Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Внесение недвижимости в уставный капитал

Участник ООО хочет внести недвижимость в качестве вклада в уставный капитал. На что влияет ее независимая оценка?

Когда участник ООО в качестве вклада в уставный капитал хочет внести недвижимое имущество, перед ним и другими участниками встает вопрос о том, сколько это имущество стоит. Поскольку уставный капитал общества является гарантией для его кредиторов, оценка вклада должна быть объективной. Поэтому законодательством предусмотрена норма о независимой оценке неденежного вклада в уставный капитал. Обязательно ли это требование и какие последствия может повлечь его неисполнение, читайте в этом материале.

В условиях нестабильной ситуации в экономике России для многих компаний способом привлечения ресурсов для реализации проектов и поддержания в целом коммерческой деятельности становится получение дополнительных средств как источников финансирования со стороны их участников (российских или иностранных компаний).

Российское законодательство содержит несколько базовых правовых инструментов подобного финансирования: заем, вклад в уставный капитал и вклад в имущество общества.

Наиболее распространенным является привлечение заемного капитала. Однако данный инструмент может предполагать длительное согласование процедуры привлечения средств, необходимость предоставления гарантий финансовой устойчивости, а в некоторых случаях — уменьшение прибыли в связи с необходимостью выплат по заемным источникам.

В качестве альтернативы с точки зрения бизнеса можно рассмотреть и другие инструменты финансирования, в частности, те, при которых не возникает движения денежных средств и возможной негативной разницы курсовых колебаний при валютных операциях. Особый интерес в данной связи представляет внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал. Срок для реализации данной процедуры, как правило, незначительный и составляет один-два месяца 1 .

Основные этапы внесения недвижимости в уставный капитал

Последовательность действий, изложенная в форме таблицы, может пригодиться в качестве наглядной инструкции обществу, которое рассматривает такой способ финансирования.

На практике наибольшее количество вопросов возникает в связи с необходимостью проведения независимой оценки имущества (этап 1). Это один из самых важных этапов всей процедуры внесения вклада в уставный капитал.

Независимая оценка при внесении вклада в уставный капитал

Законодательство предусматривает проведение оценки неденежных вкладов в уставный капитал в качестве обязательного требования вне зависимости от стоимости имущества 2 , не упоминая о последствиях, которые наступают при несоблюдении данного требования. Возникает вопрос: каким образом непроведение процедуры оценки может повлиять на права общества как собственника недвижимого имущества?

Для ответа на данный вопрос обратимся к судебной практике: существует две основные позиции судов.

Согласно первой позиции внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал без проведения независимой оценки может быть признано недействительной сделкой.

В ходе анализа судебной практики нами было выявлено несколько дел, в которых истцы заявляли требования о признании сделки недействительной (ничтожной) как противоречащей требованиям закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ). Требования обосновывались тем, что оценка неденежного вклада в уставный капитал (объектов недвижимости) не проводилась, независимый оценщик не привлекался, то есть был нарушен порядок определения общим собранием участников рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 19.07.2012 № Ф09-5414/12 по делу № А34-3155/2011, от 19.05.2010 № Ф09-4585/09-С4 по делу № А60-24585/2008-СР, Поволжского округа от 12.12.2011 по делу № А72-8529/2010).

Следует отметить, что в действующей редакции ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону или иным правовым актам, по общему правилу, будет считаться оспоримой, а не ничтожной. А это значит, что истец должен доказать, что внесение вклада без отчета оценщика нарушает его права или охраняемые законом интересы, что повлекло за собой неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Какие из этого следуют выводы?

В случае если имущество было внесено в уставный капитал без проведения независимой оценки, такая сделка может быть признана недействительной. В этом случае внесенное в уставный капитал имущество будет возвращено его прежнему собственнику — участнику общества.

Согласно второй позиции внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал без проведения независимой оценки не влечет недействительность такой сделки, однако имеет значение для последующего отчуждения такого имущества.

Анализ правоприменительной практики позволяет сделать вывод о наличии сформированной в ряде судебных решений точки зрения, противоположной приведенной выше первой позиции. В частности, в одном из дел суд подчеркнул, что законом не установлен срок для проведения денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал общества (что фактически позволяет обществу провести такую оценку в любое время). По мнению суда, закон также не допускает возможности признания несостоявшимся увеличения уставного капитала, если оценка вклада была проведена несвоевременно или же вовсе не проводилась (постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2010 по делу № А26-6224/2008). Кроме того, суд отметил, что независимая оценка, как следует из положений п. 2 ст. 15 Закона об ООО, необходима для обеспечения исполнения обязательств общества при недостаточности его имущества, в частности, для возложения на участников общества и независимого оценщика солидарно-субсидиарной ответственности по обязательствам общества, если стоимость неденежных вкладов была завышена.

В пользу данной позиции свидетельствует также и правоприменительная практика, сложившаяся по поводу оплаты долей в уставном капитале общества в случае его увеличения в результате внесения вклада. Если независимая оценка не проводилась, но решение о внесении вклада было принято и имущество было фактически передано обществу, отсутствие указанной оценки не может служить основанием для вывода о том, что участники не оплатили свои доли в уставном капитале общества (см, например, постановления ФАС Центрального округа от 12.12.2006 по делу № А35-9180/05-С11, Поволжского округа от 28.11.2006 по делу № А65-1905/2006-СГ3-12, Московского округа от 21.01.2007 № КГ-А40/13009-06 по делу № А40-14561/06-138-119, Волго-Вятского округа от 31.12.2009 по делу № А11-7231/2008-К2-26/450).

Какой вывод следует из этой позиции?

Общество считается собственником переданного в уставный капитал имущества, даже если независимая оценка такого имущества не проводилась.

Вторая позиция может представляться более обоснованной. Отсутствие отчета независимого оценщика может повлиять на размер уставного капитала, то есть, в конечном итоге, на размер стоимости чистых активов, но не может повлиять на сам факт перехода права при условии волеизъявления всех участников общества. Действительно, если бы каждая подобная сделка могла быть оспорена, положение кредиторов оказалось бы под угрозой, в то время как независимая оценка как правовой инструмент направлена в первую очередь на защиту интересов кредиторов компании. Таким образом, требование о привлечении независимого оценщика утрачивало бы всякий смысл.

Надо отметить, что при создании хозяйственного общества отсутствие отчета независимого оценщика не может служить основанием для отказа в государственной регистрации юридического лица (п. 2.4 письма ФНС России от 08.10.2015 № ГД‑4-14/17525@, постановление АС Центрального округа от 22.01.2016 № Ф10-4744/2015 по делу № А09-2747/2015.).

В то же время следует отметить, что судебная практика по позиции, согласно которой сделка признается недействительной, является более актуальной, что косвенно свидетельствует об общей тенденции к ужесточению требований к процедуре внесения неденежного вклада.

Кроме того, значимость проведения независимой оценки также усиливается благодаря законодательному закреплению дополнительного требования к информационной открытости процедуры оценки. С 1 июля 2016 г. заказчик должен включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об оценке объекта оценки, в частности, в случае внесения имущества в уставный капитал хозяйственного общества (ст. 8.1 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Регистрация права собственности недвижимости при ее передаче в качестве вклада в уставный капитал

* В указанную стоимость не входит оплата государственной пошлины – 22 000 руб.
** В указанную стоимость не входит оплата нотариальных расходов – от 3000 руб.

Читать еще:  Общественные и религиозные организации капитал

Что нужно знать о вкладе недвижимости в уставный капитал

Уставный капитал (УК) – это обязательная составляющая практически каждого юридического лица. Формируется УК из вкладов учредителей. Для ООО и АО, например, минимальный размер УК – 10 000 руб., а для ПАО – 100 тыс. руб. Кроме того для определенных видов деятельности могут быть предусмотрены иные суммы УК, например, для кредитных организаций. Относительно порядка формирования и уплаты УК для организаций различных правовых форм также предусмотрены свои особенности.

В качестве вклада в УК могут вноситься как денежные средства, так и иные ценные объекты, в т. ч. предусмотрено внесение недвижимости в уставный капитал. При этом оцениваются вещи, имущество, ценные бумаги в их денежном эквиваленте.

Создавать юридические лица могут как граждане, так и организации (т. е. быть их учредителями). Аналогично этому делать взнос в уставный капитал недвижимостью могут как частные лица, так и фирмы. Разница будет состоять в документах, которые необходимо направить физическому или юридическому лицу для регистрации перехода права собственности, когда происходит передача недвижимости в уставный капитал.

Обратите внимание, что передача в уставный капитал недвижимого имущества потребует привлечения стороннего оценщика, чтобы перевести стоимость объекта в денежный эквивалент. Это касается всех видов имущества, передаваемого в УК с 01.09.2014г.

Кроме того с 2014 г. ужесточилась ответственность в случае завышения стоимости вещей, вносимых в УК, распространяющаяся как на участников компании, так и непосредственно оценщиков, если по обязательствам компании произошла недостача средств, вследствие данного завышения.

Стоимость услуг

Как происходит регистрация права собственности при передаче недвижимости в уставный капитал

Государственной регистрации подлежат все вещные права, связанные с объектами недвижимости, в т. ч. право собственности. Касается это и ситуации, когда совершается взнос в уставный капитал недвижимостью. Процедура регистрации права происходит согласно действующему в РФ законодательству (ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости»).

Перед тем, как зарегистрировать передаваемое в УК имущество, необходимо провести ряд процедур и подготовить пакет документов как на юр. лицо, так и на объект, а также иные документы, которые вместе с заявлением подаются в регистрирующий орган.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество, передаваемое в УК, в Росреестре составляет 7 рабочих дней. Однако, если вы закажете данную услугу в нашей компании, чем значительно упростите для себя решение подобной задачи, то с учетом проверки и подготовки нашими специалистами документов на регистрацию, срок оказания услуги составит 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вклада недвижимости в уставный капитал рег. орган выдает Свидетельство о регистрации данного права. Непосредственно с момента гос. регистрации у компании возникает право собственности на вносимую в УК недвижимость.

Передача определенным лицом в уставный капитал и регистрация недвижимого имущества вполне осуществима самостоятельно, однако, чтобы грамотно провести подобную процедуру, нужно знать ряд юридических тонкостей. Поэтому вы всегда можете обратиться к сторонним специалистам, являющимся в вопросах регистрации настоящими профессионалами. Сотрудничая с нашей компанией, вы сможете не только освободить время для себя, но и быть спокойны, что внесение недвижимости в уставный капитал, а также ее гос. регистрация в Росреестре пройдут успешно и по всем правилам.

Дополнительные услуги

Дополнительная информация:

Для юридических лиц установлен минимальный размер уставного капитала, который должен быть внесен в утвержденные сроки.

Так, для ООО уставный капитал составляется из номинальной стоимости долей участников, то есть разделен на доли, а его минимальная сумма – 10 тыс. руб. При этом участники Общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, которые связаны с деятельностью организации, в пределах стоимости принадлежащих им долей (ст. 87 ГК РФ). Если же участник Общества еще не полностью оплатил свою долю, то он несет солидарную ответственность по обязательствам ООО в пределах стоимости неоплаченной части доли каждого из участников.

Сведения о размере уставного капитала Общества должны быть зафиксированы в договоре об учреждении ООО, который заключается в письменном виде между его учредителями, а также в Уставе. Срок оплаты полной доли каждого из учредителей не должен превышать 4 месяца с момента регистрации ООО.

Что касается акционерных обществ, то их уставный капитал формируется с определенными особенностями. В частности, УК разделен на определенное число акций и составляется из их номинальной стоимости, а приобретаются акции соответственно акционерами (ст. 96 ГК РФ ст. 25 ФЗ № 208). При учреждении таких Обществ все его акции должны быть размещены среди учредителей.

Сведения о размере УК акционерного общества содержатся также, как и у ООО, в договоре и в Уставе. Минимальный размер уставного капитала ПАО – 100 тыс. рублей, а АО – 10 тыс. руб. Оплачиваться УК в таких Обществах должен следующим образом: ¾ до регистрации, а оставшаяся часть в течение года.

Участники акционерных обществ не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. А акционеры, которые еще не полностью оплатили свои акции, несут солидарную ответственность по обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций.

Во время своей деятельности организация (ООО, АО и т. д.) может принять решение как об уменьшении, так и об увеличении уставного капитала. Однако УК не может быть ниже минимального размера, установленного законом. Все изменения относительно уставного капитала проводятся согласно действующему законодательству.

Как оплатить вклад в уставный капитал имуществом – порядок внесения, оценка имущественного взноса, проводки

Уставный капитал – это первоначальная сумма, которая вносится учредителями на старте компании. Его величина прописывается в уставе и является гарантией для партнеров и кредиторов в обеспечении обязательств обществом.

При регистрации ООО или в течение четырех месяцев после образования общества учредители обязаны внести свою долю в капитал.

Допускается оплата вклада в неденежном виде – имуществом.

При этом важно соблюсти определенные правила, установленные федеральным законодательством.

Можно ли оплатить взнос в УК ООО в неденежном виде?

Ограничение в выборе удобного способа внесения взноса только одно – минимальная сумма УК, равная 10000 руб., должна быть оплачена деньгами (в кассу или на расчетный счет), остальная сумма может быть оплачена удобным способом, в том числе и имущественными правами.

В качестве имущества, подлежащего внесению в уставный капитал, может выступать основное средство, нематериальный актив, материалы, товары.

К неденежному вкладу, который можно внести в УК общества, можно также отнести интеллектуальные права (нематериальные активы), например, компьютерная программа или новые разработки (ноу-хау).

Оценка имущественного вклада для внесения

В отношении имущества, вносимого в УК ООО, нужно проводить оценку стоимости.

П.2 ст.15 Закона 14-ФЗ установлено, что при стоимости имущества свыше 20 тыс. руб. необходимо к процессу оценки привлекать независимого оценщика.

Вопрос оценки решается на общем собрании учредителей общества и фиксируется в его протоколе (или в решении единственного участника общества).

При этом оцененная стоимость имущественного вклада должна быть принята участниками ООО единогласно.

Принятая на общем собрании стоимость имущественного взноса в уставный капитал не может быть более суммы, в которую независимый оценщик оценил вкладываемое учредителем имущество.

Если по итогам оценки стоимости имущественного взноса будет завышена, то ответственность за это будут нести оценщик и все участники ООО, утвердившие результаты оценки.

Срок, в течение которого указанные лица будут нести субсидиарную ответственность, составляет 3 года с момента регистрации организации.

В ходе проведения оценки стоимости составляется акт, в котором ставят подписи лица, участвующие в процедуре, в том числе и независимый оценщик.

Подписи в акте подтверждают согласие с изложенными данными и отсутствие нарушений в оценочной процедуре.

Читать еще:  Отчет об изменениях капитала 2020

Как внести – порядок оплаты доли

Порядок оплаты долей имуществом прописывается в договоре об учреждении, в нем же организация вправе установить виды имущества, которые могут быть внесены в качестве вклада в УК.

Учредителям следует четко понимать, какой неденежный взнос они могут внести в уставный капитал, а какой нет.

В качестве имущества для внесения в уставный капитал обычно выступает:

  • материальные ценности;
  • товарные ценности;
  • оборудование;
  • станки;
  • мебель;
  • движимое имущество – например, автомобили;
  • недвижимое имущество – например, офисное помещение, производственное помещение.

Независимо от вида имущественного вклада для него нужно провести оценку, а при стоимости от 20 тыс. руб. привлечь к процедуре независимого оценщика.

Учредитель при внесении взноса должен подтвердить права на вносимую вещь документально.

В целом пошаговая инструкция по вкладу в УК в имущественном виде следующая:

  • Шаг 1. Принятие решения учредителя о внесении взноса в неденежном виде.
  • Шаг 2. Подтверждение документами прав на вносимый объект.
  • Шаг 3. Проведение оценки стоимости (независимой), результаты которой отражаются в акте.
  • Шаг 4. Проведение общего собрания, на котором единогласно учредители соглашаются с результатами оценки. Результаты собрания фиксируются в Протоколе.
  • Шаг 5. Составление акта приема-передачи на передаваемый имущественный объект (сторонами акта выступают учредитель и общество).
  • Шаг 6. Бухгалтерский учет внесенного взноса и отражение соответствующих проводок.

Возможна ситуация, что право пользования внесенным имуществом у организации истекает ранее срока, на который данное имущество было передано ООО в качестве оплаты доли.

В этом случае учредители общества принимают решение о денежной компенсации, которую должен внести учредитель, оплативший свою долю в неденежном виде.

Порядок и размер компенсации определяется на общем собрании учредителей, причем голос участника, внесшего имущественный вклад, не учитывается при принятии решения.

Как правило, денежная компенсация, которую может затребовать общество у учредителя при досрочном прекращении права пользования имуществом, равняется плате за пользование аналогичным имуществом в течение оставшегося срок пользования.

Если учредитель ООО, оплативший свой взнос в уставном капитале в неденежном виде, выходит из состава организации (добровольно или в принудительном порядке), то внесенное им имущество остается у общества в течение того срока, на который оно было передано.

Иные условия могут быть оговорены в договоре об учреждении ООО.

Сроки

Срок, в течение которого учредитель обязан оплатить свою долю, составляет 4 месяца. Это максимальная длительность, по истечении которого неоплаченная доля перейдет в собственность общества.

Иной (меньший) срок может быть установлен в договоре об учреждении.

При неуплате вовремя взноса учредитель не только теряет свою долю в уставном капитале, но и может понести штрафные санкции, если это предусмотрено договором об учреждении.

Если никаких штрафов и неустоек не прописано в договоре, то для учредителя никаких последствий не наступает.

Неоплаченная доля может быть распределена между всеми учредителями либо может быть погашена с уменьшением стоимости уставного капитала.

Бухгалтерский учет и проводки

В бухгалтерском учете на дату внесения имущества в качестве взноса в УК отражается соответствующая проводка: корреспондируют два счета – 75.1, где учитываются расчеты с учредителями, и счет учета имущества.

Проводка выполняется на сумму, равную стоимости, по которой оценен объект.

В таблице ниже приведены проводки, которые могут быть отражены в бухгалтерском учете в зависимости от вида неденежного вклада:

Внесение недвижимого имущества в уставной капитал ООО

Уставный капитал организации представляет собой определенную величину, зафиксированную в документе. Ее внесение является прямой обязанностью учредителей компании. Уставный капитал нужен для формирования минимального размера активов, которые нужны для деятельности юридического лица. Также это нужно для гарантии интересов контрагентов при сотрудничестве с организацией.

Внесение недвижимого имущества в уставный капитал ООО приравнивается к другим материальным ценностям.

Особенности вклада

Сделать соответствующий вклад разрешено как на этапе создания ООО, так и в процессе увеличения активов компании. Допускается оплата доли учредителя любым имуществом, которое имеет финансовую оценку. По закону такие взносы в уставный капитал не включают при формировании базы для налога на прибыль и добавленную стоимость. Для недвижимого имущества предусмотрена отдельная схема внесения в капитал. В первую очередь учредителю нужно подтвердить свои права. После этого оформляется акт приема-передачи.

Основные этапы внесения недвижимости

Если учредитель собирается сделать вклад в уставный капитал в виде недвижимого имущества, нужно предварительно пройти специальную процедуру. Она заключается в нескольких обязательных операциях:

  1. Юридическое лицо определяет часть для формирования за счет имущества и финансовых средств.
  2. Информация о создании отражается в уставе и договоре.
  3. Прежде чем вложить недвижимость в уставный капитал, обязательно производят независимую оценку. Это нужно для установления точной стоимости вклада. Заключение формируется независимым оценщиком в виде соответствующего отчета.

Участие независимого оценщика в процедуре оценки недвижимого имущества обязательно. Специалист не является заинтересованным лицом, поэтому сведения будут достоверными. После определения стоимости отчет направляют в органы регистрации. Предоставлять документы в ФНС не нужно. Отчет обязательно сопровождается свидетельством, подтверждающим право собственности и актом приема-передачи. В документе нужно указать:

  • данные владельца имущества;
  • наименование юридического лица;
  • опись недвижимости, характеристики и стоимость после оценки.

После подписания акта обеими сторонами недвижимость ставят на баланс ООО.

Независимая оценка при внесении вклада в уставный капитал

Оценка недвижимого и другого имущества производится в соответствии с действующим законом. Ранее процедуру осуществляли в том случае, если доля взноса одного участника превышает 20 000 рублей. С 2014 года закон был отменен.

При участии независимого оценщика обе стороны (эксперт и владелец) несут материальную ответственность в течение 3 лет с момента регистрации организации. Это необходимо для получения достоверной информации, поскольку помогает исключить завышение стоимости. Если в указанный период у организации появятся долги по причине неправильной оценки, эксперт тоже понесет ответственность.

Безвозмездность передачи имущества

Если собственник принял решение о передачи имущества в качестве вклада в уставный капитал, взнос не является безвозмездным и не отчуждается. Это означает, что владельцу организация обязана предоставить права на часть полученной прибыли.

Когда вкладчик собирается выйти из состава учредителей, недвижимость возвращается. Если не получается возместить ее, возврат оплачивают в сумме, соответствующей независимой оценке.

Документы для регистрации

Для регистрации недвижимого имущества как части уставного капитала общества с ограниченной ответственностью понадобятся определенные документы:

  1. Паспорт для подтверждения личности заявителя.
  2. Квитанция об уплате государственной пошлины или платежное поручение (для юридических лиц).
  3. Доверенность, заверенная нотариально, для подтверждения полномочий представителя.
  4. Учредительные документы в качестве свидетельства правоспособности юр лица, а также заверенные у нотариуса копии устава ООО.
  5. Данные ОГРН и ИНН, информация о назначении управляющего.
  6. Акт приема-передачи недвижимого имущества.
  7. Информация о стоимости недвижимости, стоимости активов в формате справки, оформленной на фирменном бланке и заверенной печатью.
  8. Решение учредителей о регистрации недвижимости в уставном капитале (постановление или протокол заседания).
  9. При необходимости нужно прикрепить согласие органа ФАС на совершение сделки.
  10. Если недвижимость является объектом культурного наследия, понадобится предоставить охранное обязательство, соответствующий договор или заключение экспертизы.

Обратите внимание: регистрация возможна только при наличии подтверждения права собственности на объект. При подаче документов предоставляются оригиналы и ксерокопии каждого.

Организация должна подтвердить факт исполнения процедуры внесения вклада в уставный капитал. Иначе может возникнуть корпоративный спор или претензии со стороны контролирующих органов. Это является обязательным условием для бухучета и фиксируется в первичных формах.

С помощью акта приема-передачи фиксируют оплату доли недвижимостью. В сопутствующие документы для подтверждения входит:

  • учредительные документы;
  • решение с определением величины уставного капитала и описи имущества;
  • протокол независимой оценки;
  • акт приема-передачи.

После выполнения процедуры организация формирует стандартные документы для отчетности. В некоторых случаях для имущества составляют инвентарную карточку, если оно относится к основному средству. Все зависит от устава компании.

Читать еще:  Проценты с капитализацией калькулятор

Если вам нужна профессиональная консультация по внесению недвижимого объекта в уставный капитал, позвоните нам. Подготовим, оформим и подадим документы, а также проведем независимую оценку. Можно оставить заявку на сайте, менеджер компании свяжется с вами, чтобы уточнить подробности.

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПРИ ВНЕСЕНИИ ЕГО В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ НОВОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Насыров Ф.З. — Консалтинговая группа «ЛЕКС».

В настоящее время в России рынок купли-продажи недвижимости занимает значительное место в гражданско-правовом обороте имущества. В силу специфики оборота недвижимости, вызванного государственной регистрацией перехода права собственности на него и сделок с ним, нередко возникают споры по поводу принадлежности права собственности на то или иное недвижимое имущество.
Институт государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, защищает контрагентов, с другой стороны, ставит перед ними много вопросов, которые требуют разрешения. На практике часто возникают проблемы правового характера при внесении недвижимости в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. Нередко в качестве взноса в уставный капитал вносятся здания, квартиры, сооружения и т.д. В этом случае очень важно определить момент перехода права собственности на нового собственника недвижимости, так как это требуется для определения пополняемости уставного капитала, для постановки на балансе предприятия указанного имущества (для уплаты налога на имущество), при споре о праве на данное имущество и т.д.
Проблема заключается в том, что при регулировании перехода права собственности на недвижимое имущество, при внесении его в уставный капитал нового юридического лица в конкуренцию вступают нормы Гражданского кодекса и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении N 8 от 25.02.1998 указал, что «при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество». Казалось бы, все понятно — с момента подписания акта приема-передачи по учредительному договору и государственной регистрации нового предприятия последнее приобретает право собственности на недвижимое имущество. Однако сразу возникает вопрос — как учесть специфику недвижимого имущества? Ведь права на него могут учитываться только в соответствующих записях и подлежат обязательной государственной регистрации.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. «. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация права собственности на недвижимые вещи и перехода права собственности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права».
Арбитражные суды при определении собственника недвижимого имущества в случае, когда оно внесено в уставный капитал нового предприятия, но не зарегистрирован переход права собственности, столкнулись с этой проблемой вплотную. Практика судов была неоднозначной; в конце концов Высший Арбитражный Суд РФ, обобщив решения арбитражных судов, пришел, на наш взгляд, к единственно верному решению . В Постановлении Президиума ВАС РФ N 193/01 от 19.06.2001 был приведен следующий случай:
———————————
См.: Постановление Президиума ВАС РФ N 193/01 от 19.06.2001, Постановление N 970/00 от 12.09.2000.
«Постановлением судебного пристава-исполнителя был наложен арест на спорное нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности Фабрике. Однако на момент ареста спорное имущество уже было передано в уставный капитал ООО «Чайсервис». Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что Фабрика утратила право собственности на здание с момента внесения его в уставный капитал общества «Чайсервис», которое стало собственником этого здания с момента регистрации юридического лица. Сделка по отчуждению имущества путем внесения его в уставный капитал общества «Чайсервис», никем не оспоренная в установленном порядке, была осуществлена.
ВАС РФ пришел к мнению, что выводы судов не соответствуют действующему законодательству».
Также можно привести второй случай применительно к нашей ситуации. Решением Арбитражного суда Тюменской области признан недействительным договор купли-продажи здания гостиницы. В соответствии со ст. 167 ГК РФ при признании недействительной сделки стороны должны вернуть все полученное по ней. Однако ответчик (покупатель по недействительному договору) заявил, что здание гостиницы ему уже не принадлежит, так как здание внесено в уставный капитал нового общества (государственная регистрация перехода права собственности не произведена). Поэтому здание ответчик вернуть не может.
Арбитражный суд Тюменской области первой и второй инстанций поддержал позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, которая заключается в следующем.
Специфика недвижимого имущества в отличие от движимого заключается в том, что оно в силу своей привязанности к земле не может быть передано новому владельцу как вещь, фактически и юридически передаются права на него. В связи с этим и был введен институт государственной регистрации прав на недвижимость в целях избежания злоупотреблений со стороны собственника, который мог передать его (недвижимое имущество) одновременно нескольким лицам.
Само по себе внесение объекта недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал нового юридического лица не влечет смену собственника, так как не был зарегистрирован переход права собственности.
До государственной регистрации перехода права собственности отношения собственника недвижимого имущества с третьими лицами не изменяются, так как к новому лицу не перешел титул собственника. Только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. Если на момент судебного разбирательства у нового юридического лица не было зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество, его собственником является учредитель.
Поэтому положения ст. 213 ГК РФ, согласно которым с момента внесения имущества в уставный капитал нового юридического лица учредитель утрачивает на него право собственности, не применяются к недвижимому имуществу, так как ст. 213 ГК РФ — норма общего характера (касается в общем понятия имущества). А статьи 131, 223 Гражданского кодекса и пункт 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются специальными нормами (касаются именно недвижимого имущества) и устанавливают иное регулирование.
В связи со сложившейся практикой арбитражных судов по вышеуказанному вопросу государственным органам (в особенности налоговым инспекциям), юридическим и физическим лицам необходимо учитывать особенности определения собственника недвижимого имущества при установлении правоотношений со своими контрагентами.
Подытожив вышеизложенное, можно сделать вывод о следующем:
1. При внесении в уставный капитал недвижимого имущества оно будет считаться внесенным только после государственной регистрации перехода права собственности. Это нужно учитывать при создании юридического лица и пополнении его уставного капитала, так как при учреждении требуется внести 50% уставного капитала, и сделать недвижимым имуществом это будет невозможно.
2. На баланс предприятия недвижимое имущество может быть поставлено только после государственной регистрации перехода права собственности на него. Это значит, что налог на имущество может взиматься только с собственника имущества, чье право зарегистрировано в установленном порядке.
3. При споре о принадлежности имущества необходимо исходить из того, что единственным законным собственником недвижимости является лицо, чье право прошло государственную регистрацию в учреждении юстиции.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 19.06.2001 N 193/01

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 12.09.2000 N 970/00

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8
«О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ»

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×