Finkurier.ru

Журнал про Деньги
233 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Внесение права аренды в уставный капитал

Внесение права аренды в уставный капитал

Создается новое общество, где учредителями будут фирма «А» и фирма «Б». Фирма «А» является собственником помещения, где будет находится исполнительный орган нового общества и где будет осуществляться его деятельность.

Вопрос: как приавильно оформить внесение права аренды на это помещение в уставной капитал нового общества.

Буду очень признательна за Вашу помощь.

Интересный вопрос. Право аренды может быть внесено в уставной капитал, в т.ч. и арендатором. Но право аренды сложнее внести, чем право пользования имуществом собственника, т.к. в первом случае необходимо согласие собственника, во втором сам собственник передает право пользования на время. Что-то я по такому поводу писала. А, вот, нашла в своем каталоге.

По вопросу возможности внесения в уставной капитал
Права аренды (пользования имуществом)
Нормативные акты:

ГК РФ
П.6. ст.66 Могут быть вкладом имущественные права, имеющие оценку.

П.2 ст.90, п.2 ст.99 не допускается освобождение участника Общества от обязанности внесения вклада в уставный капитал, в т.ч. путем зачета требований к Обществу.

Закон ‘Об общества с ограниченной ответственностью’
1. Вкладом в уставный капитал общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

При рассмотрении дел, связанных с передачей обществу в качестве вклада в уставный капитал права пользования имуществом на определенный срок, необходимо иметь в виду, что в случае досрочного прекращения такого права участник, передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Учредительным договором могут быть предусмотрены иные порядок и сроки предоставления участником общества компенсации при досрочном прекращении пользования имуществом по сравнению с указанными в Законе (пункт 3 статьи 15 ). Вместе с тем при выходе или исключении из общества участника, передавшего имущество в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, это имущество остается в пользовании общества до истечения установленного срока, если учредительный договор не предусматривает иное (пункт 4 статьи 15 Закона).
Размер неденежного вклада в уставный капитал определяется платой за пользование имуществом (вещью). Эта плата исчисляется за весь установленный учредительными документами срок эксплуатации имущества. И даже если участник, который внес неденежный вклад, выходит из общества (или его исключают), то имущество все равно остается в пользовании общества до истечения вышеуказанного срока (если, конечно, в учредительном договоре не предусмотрено иное). То есть имущество может быть досрочно возвращено внесшему его участнику с соответствующей компенсацией или без нее.
Нередко складывается такая ситуация: участник решает забрать свое имущество до истечения срока, на который он передавал его в качестве вклада в уставный капитал. В этом случае, согласно статье 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО), участник обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, которая должна быть равна плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Однако это правило не универсально, поэтому учредительными документами организации может быть предусмотрено иное.
Привлечение независимого оценщика: Независимый оценщик требуется в тех случаях, когда неденежный вклад в уставный капитал превышает сумму, эквивалентную 200 минимальным размерам оплаты труда (МРОТ). Так что вопрос о привлечении независимого оценщика в данной ситуации тоже не исключается.

Так что в обязательном порядке устанавливаете срок, на который вносите в уставной капитал право пользования. А то потом имущество перейдет в собственность созданного юридического лица. Право аренды также можно внести в уставной капитал, но уже, как вы понимаете с согласия собственника, никак не иначе.

Содержание права аренды при внесении его в уставный капитал хозяйственного общества

Юрий Тарасенко, кандидат юридических наук.

На практике весьма широко распространены случаи внесения права аренды в уставный капитал. Что представляет собой «право аренды»? Намеренно ли законодателем указано, что в уставный капитал вносится не имущество, составляющее объект аренды, а именно право аренды?

Правовым основанием внесения права аренды в уставный капитал выступает п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Анализ конкретных дел показывает, что стороны, внося право аренды в уставный капитал, часто по-разному понимают такое право. В качестве примера можно сослаться на два судебных постановления.

Истец — ЗАО принял участие в создании ООО и в качестве вклада в уставный капитал по согласованию с ДИгМ внес право аренды здания сроком до 13 ноября 2010 г. Вновь созданная организация (ООО) заняла помещения, предоставив в них истцу 13,3 кв. м. Это обстоятельство подтверждается актом от 19 февраля 2003 г.

Истец, ссылаясь на то, что договор аренды не изменен, а перенаем нежилых помещений в пользу ответчика не состоялся, обратился в суд с требованием обязать ответчика освободить помещения.

Суд кассационной инстанции, удовлетворяя требования истца, указал следующее.

Согласно нормам гл. 34 ГК РФ пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок. Суд установил, что ответчик не состоит с кем-либо в договорных отношениях по аренде нежилых помещений. Единственным основанием пребывания ответчика в этих помещениях является включение истцом своего права аренды в уставный капитал ООО по учредительному договору от 28 ноября 2001 г. Суд также отметил, что внесение истцом в уставный капитал права аренды спорного здания не является законным основанием для пользования ответчиком этим имуществом .

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2003 по делу N КГ-А40/3221-03.

В другом деле суд кассационной инстанции указал на следующее.

ТОО «Рось92» создано с участием работников бывшей гостиницы Облсовпрофа, и одной из уставных целей этого общества является деятельность по предоставлению сервисного комплекса гостиничных услуг, что, очевидно, невозможно без предоставления обществу права пользования зданием гостиницы. Соответственно, имущественное право в виде права пользования зданием гостиницы, получившее денежную оценку, могло быть передано в уставный капитал на весь срок действия общества.

Неправильным является применение к спорному материальному правоотношению судом первой инстанции норм ст. 689, 699 ГК РФ, а судом апелляционной инстанции — ст. 610, 622 ГК РФ, регулирующих, соответственно, права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования имуществом и договору аренды, поскольку ответчик приобрел право пользования зданием гостиницы по иным основаниям: в связи с внесением данного права в уставный капитал общества при учреждении .

Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2003 по делу N Ф09-175/03-ГК.

Прежде всего, отметим, что п. 2 ст. 615 ГК РФ перечисляет возможности арендатора в отношении арендованного имущества. Перечень данных возможностей носит исчерпывающий характер и включает: а) передачу имущества в субаренду; б) передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем); в) предоставление имущества в безвозмездное пользование (ссуда); г) передачу арендных прав в залог; д) внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и товарищества или паевого взноса в производственный кооператив.

Допуская внесение права аренды в уставный капитал хозяйственного общества, законодатель не раскрывает содержание понятия «право аренды». Между тем возможности арендатора, указанные в п. 2 ст. 615 ГК РФ, различаются по способу реализации. Так, например, при субаренде, ссуде законодатель указывает на передачу имущества. В случае залога, внесенного в уставный капитал хозяйственных обществ, акцент смещен на передачу права аренды, а не имущества.

В вышеприведенных делах судебные инстанции не стали анализировать правовую природу права аренды, хотя такой анализ и требовался в рассматриваемой ситуации.

Право пользования: правовая природа

В доктрине право аренды понимается, главным образом, как право пользования арендованной вещью . Зная, что пользование представляет собой центральное, основное правомочие права аренды, необходимо определить его правовую природу: имеет ли право пользования обязательственную сущность либо это элемент вещно-правового института?

См.: Гражданское право: Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. С. 151; Гражданское право: Учебник: В 2 т. Том II. Полутом I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2000. С. 378 — 382.

Для отечественной цивилистики традиционен подход, согласно которому право пользования рассматривается как один из элементов, входящих в триаду, характеризующую содержание права собственности (право владения, пользования, распоряжения). Соответственно, право пользования относят к категории вещного права.

Следует отметить, что правомочие пользования, как правило, обращено на вещь. В этом смысле право пользования неразрывно связано с правом владения вещью, поскольку извлечение полезных свойств вещи возможно лишь при наличии владения или права доступа к вещи. Определенные сомнения в вещно-правовой природе правомочия пользования появляются в тех случаях, когда речь заходит о пользовании, возникающем в силу договора.

Наибольший интерес с этой точки зрения представляет конструкция договора имущественного найма (аренды), допускающая, как известно, два варианта предоставления имущества: во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Можно ли, учитывая сказанное, отнести право пользования арендатора к вещным? Обязательным условием применения вещно-правовых способов защиты является наличие у лица (собственника, титульного владельца) права владения вещью. Отсутствие у лица владельческого состояния (титульного владения) не позволяет опереться ни на один из известных вещно-правовых способов защиты.

Представляется, что право пользования в договоре аренды (в тех случаях, когда оно не соединено с правом владения) не может относиться к вещному по следующим причинам. Конструкция договора имущественного найма позволяет говорить о двух альтернативных вариантах предоставления имущества: либо во владение и пользование, либо только в пользование. В первом варианте владельческий элемент будет всегда отражать характер пользования — арендатор в таком случае, прежде всего, рассматривается как владелец. Соответственно, и нарушение его прав, как правило, всегда связано с владением объектом аренды.

Второй вариант представляет собой право пользования, не связанное с владением вещью. При таком подходе владение остается у арендодателя, арендатор же получает «чистое» право на извлечение каких-либо полезных свойств объекта аренды.

Читать еще:  Требования к уставному капиталу застройщика

Пользование вещью, не сопряженное с передачей владения, означает право фактического доступа к вещи для извлечения ее полезных свойств. Это обязательственное право. При этом арендодатель, не передавая вещь, обязуется допустить арендатора к пользованию данной вещью. Арендатор в этой части выступает кредитором, приобретая право требования к арендодателю обеспечить спокойное пользование. В этом случае пользование есть правовая категория, лишенная какого-либо вещного содержания.

Право пользования, как и любое право, имеет правопритязательную сторону — требование, обращенное к обязанному лицу. В правоотношении аренды таким обязанным лицом выступает арендодатель как субъект, предоставляющий возможность извлекать из вещи полезные ее качества посредством обеспечения управомоченному лицу спокойного пользования. Иметь же одновременно тождественную природу (например, вещную) указанные варианты не могут, поскольку являются альтернативными.

Обязательственная природа права пользования особенно наглядно проявляется в случаях нарушения данного права. Отсутствие у пользователя права на владение лишает его возможности обращаться к вещно-правовым способам защиты.

Таким образом, в распоряжении лица, имеющего право пользования объектом аренды, не соединенное с правом владения, остаются способы защиты, основанные на обязательственном характере права пользования.

Уступка права пользования объектом аренды как способ формирования уставного капитала

Будучи по своей сути относительным, право пользования подчиняется общим положениям обязательственного права. Следовательно, передача права пользования, в том числе и в уставный капитал хозяйственного общества, должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК РФ для перемены лиц в обязательстве.

Как известно, в правоотношении аренды арендатор выступает кредитором в части требования обеспечить свободное пользование вещью, а арендодатель, соответственно, должником. Пункт 2 ст. 382 ГК РФ устанавливает, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Это правило дополняется указанием на возможность уступки требования без согласия должника, для которого личность кредитора имеет существенное значение (п. 2 ст. 388 ГК РФ).

Специфика арендных отношений такова, что для арендодателя небезразлична личность субъекта, который имеет намерение получить имущество в аренду. В силу этого п. 2 ст. 615 ГК РФ определяет, что право аренды (право пользования) может быть внесено в уставный капитал хозяйственного общества только с согласия арендодателя — должника по обязательству.

Какие из прав, входящих в состав правомочий арендатора, могут быть внесены в уставный капитал хозяйственного общества?

Договор аренды представляет собой обязательственное отношение, имеющее сложную структуру (т.е. состоящую из ряда корреспондирующих друг другу прав и обязанностей). Так, арендатору, как кредитору арендодателя, принадлежат следующие права: а) требовать передачи имущества; б) требовать обеспечить спокойное пользование переданным имуществом; в) требовать произведения капитального ремонта. Соответственно, арендодатель, как должник по этим обязанностям, должен обеспечить их исполнение.

Следует отметить, что не всякое обязательство, возникающее из договора имущественного найма, может быть передано. Так, нельзя, например, уступать право требовать произведения капитального ремонта или право технического обслуживания, если эти права не сопряжены с передачей самой вещи. В отсутствие у цессионария самой вещи полученное право не будет иметь для него смысла, так как отсутствует интерес в приобретении такого права.

Анализ п. 2 ст. 615 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что в уставный капитал может быть внесено только право пользования имуществом.

Право владения не может быть внесено в уставный капитал, поскольку, во-первых, не является обязательственным (между тем внесению в уставный капитал подлежит в силу прямого указания закона только право аренды); во-вторых, в этом случае фактически возникнут субарендные отношения, которые регулируются другим институтом — договором субаренды.

При уступке права аренды меняется кредитор — общество (цессионарий), получившее данное право, сменяет арендатора (цедента). Если передавать и владение арендованной вещью, то произойдет увеличение обязанных лиц на стороне должника — должником в части не нарушать спокойное владение станет арендатор, передавший владение вещью.

При внесении права аренды (права пользования) в уставный капитал хозяйственного общества извлечение полезных свойств из объекта аренды и есть та имущественная ценность, которая, с одной стороны, может быть уступлена как обязательственное право, а с другой — способна увеличивать активы общества. Для общества, в уставный капитал которого внесено право пользования имуществом, это будет заключаться в фактическом нахождении в помещении (если объект аренды — помещения).

Вносимое в уставный капитал право требования может быть обращено к арендодателю (должнику). Следовательно, арендатор, внесший это право, не может его нарушить. Это еще один аргумент в пользу того, что таким правом не может быть право владения, поскольку, передав указанное право, арендатор способен его нарушить.

Если арендодатель нарушит право пользования имуществом, внесенное в уставный капитал, то общество имеет только обязательственное право требования к арендодателю не нарушать его спокойное пользование. Права на защиту в соответствии со ст. 305 ГК РФ общество не имеет, так как не является владельцем вещи, а только пользователем.

Конференция ЮрКлуба

Внесение права аренды в уставный капитал

volga34 09 Июн 2007

Dragomir 15 Июн 2007

volga34 19 Июн 2007

greeny12 19 Июн 2007

Да, разумеется. Речь идет о взносе права аренды земельным участком (арендованным у муниципалитета) в уставный капитал дочернего ООО. Согласие арендодателя (муниципалитета) на данную сделку получено, сделка совершена (право аренды внесено в уставный капитал), прошла соответствующая регистрация в ФРС. Остался вопрос по НДС. В принципе в целом определились, как уже написано, однако, хотелось послушать профессиональные мнения коллег по этому поводу.

Вот случай без НДС (передача прав без обязанностей):

Номинальная стоимость доли ООО, оплаченной правами аренды, рассчитывается как величина экономии ООО на арендной плате (без НДС) за определенный период времени (далее «СРОК»).

При этом, стоимость полученных в качестве вклада в УК имущественных прав НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ в составе доходов ООО.

По получении прав аренды, ООО каких-либо выплат арендной платы не делает в течение СРОКА, поскольку внесший вклад получил долю в ООО за стоимость прав аренды.

Если вносящий вклад не является собственником имущества, право аренды которого внесено в УК, то арендную плату арендодателю в течение СРОКА уплачивает он, а не ООО.

Юридическое действие по внесению в уставный капитал прав аренды (обременение) подлежит государственной регистрации в том же порядке, как и регистрируется право аренды.

А у Вас, наверное, классический перенаем с НДС.

greeny12 21 Июн 2007

А у Вас, наверное, классический перенаем с НДС.

volga34 , так что же у Вас, перенаем?

volga34 27 Июн 2007

greeny12 27 Июн 2007

Взнос права аренды муниципальной земли в уставный капитал дочернего общества, на которой дочернее общество производит строительство объекта
Вы это понимаете под перенаемом?

Если при получении ООО прав аренды на какой-либо СРОК в качестве оплаты УК этого ООО, последнее не замещает арендатора по договору аренды, заключенного между арендодателем и участником ООО, и соответственно не платит (не возмещает платежи) за аренду за период СРОКА, то нет и перенайма.

volga34 28 Июн 2007

Если при получении ООО прав аренды на какой-либо СРОК в качестве оплаты УК этого ООО, последнее не замещает арендатора по договору аренды, заключенного между арендодателем и участником ООО, и соответственно не платит (не возмещает платежи) за аренду за период СРОКА, то нет и перенайма

Конечно, арендатор в результате проведенной операции сменился, подписано доп.соглашение к договору аренды, зарегистрировано в ФРС, а как еще иначе может быть?
Но по-моему , мы отклонились от сути вопроса — обложение данной операции (внесение права аренды в УК) НДС.

greeny12 28 Июн 2007

Если при получении ООО прав аренды на какой-либо СРОК в качестве оплаты УК этого ООО, последнее не замещает арендатора по договору аренды, заключенного между арендодателем и участником ООО, и соответственно не платит (не возмещает платежи) за аренду за период СРОКА, то нет и перенайма

Конечно, арендатор в результате проведенной операции сменился, подписано доп.соглашение к договору аренды, зарегистрировано в ФРС, а как еще иначе может быть?
Но по-моему , мы отклонились от сути вопроса — обложение данной операции (внесение права аренды в УК) НДС.

Напомню, что по получении прав аренды, ООО каких-либо выплат арендной платы (как это делается при перенайме) не делает, поскольку внесший вклад получил долю в ООО за стоимость прав аренды.

А арендатор меняется только при перенайме.

Экономическая суть оплаты УК правами аренды в том, что у участника ООО появляется возможность рассрочить свои расходы по участию в УК ООО по срокам арендных платежей. Арендатор не меняется. У собственника возникает еще одно обременение сданного в аренду имущества.

А что у Вас написано в свидетельстве о регистрации права?
Не могли бы Вы описать Вашу сделку бухгалтерскими проводками у ООО и у вносящего вклад? С учетом информации в сообщении 4.

По-моему у Вас вместо оплаты УК правами аренды, бывший арендатор получил долю в ООО без оплаты.

volga34 28 Июн 2007

quote]Напомню, что по получении прав аренды, ООО каких-либо выплат арендной платы (как это делается при перенайме) не делает, поскольку внесший вклад получил долю в ООО за стоимость прав аренды.

А арендатор меняется только при перенайме.[/quote]

п.5. ст. 22 Земельного кодекса:
Арендатор земельного участка, . вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и ВНЕСТИ ИХ в качестве вклада в УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ОТВЕТСТВЕННЫМ по договору аренды земельного участка перед арендодателем СТАНОВИТСЯ НОВЫЙ АРЕНДАТОР земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Читать еще:  Капитал за счет вкладов учредителей

greeny12 28 Июн 2007

[quote name=’volga34′ date=’28.06.2007 — 17:00′]
quote]Напомню, что по получении прав аренды, ООО каких-либо выплат арендной платы (как это делается при перенайме) не делает, поскольку внесший вклад получил долю в ООО за стоимость прав аренды.

А арендатор меняется только при перенайме.[/quote]

п.5. ст. 22 Земельного кодекса:
[/quote]

п.5. ст. 22 Земельного кодекса:
5. Арендатор земельного участка. вправе передать свои (1) ПРАВА и (2)ОБЯЗАННОСТИ по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные (1) ПРАВА (но не обязанности) земельного участка в залог и внести их /т.е.(1) ПРАВА, но не обязанности/ в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного. общества . в пределах срока договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 статьи 607 и п. 2 статьи 615 ГК РФ если новому АРЕНДАТОРУ переданы (1) права и (2) обязанности по договору аренды, то это перенаем. В иных случаях, когда нет перенайма, у лица, получившего ТОЛЬКО арендные (1) ПРАВА в УК, обязанностей ни старого, ни нового АРЕНДАТОРА нет, а есть только ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за нарушение обязанностей по внесению арендных платежей АРЕНДАТОРОМ. Какая это ответственность — солидарная или субсидиарная, ЗК не говорит.

Ответственность и обязанность разве синонимы?
О том, что при вкладе арендных прав в УК надо подписывать доп.соглашение к договору аренды, Вы в п.5 ст. 22 ЗК прочитали? Посмотрите еще раз сообщение №4. Будете дальше спорить?

volga34 05 Июл 2007

Уважаемый greeny12, вот проводки, которые Вы просили
Проводки у лица, вносящего право аренды (участника дочернего общества) следующие:
1.Отражено внесение вклада Д58 К98 (рыночная стоимость вносимого права 100 000 р.(условная цифра), срок аренды — 81 месяц)

2. Выставлен счет фактура в адрес дочернего общества
1-й вариант Д62 К91 на сумму дохода с НДС — 1 456 р. (100 000:81+18%)
Д91 К68 начислен НДС с дохода — 222 р.
2-й вариант Д98 К91 признан доход
Д91 К68 начислен НДС

Больше ничего неизвестно

Проводки у дочернего общества (лица, в уставник которого внесено право аренды, т.е. НОВОГО арендатора, который имеет права и ОБЯЗАННОСТИ)

1.Отражена задолженность участника по взносу в УК Д75 К80
2.Погашена задолженность участника путем внесения имущ.права Д97 К75
внесено имущ.право — 81 месяц аренды зем.участка
3.Ежемесячно Участник ООО предъявляет счет-фактуру на сумму 1 456 р.(100 000/81+18%) в т.ч.НДС-222 р.
Д19 К76 на сумму НДС(222) задолженность отражается только в части НДС;
Возможна оплата только суммы НДС Д76 К51
3.Предъявляется сумма НДС к вычету (только на основании счета-фактуры) Д68 К19
4. Бюджет возмещяет сумму НДС Д51 К68
5.Кроме того списывается ежемесяно на расходы (кап.стр-во) сумма 1 234 р. (100 000/81) Д08 К97
Изначальная цифра, обозначающая стоимость права аренды- 100 000 — условная единица, от нее посчитаны остальные
Уважаемый greeny12, если Вы дочитали до конца проводки, я все таки хотел бы резюмировать все вышесказанное, в т.ч. в предыдущих сообщениях.
Изначально интересовал один единственный вопрос, взнос имущества в УК не облагается НДС, а имущественного права облагается, с т.зрения ИФНС, но есть и положительная суд.практика, но ее немного, вот я хотел бы увидеть, услышать что нибудь «положительного». Ваще мнение — Участник дочернего общества должен платить НДС при внесении имущественного права в уставный капитал дочернего ООО?

greeny12 05 Июл 2007

Ваше мнение — Участник дочернего общества должен платить НДС при внесении имущественного права в уставный капитал дочернего ООО?

Обобщаю мои предыдущие сообщения:
При внесении имущественного права в уставный капитал дочернего ООО отражение НДС в учете у дочернего ООО отсутствует, если одновременно соблюдаются следующие условия:
* при получении прав аренды без обязанностей, ООО каких-либо затрат по договору аренды МАТЕРИНСКОГО общества и АРЕНДОДАТЕЛЯ не несет (разумеется, в течение СРОКА перешедшего к ООО права аренды);
* номинальная стоимость доли ООО, оплаченной правами аренды, равна величине экономии ООО на арендной плате (без НДС) в течение СРОКА перешедшего к ООО права аренды;
* стоимость (либо ее часть) полученных в качестве вклада в УК имущественных прав НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ в составе доходов дочернего ООО.

Таким образом, участник дочернего ООО (после передачи права) обязан платить НДС в составе арендной платы по договору аренды до того момента, пока не осуществится перенаем с выбытием участника дочернего ООО из договора аренды. Разумеется, что перенаем предполагается по истечении СРОКА перешедшего к ООО права аренды).
Сообщение отредактировал greeny12: 05 Июль 2007 — 23:25

Внесение права аренды в уставный капитал

Дата: 02.05.2007 08:00
Автор: Спец корп

Регистрация: 28.04.2007 Cообщений: 245

Уважаемые специалисты.
Подскажите. По 22 ст. Земельного кодекса можно внести в качестве вклдада в уставнй капитал права и обязанности по договору аренды. Каков механизм этого процесса. Как оценить этот вклад? Как ФСФР относится к таким вкладам?

Дата: 02.05.2007 08:01
Автор: Спец корп

Регистрация: 28.04.2007
Сообщений: 245

Речь идет об аренде земельного участка.

Дата: 02.05.2007 12:05
Автор: lad

Регистрация: 27.04.2006
Сообщений: 469

Внесение права аренды в уставный капитал

Сидорова Вера Владимировна,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ, куратор по вопросам налогообложения и бухучета

Оформить подписку
Другие номера

В последнее время большое распространение получило внесение права аренды0 в уставный капитал. Попытаемся разобраться, какова правовая природа и последствия данных действий для передающей стороны.
Согласно действующему законодательству вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку1. Как видим, перечень объектов гражданских прав, вносимых в качестве вклада, достаточно широк.

Прямое указание на то, что арендатор вправе с согласия арендодателя вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Однако само понятие «право аренды» законодательно не определено. Несмотря на существующую возможность взноса в уставный капитал прав владения и (или) пользования имуществом2, в отношении прав аренды наиболее правомерным представляется подход, согласно которому в уставный капитал может быть внесено только право пользования имуществом3.

При этом ответственным по договору перед арендодателем остается по-прежнему арендатор, то есть договор аренды между арендодателем и арендатором сохраняет силу. Арендатор остается титульным владельцем имущества (не является собственником, но имеет право на владение и пользование имуществом на основании договора аренды), он продолжает нести все обязанности перед арендодателем (внесение арендной платы, проведение текущего ремонта и т. д.). Обществу фактически передается право требования к арендодателю, обязывающее последнего не совершать действий, которые могут создавать препятствия в пользовании переданным в аренду имуществом. У хозяйственного общества, получившего право аренды в виде взноса в уставный капитал, извлечение полезных свойств из объекта аренды осуществляется в виде возможности пользоваться им в своей деятельности.

В судебной практике отмечено, что применение к правоотношениям, возникающим в связи с передачей права аренды в уставный капитал обществ, норм Гражданского кодекса, регулирующих права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования имуществом и договору аренды, неправомерно4.

Кроме того, сам факт внесения арендатором в уставный капитал права аренды не является основанием для пользования данным имуществом принимающей стороной. Согласно нормам гл. 34 ГК РФ пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок5.

Следовательно, общество, получившее в качестве вклада в уставный капитал право аренды, будет иметь в наличии это право, а непосредственное его использование начнет осуществлять после заключения соответствующих договоров (например, перенайма), где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора.

Важно отметить: когда учредители (участники, акционеры) в оплату основного капитала вносят неденежные вклады, законодатель предусматривает необходимость их денежной оценки, то есть определения стоимостного выражения в рублях6. Подобная оценка проводится по соглашению между учредителями (участниками, акционерами). Поскольку указанные лица допускают внесение неденежных вкладов в оплату основного капитала, именно им следует определять, по какой стоимости такие вклады будут приниматься, и соответственно какая часть основного капитала организации и контроля над ней будет приходиться на вклад. Однако законодатель ограничивает возможность учредителей (участников, акционеров) свободно определять стоимость таких вкладов. Для защиты прав и законных интересов кредиторов хозяйственного товарищества и общества Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность закрепления в специальном законе случаев, когда оценка, произведенная учредителями (участниками, акционерами), подлежит проверке независимым оценщиком7.

Кроме того, при передаче обществу в качестве вклада в уставный капитал права пользования имуществом на определенный срок необходимо иметь в виду, что при досрочном прекращении такого права участник, передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Учредительным договором могут быть предусмотрены иные порядок и сроки предоставления участником общества компенсации при досрочном прекращении пользования имуществом8.

Вместе с тем при выходе или исключении из общества участника, передавшего имущество в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, это имущество остается в пользовании общества до истечения установленного срока, если учредительный договор не предусматривает иное9.

При внесении права аренды в качестве вклада в уставный капитал участник (акционер) передает право пользования, не отраженное в бухгалтерском балансе в качестве самостоятельного актива. Поэтому, как правило, сумма такого вклада определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который переданы эти права, или исходя из арендной платы за пользование этим имуществом, исчисленной за весь указанный в учредительных документах срок деятельности общества или другой установленный участниками срок.

Однако порядок определения денежного выражения стоимости вклада не подлежит распространению на срок использования имущества (имущественных прав)10. Например, период деятельности создаваемой организации не определен и при передаче права аренды срок пользования не ограничен, а в расчете стоимости вклада учитывалась арендная плата за 10 лет. В этом случае по окончании десятилетнего срока, служащего основанием для проведения стоимостной оценки взноса, у организации право пользования не прекращается.

Читать еще:  Как рассчитать собственный капитал компании

Несколько слов об отражении данной операции в бухгалтерском и налоговом учете.

При отражении участником (учредителем) в бухгалтерском учете операций по оплате доли в уставном капитале неденежным вкладом следует руководствоваться ПБУ 19/02, п. 3 которого к финансовым вложениям относит, в частности, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых обществ). Пунктами 8, 14 Положения определено, что стоимость передаваемых активов устанавливается исходя из цены, по которой организация обычно в сравнимых обстоятельствах определяет стоимость аналогичных активов, то есть из рыночной стоимости. Если же первоначальная стоимость отсутствует, запись делается на сумму условной оценки, принятой организацией, с последующим списанием суммы оценки с дебета счета учета расчетов на финансовые результаты. В качестве условной оценки может выступать оценка, согласованная учредителями.

В бухучете у передающей стороны будут сделаны следующие бухгалтерские записи:
Д-т 58 – К-т 76 субсчет «Взнос в уставный капитал» – отражен в составе финансовых вложений взнос в уставный капитал в сумме, согласованной участниками;
Д-т 76 субсчет «Взнос в уставный капитал» – К-т 91 – в составе прочих доходов учтена сумма денежной оценки вклада, сделанной участниками11.

При передаче имущества (имущественных прав) в уставный капитал для целей налогообложения необходимо учесть следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 270 НК РФ расходы в виде взноса в уставный капитал для налогообложения прибыли не учитываются.

У налогоплательщика-акционера (участника, пайщика) не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты размещаемых акций (долей, паев). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества (имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку), определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права), с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю12.

Следовательно, при передаче в уставный капитал ООО права аренды, когда у передающей стороны отсутствуют дополнительные расходы, стоимость этих финансовых вложений для целей налогового учета будет равна нулю13.

Доход, квалифицируемый в бухгалтерском учете как прочий, для целей налогообложения не учитывается.

Кроме того, необходимо обратить внимание на порядок налогообложения данного вклада налогом на добавленную стоимость.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. В частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов). Однако согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ, за исключением имущественных прав. Получается, что норма пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ на отношения по передаче имущественных прав (в нашем случае права аренды) не распространяется.

А в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения для исчисления НДС не признаются операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ.

Значит, передача имущественных прав (в данном случае права аренды) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ подлежит налогообложению НДС14.

Таким образом, внесение права аренды в уставный капитал представляет собой вполне законную и правомерную операцию. При этом, безусловно, следует учесть правовые и налоговые последствия проводимых действий.

0) В данной статье не рассматривается порядок передачи права аренды земельного участка, регулируемый п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ

1) п. 6 ст. 66 ГК РФ; ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; п. 2 ст. 34 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»

2) п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

3) Тарасенко Ю.А. Право аренды в уставном капитале. «Законодательство», 2006, № 5, стр. 15–22

4) Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2003 № Ф09-175/03ГК

5) Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2003 № КГ.А40/3221.03

6) п. 6 ст. 66 ГК РФ

7) пп. 1, 2 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ; п. 3 ст. 34 Федерального закона № 208.ФЗ

8) п. 3 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ

9) п. 4 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ; п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ №14 от 09.12.1999

10) Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 № КГ.А40/3787.06.п

12) пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ

13) Письмо УМНС РФ по МО от 21.11.2002 № 04.24/3836

14) Письмо Минфина РФ от 21.07.2005 № 03.03.03/2

Для того чтобы оставлять сообщения на форуме, Вам необходимо зарегистрироваться.

Как распорядиться правом аренды земельного участка

Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего арбитражного суда, арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов:Впорядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Вклад в уставной капитал

Если права внесены в качестве вклада в уставной капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.

Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора.При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставной капитал общества требует предоставить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

Договор перенайма называются по-разному: договор об уступке прав и обязанностей,договор о перемене лиц в обязательстве, договор уступки права требования и перевода долга. Суть его заключается в том, что при перенайме к новому арендатору переходят права и обязанности по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.По своей сути право аренды как право пользоваться имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата имущества.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. И даже если арендатор исполнит свои обязательства по договору (внесет арендную плату, произведет капитальный ремонт), то у него все равно не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. У арендатора в любом случае остаются такие обязанности, как поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, не допускать его порчи и т. д.Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.

Последние изменения в судебной практике сильно облегчили жизнь российского арендатора. Арбитражный суд официально занял позицию, что при перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.

Также необходимо иметь ввиду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть расширены или ограничены. К примеру, условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. По воле сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

1. Право аренды — это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды, пусть и в суженых законодателем рамках.

4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратиться, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращение договора аренды. В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что стремится арендатор заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector