциальный собственник должен был снимать объект в аренду сроком 2 года и более, без перерывов. Если договор аренды был срочным, то его срок должен составлять не менее года, и только при подтверждении факта государственной регистрации договора может быть осуществлено право на выкуп.

Если лицо желает воспользоваться приоритетным правом, для оценки имущества привлекается независимый специалист для того, чтобы она была объективной (то есть не было коммерческих связей ни с одной из сторон ).

Процедура выкупа всё по тому же ФЗ может происходить в двух версиях: до официального выставления на продажу или по инициативному выкупу арендатора.

1) Если собственник планирует приватизировать объект, который сдаётся в аренду, то арендатор может подать заявление о выкупе недвижимости до её отчуждения. В таком случае собственник обязан заключить договор купли-продажи и предотвратить запланированную приватизацию.

2) Арендатор решает, что хочет выкупить недвижимость в собственность. Он оформляет заявку, которую отправляет публичному собственнику.

Порядок приватизации имущества

Приватизация как форма отчуждения государственного и муниципального имущества была повсеместно популярна и актуальна в определённый исторический период. Однако и на настоящий момент муниципалитеты широко используют именно данную технологию пополнения бюджета.

Терминологически приватизация выступает как отчуждение имущества государственной, региональной или муниципальной собственности за определённую плату в пользу физического или юридического лица. Она становится возможной при соблюдении следующих принципов:

• добровольный характер покупки гражданами жилой площади в собственности
• жильё, которое на данный момент занимают граждане, может быть передано им в собственность бесплатно (но гражданин может воспользоваться таким правом только один раз).

В процессе приватизации можно выделить следующие этапы:

• принятие решения о приватизации и подача соответствующего заявления
• уполномоченные органы (могут быть как федеральные, так и органы местного самоуправления) принимают решение о согласии на приватизацию указанного объекта
• разрабатывается и утверждается план предстоящей процедуры
• заключается договор между покупателем и муниципальным органом о приобретении имущественного объекта вне конкурсной основы

Имущество в лизинг

Очень много предприятий переданы местной власти на хозяйственное ведение или оперативное управление — в каждом муниципальном образовании такие находятся. Соответственно иногда намного выгоднее реализовать объект, используя систему лизинговых контрактов, а не через прямые продажи. Это позволит муниципалитету не просто единовременно получить стоимость имущества, определённого независимым оценщиком, но получать определённые контрактом отчисления в течение некоторого периода времени, которые представляют собой процент с имущества.

Данная форма используется намного реже, чем продажа на конкурсной основе или приватизация. Дело в том, что конкуренция между современными лизинговыми компаниями в принципе сама по себе очень высокая, вписаться в эту сферу муниципалитету и соревноваться с опытными соперниками на уровне довольно сложно, по итогу для бюджета это приводит к лишним статьям расходов. Однако иногда для малых муниципалитетов или местных властей лизинг — единственный возможный вариант получения денег в местный бюджет.

Другие варианты

Отметим, что помимо приведённых выше вариантов остаются многие другие возможности реализации имущественных объектов в муниципальном ведении, минуя торги или аукционы. Таковой выступает, например, продажа части пакета акций, держателем которой являлся муниципальный орган власти. Однако такие формы выступают ещё менее популярными ввиду того, что связаны с большим количеством рисков, неудобств и имеют более низкие гарантии дохода.

Заключение

Итак, каков же ответ на вопрос «стоит ли заниматься покупкой/продажей муниципального имущества не в форме торгов/аукционов»? Ответ неоднозначен.

Определённо приобрести/продать объект с аукциона проще, поскольку данная практика используется достаточно давно, соответственно прецедентов с нарушениями и ошибками, сложностями и недочётами было много, чтобы исключить их из последующих процедур. Но поскольку речь идёт не о частной, а о муниципальной (или государственной собственности), которая пользуется несколько меньшим спросом у частных представителей или юридических лиц, то в некоторых случаях проведение аукциона становится невозможным из-за отсутствия потенциальных участников или единственного лица, подавшего заявку. В таких случаях продажа имущества минуя торги неизбежна и необходима.

Важно осознавать разницу между различными видами покупки имущества/приобретения в аренду без конкурсной основы. Это позволит определить, возможно ли для Вас участие в ней (если Вы, например, снимаете квартиру в аренду и хотите приватизировать жильё), насколько оно выгодно, какие документы стоит собрать и многое другое. Исходите из собственных потребностей и запросов, в таком случае ответ на выше обозначенный вопрос будет для Вас очевиден.