Finkurier.ru

Журнал про Деньги
12 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли вкладывать в недвижимость

Уведомления

У фото дня и видео дня появилась ссылка на статью

НГС рекомендует, что почитать

Голосование за статьи (есть кое-что новое)

Все новости

В Новосибирске 18 человек с коронавирусом. Публикуем список мест, где они заразились

Авто: ОСАГО без техосмотра: не все страховщики готовы к новым правилам

Перенесут ли выпускные? Дадут ли сухпайки? И когда завершится учебный год? Отвечает министр образования

Новосибирца оштрафовали на 1000 рублей за прогулку в парке. Он отдалился на «две остановки от своего дома»

Путин пообещал новую поддержку бизнесу. Вот что думает об этом сам бизнес

Качели и турники во дворах Новосибирска начали обносить сигнальной лентой — дети теперь гуляют рядом

Чем мне кормить семью? История таксиста, получающего 300 рублей за смену — считаем его расходы и доходы

Как рожать при коронавирусе: Минздрав написал правила для осмотра беременных и младенцев

Главврач Коммунарки: «Сейчас пневмония — обычно последствие коронавируса»

В частном секторе на Фрунзе разрешили построить высотку

Инвалидность в России будут оформлять онлайн

Новосибирцы признались, сколько им удалось накопить денег, — у некоторых есть запасы по 300–500 тысяч

Кашель не только сухой: Минздрав уточнил симптомы коронавируса

Все проклинают спекулянтов, продающих маски втридорога. А зря. Колонка о ненужном ограничении цен

На улицы Новосибирска вышли торговцы вербой

Еще одного новосибирца, переболевшего коронавирусом, отправили домой — он выздоровел

«Каждый день проходим квест, чтобы вернуться домой»: новосибирские туристы стали заложниками Таиланда

Время кормить кожу и отращивать брови: как выжить без салонов красоты в период пандемии коронавируса

Как в Новосибирске готовятся к 9 Мая (формат парада могут изменить из-за коронавируса)

«Меняем мусор на еду»: история сибирячки, которая 2 недели ждет результата теста дочки на коронавирус

Работают в масках и касках: жилые комплексы, которые сдадут в срок, несмотря на новый вирус

В России 1459 новых случаев коронавируса. За сутки скончались 13 человек

На Танковой заметили трещины в земле под новостройкой — раньше в этом районе была угроза оползня

Медицинские маски завезли в аптеки Новосибирска — большую партию купили в Китае

Безумно красивые жилые комплексы Новосибирска: нашли новостройки с необычными планировками, холлами и дворами

Как правительство региона поддержит бизнес и безработных — изучаем планы губернатора (и публикуем документ)

«Мы думали, не шутка ли это»: на одном из факультетов НГУ отменили госэкзамены

Что делать, если нужна помощь врача, а нет возможности выйти из дома

Как выглядит зоопарк без людей: волки воют без посетителей, а тигры спят

Операторы наружной рекламы разработали план спасения отрасли и обращаются за поддержкой к государству

Тыва сдалась. Теперь в России только три региона, где нет коронавируса

Сибиряк во время пандемии коронавируса оказался в стране, где за нарушение карантина — расстрел

У 5 человек подтвердился коронавирус в Новосибирске — где и как они заразились

В пенсионном фонде рассказали, сколько лет самому взрослому работающему пенсионеру — удивились даже мы

Авто: ПДД времён пандемии: пройди тест и узнай, готов ли ты водить во время коронавируса

В Искитиме водитель сбил двух детей — их доставили в больницу

Журналист НГС сдала анализ на коронавирус — как это было (пришлось потерпеть)

Губернатор расширил список работающих организаций. Смотрим, какие магазины открылись вчера

Новосибирцы начали зарабатывать во время самоизоляции необычным способом

Что ждёт ипотечные ставки? Покупать ли жилье? Ликбез для тех, кто боится потерять деньги из-за обвала рубля

Разбираемся, выгодно ли сейчас — после обрушения рубля — инвестировать деньги в недвижимость

Внезапный обвал рубля вызвал логичный вопрос: можно ли ещё сохранить деньги в недвижимости

Фото: Мария Тищенко, Стас Соколов

Падение цен на нефть, обрушение рубля и пандемия из-за коронавируса не могли не повлиять даже на такой неповоротливый рынок, как недвижимость. Квартиры для многих всё ещё остаются самым понятным видом вложения денег, поэтому и у тех, кому удалось выиграть на обвале рубля, и у тех, кто просто хочет сохранить имеющиеся накопления, интереса к жилью прибавилось. Можно ли сравнивать кризис 2020 года с кризисом 2014-го, как изменятся ипотечные ставки и цены на жильё и стоит ли вообще сегодня вкладываться в недвижимость — выяснила Лиза Пичугина.

После «чёрного понедельника» внимание людей моментально переключилось на пандемию коронавируса в мире, но валюта, несмотря на поутихшую шумиху, продолжает расти. 18 марта курс доллара перевалил на торгах за 77 рублей, евро — 85. Так что вопрос, как сохранить накопления, если они есть, всё ещё актуален. Тем более на фоне стремительно дорожающего всего.

Для обывателя, далекого от финансовых рынков, самые доступные виды инвестиций — это валюта и недвижимость. Но с валютой, конечно, связываться уже поздно — разве что зафиксировать сбережения хотя бы на сегодняшней курсовой точке. А с недвижимостью как-то проще, если, конечно, накоплений хватает.

Заграничная конкуренция

В последний раз похожая ситуация с резким падением рубля произошла в конце 2014 года. Правда, тогда причина была не в подешевевшей нефти, как теперь, и в Новосибирск за внезапно ставшей доступной недвижимостью ринулись жители Казахстана. Сейчас, по мнению экспертов, заграничной конкуренции на рынке квартир можно не опасаться.

Предыдущий серьёзный валютный скачок был в конце 2014 года — тогда он вылился в невероятный рост спроса на новосибирскую недвижимость от жителей Казахстана

Фото: Александр Ощепков / НГС

— Рубль в Казахстане до 6 тенге доходил, просел где-то на 8% — это не в два раза, когда он с 5,5 до 3 упал, — говорит управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский.

По его наблюдениям, интерес к новосибирским квартирам со стороны Казахстана пока штучный. Во-первых, объясняет эксперт, многие жители этой страны уже получили российское гражданство и выделить их в числе потенциальных покупателей непросто. Во-вторых, многие из тех, кто хотел и имел такую возможность, воспользовались ситуацией в конце 2014 года.

Изменятся ли ставки по ипотеке

Нынешние ипотечные ставки — самые низкие за всю историю этого продукта в России. В конце января средняя ставка, согласно подсчётам специалистов Банка России, составила 9%. В области можно купить недвижимость и вовсе по европейской ставке в 3%, а некоторые застройщики предлагают льготную ставку в 1%.

Между тем, каждый кризис в стране стабильно сопровождался сперва повышением ключевой ставки Центробанка, затем — ипотечной ставки (обо всех изменениях ставок по ипотеке НГС писал в начале марта — смотрите инфографику). Об этом в конце прошлой недели уже упомянул гендиректор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.

Но хотя пересмотра ключевой ставки ещё не было — он запланирован только на 20 марта, крупные банки уже отреагировали на валютные колебания. По информации «Ведомостей», повысить ставку по ипотеке уже успели в «ЮниКредит Банке» и ТрансКапиталБанке, ещё несколько банков готовы пересмотреть стоимость кредитов на недвижимость.

Некоторые банки уже успели поднять ставку по ипотеке, но наиболее крупные вроде Сбербанка пока не спешат — на 20 марта назначен пересмотр ключевой ставки ЦБ РФ

Фото: Ольга Бурлакова / НГС

Что будет с ценами на жилье

Опрошенные НГС эксперты к ситуации относятся достаточно спокойно: по их мнению, новый кризис не будет таким жёстким, как в 2014 году и тем более в 2008.

— Недвижимость — большой танкер: он плывёт, и очень много факторов должно начать его толкать, чтобы что-то существенно поменялось, — говорит Александр Чернокульский.

Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев подчеркивает, что одно из главных различий на рынке между 2014 и 2020 годами — изменившиеся условия работы для застройщиков, из-за чего выбор для потенциальных инвесторов не такой уж и большой, хотя и гораздо шире, чем во всех других сибирских городах.

— Если рассматривать стройки, то сейчас 40% того, что строится, уже продано, у застройщиков нет большого запаса непроданного, и они не пойдут на снижение, например, — говорит Сергей Николаев.

Пока эксперты не отметили роста цен, но считают, что он неизбежен: стоимость многих товаров, в том числе стройматериалов, зависят от доллара. С другой стороны, добавляет Сергей Николаев, это подстегнёт инфляцию в целом, и Центробанк не сможет так легко, как в прошлом году, менять ключевую ставку, а банки — стоимость кредитов для людей.

Читать еще:  Вклад на покрытие формула

Вкладываться ли сегодня в квартиры

Аналитики, говоря об инвестициях в недвижимость, отмечают, что это оправдано только для тех, кто и без валютных скачков планировал покупку — сейчас у них есть возможность сделать это с наилучшими условиями. Ипотечные ставки и цены ещё не скакнули вверх, а если накопления были в валюте, их объём неплохо так прирос.

Спешить превратить накопления в квартиру, отдав их, к примеру, на первоначальный взнос по ипотеке, эксперты рекомендуют тем, кто и так планировал покупать новое жильё в ближайший год

Фото: Мария Тищенко

— Классическая схема: было у меня, допустим, 10 тысяч долларов, 600 тысяч рублей. И тут у меня их стало резко не 600, а 750, и ставка по ипотеке низкая. Если бы я жил в условиях, которые требуют улучшения, я бы подумал: о, прекрасная возможность баксы продать, купить квартиру и улучшить качество жизни, — рассуждает Александр Чернокульский. — Ситуация интересна тем, что такого сочетания, как резко подешевевший рубль, низкая ставка по ипотеке и относительно невысокая стоимость недвижимости, в долгосрочной перспективе быть не может чисто экономически. Это как пытаться перевезти через реку козу, волка и капусту — кто-то кого-то да съест.

С экспертом соглашается и Сергей Николаев. Доктор экономических наук, профессор, ректор НГУЭУ Александр Новиков в свою очередь заметил, что такое вложение оправдано только для тех, кому не нужна быстрая отдача, и он готов заморозить деньги на 3–5 лет.

При этом покупать квартиру для перепродажи — идея сомнительная. Хотя, признает Сергей Николаев, недооценённые стройки сегодня есть, в частности, те, которые ведут за счёт проектного финансирования банков. Конкретные объекты эксперт назвать отказался.

Вкладывать средства эксперты предлагают в жильё, потенциально привлекательное для арендаторов. По подсчётам Александра Чернокульского, если сдавать квартиру открыто, то после оформления самозанятости можно отчислять государству с аренды только 4% в год — раньше приходилось платить все 13%. Другими словами, доходность этого вида бизнеса выросла на 9%, и это легально.

Заработать на перепродаже в 2020 году вряд ли получится — подходящих новостроек единицы, а цены у застройщиков высокие. Зато получать стабильный доход от аренды ещё можно, и это выгодно, даже если платить налоги

Фото: Александр Ощепков

С учётом того, что молодёжь предпочитает мобильность собственности и общего повышения цен, продолжает Чернокульский, собственники квартир смогут получать в итоге больше, чем банки по ипотечным платежам. Впрочем, здесь мнения экспертов разошлись.

— Можно считать, что все купят квартиры и будут сдавать, но вопрос в том, кто будет арендовать, — возражает Сергей Николаев.

Куда еще вкладывать деньги?

Александр Новиков признается, что в его личном рейтинге привлекательных инвестиций недвижимость, при всей её стабильности, сегодня находится лишь на третьем-четвёртом месте.

— Я думаю, что лучше вкладываться в акции и облигации, — считает профессор.

Есть и другие, более экзотические способы сохранить деньги. Например, их можно вложить в элитный алкоголь: дорогие вина, коньяки и виски со временем точно не дешевеют, а на аукционах цены за редкие бутылки могут достигать тысяч долларов.

Вообще, новосибирцы не без юмора отреагировали на новости о новом кризисе. На прошлой неделе они рассказали, как пережили один из крупнейших кризисов в современной истории страны — кризис 1998 года. Почитайте их истории.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Стоит ли вкладывать в недвижимость

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

Читать еще:  Что такое инвестиционный актив

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Почему стоит вкладывать деньги в недвижимость в кризис

Курс валюты по отношению к рублю снова скакнул, и потенциальные инвесторы понесли свои сбережения на рынок недвижимости. Спросили у игроков этого рынка, насколько оправдана такая стратегия, и сколько могут заработать на приобретении квартиры покупатели.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость именно сейчас? Любой кризис — время возможностей. В кризис люди больше всего боятся обесценивания своих сбережений и потери источника доходов.Такой актив, как недвижимость, способен уберечь от этих напастей. Но, безусловно, выбирать объект инвестирования необходимо очень взвешенно. Только при этом условии квартира или апартамент сможет принести прибыль или сохранить сбережения, а также стать источником постоянного дохода. На ликвидные арендные квартиры в мегаполисе всегда есть спрос.

В выигрыше, конечно, сейчас люди с валютными сбережениями. Если еще пару месяцев назад на 100 тыс. евро можно было купить лишь 1-комнатную квартиру, то сейчас уже можно искать 2-комнатную или жилье классом выше.

Рублевые сбережения также можно спасти от обесценивания, но многое зависит от суммы. Если хватает лишь на первоначальный взнос по ипотеке — стоит привлечь кредитование. Вероятно, таких ипотечных ставок, как сегодня, мы не увидим в ближайшие два года. Но этот метод подходит лишь тем, кто уверен в своих доходах и востребованности профессии. Если доходы непостоянны, лучше положить средства на депозит.

Если сбережений достаточно для покупки недвижимости, надо выбрать, вторичка или новостройка.

Однозначно не стоит вкладываться в старую вторичку. Она не будет расти в цене, а будет дешеветь. В особенности если по соседству строятся новые дома. Более «свежая» вторичка требует бОльших вложений на старте. Однако она наиболее ликвидна, поэтому может уберечь капитал от обесценивания.

Читать еще:  Пример тэо инвестиционного проекта

Выбирая новостройку, не руководствуйтесь принципом «Хватает только на студию в 70 км от МКАД в чистом поле». В таком случае, лучше рассмотреть другие инструменты сбережения денег, например, депозиты. Если же средств хватает на полноценную 1–2-комнатную квартиру, изучите рынок, сравните объекты. Выберите те, что удобнее всего расположены относительно метро и выезда в центр города. Оцените репутацию застройщика и темпы строительства. Это поможет сделать правильный выбор.

Выгодно ли для инвесторов брать ипотеку, или стоит покупать только за наличные деньги? В ряде случаев инвесторы привлекают заемные средства. Это особенно оправданно, если прогнозируемая доходность проекта хотя бы вдвое превышает процентную ставку по ипотеке, а ставки по депозитам низкие (что мы наблюдаем и сегодня). С другой стороны, в период кризиса многие инвесторы идут уже по пути не приумножения, а хотя бы сохранения первоначальных вложений. Для этого сейчас может подойти любой объект, в котором цены растут на уровне 7–9% в год.

Если привлечь при покупке подобных проектов ипотеку со ставкой, скажем, 8,5% годовых, можно заработать до 25%. При этом стоит вносить как можно больший первоначальный взнос, это позволяет рассчитывать на снижение ставки.

Найти такую недвижимость помогают консалтинговые компании и агентства, реализующие новостройки. Как правило, опытные инвесторы подписаны на анонсы всех стартов продаж, что помогает выбрать объект и вложить деньги с наибольшей выгодой. Начинающий инвестор может ориентироваться на следующие факторы: надежный застройщик, проект возводят у метро или рядом с будущей станцией подземки, рядом немного конкурирующих проектов или их нет совсем.

При этом немаловажно выйти из проекта до момента ввода в эксплуатацию, иначе часть прибыли будет нивелирована необходимостью уплатить налог при последующей продаже объекта недвижимости. Также ипотеку привлекают для покупки квартир с целью последующей сдачи в аренду. В этом случае стоит рассчитать вложения так, чтобы арендный платеж покрывал ипотечные взносы или превышал их.

Что выгоднее сегодня, покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи или для аренды? Перепродажа — более быстрый инструмент получения прибыли. Аренда — более медленный, но стабильный. Оба инструмента связаны с рисками: при перепродаже можно не получить ожидаемой выгоды, при аренде — столкнуться с периодом простоя квартиры или с убытками из-за повреждений от арендаторов.

Так, например, купив готовую квартиру в столице за 6 млн рублей (допустим, это скромная 1-комнатная с «бабушкиным ремонтом») и сдавая ее в аренду за 30 тыс. руб. ежемесячно, инвестор получит доход 360 тысяч в год. За вычетом налога (предположим, 6% по патентной системе) — 338,4 тыс. Таким образом, вложения окупятся только через 18 лет, и только затем пойдет чистая прибыль. Но скорее всего, за эти годы придется еще несколько раз провести косметический ремонт.

Вложив те же деньги в новостройку, (допустим, это объект с наиболее привлекательными характеристиками — от надежного застройщика, недалеко от метро, в старых границах Москвы), можно получить порядка 10–15% годовых в течение двух лет. Доход таким образом составит 900 тыс. руб. Очевидно, что эта схема выгоднее, чем аренда, однако есть риски, о чем говорилось выше. Поэтому надо крайне внимательно выбирать объект, чтобы получить желаемый рост цены.

Наибольшую доходность можно получить, вложившись на старте продаж в новостройку на низкой стадии готовности, а затем выйти из проекта ближе к моменту ввода в эксплуатацию. Кстати, сейчас можно выбирать проекты с продажами через эскроу, что защищает средства дольщика. Так риск полной потери средств, например, из-за банкротства компании, в таких проектах полностью исключается. Банк вернет все деньги.

Наталья Глебова, управляющий директор «АЯКС-Риэлт»

Я бы вкладывалась в новостройки. Это позволит не только сохранить деньги, но и приумножить их. Застройщики предлагают очень интересные программы: рассрочки, приятные процентные ставки на ипотеку. Это хорошие варианты для инвестирования своих денег.

На мой взгляд, наибольшую доходность принесет недвижимость класса «стандарт» и «комфорт». Большинство людей покупают именно в этих категориях. Я считаю, что доходность таких проектов в будущем будет только расти.

Мой личный лидер городов для инвестиции в недвижимость — это Краснодар. В нем достаточно большой поток людей, которые переезжают. Тепло, море рядом и работа есть. А еще достаточно низкая стартовая цена для покупок недвижимости, есть куда расти.

Сегодня выгоднее покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи, чем для аренды. Аренда — это низкая доходность. Если мы покупаем однокомнатную квартиру, в лучшем случае в год мы заработаем 150 000 рублей. А при перепродаже 15–20% от стоимости мы можем запланировать и спокойно получить.

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»)

В нестабильной экономической ситуации вложения в недвижимость остаются самым надежным инструментом сбережения денежных средств. Сегодня фондовые рынки переживают кризис доверия со стороны инвесторов, а по банковским депозитам предлагаются рекордно низкие ставки. В условиях колебания курса рубля именно недвижимость выступает последним оплотом стабильности. Разумеется, цены на квартиры также подвержены краткосрочным колебаниям. Однако в масштабе десятилетий мы наблюдаем устойчивую положительную динамику. Стоимость жилья неуклонно растет, и, после непродолжительных «провалов», кривая вновь начинает движение вверх.

Обычно доля инвесторов от общего числа покупателей составляет порядка 10%. В кризисные периоды этот показатель возрастает до 15–20%. Полагаю, в текущей ситуации динамика будет аналогичной.

Поскольку регулятор принял решение о сохранении ключевой ставки и тем самым зафиксировал установленный ранее исторический минимум (6%), ипотека по-прежнему остается основным инструментом заключения сделок. Однако в текущей экономической обстановке доступные жилищные кредиты в большей степени выгодны клиентам, покупающим квартиры для личного проживания. Поскольку низкий процент отчасти нивелирует рост цен и текущий уровень доходов населения. Конечно, вложение в ипотеку — это вполне реальная инвестиционная стратегия. Но, на мой взгляд, она более уместна в экономически стабильное время. Сегодня же инвесторы больше нацелены на сохранение собственного капитала.

При оценке инвестиционной привлекательности объекта следует исходить не из его класса, а из бюджета покупки, соотношения цены и качества, стадии строительной готовности, репутации застройщика и т. д. Несмотря на то, что порог входа в проекты сегодня достаточно высок, в каждом сегменте можно найти ликвидные варианты.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

В сложившейся ситуации инвесторам необходимо найти золотую середину с точки зрения времени совершения сделки. С одной стороны, не стоит поддаваться панике и принимать скоропалительные решения. Следует тщательно просчитать предполагаемую доходность объекта для инвестиций. С другой, не нужно медлить и откладывать сделку на долгие месяцы. Даже сейчас на рынке появляются ликвидные проекты, в которые лучше входить на самом старте.

Доходность в размере 20–30% за три года — это стандартные средние показатели на рынке недвижимости . В случае с высоколиквидными лотами речь вполне может идти о 40–50%. Более того, в зависимости от экономической ситуации возможны и более высокие значения. Например, в 2019 году после перехода на эскроу-счета отдельные проекты в Москве прибавили в цене 20–30% за один лишь год.

С начала 2020 года мы отмечаем положительную ценовую динамику на столичном рынке: за январь и февраль квартиры массового сегмента подорожали почти на 4%. Помимо этого, в связи с ослаблением рубля во многих проектах застройщики вновь пересмотрели прайсы. Вместе с тем, по нашим оценкам, рост цен в годовом выражении будет менее радикальным, чем 15–20%. Не исключено, что на волне спроса в марте и апреле стоимость жилья еще раз повысится. Однако после сокращения покупательской активности на рынке ожидается коррекция цен.

Выбор инвестиционной стратегии полностью зависит от намерений клиента, универсального решения не существует. Если покупатель заинтересован в стабильном пассивном доходе и при этом готов заниматься поиском арендатора, подготавливать квартиру к сдаче и т. д., он может рассчитывать на доходность порядка 5–8%. Если же клиент планирует получить прибыль от перепродажи квартиры, за полный строительный цикл жилье подорожает в среднем на 20–25%. Разумеется, в самых ликвидных проектах эти показатели могут быть выше.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector