Finkurier.ru

Журнал про Деньги
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечный кредит что это

Что такое ипотека?

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Ипотека

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Читать еще:  Автокредитование по государственной программе в 2020

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Содержание

Происхождение понятия

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη ) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа () вычисляется по формуле:

, где — величина (тело) кредита, — величина процентной ставки за период (в долях), — количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа () таков: . Зачастую ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

Ипотечный брокеридж

Ипотечный брокеридж — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.

Ипотека в России

Законы

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
  • Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Показатели ипотечного рынка

Некоторые программы ипотечного кредитования

Социальная ипотека – комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей, молодых учителей, военных.

  • Ипотека — молодым семьям. Участники программы — молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации. [2]
  • Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
  • Всероссийская программа «Военная ипотека». Участниками программы являются выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года. [3]
  • Ипотечная программа «Материнский капитал». Распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с помощью ипотеки. [4]
  • Ипотечный продукт «Молодые учителя» Программа разработана АИЖК для кредитования приобретения жилья молодыми учителями под процентную ставку в размере 8,5% годовых (одна из самых низких в стране). [5]

Налоговые льготы в России

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Что такое ипотека?

Термин — Слово ипотека означает залог недвижимости. Недвижимость обычно стоит значительных денег. Заложив недвижимость, вновь приобретаемую или уже имеющуюся, Вы можете получить приличные деньги под сравнительно небольшой процент на много лет, оставаясь при этом собственником этой недвижимости.

Что играет роль? Итак, в оптимизации программы ипотечного кредитования участвуют три основных параметра – сумма кредита, годовой процент, срок ссуды. Кроме того, в условиях быстрого роста цен на недвижимость, очень важна оперативность банка и его желание идти на компромисс при оформлении сделки с недвижимостью.

Существуют еще и другие, на первый взгляд кажущиеся менее важными, параметры: первоначальный взнос, платеж в месяц, условия досрочного погашения кредита, возможность увеличения совокупного дохода семьи, единовременные затраты по сделке, особенности учета возраста заемщика и др. Однако в некоторых случаях именно эти параметры становятся очень важными при выборе конкретной программы ипотечного кредитования.

Кто и сколько? Ипотечным кредитованием в Москве и области занимаются примерно 200 банков. Некоторые из них имеют 1-2 программы ипотеки, другие же имеют до 10 и более программ. Причем банки, в условиях уже существующей конкуренции, не стремятся к унификации своих программ. Напротив, они стараются чем-либо отличиться от других и тем самым выделить себе некоторый сегмент рынка.

Обычные люди, что им делать? В описанной ситуации даже бывалым людям нужно значительное время, чтобы разобраться в разнообразии предложенных программ ипотечного кредитования применительно к своей конкретной ситуации, для того чтобы сэкономить тысяч 10 $ на годовом проценте, тысяч 30 $ на правильном выборе банка при сделке с недвижимостью, 1-2 тыс.$ на единовременных затратах.

Для обычного человека, который совершает сделки с недвижимостью редко – (1-3 раза за всю жизнь) правильным поведением, в случае возникновения необходимости использования программы ипотечного кредитования, является обращение к кредитному брокеру, который решает аналогичные задачи каждый день и поэтому всегда находится в курсе всех новостей в этом сегменте рынка.

Читать еще:  Расчет ежемесячных платежей по кредиту

И самым правильным будет обращение к брокеру, который занимается всеми аспектами розничного кредитования населения и разбирается в разнообразии программ ипотеки т.к. часто бывает, что в процессе реализации задуманного Вам могут понадобиться и другие виды кредитов, например, кредит на неотложные нужды или на ремонт и пр.

Риэлтор или брокер? Часто, люди для реализации своих планов об изменении жилищных условий, обращаются в агентства недвижимости. Однако, надо иметь ввиду, что приобретение объекта недвижимости при помощи какой-либо программы ипотечного кредитования состоит из двух совершенно независимых видов деятельности, оба из которых достаточно трудоемки — это риэлтерские услуги и получение ипотечного кредита.

Самое большее, что могут себе позволить небольшие Агентства Недвижимости, услуги которых оперативны и доступны по цене, это — знание программ ипотеки 1-3-х банков. Поэтому для риэлтора ипотечная сделка, если ее приходится проводить самому, будет оставаться всегда самым неинтересным видом заработка, зачастую вообще не решаемой проблемой.

Крупные агентства недвижимости имеют довольно сильные брокерские службы, но в этом случае, тоже есть свои недостатки: общая цена по сделке будет значительно выше и будет отсутствовать оперативность и заинтересованность в решении задачи.

Если же Вы придете к риэлторам с документом из банка о том, что Вы одобрены в этом банке, как заемщик, на крупную сумму, Вам будут рады в любом агентстве недвижимости.

Общие стандарты ипотеки

Проценты банка. Годовой процент колеблется от 9,5% до 16% и зависит от валюты кредита, банка кредитора, величины и надежности заработка Заемщика, первоначального взноса и наличия или отсутствия Свидетельства о собственности на закладываемый объект.

Сколько можно взять? С умма кредита может быть до 100% оценочной стоимости приобретаемого объекта, но не более 75% от уже имеющегося в собственности объекта недвижимости. Конкретный размер ипотечного кредита зависит от величины первоначального взноса и величины заработка заемщика и не может быть меньше 20 тыс.$.

Первоначальный взнос. Первоначальный взнос варьируется от 0 до 40% и зависит от банка кредитора и наличия Свидетельства о собственности на закладываемый объект.

Когда платить? Срок, на который предоставляется ипотечное кредитование, не может быть меньше 5 лет и больше 30 лет. Погасить ипотечный кредит можно досрочно без штрафных санкций через 3-12 месяцев после его получения в зависимости от банка

Что такое ипотечный кредит

Ипотека — это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. В России его чаще всего используют для приобретения квартиры или дома, поскольку большинство семей не может позволить купить себе жилье единовременным платежом. Государство старается популяризовать данную услугу и сделать ее более доступной для населения, потому регулярно вводит различные льготы и госпрограммы для помощи гражданам.

Что такое ипотека на жилье

Под данным термином подразумевают долгосрочный кредит, выданный под залог недвижимого имущества.

Его особенности в сравнении с другими формами кредитования:

  • целевой характер займа, когда залогом служит купленное на кредитные средства имущество (если облагается ранее бывшая у заемщика недвижимость, возможна и нецелевая ипотека на учебу, лечение и т. д.);
  • сниженная процентная ставка;
  • длительный срок и большая сумма долга;
  • регулировка всех ипотечных сделок отдельным сводом федеральных законов.

Если говорить простыми словами, то ипотека — это форма кредита, при которой клиент отдает банку залог в форме недвижимости. При этом заемщик может продолжать пользоваться ей — например, проживать вместе со своей семьей.

В то же время кредитная организация получает право списать и конфисковать залоговое имущество при несоблюдении должником кредитных обязательств, а затем продать его на рынке или распорядиться по своему усмотрению.

В России под ипотекой чаще всего подразумевают жилищный кредит. При этом залогом по нему в большинстве случаев выступает недавно приобретенная квартира или дом.

В западных странах практикуется ипотечное кредитование под залог уже имеющегося имущества, когда на полученные средства приобретаются автомобили, бизнес-объекты, предметы роскоши или дополнительное жилье. Но в РФ такая практика не развита.

В юридической сфере под термином «ипотека» подразумевают только залог (квартиру, дом и т. д.) для обеспечения займа, в то время как саму сделку именуют ипотечным кредитом. Но в разговорной речи значение слов утратилось, потому эти понятия чаще всего используются как синонимы.

Смысл ипотеки

Основой рассматриваемой формы кредита является залог, обусловливающий все экономические особенности ипотеки.

Для банка обремененное имущество представляет собой «подушку безопасности»: оно защищает финансовое учреждение от непредвиденных обстоятельств, связанных с выплатой долга. Если заемщик не вносит платежи вовремя более 3 месяцев, а их сумма начинает превышать 5% от стоимости жилья, организация вправе подать в суд, а затем конфисковать залоговую недвижимость. Дальнейшая продажа жилья на рынке покрывает расходы банка, поскольку квартиры и дома со временем растут в цене.

Снижение финансового риска для банка из-за залога предоставляет некоторые льготы и должнику. К ним относится возможность взять кредит по сниженной процентной ставке, на более крупную сумму и на длительный срок. Таким образом, при условии что обе стороны исправно исполняют свои обязанности по договору, они получают финансовую выгоду.

История развития

Ипотека существовала в Древнем Египте и Греции за 5000 лет до н.э. Тогда этим словом называли столб, который ставили на земельном участке, недвижимость с которого подвергалась изъятию за неуплату долгов. Со временем термин прижился и под ним стали понимать заем, который выдают под залог имущества.

В России выдачу ипотечных кредитов начали практиковать в 1998 г., когда был принят свод законов, регулирующих их. В других странах СНГ они широкого развития не получили, в то время как в РФ стали достаточно популярным способом приобретения основного и дополнительного жилья.

Ипотечная ссуда

Этим термином называют ссуду, выдаваемую под залог недвижимости на заранее оговоренный срок. Как и в случае с кредитом, под залог можно отдать как купленное на полученные средства, так и имеющееся ранее жилье.

Залоговое имущество выступает гарантией возврата средств и конфискуется в случае несоблюдения сделки.

Ссуда отличается от кредита безвозмездным характером. Это значит, что на нее не начисляются проценты и не налагаются штрафы: клиент отдает банку ту же сумму, которую взял. Если договор подразумевает процентную ставку, то это не ссуда, а стандартный ипотечный кредит. Поскольку подобная процедура не приносит выгоды финансовым учреждениям, ее выдают только по льготам и государственным программам.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотечные займы считаются самым выгодным видом покупки жилья в кредит.

  1. Долгое время на погашение.
    Целевой кредит на жилье выдается на 7-15 лет, в то время как ипотеку в отдельных случаях можно получить на срок до 50 лет. Это удобно при приобретении дорогостоящей недвижимости.
  2. Сниженная процентная ставка.
    В среднем она на 3-5% ниже, чем при целевом жилищном кредитовании (по льготным программам — на 8% и более). Учитывая долгий срок и большую сумму займа на недвижимость, можно существенно сэкономить средства.
  3. Решение проблем с жильем.
    Ипотечный кредит избавляет от необходимости долго копить на собственную квартиру, одновременно внося арендную плату за временное жилье. В долгосрочной перспективе это экономит немало денег.
  4. Возможность использования для инвестиций.
    Можно брать ипотечный заем на строящиеся квартиры. Одобренное специалистами банка имущество редко падает в цене, что дает возможно получить прибыль от реализации недвижимости на рынке.

К недостаткам ипотеки можно отнести:

  1. Сложность оформления.
    Поскольку заем оформляется на крупную сумму, кредитные организации тщательно проверяют заемщиков и нередко требуют дополнительные документы, подтверждающие доход и хорошую кредитную историю.
  2. Долгие сроки на рассмотрение.
    В процедуру оформления кредита на приобретение жилья входят не только сбор бумаг и подписание договора, но и оценка собственности сотрудниками банка, регистрация сделки в УФРС и другие процедуры, способные затянуть процесс.
  3. Большие переплаты.
    Даже со сниженной процентной ставкой сумма процентных начислений нередко превосходит стоимость самого жилья.
  4. Ограничение на операции с залоговым имуществом.
    Клиент вправе использовать квартиру для проживания или сдавать в аренду (после получения разрешения от банка), но до истечения срока ипотеки ее нельзя продать или подарить.
  5. Риск лишиться квартиры.
    При неисполнении своих обязательств перед банком заемщик может потерять купленное жилье — его заберет кредитор. Средства, ушедшие на погашение долга, при этом не возвращаются.
  6. Ограниченный выбор жилья.
    По программам ипотечного кредитования можно купить только квартиры или дома, которые финансовая организация посчитает ликвидными.
  7. Обязательное страхование недвижимости.

Брать ли ипотеку — сложный вопрос, особенно для «чайников» в области кредитования. Перед принятием решения стоит обратить внимание не только на преимущества и недостатки данного типа займа, но и на собственную финансовую стабильность и текущие потребности семьи.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Основное отличие заключается в наличии залога, предоставляемого клиентом банку. Им может выступать как уже имеющееся у должника имущество, так и приобретаемое на заемные средства: например, ипотечная квартира. Залог служит для кредитной организации некоторым гарантом выплат. Он снижает риски финансовых потерь для кредитора, поскольку в случае длительного неисполнения обязательств должником он сможет конфисковать у того имущество и реализовать его на рынке.

Еще одним отличием ипотеки является господдержка. Различные льготные программы позволяют еще больше снизить процентную ставку, а гражданам в трудных жизненных ситуациях предоставляют помощь в виде кредитных каникул и других услуг. Кроме того, все сделки на ипотеку регулируются отдельным ипотечным законодательством, что снижает риск мошенничества со стороны кредиторов и позволяет юридически неграмотному населению защитить свои права.

Как работает ипотека

Принцип работы данного вида займа мало чем отличается от стандартного жилищного кредита.

Процедура получения ипотеки состоит из следующих этапов:

  1. Клиент выбирает банк и собирает документы, после чего подает заявку.
  2. Финансовая организация заключает с заемщиком договор, в котором указано, что будет залогом: имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость.
  3. Клиент оплачивает первоначальный взнос, а кредитное учреждение покрывает недостающую сумму для целевой покупки.
  4. Если заемщик исправно платит по ипотеке, жилье после погашения суммы переходит в его полную собственность.

Услугу может получить как физическое, так и юридическое лицо, но процентная ставка и другие условия для них могут отличаться.

Виды ипотечных программ

Финансовые учреждения предлагают разные виды ипотечных программ.

Их делят на 2 большие группы:

  • базовые (выдаются всем, кто подходит под требования кредиторов);
  • специальные, на которые могут претендовать только отдельные категории граждан.

Стандартная

Данную программу предлагает населению большинство банков. Кредит под залог имущества выдается по сниженной ставке.

В зависимости от специфики договора, стандартные ипотечные программы различают по следующим критериям:

  • целевому назначению;
  • виду покупаемой недвижимости (квартира или дом, с первичного или вторичного рынка, готовая или в процессе постройки и т. д.);
  • валюте займа;
  • типу платежей (равные или дифференцированные);
  • залогу (имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость).

Выбирая стандартную ипотечную программу, нужно первым делом обратить внимание на тип недвижимости, район ее расположения и другие характеристики. Стоит учитывать, что банк не примет в залог неликвидную на рынке квартиру, потому приобрести ее на кредитные средства не получится. Многие финансовые организации сотрудничают с застройщиками и продавцами первичного рынка, предлагая льготные условия на их недвижимость, на что также стоит обратить внимание.

Читать еще:  Помощь в получении кредита ип

С господдержкой

Данный вид ипотеки выдается категориям граждан, нуждающимся в социальной защите.

К ним относятся:

  • семьи с 2 и более детьми;
  • инвалиды и их родственники, занимающиеся уходом;
  • работники бюджетных сфер, в том числе соцзащиты;
  • деятели культуры, спорта;
  • ветераны войны;
  • сотрудники оборонно-промышленного комплекса РФ;
  • выходцы из детских домов;
  • другие категории граждан, не способные приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы оформить данный тип ипотеки, клиент должен подать заявку на улучшение условий проживания и встать в очередь.

Помощь государства в погашении кредита может заключаться в следующем:

  • выдаче субсидии на первоначальный взнос или погашение долга;
  • снижении процентной ставки на заем;
  • продаже недвижимости от государственных застройщиков по сниженной цене.

Получатель господдержки чаще всего не может самостоятельно выбрать характер помощи. Решение об ее оказании принимают местные власти.

Для молодой семьи

Ипотека данного типа выдается парам с детьми или без них, в которых один супруг моложе 35 лет. Нужно получить официальное признание того, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Государственная помощь заключается в предоставлении субсидии на первый взнос по кредиту на недвижимость. Ее размер может составлять до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Военная

Данный тип кредита доступен военнослужащим, участвующим в специальной накопительно-ипотечной программе. Выдача займа осуществляется при поддержке со стороны государства. На отдельно открытый счет военному перечисляются субсидии, которые он должен потратить для приобретения жилого имущества. При этом он может самостоятельно выбрать район расположения покупаемого жилья и его тип (дом, квартиру).

Ипотека: что это такое

Жилищный вопрос на сегодняшний день является актуальным для большинства граждан нашей страны. Когда вопрос жилья становится особенно острым, многие задумываются об ипотеке, но не все до конца понимают, что такое ипотека.

Ипотека или ипотечный кредит?

Прежде чем понять, какой вид займа вам необходим, необходимо разобраться в терминологии. Ипотека — это форма залога недвижимого имущества. Именно оно является гарантом того, что заёмщику будут возвращены средства в полном объеме.

Если объяснить смысл такого займа простыми словами, то ипотека – это ваша собственность (дом, квартира или любая другая недвижимость), которую вы покупаете на деньги, взятые в долг у кредитора и тут же отдаете ее в залог кредитору, то есть банку, что значит сохранение за вами права пользоваться этим имуществом до тех пор, пока выполняете свои обязательства по займу.

Здесь самое главное, не путать ипотеку с ипотечным кредитом. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу займа под залог имеющейся недвижимости, так и той, что покупается на деньги от кредита.

В случае, когда банк предоставляет кредит на покупку недвижимости, а должник отдает эту недвижимость в залог, то купленная собственность в силу закона приобретает статус ипотеки, а кредит считается ипотечным.

Главное отличие ипотеки от обычного залога в том, что при оформлении ипотеки на недвижимость, сделка сразу же вносится в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отношении заложенного имущества ставится характерная метка, что имеется обременение (залог), а выписку из реестра может взять любое заинтересованное лицо, так как ипотека носит публичный характер.

Принцип ипотеки: как она работает

Так как ипотека является крупным сегментом рынка недвижимости, где оперируют большими суммами, то даже при стабильном среднем доходе клиенту не выдадут кредит на сумму, необходимую для покупки недвижимости. Простым решением в данном случае, является заложить банку недвижимость, купленную на выданные этим банком деньги.

Если клиент нарушает условия договора об ипотеке, то есть не выплачивает взносы своевременно, то заложенная недвижимость переходит всецело во владение банка: так банк гарантировано возвращает свои деньги. С учетом того, что недвижимость только дорожает, то банк выигрывает в любом случае.

Как и оформление любого займа в банке, ипотека требует сбора большого количества документов, перечень которых будет варьироваться, в зависимости от выбранной ипотечной программы, а также от банка, который оформляет сделку: один банк запросит одни документы, другой потребует дополнительные бумаги. Поэтому, в первую очередь, необходимо выбрать банк, а затем уточнить у него список необходимых документов.

Виды ипотечных программ

В силу большой конкуренции на рынке жилья, банки пестрят ипотечными программами, которые классифицируются по разным принципам, например:

  • Цель кредитования;
  • Целевая аудитория;
  • Наличие созаемщиков;
  • Валюта кредита;
  • Фиксированная или плавающая ставка;
  • Вид недвижимости;
  • Способ расчета ежемесячных выплат и т.д.

Самый главный критерий классификации ипотеки делит ее на две ветви: жилищная ипотека и коммерческая ипотека. Последняя в России не так развита, так как приобретение коммерческой собственности сопряжено со множеством рисков.

В свою очередь, схемы выдачи ипотеки на жилье работают в нашей стране уже 15 лет, многие банки стандартизировали ипотечные предложения и предлагают много готовых программ: стандартная ипотека, социальная ипотека, ипотека для военнослужащих.

Виды стандартной ипотеки

Стандартная ипотека имеет больше всего предложений, так как рассчитана на граждан со стабильным средним заработком. К стандартным ипотечным займам относятся:

  • Ипотека на строящееся жилье – выгодное предложение, характеризующееся низкими процентными ставками. Не все банки охотно выдают такой заём, так как при невозможности вернуть кредит банк получит лишь право требования к застройщику, но не саму недвижимость. Так как она еще не сдана в эксплуатацию, а назначенные сроки могут быть не соблюдены.
  • Ипотека на загородную недвижимость – сотрудничество банков с застройщиками позволяет предлагать клиентам интересные варианты на обоюдно выгодных условиях.
  • Ипотека на строительство жилья – оптимальный вариант для лиц, владеющих земельным участком.
  • Ипотека «вторичного жилья» — включает ряд льготных подпрограмм с оптимальной процентной ставкой, хорошими условиями предоставления и быстротой оформления.

Социальная ипотека

Данную программу поддерживают не все банки в связи с ее льготной подоплекой. Главным преимуществом программы является годовая ставка в размере 7%, срок выплаты до 28 лет, а также возможность получения без первоначального взноса.

Но и получить кредит по социальной ипотеке могут только лица, которые ввиду нехватки жилплощади (т.е. если на человека имеется менее 12 кв. метров в текущем жилье, согласно ст. №50 ЖК РФ) становятся на учет местной администрации, где их нужда в дополнительных метрах признается по закону.

Одной из подпрограмм социального ипотечного кредитования является ипотека для молодой семьи. Наличие и отсутствие детей не имеет значения. Это одна из программ с господдержкой, где в качестве основной помощи выступают государственная субсидия и материнский капитал.

Первый вид госпомощи для молодой семьи в размере 35% поможет дотянуть до минимального метража, если семья из двух человек прописана в жилье площадью 42 кв. метров. С рождением ребенка порог метража на человека достигает 18 метров, а субсидия составляет 40%. Первоначальный взнос в данном случае может быть погашен за счет материнского капитала.

Военная ипотека

Понятие ипотеки для военных подразумевает открытие персонального счета для военного контрактника, на котором будут накапливаться денежные поступления (с индексацией), получаемые от государства за весь срок службы.

По завершении контракта, накопленные средства могут быть использованы военным в качестве первоначального взноса, если он решит брать жилье в ипотеку.

Советы, как взять ипотечный заем

Чтобы точно знать, что нужно, чтобы взять ипотеку, необходимо лично посетить выбранный банк, где вам предоставят полный перечень нужных документов. Несмотря на то, что в разных банках перечень может несколько отличаться, типовые документы везде одинаковые и делятся на:

  • Документы для личного дела (заверенные копии паспорта заемщика и созаемщика, пенсионной страховки, военного билета (для мужчин младше 27 лет), брачного договора, свидетельства о постановке в налоговой, трудовой книжки, любых подтверждающих уровень дохода заемщика документов).
  • Документы, отображающие материальный статус, то есть имеется ввиду не зарплата, а дополнительные материальные ресурсы и ценности (свидетельство о владении другой недвижимостью, имущество в виде транспорта, владение акциями и другими ценными бумагами (опционально), информация о банковских счетах и депозитах.
  • Документы для индивидуальных предпринимателей подразумевают более длинный перечень, включающий документы, связанные с регистрацией, арендой, рентабельностью, бухучетом бизнеса, и пр. сегментами предприятия, так и непосредственно документацию на ипотечное жилье.

В случае если зарплаты одного из членов семьи не хватает для кредита, то супруги могут стать созаемщиками, тогда учитывается общая сумма двух зарплат.

Если для вас главным фактором в ипотеке являются небольшие суммы месячного платежа, то тогда стоит оформлять долгосрочную ипотеку (максимально 30 лет).

При хорошей кредитной истории (потребительский кредит, автокредит и пр.) желательно брать ипотеку в том же банке, тогда ваши шансы на положительный ответ существенно возрастают.

Условия для получения ипотечного кредита

Кроме сбора официального пакета документов, заемщик обязан соблюдать другие обязательные условия:

  • Минимальный возраст заемщика составляет 21 год, а такие критерии как «допустимый возраст на момент выдачи и на момент возврата ипотеки» варьируется в разных банках. При наличии подтверждения хорошей доходности, возраст при возврате займа может составлять 75 лет. В других случаях, его могут снизить до 60- 65.
  • Наличие гражданства РФ или подтверждение определенного времени проживания в регионе, где подается заявка на ипотеку. Некоторые программы по ипотеке на «вторичку» не ограничивают заемщика гражданством или пропиской.
  • Наличие высшего образования является негласным условием. Рисковыми факторами для кредитного специалиста могут быть частая смена места работы или сопряженная с риском для жизни профессия. Вам могут отказать, если у вас есть собственный бизнес, который является единственного источником дохода всей семьи.
  • Оценка доходности подразумевает зарплату заемщика, которая превышает как минимум вполовину потенциальные платежи по ипотеке. На выдаче кредита положительно скажется дополнительный регулярный доход, например от депозита в банке, акций, аренды другого жилья и т.д.

Помимо этого существуют также требования к ликвидности залога, расположения предмета залога. От этого будет зависеть сумма кредита, наличие поручительства или отказ в кредите.

Имейте ввиду, что вашу квартиру не примут в залог, если она расположена в здании, признанном архитектурным памятником или культурным объектом, а также если на нее имеют законные права несовершеннолетние или недееспособные лица, а также действующие военнослужащие или заключенные.

Что нужно знать, беря ипотеку

В чем секрет выгодной ипотеки и как ее взять, чтобы не прогадать? Большинство граждан ошибаются, когда думают, что основные расходы на ипотеку ограничиваются первоначальным взносом и ежемесячными выплатами в размере 40% от зарплаты.

Финансовых возможностей заемщика должно хватить, чтобы оплачивать дополнительные расходы: нотариус, страховка, оформление документов и прочее. Конечная переплата вместе с процентами составляет двойную, а то и тройную стоимость жилья.

Перед тем, как выбрать банк, соберите максимум информации о предлагаемых ипотечных программах, так вы сможете понять, что именно вам подходит.

При всех плюсах ипотеки, важнейшим недостатком является риск потери жилья, ради которого все это затевалось. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, банк без лишних церемоний забирает жилье.

Поэтому крайне важно, реально оценить свои финансовые возможности, чтобы взяв жилье в ипотеку, в полной мере ощутить комфорт и удовольствие от проживания в собственной квартире или доме.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×