Передача инженерных сетей в муниципальную собственность - Журнал про Деньги
Finkurier.ru

Журнал про Деньги
314 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Передача инженерных сетей в муниципальную собственность

Северный дачник — Новости, Каталог, Консультации

Проблематика передачи инженерных сетей на баланс города

Нередко передача инженерных сетей на баланс города приводит к конфликту интересов. В первую очередь это связано с тем, что эксплуатирующие организации «не проявляют активной позиции» в этом вопросе.

Они согласны получать деньги за предоставляемые услуги, но от расходов на содержание коммуникаций предпочли бы отстраниться. Часто отказ брать инженерные сети на баланс мотивируется невозможностью окупить расходы на их содержание.

С точки зрения законодательства позиция сетевых организаций в этом вопросе весьма слабая. Верховный суд РФ четко обозначил свое мнение по данному поводу. Инженерные сети, которые расположены вне границ многоквартирных домов, не считаются общедомовым имуществом. Следовательно, ответственность за их содержание автоматически ложится на плечи эксплуатирующих организаций. Дело остается за малым – документально подтвердить, что передача на баланс водоканалу сетей, например, состоялась.

При нежелании принимать инженерные сети на свой баланс, эксплуатирующие организации могут прибегнуть к своей излюбленной тактике – бюрократической волоките, которая может тянуться бесконечно. В конечном счете, их можно принудить к принятию решения через суд, но путь этот крайне долгий и непрактичный. В данных обстоятельствах «смешным» кажется положение Хозяйственного кодекса РФ, который предусматривает компенсацию застройщику расходов на инженерные коммуникации при принятии их на баланс сетевыми организациями. Это положение никогда не выполнялось и в обозримом будущем выполняться не будет. Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям возможна только на безвозмездной основе и никак иначе.

Собственники инженерных сетей

Когда речь заходит о передаче имущества, то такое понятие как «безвозмездно», не находит понимания. Инженерные коммуникации должны быть созданы – это неоспоримо. Кто должен оплачивать их создание? А вот тут возможны варианты. Это могут быть:

* дольщики строящегося жилья;

Последний вариант отпадает сразу. Коммунальные предприятия настолько инертны и неэффективны, что каких-то активных действий, направленных на развитие собственной инфраструктуры, от них ожидать не приходится. Можно было бы заключить договор и признать застройщика подрядчиком, которому поручено создание инженерных сетей, но и в этом случае мимо. Безвозмездная передача электрических сетей на баланс сетевой организации, уже может встретить враждебное отношение. Говорить о желании вложить в строительство собственные средства не приходится вовсе.

Остаются дольщики строящегося жилья и застройщик, которые должны вложить личные средства в инженерные коммуникации, чтобы затем произошла безвозмездная передача газовых сетей на баланс эксплуатирующей структуры. Такое положение дел не вызывает оптимизма. Дополнительные затраты естественным образом увеличивают себестоимость квадратного метра. Если строится большой жилой комплекс, когда общую сумму можно «раскинуть» на несколько сотен дольщиков, то ситуация может не оказаться критической, особенно если протяженность коммуникаций относительно невелика.

Проблема заключается в том, что использовать средства дольщиков для создания инженерных коммуникаций можно только в том случае, если это предусмотрено договором, а сами коммуникации являются частью проекта. Также в договоре о долевом строительстве должна быть зафиксирована передача тепловых сетей на баланс теплоснабжающей организации и другие подобные действия как обязанность застройщика. Такие пункты могут вызвать недоумение у неискушенных в этом вопросе граждан, которые не понимают необходимости переплаты. Строительство и содержание сетей по идее входит в стоимость оплачиваемых услуг. Почему за них приходится платить дважды?

С другой стороны, не включать эти пункты нельзя. В первом случае внесение затрат на прокладку инженерных коммуникаций в стоимость строительства становится неправомерной. Во втором случае – застройщик теряет право распоряжаться собственностью дольщиков, что может послужить формальной причиной, по которой передача сетей на баланс «Ленэнерго», например, невозможна. Неразбериха с передачей на баланс профильных организаций инженерных коммуникаций привела к тому, что возникли участки сетей, за которые никто не несет ответственности, со всеми вытекающими печальными последствиями.

Ситуация стала настолько угрожающей, что к решению проблемы было вынуждено подключиться правительство. После поручения президента РФ, вышло в свет разъяснение Министерства финансов, что расходы на строительство объектов жилищно-коммунального и инженерно-технического назначения попадают под требования ст. 252 Налогового кодекса РФ. Это статья определяет расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль от продажи нежилых помещений и построенного жилого фонда. Иными словами, чтобы такие действия, как безвозмездная передача сетей на баланс «МОЭСК» и им подобные, не встречали сопротивление со стороны застройщиков, правительство гарантирует передающим налоговые льготы.

Нюансы передачи электросетей на баланс электросетевых компаний

По другому принципу происходит передача сетей СНТ на баланс электросетевых компаний. И формально, и практически на балансе эксплуатирующих организаций находятся только ЛЭП, доходящие до границ участка СНТ. Оборудование на самом участке лежит в зоне ответственности товарищества. Нет законных оснований принудить электросетевую компанию принять на свой баланс электрические сети садовых некоммерческих товариществ.

Передача сетей СНТ на баланс «МОЭСК», например, может происходить исключительно при желании последней. Министерство энергетики РФ разработало ряд рекомендаций по передаче объектов электросетевого хозяйства СНТ на баланс ТСО.

Рекомендации – это единственно возможная помощь в данной ситуации. Далеко не все сетевые организации стремятся взять на баланс сети СНТ. Возможно, причина в крайне плачевном техническом состоянии большинства из них.

В отношение конкретно ПАО «МОЭСК» можно сказать, что компания проводит достаточно лояльную политику. Она активно внедряет онлайн сервисы для подачи заявок. На сайте «МОЭСК» вы найдете много полезной информации. Там же представлен договор о передаче сети на баланс, форма которого является стандартной.

Приложение. Положение о порядке передачи в муниципальную собственность жилищного фонда, объектов и инженерных сетей коммунального назначения, находящихся в ведении предприятий, организаций и ведомств

Приложение
к постановлению Главы
администрации г. Омска
от 4 июня 1993 г. N 492-п

Положение
о порядке передачи в муниципальную собственность жилищного фонда, объектов и инженерных сетей коммунального назначения, находящихся в ведении предприятий, организаций и ведомств

1. Настоящее положение разработано в соответствии с Законами Российской Федерации «О местном самоуправлении в РСФСР», «О предприятиях и предпринимательской деятельности», «О приватизации жилищного фонда РСФСР», постановлением Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», законодательными и нормативными актами, определяющими деятельность предприятий жилищно-коммунального хозяйства в условиях рынка.

2. Передача жилищного фонда вместе со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, предоставленными под торгово-бытовые, социально-культурные нужды населения, объектов и инженерных сетей коммунального назначения в муниципальную собственность г. Омска осуществляется по инициативе (ходатайству) предприятий и организаций, либо в соответствии с действующим законодательством по инициативе администрации города.

Ранее заключенные предприятиями и организациями, имеющими в ведении жилищный фонд, договоры аренды нежилых помещений, передаваемых вместе с жильем, уточняются с учетом обеспечения безубыточного их содержания.

3. Передача объектов ЖКХ, находящихся в ведении предприятий и организаций, проводится по согласованию с территориальными органами Госкомимущества РФ, контролирующими этот процесс в рамках своей компетенции, в соответствии с «Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядка оформления прав собственности» утвержденным Распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1991 года N 114-р.

Акты передачи жилищно-коммунального хозяйства утверждаются местной администрацией.

4. Не подлежат передаче общежития и дома, инженерные коммуникации находящиеся в аварийном состоянии, имеющие предельный износ конструкций, отнесенные к числу непригодных для проживания и эксплуатации или подлежащих сносу, а также дома и коммуникации, расположенные на территории закрытых военных городков и в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий.

5. Одновременно с передачей жилищного фонда, объектов и инженерных сетей коммунального назначения в муниципальную собственность г. Омска передается:

— организации или их подразделения (участки, бригады), занятые эксплуатацией и ремонтом указанных объектов, вся техническая документация, необходимая для нормальной эксплуатации передаваемых объектов;

— производственная база: ремонтно-строительные базы, цехи, мастерские, гаражи, складские помещения, предназначенные для эксплуатации и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящиеся на балансе предприятий и организаций. При их отсутствии или несоответствии действующим нормативам по договоренности сторон возможна замена на другие производственные мощности, либо обязательства передающей стороны по строительству недостающих объектов в оговоренные сроки с последующей передачей.

Кроме того, в муниципальную собственность г. Омска передается служебная жилая площадь для проживания работников, занятых обслуживанием и эксплуатацией передаваемых объектов ЖКХ по утвержденному перечню.

Служебная жилая площадь передается в размере не менее 2 % от площади передаваемого жилья.

При отсутствии или недостатке у передающей организации служебной жилой площади для проживания работников по договоренности могут передаваться средства и ресурсы в порядке долевого участия в жилищном строительстве.

В муниципальную собственность г. Омска передаются также на основе норм и нормативов, действующих в жилищно-коммунальном хозяйстве:

— транспортные средства, землеройная техника и прочее оборудование, необходимое для эксплуатации и ремонта отдельных видов транспортных средств, уборочной техники и прочего оборудования, необходимых для эксплуатации и ремонта передаваемых объектов, по договоренности сторон возможна замена этих технических средств на другие или передача финансовых средств на их приобретение, в том числе по договорным ценам и в валюте;

— денежные и другие оборотные средства, находящиеся в распоряжении передаваемой эксплуатационной или ремонтной организации;

Читать еще:  Как рассчитать предельный объем муниципального долга

— материально-технические ресурсы, необходимые для ремонта и эксплуатации передаваемых объектов в соответствии с существующими нормативами;

— согласованный финансовый план, включая все убытки, которые несут предприятие или организация по передаваемому хозяйству (убытки по эксплуатации, убытки по теплоэнергии) с указанием источников поступления средств и их направления;

Передающая сторона представляет разделительные ведомости на материальные ресурсы для ремонтно-эксплуатационных нужд. Оформленные и утвержденные в установленном порядке ведомости представляются местному территориальному органу Минторга РФ для последующего оформления плана материально-технического обеспечения.

По ресурсам, получаемым по прямым договорам передающая сторона передает право на заключение договора в количествах пропорционально передаваемым объемам.

Акты по передаче материально-технических ресурсов утверждаются УЖХ и КО.

6. На основании акта передачи, передающая сторона перечисляет принимающей стороне средства на содержание передаваемых объектов ЖКХ с учетом предельного уровня рентабельности на год передачи (с квартальной разбивкой). Обе стороны также определяют порядок и источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда. Акты передачи утверждаются районной в городе администрацией, в чье ведение передается жилищный фонд, определяет организацию, на которую возлагаются функции по обслуживанию или ремонту передаваемого жилищного фонда.

7. При передаче жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства для расчетов с населением за все виды услуг вводится единый порядок, действующий на территории.

По вновь принятым объектам заключают договоры с предприятиями и организациями, оказывающие услуги ЖКХ.

8. Организации и предприятия, передающие в муниципальную собственность жилые дома-новостройки, построенные хозяйственным способом, обязаны в течение двух лет со дня сдачи жилых домов в эксплуатацию устранить за счет допущенные по их вине недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации или возместить расходы по устранению недоделок и дефектов после капитального ремонта жилых домов, выполненного хозяйственным способом этими предприятиями и организациями.

9. Передающая и принимающая стороны в приложении к акту передачи по согласованию с комитетом профсоюзов обговаривают вопросы сохранения социальных льгот и гарантий работающим в передаваемых предприятиях (сохранение очереди на получение жилья, выделение путевок в детские сады, санатории и т.д.). Там, где нет комитетов профсоюза эти вопросы согласовываются с обкомом профсоюза работников ЖКХ, местной промышленности и бытового обслуживания населения.

10. Передача жилого и нежилого фонда и объектов коммунального хозяйства может производиться по состоянию на любое время года.

Если передача осуществляется в первом полугодии, то передающая организация одновременно передает все материальные и финансовые ресурсы и фонды, необходимые для содержания передаваемых объектов до конца года. При передаче объектов во втором полугодии, материальные и денежные ресурсы передаются в размерах, необходимых для их содержания до конца текущего года и на весь следующий год.

11. При передаче встроенных, пристроенных и отдельно стоящих нежилых помещений передается их балансовая стоимость, оборотные средства, материально-технические ресурсы, определенные по утвержденным нормам расхода для эксплуатации и ремонта помещений, денежные средства, предназначенные на капитальный ремонт этих помещений, наружные сети коммунального назначения, предприятия жилищно-коммунального хозяйства.

12. После передачи в муниципальную собственность нежилых помещений арендаторы, занимающие:

12.1. Отдельно стоящие помещения обязаны заключить договора на коммунальные услуги с соответствующими коммунальными предприятиями и организациями, на техническое обслуживание с жилищной или другой организацией.

12.2. Встроенные помещения обязаны заключить договор на коммунальные услуги и техническое обслуживание с жилищной организацией, на балансе которой находится жилой дом с этим встроенным нежилым помещением.

12.3. Пристроенные помещения, имеющие отдельный учет коммунальных услуг обязаны заключить договор с соответствующими коммунальными предприятиями и организациями, а при его отсутствии — с жилищной организацией, на балансе которого находится жилой дом с этим пристроенным нежилым помещением.

13. Ответственность за техническое состояние и возможные последствия в результате аварии встроенного нежилого помещения и всего дома несет владелец здания, где находится это нежилое помещение до полной передачи всего дома в муниципальную собственность или до определения границ ответственности с собственником.

14. Ответственность за перезаключение договора на тех. обслуживание арендуемого помещения несет передающая сторона.

15. Передающая сторона несет ответственность за несоблюдение выданных обязательств по передаче.

16. Пакет примерных форм документов, являющихся частью акта передачи объектов ЖКХ, прилагается.

К вопросу о бесхозяйных инженерных сетях

Бесхозяйные сети инженерно-технического обеспечения (инженерные сети, системы или коммуникации), необходимые для тепло-, газо-, электро-, водоснабжения, водоотведения и вентиляции, представляют определенную проблему для управляющих организаций, поскольку не всегда бывает понятно, кто и на какие средства обязан осуществлять их содержание.

Сегодня мы поговорим о распределении обязанностей и ответственности по обслуживанию таких сетей.

Согласно ст. 225 ГК РФ бесхозяйной признается вещь, не имеющая собственника, когда собственник неизвестен или отказался от права собственности на эту вещь. Бесхозяйными инженерными сетями называют сети, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества.

Первоочередная задача для решения проблем, связанных с содержанием инженерных сетей — определить, имеется ли у них собственник, каковы границы собственности на сети, как определена в договоре управления МКД граница эксплуатационной ответственности, кто и за какой счёт содержит данные сети и где находится точка поставки коммунальных ресурсов.

Общая информация

Если собственник не был определён, и инженерная сеть признаётся бесхозяйной, то порядок дальнейших действий таков: сеть передаётся в муниципальную собственность, в свою очередь орган местного самоуправления определяет РСО, которая будет отвечать за выявленную инженерную сеть.До приёмки бесхозяйной сети в муниципальную собственность аварийные ситуации разрешаются за счёт муниципального бюджета.

В спорном случае, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке, а это случается, когда наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества, РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утверждённому собственниками помещений в МКД. В обязанность УК входит — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счёт РСО.

Федеральная служба по тарифам должна включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери на данном спорном участке сети и ремонтные работы осуществляются за счёт УК пропорционально фактическому потреблению.

Причины появления бесхозяйных инженерных сетей

Бесхозяйными чаще всего оказываются инженерные сети следующих объектов:

  • государственных предприятий, преобразованных в 90-е годы ХХ века в акционерные общества, которые не были внесены в реестры федерального и государственного имущества и соответственно не переданы в установленном порядке в муниципальную собственность;
  • предприятий, признанных банкротами;
  • частного сектора жилой застройки;
  • вновь построенных объектов жилищного фонда, которые не были оформлены и переданы эксплуатирующим организациям заказчиками строительства.

Инженерная сеть водоснабжения

Если речь идёт о водоснабжении и водоотведении, то, согласно ч.5 ст.8 № 416-ФЗ, при выявлении бесхозяйной инженерной сети (в их число входят водопроводные и канализационные сети), за эксплуатацию таких объектов отвечают РСО (в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения или в случае, если гарантирующая организация не определена в соответствии со статьей 12 указанного ФЗ), со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанной инженерной сети.

Эта ответственность ложится на РСО до признания на данные бесхозяйные инженерные сети права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение собственником, который ранее их оставил. При этом расходы РСО на эксплуатацию бесхозяйной инженерной сети учитываются Федеральной службой по тарифам (ч.6 ст.8 № 416-ФЗ).

Тепловая инженерная сеть

В соответствии с ч.6 ст.15 № 190-ФЗ при выявлении бесхозяйных тепловых сетей орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента их выявления должен определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозяйными. Федеральная служба по тарифам обязана включить затраты на обслуживание выявленных бесхозяйных тепловых сетей в тарифы РСО на последующий период регулирования.

Инженерные сети электроснабжения

За содержание бесхозяйных инженерных сетей электроснабжения несут ответственность организации, которые осуществляют эксплуатацию объектов электроэнергетики. При этом в полном объёме учитываются экономически обоснованные расходы, связанные с эксплуатацией таких объектов (ч.4 ст.28 № 35-ФЗ).

Инженерные сети газоснабжения

Так как в настоящее время действующим законодательством не установлены нормы содержания бесхозяйных инженерных сетей газоснабжения, то, учитывая обязанность РСО подавать газ надлежащего качества, возможно применение позиции, согласно которой содержание таких инженерных сетей осуществляют лица, эксплуатирующие бесхозяйные объекты в целях предпринимательской деятельности.

Судебная практика

О том, что проблема бесхозяйных инженерных сетей всегда актуальна, свидетельствует обильная судебная практика.

Прокурорская проверка, связанная с вопросом о бесхозяйности инженерных сетей, выявила в деятельности органа местного самоуправления нарушения требований законодательства в сфере ЖКХ: ею не предпринимались меры по постановке тепловой сети на учёт в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества. Поэтому суд принял решение о возложении на орган местного самоуправления обязанности определить РСО и обратиться в регистрирующий орган с заявлением о постановке на учёт бесхозяйной инженерной сети (Апелляционное определение Астраханского областного суда от 02.09.2015 по делу N 33-3064/2015).

В суд поступил иск от ТСЖ о признании незаконным бездействия администрации города, которая отказалась от признания права муниципальной собственности на бесхозяйную тепловую инженерную сеть.ТСЖ утверждало, что, так как данная инженерная сеть расположена за границей внутридомовых сетей и вне земельного участка, занимаемого МКД, то она не может считаться общедомовым имуществом. Суд требование не удовлетворил, поскольку сети трубопроводов находятся во владении и пользовании ТСЖ и к бесхозяйному имуществу не относятся (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.04.2016 N Ф01-1295/2016 по делу N А43-7539/2015).

Читать еще:  Выплата санаторно курортных муниципальным служащим

РСО через суд требовала, чтобы орган местного самоуправления принял на учёт бесхозяйную тепловую инженерную сеть. РСО полагала, что транзитные участки инженерных сетей, которые проходят в подвалах жилых домов, являются бесхозяйным имуществом, поэтому орган местного самоуправления обязан принять их на учёт. Суд требование РСО удовлетворил, поскольку спорные участки трубопроводов ей вместе с инженерными сетями не передавались, в государственном реестре сведения о правах на спорные участки трубопроводов отсутствуют. Именно поэтому суд посчитал спорные участки трубопроводов бесхозяйными (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2016 N Ф09-10599/15 по делу N А50-5612/2015).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Сегодня мы поговорим о распределении обязанностей и ответственности по обслуживанию таких сетей.

Передача инженерных сетей в муниципальную собственность

ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЛИПЕЦКА

от 19 марта 2002 года N 1034

Об утверждении Порядка передачи инженерных сетей в муниципальную собственность и в собственность эксплуатирующих организаций

Рассмотрев представленные документы «О порядке передачи инженерных сетей в муниципальную собственность и в собственность эксплуатирующих организаций в г. Липецке» и учитывая особенности имеющейся практики передачи инженерных сетей в муниципальную собственность и в собственность эксплуатирующих организаций, постановляю:

1. Утвердить Порядок передачи инженерных сетей в муниципальную собственность и в собственность эксплуатирующих организаций в г. Липецке (приложение 1).

2. Рекомендовать заказчикам (застройщикам) заключение договоров с долевиками (инвесторами) по передаче объектов благоустройства (тротуары, проезды, игровые площадки, малые архитектурные формы, озеленение) в муниципальную собственность по аналогии с Порядком передачи в муниципальную собственность инженерных сетей.

3. Контроль за исполнением постановления возложить на первого заместителя главы администрации г. Липецка — начальника Главного управления жилищно — коммунального хозяйства Глебова В.М.

4. Постановление главы администрации г. Липецка N 5118 от 19.11.01 «Об утверждении Порядка передачи инженерных сетей в муниципальную собственность и в собственность эксплуатирующих организаций в г. Липецке» отменить.

Глава администрации
города Липецка
А.С.КОРОБЕЙНИКОВ

Приложение 1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ В МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ И В СОБСТВЕННОСТЬ ЭКСПЛУАТИРУЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В Г. ЛИПЕЦКЕ

Приложение 1
к постановлению
главы администрации
города Липецка
от 19 марта 2002 г. N 1034

Необходимость разработки данного порядка назрела в связи с изменением источников финансирования строящихся объектов недвижимости, форм собственности и структур эксплуатационных организаций. Целью настоящего порядка является обеспечение гарантированного обслуживания инженерных сетей.

При строительстве объекта недвижимости наряду с заключением договора об инвестировании строительства дома «Заказчик» (Застройщик) и «Инвестор» заключают договоры об инвестировании строительства наружных инженерных сетей (газификации, телефонизации, радиофикации и т.д.). В договорах об инвестировании строительства наружных инженерных сетей должны быть четко определены следующие условия:

1. Стороны договора: организационно — правовая форма и полное наименование юридических лиц, фамилия, имя, отчество и место проживания физических лиц.

2. Описание предмета договора (инженерных сетей): строительный адрес дома, к которому прилегают сети; протяженность сетей и иные характеристики, позволяющие однозначно определить предмет договора.

3. Стоимость инженерных сетей, порядок расчетов.

По окончании строительства объекта недвижимости с инженерным обеспечением определяется окончательная стоимость как объекта недвижимости, так и инженерных сетей. Окончательные данные по стоимости отражаются в дополнительном соглашении к договору об инвестировании строительства. В случае строительства объекта недвижимости по фиксированной цене стоимость инженерных сетей определяется при заключении договора об инвестировании и уточнению не подлежит.

4. Иные условия, признанные сторонами существенными.

Обязательным условием договора является пункт следующего содержания: «После ввода жилого дома в эксплуатацию наружные инженерные сети поступают безвозмездно в муниципальную собственность (в собственность соответствующих эксплуатирующих организаций)».

Передача инженерных сетей в собственность муниципальную или соответствующих организаций оформляется актом приема — передачи, подписываемым Заказчиком и организацией, в чью пользу заключен договор об инвестировании строительства инженерных сетей.

Указанные акты приема — передачи составляются на каждый вид инженерных сетей, независимо от того, в чью собственность они передаются.

Своевременное оформление и подписание актов, а также предъявление принимающей стороне документов согласно приложению 1 обеспечивает «Заказчик» (Застройщик).

Обязательным документом для передачи сетей в муниципальную собственность и в собственность других предприятий является технический паспорт. Заказывает и оплачивает изготовление технических паспортов «Заказчик» (Застройщик).

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Липецка регистрирует в ГУЮ «Липецкий областной центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на инженерные сети и передает их на праве оперативного управления или хозяйственного ведения муниципальным учреждениям и предприятиям для эксплуатации и обслуживания.

Другие структуры, которые в дальнейшем будут эксплуатировать и обслуживать сети, также регистрируют право собственности на соответствующие сети в ГУЮ «Липецкий областной центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оплачивает государственную регистрацию права «Заказчик» (Застройщик).

Действия каждого участника, выполняющего данный порядок, по времени определяются приложением 2.

Данный порядок рекомендуется к применению всеми организациями, выступающими в роли «Заказчика» (Застройщика), которым предоставлено право заключать с юридическими и физическими лицами договоры об инвестировании строительства жилья и иных объектов недвижимости.

Начальник МУ «Управление
строительства г. Липецка»
В.П.ИВАНОВ

Приложение 1. Перечень документов для регистрации инженерных сетей в ГУЮ «Липецкий областной центр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Приложение 1
к Порядку
передачи инженерных сетей
в муниципальную собственность
и в собственность эксплуатирующих
организаций в г. Липецке

1. Технический паспорт БТИ на регистрируемую сеть — 2 экз.

2. Справка БТИ — 1 экз.

3. Акт приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию с приложением актов технической готовности на каждую сеть.

4. Постановление главы администрации г. Липецка об утверждении акта приемочной комиссии (по количеству сетей).

5. Заявление от заказчика (застройщика) в ГУЮ «Липецкий областной центр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о передаче прав собственности — 2 экз.

6. Заявление от регистрирующей стороны в ГУЮ «Липецкий областной центр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — 2 экз.

7. Акт приема — передачи на каждую сеть — 4 экз.

8. Договор на безвозмездную передачу каждой сети — 2 экз.

Начальник МУ «Управление
строительства г. Липецка»
В.П.ИВАНОВ

Приложение 2. График передачи инженерных сетей в муниципальную собственность и в собственность эксплуатирующих организаций в г. Липецке

Приложение 2
к Порядку
передачи инженерных сетей
в муниципальную собственность
и в собственность эксплуатирующих
организаций в г. Липецке

Кому принадлежат внешние инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.

После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.

· Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?

· Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?

· Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?

Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.

Когда общие сети не являются общедомовым имуществом

Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома. В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.

Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?

Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.

Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления. Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом. Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.

Читать еще:  Оптимальный уровень государственного и муниципального долга

Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания. По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.

Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.

Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету

У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:

· По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);

· По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);

· В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;

· В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.

Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.

Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014. В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.

Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.

Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.

Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.

Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом. На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.

Против такого подхода есть ряд возражений:

1. Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции;

2. Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;

3. Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком. Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.

Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.

Общее имущество собственников нескольких домов

Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.

Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам. Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов. Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.

Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.

Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.

На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.

Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи. Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику. Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется.

Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов. Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если, вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников. Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.

Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек. Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.

Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий. И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями. Если есть имущество, должен быть и собственник.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector