Покупка муниципального имущества ндс - Журнал про Деньги
Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка муниципального имущества ндс

Покупаете недвижимость у государства? Внимательнее с НДС!

По общему правилу у покупателей имущества (исключая граждан, не зарегистрированных в качестве ИП), составляющего государственную или муниципальную казну, возникают обязанности налогового агента по НДС. То есть покупателю необходимо исчислить налог по расчетной ставке, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и перечислить в бюдже т п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 164 НК РФ . Только вот беда — не всегда понятно, какую сумму нужно принимать за налоговую базу для исчисления НДС:

  • цену недвижимости, указанную в договоре, то есть считать, что эта цена уже включает в себя налог;
  • цену недвижимости, увеличенную на сумму налога, проще говоря, накрутить НДС сверх этой цены?

Разница в деньгах может получиться весьма существенная, и, конечно, покупателю выгоднее первый вариант. Но далеко не всегда такой алгоритм расчета налоговики сочтут правомерным. Да и суд может оказаться не на вашей стороне. Поэтому лучше сразу действовать правильно.

Напомним, что не облагается НДС продажа государственного или муниципального имущества, если оно выкупается арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном специальным законо м подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ . А действие этого порядка продлено до 01.07.2015 ч. 3 ст. 10 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ; п. 6 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ . Соответственно, до 01.07.2015 действует и льгота по НДС.

В договоре сказано: «. без учета НДС»? Налог накручивается сверху

Недавно до Верховного суда дошел спор: компания удержала с муниципальных властей НДС, исчисленный исходя из цены недвижимости, прописанной в договоре, а инспекция доначислила налог сверх цены договора. И Верховный суд решил: если из отчета оценщика и договора купли-продажи видно, что цена объекта сформирована без НДС, то покупатель муниципальной недвижимости не может принять за налоговую базу цену договора — это значит уменьшить ее на сумму НДС уже после того, как сделка состоялас ь Определение ВС от 24.11.2014 № 307-ЭС 14-162 . В обсуждаемом случае в отчете оценщика была указана цена недвижимости и без налога, и с налогом. За начальную цену аукциона была принята цена без НДС, и на то, что продажная цена объекта определена без учета налога, было указано в договоре. Покупатель согласился уплатить цену сделки без разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. И значит, инспекция правильно рассчитала базу по НДС, начислив на цену договора налог по ставке 18%, а затем прибавив получившуюся сумму к этой цене. И уже от этой суммы исчислила НДС по расчетной ставке. На цифрах это выглядит так.

Допустим, цена договора 100 000 руб. без учета НДС. Тогда налоговую базу рассчитаем как 100 000 руб. + (100 000 руб. х 18%) = 118 000 руб. А НДС к уплате в бюджет исчислим как 118 000 руб. х 18/118 = 18 000 руб.

Разрешая хозяйственные споры, судьи ВАС уже говорили, что гражданское законодательство не предусматривает возможности уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной оценщиком договорной цены имущества, в которую налог не включалс я Постановление Президиума ВАС от 17.03.2011 № 13661/10 . То есть сказано в договоре уплатить определенную сумму за муниципальную недвижимость — платите эти деньги без всяких изъятий. А расчеты с бюджетом по НДС — это уже ваше дело.

Хотя раньше арбитры иногда приходили к такому выводу: тот факт, что в договоре продавец указал стоимость имущества «без НДС», не изменяет порядка определения покупателем — налоговым агентом размера налоговой базы. Налоговый агент не должен увеличивать цену сделки по договору на сумму НДС. Налог нужно исчислить расчетным методом и удержать его из выплачиваемого продавцу доход а Постановления ФАС СЗО от 03.04.2014 № А26-5213/2013; ФАС ПО от 30.07.2013 № А12-22639/2012 .

Непонятно: цена с налогом или без? Тогда считаем, что с налогом

Если из отчета оценщика и договора купли-продажи нельзя сделать вывод, с налогом или без него рассчитана рыночная стоимость недвижимости, то предполагается, что цена договора уже включает в себя сумму налога.

Чтобы покупка недвижимости у властей не обернулась НДС-проблемами, внимательно изучите отчет оценщика. Да и о судебной практике не стоит забывать

Дело в том, что в силу Закона об оценочной деятельност и ст. 12 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости недвижимости, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Поскольку рыночную стоимость оценщик определяет именно для совершения сделки по отчуждению имущества и такая операция облагается НДС, принимаем, что налог в этом случае «сидит» в цене, это просто не оговорено особо. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для целей совершения сделки определена без учета НДС, должно содержаться в отчете оценщика. К этому выводу пришли еще судьи ВАС, рассматривая хозяйственный спор между компанией и муниципалитето м Постановление Президиума ВАС от 18.09.2012 № 3139/12 . До этого компания, перечислившая муниципалитету всю цену договора без удержания НДС, а потом «пострадавшая» от налоговой проверки, проиграла дело в трех инстанция х Постановление ФАС ЗСО от 09.12.2011 № А27-2268/2011 . Но Президиум ВАС решения нижестоящих судов не поддержал. И указал: не сказано в отчете оценщика, с налогом или без него определена рыночная стоимость недвижимости, значит, НДС нужно было рассчитать по ставке 18/118 исходя из цены сделки по покупке муниципального имущества. То есть принять, что эта цена включает НДС.

Читать еще:  Налог на имущество муниципальной казны

Нет смысла пытаться доказать в суде, что налоговики неправомерно доначислили вам НДС и пени, поскольку вы не удержали налог при перечислении денег продавцу. Даже если НДС в договоре купли-продажи не выделен из стоимости объекта недвижимости, это не освобождает вас от обязанностей налогового агент а Постановление ФАС ВВО от 09.07.2014 № А29-5651/2013 .

Как платить НДС при выкупе муниципального имущества

Теперь бизнес в России знает, как платить НДС при выкупе муниципальной собственности. 23 мая 2017 года состоялось заседание коллеги ВС РФ по экономическим спорам, которое поставило точку в этом вопросе.

Суть спора

В 2011-2012 годах индивидуальный предприниматель выкупил у муниципалитета недвижимость. Место действия — Брянская область.

Предприниматель полагал, что муниципалитет должен уплатить НДС с реализации в бюджет, поскольку он, предприниматель, уплатил стоимость имущества с учётом НДС.

ФНС провела выездную проверку и решила, что предприниматель обязан уплатить НДС самостоятельно. Налоговая доначислила 2 830 755 рублей НДС + пени и штраф, а также 658 060 рублей единого налога (предприниматель на УСН).

Предприниматель не согласился и обратился в Арбитражный суд Брянской области.

Три первые судебные инстанции поддержали предпринимателя

АС Брянской области, 20 Арбитражный апелляционный суд и АС Центрального округа решили, что в споре прав предприниматель. Вот аргументы судов:

  • если предприниматель уплатит НДС за свой счёт, то это приведёт к ущемлению его прав в сфере налогов;
  • НДС должен перечислить муниципальный орган, т.к. он в стоимости имущества получил спорную сумму НДС;
  • определить размер пеней в этом случае невозможно, т.к. НДС не удержан предпринимателем.

Суды отменили решение ФНС о взыскании 2 830 755 рублей и пени.

Налоговая пошла в Верховный Суд.

Верховный Суд решил совершенно по-другому

ВС РФ отменил решения всех трёх нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

В Определении от 23 мая 2017 года по делу №А09-10032/2015 ВС указал:

  • при покупке муниципального имущества налоговым агентом является покупатель этого имущества. Он как налоговый агент обязан уплатить НДС в соответствующий бюджет;
  • муниципалитет не является плательщиком НДС ( пункт 3 статьи 161 НК РФ );
  • по закону взыскать НДС с муниципалитета невозможно;
  • пункт 5 статьи 173 НК РФ в этом случае применить нельзя, т.к. этот пункт описывает ситуацию, когда при купле-продаже выставляется счёт-фактура, но муниципалитет счёт-фактуру не выставлял;
  • НДС зачисляется в федеральный бюджет, а доходы от продажи муниципальной собственности зачисляются в местные бюджеты.

Вот и получается, что НДС должен был попасть в федеральный бюджет, но не попал. Вместо этого деньги оказались зачислены в местный бюджет. А раз так, то обязанность предпринимателя уплатить НДС не исполнена, соответственно он должен уплатить пени и штраф.

Так как платить НДС при покупке муниципального имущества?

Правильный алгоритм действий таков:

  • купить имущество у муниципалитета, оплатив стоимость покупки за минусом НДС;
  • в качестве налогового агента перечислить сумму НДС в федеральный бюджет.

В описываемом случае предприниматель должен уплатить НДС в федеральный бюджет и через суд взыскать с муниципалитета сумму, которую он уплатил муниципалитету ошибочно ( статья 1102: неосновательное обогащение ).

Радует, что одним спорным вопросом в области налогов стало меньше.

Подписывайтесь на нашу рассылку и вы не пропустите ничего важного http://nalogadvocatmail.gr8.com

Важный обзор практики по специальным налоговым режимам от Верховного суда. Первая часть

Из-за этих признаков вашего контрагента могут признать техничкой

Дедлайн для инспекции — возможность избежать доначислений?

Что делать, если налоговая заблокировала расчётный счёт компании? Шаблон заявления для разблокировки

Как новый закон уничтожит обнал?

Продажа товара зависимому ИП по сниженным ценам — это не схема, решил суд

Ваша заявка успешно отправлена!

Спасибо большое за обращение в нашу компанию, мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Запишитесь на консультацию, чтобы узнать, как безопасно вести свой бизнес, исключить многомиллионные доначисления и уголовные дела

Звоните адвокату прямо сейчас +7 (499) 283-80-20 или оставляйте заявку на обратный звонок

Подпишитесь на новости

Получайте новости об изменениях в законах, анализ судебной практики и рекомендации наших экспертов о том, как обезопасить свой бизнес и себя от налоговых обвинений.

Присоединяйтесь к нам

Спасибо за обращение в нашу компанию, мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Thank you! Your submission has been received!

Oops! Something went wrong while submitting the form

Спасибо за обращение в нашу компанию, мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Thank you! Your submission has been received!

Oops! Something went wrong while submitting the form

НДС при реализации имущества казны физическим лицам

Должна ли администрация муниципального района исчислять и уплачивать НДС при продаже физическим лицам муниципального имущества, входящего в состав муниципальной казны?

Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

От имени муниципального образования права собственника в отношении объектов муниципальной собственности осуществляют органы местного самоуправления. Они вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти РФ (органам государственной власти субъекта РФ) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки согласно федеральным законам (п. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Читать еще:  Сдача в субаренду муниципального имущества

При продаже муниципального имущества казны физическому лицу происходит переход права собственности на имущество к последнему, то есть имеет место быть факт реализации. А реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога, и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав признаются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения и освобождаемых от обложения названным налогом, содержится соответственно в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ и является исчерпывающим. Операции по реализации имущества казны физическим лицам в данном перечне не поименованы, следовательно, они признаются объектом обложения НДС.

В силу положений п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговыми агентами по НДС признаются покупатели указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Из приведенной нормы следует, что физические лица в данном случае выполнять обязанности налогового агента не могут.

Поэтому при реализации муниципального имущества, составляющего казну муниципального образования, физическим лицам, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, обязанность по перечислению суммы НДС в федеральный бюджет возлагается на продавца такого имущества. Учитывая изложенное, администрация муниципального района должна исчислить и уплатить НДС в бюджет.

Данные выводы подтверждаются разъяснениями компетентных органов (письма Минфина РФ от 08.11.2012 № 03‑07‑14/107, от 27.07.2012 № 03‑07‑11/198, от 31.05.2012 № 03‑07‑14/56, от 14.05.2012 № 03‑07‑11/142, от 25.04.2011 № 03‑07‑11/107, ФНС РФ от 13.07.2009 № ШС-22-3/562@) и судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 17383/13 по делу № А12-23300/2012 и от 17.04.2012 № 16055/11 по делу № А12-19210/2010, ФАС ДВО от 11.03.2014 № Ф03-572/2014 по делу № А51-20952/2013, ФАС ВВО от 19.03.2014 по делу № А29-4515/2013, ФАС УО от 30.04.2014 № Ф09-1870/14 по делу № А71-9038/2013).

Обязательно ли при реализации имущества казны физическим лицам составлять счета-фактуры, вести книгу продаж?

Однако при совершении операций по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав лицам, не являющимся плательщиками НДС, и плательщикам, освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, по письменному согласию сторон сделки счета-фактуры могут не составляться.

Напомним, что физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ). Поэтому при наличии соответствующего соглашения оформлять счета-фактуры не надо.

При несоставлении счетов-фактур в книге продаж вместо счета-фактуры можно зарегистрировать первичные учетные документы, подтверждающие совершение фактов хозяйственной жизни, или иные документы (например, бухгалтерскую справку-расчет), содержащие суммарные (сводные) данные по операциям, по которым счета-фактуры не составляются и которые совершены в течение календарного месяца (квартала) (письма ФНС РФ от 27.01.2015 № ЕД-4-15/1066@, Минфина РФ от 22.01.2015 № 03‑07‑15/1704).

НДС при приобретении муниципального имущества

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами по НДС признаются покупатели имущества, составляющего государственную и муниципальную казну (п. 3 ст. 161 НК РФ). Они обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением отдельных случаев, перечисленных в п. 3 ст. 346.11 НК РФ. В редакции этой нормы, которая действует с 1 января 2018 г., в числе таких случаев указан НДС, уплачиваемый в соответствии со ст. 161 НК РФ. В старой редакции п. 3 ст. 346.11 НК РФ, которая действовала в 2017 г., ст. 161 НК РФ не упоминалась. Однако согласно п. 5 ст. 346.11 НК РФ, лица, применяющие УСН, не освобождены от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных Налоговым кодексом. В связи с этим Минфин России в своих письмах неоднократно разъяснял, что они признаются налоговыми агентами по НДС в случаях, предусмотренных ст. 161 НК РФ (письма от 24.09.2015 № 03-07-11/54577, от 21.08.2015 № 03-07-14/48540, от 25.04.2012 № 03-07-11/124, от 30.12.2011 № 03-07-14/133).

Таким образом, индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, который в декабре 2017 г. приобрел на аукционе муниципальное имущество, должен исчислить и уплатить в бюджет НДС. Если он не выполнит обязанности налогового агента, налоговики вправе взыскать с предпринимателя этот налог. При этом неважно, что он уплатил его в составе выкупной стоимости имущества. Это подтвердил Верховный суд РФ в Определении от 23.05.2017 № 310-КГ16-17804. В этом деле предприниматель, применяющий УСН, на основании договоров с Комитетом по управлению имуществом приобрел в собственность муниципальное имущество. Поскольку он не выполнил обязанности налогового агента, предусмотренные п. 3 ст. 161 НК РФ, налоговики доначислили предпринимателю НДС и пени. Он обратился в суд.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что поскольку предприниматель перечислил Комитету НДС в стоимости спорного имущества, уплата им данного налога в бюджет за счет собственных средств приведет к ущемлению его прав и законных интересов в налоговых правоотношениях и нарушит принцип равного и справедливого налогообложения. Однако Верховный суд с этим не согласился.

Читать еще:  Налоговый механизм государства

Высшие арбитры указали, что, устанавливая специальный порядок уплаты НДС в бюджет при реализации имущества, составляющего казну муниципального образования, положения п. 3 ст. 161 НК РФ предусматривают, что у органов муниципального образования не возникает обязанности по исчислению и уплате налога. То обстоятельство, что подлежащий перечислению в бюджет НДС предприниматель уплатил Комитету в составе выкупной стоимости муниципального имущества, не освобождает его от исполнения возложенной на него НК РФ обязанности налогового агента по перечислению спорных сумм НДС в бюджет, которая до настоящего времени остается неисполненной. Уплата предпринимателем НДС в бюджет за счет собственных средств не приведет к ущемлению его прав и законных интересов в налоговых правоотношениях. Ведь, исполнив возложенную на него обязанность налогового агента, предприниматель не лишен возможности реализовать право на защиту своих интересов в рамках гражданско-правового спора с муниципальным образованием о возврате неосновательно полученных денежных средств. Поэтому вывод судов о невозможности взыскания с налогового агента не удержанной им суммы налога в рассматриваемой ситуации является неправомерным.

НДС при покупке муниципального имущества

Идет продажа муниципального имущества посредством публичного предложения.

В заявке покупатель подписывает обязательство «уплатить НДС в размере 18 процентов от цены объекта, сложившейся в ходе продажи посредством публичного предложения, в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации».

В договоре КП «Цена Объекта указана без НДС. Покупатель обязан уплатить НДС в размере 18 процентов от цены объекта, сложившейся в ходе продажи посредством публичного предложения, в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации».

Покупатель — физлицо. пункт 3 ст. 161 НК говорит о том, что физлица не могут быть налоговыми агентами и не платят НДС.

Администрация НДС в сумму договора включать отказывается.

1. Мне все таки платить налог или нет?

2. Что нужно сделать чтобы вообще не платить?

3. Если платить, то кому и в какой срок после покупки?

При продаже физическому лицу муниципального имущества налоговым агентом по НДС будет являться комитет по управлению муниципальным имуществом, который должен исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. В рассматриваемом случае физическое лицо не является налоговым агентом согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, поэтому к нему не может быть применена ответственность за неуплату НДС в бюджет.
Это подтверждается разъяснениями эксперта УФНС.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества. При этом не признаются налоговыми агентами покупатели — физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями.
Учитывая названные положения НК РФ, при реализации на территории Российской Федерации указанного муниципального имущества физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, обязанность по исчислению и уплате НДС возникает у органов местного самоуправления, осуществляющих операции по реализации данного имущества. Такая же позиция отражена в разъяснениях финансового и налогового ведомств (Письма Минфина России от 16.02.2011 N 03-07-11/33, от 27.07.2012 N 03-07-11/198, от 31.05.2012 N 03-07-14/56, ФНС России от 13.07.2009 N ШС-22-3/562@). Данный подход является устоявшимся также в судебной практике. Конституционный Суд РФ в Определении от 19.07.2016 N 1719-О со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 02.10.2003 N 384-О, указал, что правовой статус органов местного самоуправления позволяет признавать их плательщиками НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества, которое не закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, и, соответственно,возлагать на них обязанность по исчислению и уплате НДС, в случае если указанное имущество реализуется физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 08.04.2014 N 17383/13 по делу N А12-23300/2012 установил, что операции по реализации муниципального имущества не поименованы в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ в числе операций, не признаваемых объектом налогообложения и освобождаемых от НДС, а в связи с этим они должны облагаться НДС. Как отметил Президиум ВАС РФ, недопустима неуплата НДС в зависимости от того, каким именно лицом приобретается такое имущество, и комитет по управлению имуществом должен был расчетным методом исчислить и уплатить в бюджет НДС.
Аналогичные выводы содержат Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16055/11 по делу N А12-19210/2010, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2016 по делу N А05-7950/2015, ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2014 N Ф03-572/2014 по делу N А51-20952/2013.
Поскольку в рассматриваемой ситуации физическое лицо на дату оплаты прекратило деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, комитет по управлению муниципальным имуществом должен расчетным методом исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2013 по делу N А67-4332/2012).
В силу абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, не признается налоговым агентом при покупке муниципального имущества. Следовательно, к нему не может быть применена ответственность за неуплату данного налога в бюджет в качестве налогового агента (Консультация эксперта, УФНС России по Ростовской обл., 2016).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector