Ипотечное кредитование статьи

Сущность ипотечного кредитования в России и тенденции его развития

Слюсаренко Диана Владимировна, 4 курс, 5 группа, «Финансы и кредит», Брянский государственный университет им. акад. И.Г. Петровского

Никонец Олеся Евгеньевна, к.э.н., доцент, научный руководитель

Сущность ипотечногокредитованияв России и тенденции его развития

Аннотация.В статье рассматриваются вопросы ипотечного кредитования и определяется их роль в современных условиях.Ключевые слова: ипотека, жилье,инструменты ипотечного кредитования.

В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России (по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее десятилетие приобреловысокую популярность среди наших соотечественников. Изначально слово «ипотека» (от греч. hypoteka–подставка, подпорка) появилось в законодательстве Солона(VIв. до н.э.)и имела следующие значение: «столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечениемправ кредитора на определенную сумму».[1]В современном же российском законодательстве нет «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека –залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.Также необходимо уточнить, что ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам. По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик —должником.Классификацию основных ипотечных кредитовв России можно представить в следующей схеме(рис.1)[2]:Ипотечный кредит

По объекту недвижимости: По целям кредитования:

земельные участки; жилищное кредитование;

жилые дома, квартиры; на разработку земельного участка; предприятия (здания, сооружения), на развитие сельского хозяйства; используемое в предпринимательстве; на развитие производства; дачи, садовые участки. кредиты под залог, имеющегося имущества.

Таблица 1Ипотечные кредиторы

По статусу:По принадлежности:По степени специализации:БанковскиеНебанковскиеГосударственныеЧастныеОбщественныеУниверсальныеСпециализированные

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России—это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека—это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 1.

Рис.1.Инструменты ипотечного кредитования

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеки (залог недвижимости), которые устанавливает основания возникновения ипотеки, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки, определяет основные понятия в данной сфере, регламентирует процесс заключения договора об ипотекеи пр.Рынок ипотечного кредитования РФ является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. К сожалению, за 10 лет его существования переживает уже второй экономический кризис (кризис 2008 г. и кризис 20142015 гг.), что не могло негативно не сказаться на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.Динамика роста рынка ипотечного кредитования наблюдалась, начиная с 2005 года, о чем говорит увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны (таблица 1) с 0,3% до 2,18% в 2013 году. Растет и задолженность по выданным кредитам –с 0,2% до 4% к ВВП в 2013 году, которая объясняется длительностью жилищных кредитов.Следующая таблица отражает динамику изменения ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования за период 20052013 гг.

Инструменты ипотечного кредитованияИнструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы:ипотека с дисконтом,ипотека с залоговым счетомИпотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредтора:ипотека с участием кредитора в приросте стоимости имущества,ипотека ссовместным участием заемщика и кредитораАльтернативные инструменты ипотеки:ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долгаипотечный кредит с переменной процентной ставкойСтандартный аннуитетный платежИпотечные кредиты с переменными выплатами:платежи с фиксированными выплатами «шаровые платежи»ипотечные кредиты с нарастающими платежамиКредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика:обратная ипотекакредитные линии, обеспеченные жильем Таблица 2 Динамика ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования

за период 20052013 гг.

Показатель2005 20062007200820092010201120122013ВВП в текущих ценах, млрд руб.21609,826917,233247,541276,838807,246308,555967,262218,466755,3Объем выданных ипотечных кредитов к ВВП, %0,31,222,071,970,370,971,551,842,18Задолженность по выданным ипотечным кредитам к ВВП, %0,20,91,82,72,62,52,73,24

Проанализировав таблицу, можно сделать вывод о том, что число предоставленных ипотечных кредитов с 2006 года увеличилось в 2 раза. Следующий график отражает динамику изменения выданных ипотечных кредитов за 8 лет и 9 месяцев 2014 года.

Рис.2.Динамика выданных ипотечных кредитов в РФ

Исходя из рис.2, в 3ем квартале 2014 года число выданных ипотечных кредитов составило более 700 тысяч. Заметный спад объемов предоставленных кредитов произошел в 2009 году, когда показатель уменьшился на 77% по сравнениюс предыдущем годом, в связи с экономическим кризисом. Несмотря на это, с 2010 года мы наблюдаем устойчивый рост показателя, а в 2011 году был достигнут предкризисный уровень 2008 года.В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, что мы видим из следующей таблицы3.Исходя из данных таблицы3, мы видим отрицательный прирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года. Причины данного явления очевидны: экономический кризис во всех отраслях экономики, спад доходов населения, политические и экономические санкции стран Западной Европы и США, массовые сокращения и безработица, что вызывает психологическую «панику» у населения.Таблица 3Итоги работы ведущих ипотечных банков в Iполугодии в 2015 г.

№БанкОбъем выданных ипотечных кредитов, млн руб.Количество выданных ипотечных кредитов, штукПрирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года, %1Сбербанк304302197731

Для борьбы с этим 13 марта2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. К программе подключился ряд банков, во главе с самой крупной финансовой организацией России –Сбербанком. Выбор финансового учреждения никак не влияет на суть ипотеки с господдержкой, позволяющую минимизировать личные расходы на приобретение жилья за счет поддержки со стороны государства. Условия программы:кредиты выдаются с 23.03.2015 до 01.03.2016;первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого жилого помещения;срок кредита: от 12 месяцев до 30 лет (включительно);процентная ставка в рублях: от 11,9%* до и после регистрации ипотеки;валюта кредита: рубли.Ипотека с господдержкой по итогам первых месяцев справляется со своей задачей: спрос на жилищные кредиты и квартиры в новостройках превышает показатели конца прошлого года.Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки должна действовать до 31 марта 2016года. Минфин России не намерен продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования. Премьерминистр России Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи допустил такой вариант развития событий.

Существует и ряд проблем, которые, несмотря на госпрограмму, остаются актуальными в вопросе ипотечного кредитования. Условно данные проблемы можно разделить на несколько групп:

общеэкономические проблемы ипотечного кредитования (экономическая и политическая нестабильность, безработица, недоверие граждан к ипотечному кредитованию);

инфляционные проблемы ипотечного кредитования;

ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования –это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование вравной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.Помочь в достижении данного уровня могут следующие меры:

разработка программы по повышению благосостояния населения,

борьба с инфляцией,

повышение финансовой грамотности граждан,

борьба с безработицей,

обеспечение государством экономической и политической стабильности,

долгосрочное понижение процентной ставки,

борьба с монополизацией, создание льготных условий для развития данного направления бизнеса,

продление существующих и создание новых социальных программ,

выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в особенно нуждающихся регионах. В заключении можно сказать, что еще существует достаточно проблем в сфере ипотечного кредитования РФ, но тем не менее наблюдается решимость власти сделать ипотеку более доступной и массовой для граждан.Также хочется отметить, что со временем ипотека сможет развиваться при минимуме поддержки со стороны государства, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, резко возрастет количество возводимого жилья и снизятся цены на него и будет установлен низкий уровень (56%) инфляции.

Ссылки на источники1.Большая советская энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1976. С.470. Т.24. Кн.I.

Ипотека в России. Нюансы и особенности на сайте Недвио

Каждый день в России миллионы людей задумываются о том, как можно улучшить свои жилищные условия. Из этого числа мало у кого есть достаточно средств, чтобы купить квартиру или дом здесь и сейчас. Поэтому единственным решением остается обратиться в банки, за получением потребительского или ипотечного кредита.

Потребительский кредит берут те, у кого уже есть какая-то сумма накоплений, так как его не дают на большие суммы. Для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом оптимальны ипотечные кредиты. Купить на такой кредит можно квартиру как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, а также дачу, участок или комфортабельный загородный дом.

На сегодняшний день наблюдается активное развитие рынка ипотеки в России. Однако тем, кто желает воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых нюансах данного вида кредитования. Поэтому в этой статье мы решили написать об особенностях ипотеки в России.

Особенности российской ипотеки

Во-первых, как мы уже писали ранее, процентные ставки по ипотечным кредитам в России намного выше других стран, что делает переплату при такой покупке очень весомой.

Вторая проблема для большинства нуждающихся в жилье россиян — как получить ипотечный кредит. Ведь, прежде чем выдать кредит, банк должен удостовериться в том, что заемщик платежеспособен. При этом миллионы людей в России получают «серую» зарплату, которая не подтверждается справками 2-НДФЛ. Какая бы хорошая кредитная история не была у заемщика — она не поможет, если зарплата выдается «в конвертах».

Покупая недвижимость по ипотеке в России, заемщику придется выплатить первоначальный взнос. Размер этого взноса устанавливается всеми банками по-разному. В некоторых случаях первоначальный взнос может достигать 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако такая ситуация довольно редкая, в основном, банки выставляют требования для взноса в размере от 10 до 30%.

Первоначальный взнос устанавливается банками для того, чтобы, в случае дефолта по кредиту, можно было бы продать недвижимость по цене, не меньше стоимости этого кредита. Получается, если размер взноса довольно высок, то банк обеспечивает себе спокойное будущее. Если же размер взноса низкий, то банк значительно рискует, вследствие чего будут высокие проценты по кредиту и разнообразные дополнительные платежи для заемщика. К числу таковых можно отнести сбор за рассмотрение кредитной заявки, платеж за открытие счета и другие.

В России ипотечные кредиты выдаются сроком от нескольких месяцев до 30 лет. Каждый банк устанавливает свои сроки. Некоторые банки устанавливают фиксированные сроки. К примеру, на 10 лет, на 15 лет или на 25 лет. Чем дольше срок кредитования — тем выше стоимость ежемесячных платежей. Также банки вводят ограничения и по возрасту самого заемщика.

Получить ипотечный кредит сейчас можно в рублях, долларах и евро. Но если вы получаете зарплату в рублях, лучше не пытаться «угадывать курсы валют», а выбирать также рублевые платежи по кредиту.

Следует также учитывать, что для оформления ипотеки на приобретение квартиры (дома), владельцем которой является несовершеннолетний ребенок, заемщикам необходимо получить разрешение от органов опеки.

Однако строже всего банки подходят к оформлению ипотеки на строящееся жилье (новостройки), так как в данном случае имеется огромное количество различных рисков.

На оформление такой ипотеки влияют следующие факторы:

• наличие разрешения на строительство дома;
• этап строительства и репутация на рынке недвижимости компании-застройщика.

Также в данном случае банк может потребовать поручительство или нескольких физических лиц, или самого застройщика. Следует не забывать и о том, что, даже при банкротстве застройщика, ипотечный кредит, все равно, придется выплачивать.

Нюансы оформления залога при ипотеке

Стоит учитывать, что приобретенное через ипотечный договор жилье только формально становится законной собственностью его владельца — оно выступает залогом, пока не будет полностью выплачена вся сумма ипотечного кредита. Если, по каким-либо причинам, заемщик не способен выплатить оставшуюся часть кредита, то банк вправе продать жилье и вернуть себе сумму долга.

Залоги между тем тоже могут быть разными. Сегодня различают два вида ипотеки в России:

• под залог уже имеющегося жилья;
• под залог приобретаемого жилья.

Банк, который оформил ипотечный кредит, может выставить объект недвижимости на продажу в том случае, если заемщик не выполнил все требования по уплате кредита и процентов. Поэтому, чтобы избежать финансовых потерь, банки не рассматривают в качестве залога те объекты недвижимости, которые имеют проблемы с документами или несогласованную перепланировку.

Для согласования перепланировки понадобятся такие документы:

• проект квартиры или дома;
• технический паспорт;
• заключение соответствующих органов о допустимости проведения перепланировки квартиры или дома;
• свидетельство о праве собственности.

Оформляя ипотеку в России стоит учитывать, что если залогодатель зданий или сооружений является собственником или арендует земельный участок под зданием, в таком случае он, по договору, передает залог в виде здания или сооружения. А сам земельный участок, либо право аренды на него, не является средством залога, такой договор в обязательном порядке будет считаться ничтожным, в соответствии с законом «Об ипотеке».

Другой нюанс — если площадь здания или другого сооружения меньше границы земельного участка, на котором находится та часть, на которой находится именно закладываемый объект, и сам собственник этого объекта и всего участка хочет передать в залог только определенную часть земельного участка, которая будет функционально обеспечивать закладываемый объект, в таком случае до завершения сделки эта часть должна быть выделенным объектом недвижимости. И это важно учитывать, подписывая кредитный договор.

Еще один нюанс из практики ипотечных брокеров — довольно часто земельный участок, который находится под зданием, является неделимым. В данном случае собственник зданий, находящихся на неделимой земле, при желании заложить одно из зданий под залог, также вынужден, по закону, заложить под залог и тот участок, на котором находится здание. При таком раскладе, если это не будет оговорено в договоре, то все остальные здания, находящиеся на этом участке, в обязательном порядке будут обременены ипотекой, согласно закону об ипотеке.

Одним из вопросов является возможность закладывать части указанных объектов. Закон об ипотеке не упоминает и не рассматривает такой возможности. Единственная норма, упоминающая об этом вопросе, указывает на то, что, если предметом ипотеки является часть здания, то к нему применяются законы об ипотеке жилого здания.

Однако при этом нельзя нарушать пункт, где указано, что часть неделимого здания самостоятельно не может быть предметом ипотеки, а также не стоит забывать о том, что предметом собственности является объект, на который зарегистрированы законные права.

Ипотека

По статистике, чтобы купить жилье с одной зарплаты, россиянам нужно ее складывать в течение нескольких лет, и при этом ничего не тратить. Поэтому для среднестатистического человека единственный выход – это ипотеке, тем более что сейчас банки предлагают широкий спектр ипотечных программ с разными условиями. Мы подскажем, на что нужно обратить внимание, чтобы не допустить самых распространенных ошибок в этом процессе.

Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.

Сотни тысяч россиян каждый год оформляют ипотечные кредиты, но почти все покупают в кредит квартиры. А что, если построить свой собственный частный дом за средства ипотеки? Увы, на практике банк, скорее всего, откажется выдавать ипотеку на строительство. Почему так происходит и где такой кредит одобрят – читайте в статье.

Как же страшно для многих звучит слово «Ипотека»: быть обязанным кому-то на протяжении многих лет, переплачивать большие суммы, и переживать о том, чтобы не потерять работу. Действительно, мало радующая перспектива. Но если посмотреть под другим углом, то для большинства граждан России — это, пожалуй, единственная возможность стать собственником жилья. Конечно, кто-то ждет наследство, но если ждать его неоткуда, а свой уголок все же хочется иметь, то ипотека будет решением многих проблем. А для того чтобы реально рассмотреть перспективы и знать, на что рассчитывать при оформлении займа, мы сделали расчет для вас будущих платежей с учетом оформления ипотеки в двух крупнейших банках Сбербанке и ВТБ. Вам осталось только изучить результаты.

Оценка ипотечной квартиры – официальный документ, в котором прописана рыночная цена приобретаемой в ипотеку квартиры. Такой документ необходим банку для того, чтобы оценить ликвидность недвижимости. Не секрет, что кредитор может продать квартиру, если условия договора будут нарушены. Намного проще реализовать имущество, которое в хорошем состоянии и территориально расположено в востребованном районе.

Благодаря различным государственным программам, собственное жилье стало доступным для многих граждан нашей страны. Теперь практически каждый второй житель города рассматривает вариант покупки квартиры через ипотеку. Рынок недвижимости развивается гигантскими шагами, и перед будущим заемщиком встает выбор: приобрести квартиру еще в строящемся доме, или же прибегнуть к вторичному жилью. Как показывает практика, несмотря на то, что мегаполисы активно застраиваются, большинство россиян по прежнему делают выбор в пользу домов, сданных в эксплуатацию достаточно давно.

Жизнь в долг — это постоянные стрессы и переживания, ведь вы не знаете что будет с вами завтра и сможете ли вы расплатиться по своим долгам в будущем. А если вы живете в купленной в ипотеку квартире и мысли о том, что сумма ежемесячного платежа очень накладная, да и срок выплаты еще целых 10-15 лет не покидают вас? Мы внимательно изучили кредитные договоры на ипотеку, разобрались со схемами выплат, и хотим вам помочь хоть немного уменьшить вашу финансовую нагрузку в будущем, да и нервный стресс в настоящем. Рассказать, как правильно платить по кредитным обязательствам и как эффективнее его погасить досрочно.

Российское Законодательство в сфере банковской деятельности детально регламентирует условия, способы и процесс получения кредитов в коммерческих банках Российской Федерации. Причем данные нормативы распространяются и на граждан зарубежья.

Сегодня востребованы среди население кредиты на приобретение товаров и услуг. Их предлагают различные банковские учреждения. Условия у всех разные. Аналогичная ситуация с программой ипотечного кредитования. Приобрести собственное жилье, оплатив при этом его полную стоимость, могут не все. Что же делать заемщику, у которого есть действующий кредит, а он хочет оформить ипотеку? Возможно ли такое?

Согласно статистическим данным больше 60% населения РФ снимают жилплощадь. Арендная плата за нее в некоторых регионах достигает баснословных сумм. Не все семьи могут позволить себе приобрести недвижимость. Именно по этой причине все больше граждан обращаются в банковские учреждения за оформлением кредита на покупку собственного жилья.

В общепринятом понимании, ипотека – это кредит, обязательным условие которого является залог. Так как ипотечное кредитование всегда подразумевает крупные суммы, банк, таким образом, страхует свои риски и одновременно, стимулирует плательщика на своевременные платежи.

Ипотека становится феноменом современной экономики. О данном банковском продукте говорят ежедневно: в средствах массовой информации, на уроках в школах и ВУЗах, да и просто на соседнем рынке за углом.

Ипотека – кредит с целью приобретения жилья в новостройке или на вторичном рынке. По такой программе ежегодно тысячи семей покупают квартиры, дома и дачи. В ней предусмотрены проценты за пользование кредитом, комиссии за его выдачу, а также страховка жилья и жизни заемщика. Можно ли обойтись без страховки? Давайте разберемся.

Современные программы ипотечного кредитования позволяют значительно улучшить жилищные условия. Ставки по ипотеке изменяются в зависимости от экономической ситуации в стране. Ранее «Сбербанк» выдавал ипотечные кредиты под 13-14%. Сейчас их можно оформить по ставке от 8,5% годовых при покупке строящегося жилья, готового – от 10,2%. Ипотека по программе с государственной поддержкой выдается по ставке от 6%. В некоторых программах есть возможность уменьшить процентную ставку. Разберемся, когда это возможно.

Сбербанк – один из лидеров рынка финансовых услуг. Каждый желающий может получить ипотеку в новом доме на выгодных условиях, под минимальный процент. Для этого следует изучить предложения от аккредитованных застройщиков, которые сотрудничают с банком. Как узнать список аккредитованных застройщиков и условия, вы узнаете после прочтения статьи.

Размер первоначального взноса зависит от кредитной политики банка. Каждое учреждение устанавливает свои ограничения и условия по ипотеке. В статье представлена информация по несколькими продуктам самых известных и крупных банков страны, какой размер первоначального взноса нужно внести и когда это необходимо сделать.

Платежная благонадежность, постоянная трудовая занятость – наиболее важные пункты при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование в РФ. В статье подробно разобраны эти и другие основные моменты при оформлении ипотеки: оптимальная величина зарплаты, учитываемые доходы и параметры предварительного расчета, обходные пути при низкой зарплате и «серых» финансах.

Темой статьи станет ипотечное кредитование в Сбербанке, точнее, какие документы для этого требуются в зависимости от категории заемщиков и типа программы. Рассматриваются базовые условия предоставление жилищного займа и требования к покупателям. А также даны профессиональные рекомендации.

Жилищный вопрос, к сожалению, остается одним из самых актуальных на сегодняшний день. Не секрет, что особенно остро в своем жилье нуждаются именно молодые семьи. Здорово, когда родители или родственники могут помочь купить квартиру, и совсем другое дело — когда на такую покупку просто нет денег. В таком случае, все что остается — это оформление ипотеки.

Практически 85% российского населения уже живут «в кредите». Сложно встретить новую, образовавшуюся «ячейку общества» без долговых денежных обременений. Даже такую государственную поддержку, как материнский (семейный) капитал, в подавляющем большинстве случаев, семьи используют в качестве варианта расширения жилищной площади. А это, как ни крути, снова – добавление не хватающей суммы в виде займа – в частности – ипотеки.

Законодательно количество кредитных договоров у одного заемщика ничем не ограничивается. Это касается любых сделок, в т. ч. ипотечных кредитов. Условия получения второй ипотеки зависят от кредитной политики банка, индивидуальных показателей заемщика.

Существует возможность, что третьи лица будут обязаны отвечать за деяния должников. И это касается не только поручителей, добровольно связавшихся с должниками при взятии кредита или ипотеки. Такое явление называется «субсидиарная ответственность». Что это и как возникает? И зачем она вообще нужна? Давайте разбираться.

Собственное жилье — это мечта или необходимость? Все ответят что второе. Но как быть тем, для кого эта необходимость является недосягаемой мечтой. Все мы понимаем, что стоимость квартиры в последнее время весьма высока, а если выбирать удобный район, побольше квадратных метров, тогда и цена увеличится как бы не вдвое. А что делать приезжим? Которым хоть как-то хочется закрепиться в выбранном городе и платить не дяде, а за свое (в будущем) жилье? Решение есть, пусть оно устроит далеко не каждого, но это реальная возможность получить собственные квадратные метры по вполне адекватной цене — взять комнату в кредит. О том как это сделать и если у такого кредитования особенности мы и поговорим в статье.

Вы являетесь заемщиком по ипотечной программе? И по стечению обстоятельств вам нужна еще крупная сумма, к примеру, тысяч 500-600, например, на ремонт и покупку мебели для новой квартиры? Тогда новое уникальное предложение от ВТБ создали специально для вас — «Ипотечный бонус». Когда ни один банк не хочет выдать второй займ, при условии что уже один имеется, но деньги очень нужны, можно обратиться в ВТБ. Специально для таких заемщиков, но с хорошей кредитной историей, предложена программа нецелевого финансирования. Да вы наверно и сами уже видели не раз эту рекламу по телевизору. Но если вы еще не в курсе, тогда расскажем вам обо всем подробно в нашей статье.

Ипотечное кредитование

Рубрика: Экономика и управление

Статья просмотрена: 3320 раз

Библиографическое описание:

Мукабенова, А. В. Ипотечное кредитование / А. В. Мукабенова. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2013. — № 6 (53). — С. 379-381. — URL: https://moluch.ru/archive/53/6792/ (дата обращения: 07.04.2020).

Ипотека — один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположены дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В настоящее время система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и почти одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:

— долгосрочное и малорисковое размещение средств;

— перспективность рынка (пока меньше 10 % жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов);

— возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом (по сути, именно данный вид кредитования дает банку возможность «получить клиента на всю жизнь»).

Виды ипотечного кредита:

1. Наиболее распространенная — стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду само-амортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой — в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.

2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

— кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

— кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

— кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года — проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным.

Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30 % не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5–14 % годовых. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на очень низких значениях. На историческом минимуме держится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для его партнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства

Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30 % от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20 %. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки «ДельтаКредит», «Еврофинанс», «ЖилФинанс» и «МИА», Нордеа Банк, банк «Открытие», Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15 % предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

Устойчивое восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банков соглашается принимать справку в свободной форме, в частности, АМТ-Банк, Банк Москвы, банк «Возрождение», Газпромбанк, Райффайзенбанк, Собинбанк. Этому веянияю поддались даже такие известные консерваторы, как Сбербанк и банк «Дельта-Кредит».

Таким образом, для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих задач:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

2) разработка и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

4) налоговое стимулирование граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, — с другой;

5) обеспечение равных условий для свободной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов;

6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

8) формирование нормативно-законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

9) разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400

2. «Ипотечное кредитование — наш «локомотив» (интервью с М. Малайчик, заместителем начальника управления розничных операций банка «Возрождение») (П. Локоткова, «Банковское кредитование», № 3, май-июнь 2007 г.)

3. Анализ факторов риска ипотечного кредитования (Ю. Г. Трифонова, «Банковский ритейл», № 3, III квартал 2010 г.)

4. Афонина А. В. Все об ипотеке. — Система ГАРАНТ, 2009 г.

5. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2007.

6. Батяев А. А. Жилищные вопросы. Большой справочник. — Система ГАРАНТ, 2009 г.

[1] Статья выполнена при поддержке Министерства образования в рамках Федеральной целевой программы «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России» проект «2012-1.2.2-12-000-3002-029 «Исследование потенциала экономического роста и обеспечения социальной безопасности депрессивных регионов»