Finkurier.ru

Журнал про Деньги
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Регистрация инвестиционного договора

Регистрация инвестиционного договора

Различают два вида договоров, предусматривающих правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве для участников инвестиционных договоров в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее–Закон № 214-ФЗ) и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Из содержания ст. 4 Закона N 214-ФЗ следует, что договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является двусторонней сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон — между застройщиком и участником долевого строительства, и подлежит государственной регистрации.

Регистрация инвестиционного договора, предусматривающего капитальные вложения, Федеральным законом N 39-ФЗ не предусмотрена.

Таким образом, государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве распространяется только на договоры, предусматривающие распределение долей между участниками инвестиционной деятельности.

В случае инвестирования строительства одним инвестором государственной регистрации не требуется.

Однако в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю поступают заявления граждан и юридических лиц о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества на основании договоров инвестирования строительства и актов приема-передачи недвижимости, расположенной в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено после вступления в силу Закона № 214-ФЗ, а именно после 30 марта 2005 года. Из этого следует, что действие Закона № 214-ФЗ будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств участниками инвестиционного строительства.

Согласно ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Договора долевого строительства заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Таким образом, договора инвестирования строительства, заключенные после вступление в силу Закона № 214-ФЗ при условии, что разрешения на строительство также получены после вступления в силу Закона № 214-ФЗ подлежат государственной регистрации до ввода жилого дома в эксплуатацию, так как попадают под действие Закона № 214-ФЗ.

Дополнительно сообщаем, что в этом случае Застройщику необходимо предоставлять на государственную регистрацию документы в соответствии со ст.4-8, 19,20,21 Закона 214-ФЗ, ст. 51, ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 25, ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация догора по договору инвестирования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Регистрация догора по договору инвестирования». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Регистрация права собственности производится после предъявления застройщиком или получения в рамках межведомственного информационного взаимодействия по запросу государственного регистратора следующих документов:

  1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  2. Справка о присвоении почтового адреса.

Напомним, летом 2011 г. Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» и т.п.

Статьи и видеосюжеты о рынке новостроек

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Направляя дело на пересмотр, Коллегия судей ВАС, помимо прочего, отметила, что суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество.

Последнее обновление: 11.12.2017 Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор. Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств.

Ознакомившись с новыми нормами, многие специалисты решили следующее. В своей совокупности они означают, что по инвестиционному договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г., право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны.

По общему правилу право собственности на вновь построенные здания и сооружения возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором они возведены, с момента государственной регистрации этого права. Это следует из ст. ст. 131 и 219 ГК РФ и ст. 25 Закона N 122-ФЗ, об этом также говорится в п. 7 Постановления N 54.

Понятие договора инвестирования Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» .

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Так, например, для целей налогообложения прибыли при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты приобретаемых акций (долей, паев) у акционера (участника, пайщика, т.е. инвестора) не возникает налогооблагаемой прибыли либо убытка, уменьшающего таковую (пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

Регистрация догора по договору инвестирования

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости.

Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе. Условия и порядок оформления квартиры в новостройке в собственность читайте тут.

Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий. Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе. Условия и порядок оформления квартиры в новостройке в собственность читайте тут.

Государственная регистрация права собственности Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы.

Регистрация инвестиционного договора в росреестре

Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право. Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует).

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги).

То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Договор инвестирования строительства регистрация

После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект. Впрочем, гораздо чаще встречается несколько обрусевший термин – «переуступка». Так и говорят – «покупка квартиры по переуступке». Покупка квартир в новых домах по переуступке считается более безопасной сделкой, чем долевое строительство. Ещё бы, ведь «на уровне котлована» всегда покупаешь, в определенном смысле, кота в мешке. Нередко и по цене получается несколько дешевле.

Читать еще:  Оценка эффективности инвестиционного проекта

Вторая учетная запись означает, что следует уплатить НДС от поступившего «инвестиционного» вклада. На практике тут же начинаются дискуссии об инвестиционном характере передачи имущества (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), что не признается реализацией для целей налогообложения. Тем более что и договор назван инвестиционным. Такие дискуссии ведутся с 1999 г. — года вступления в силу первой части НК РФ.

На стадии строительства объекта применение вышеуказанных Писем может позволить ощутимо сэкономить оборотные средства, не уплачивая НДС с авансовых платежей (поскольку они признаются целевым финансированием). НДС возникнет только при начислении дохода — на дату подписания приемо-передаточного акта между заказчиком-застройщиком и инвестором.

Последствия «инвестиционного» договора (Николаев С.А.)

Приветствуется претензионный порядок разрешения спора, при этом законом он не определен в качестве обязательного. Зачем это нужно? Суд по формальным основаниям может оставить исковое заявление без движения, если вместе с иском не будет предоставлено обращение к застройщику об оформлении права собственности в обычном внесудебном порядке.

Однако уже после принятия Пленумом ВАС Постановления N 54 в законодательство были внесены изменения. В частности, в конце 2011 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ. В результате в Законе N 122-ФЗ появилась новая ст. 24.2 «Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества».

Если регистрируется право общей долевой собственности, то размер государственной пошлины рассчитывается исходя из размера доли в праве собственности.

Правовая основа договора инвестирования

Через две — четыре недели (в зависимости от региона) счастливый дольщик получает свидетельство о праве собственности на жилище.

Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором.Таким образом, само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит (также, кстати, как распространенное понятие «партнер».

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права , а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее) .

В соответствии со ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор инвестирования строительства дома

К судебному разбирательству привлекается ответчик. Это, как правило та строительная компания, с которой дольщик заключал договор. А так же третьи лица, а именно, все инвестиционные компании, принимающие участие в строительстве дома, орган местной власти, которому должны выделяться площади дома, а так же органы государственной регистрации, т.е. Росреестр.

Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект.

214-фз об участии в долевом строительстве действующая редакция 2018 года

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Таковыми являются: Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций. Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2020

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступк и прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.
  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

  • з аказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • п о законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендат оро м земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Заключение

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Конференция ЮрКлуба

Регистрация инвестиционного договора

NTS 09 Апр 2008

greeny12 09 Апр 2008

Ситуация: заключаем инвестиционный договор на строительство складского комплекса в Мос. Обл.. Встал вопрос а нужна ли регистрация данного договора в ФРС

Читать еще:  Может ли станок являться инвестицией

Вы кто? Инвестор? А кто обладатель зарегистрированных прав на землю под строительством?
Сообщение отредактировал greeny12: 10 Апрель 2008 — 15:36

NTS 09 Апр 2008

Вы кто? Инвестор? А кто обладатель зарегистрированных прав на землю под стороительством?

Мы Инвестор-Застройщик и собственники земельного участка. Договор инвестирования заключается между 2 юр. лицами. Может к стороне инвестора присоединится еще один инвестор (правда это пока не решено).
Сообщение отредактировал NTS: 09 Апрель 2008 — 19:48

Rik78 09 Апр 2008

NTS 09 Апр 2008

RAM$ 12 Апр 2008

Lawyerus 13 Апр 2008

RAM$ 14 Апр 2008

Заключайте предварительный договор купли-продажи с условием об «обеспечительном взносе».

Но передача денег по предварительному договору законом не предусмотрена, следовательно, не допустима. Тем более, «обеспечительный взнос» предполагает быть небольшой частью, но мне поставлена задача истребовать всю сумму.
Разрешение на строительство токо выдано.
Уступка прав требования от юрика (инвестора) юрику допустима?
От физика физику полагаю, что допустима?
А застройщик физику как может продать?
Самое главное, инвестору как продавать квартиры?

Saas 14 Апр 2008

Но передача денег по предварительному договору законом не предусмотрена, следовательно, не допустима.

если это устраивает и застройщика и физика, а это устраивает обоих, об этом никто не узнает.

RAM$ 14 Апр 2008

Но передача денег по предварительному договору законом не предусмотрена, следовательно, не допустима.

если это устраивает и застройщика и физика, а это устраивает обоих, об этом никто не узнает.

Умного физика не должно такое устраивать. Представьте, что тот отдал 3-5 млн руб, и помер от щастья. Ни денег, ни квартиры его наследники, скорее всего не увидят, по крайней мере, без боя. Или захочет продать — нужно согласовывать с инвестором. И т.д. и т.п.
Нужен легальный способ продажи квартир.
Может ли Инвестор продать квартиру физику по договору долевого участия с привлечением 3-й стороны ДДУ — Застройщика?

aegis-sar 14 Апр 2008

Есть договор инвестирования Инвестор-Застройщик, оба юрлица. Земля в аренде до конца строительства жилого дома. Каким образом Инвестор в праве продать квартиру физику — варианты? Переуступить? А Застройщик? Плиз.

Хотелось бы высказать такое мнение: Если речь идет об инвесторе, который хочет скажем «уступить» право третьему лицу в рамках договора инвестирования заключенного с Застройщиком то мы видим, что в соответствии с ч.4 ст. 6 Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г., Инвестор, имеет право передать свои права на осуществление инвестирования и на его результаты (получения доли в Жилом доме) по договору третьим лицам. А собственно почему нет, при этом регистрации договора не требуется. Называться по всей видимости он так и будет — Договор передачи прав на осуществление инвестирования и на результат инвестирования в строительство. На данные правоотношения связанные с инвестиционной деятельностью не распространяется Закон о ДДУ. В свою очередь Застройщик может привлекать третьих лиц по договору как инвестирования так и ДДУ.

Может ли Инвестор продать квартиру физику по договору долевого участия с привлечением 3-й стороны ДДУ — Застройщика?

Думается, что речь здесь может идти не об уступке Инвестором Дольщику, а о привлечении Застройщиком Дольщика в долевое строительство, договор будет трехсторонний, при этом Застройщик засчитывает а Инвестор согласен засчитать ого оплату в исполнение обязательств Дольщиком, а Дольщик оплачивает деньги Инвестору и Инвестор выбывает из инвестиционного контракта в отношение объекта недвижимости на который привлечен Дольщик.
Сообщение отредактировал aegis-sar: 14 Апрель 2008 — 22:54

Lawyerus 15 Апр 2008

Инвестор, имеет право передать свои права на осуществление инвестирования и на его результаты (получения доли в Жилом доме) по договору третьим лицам

Да, но только юр.лицам. С учетом того, что

Разрешение на строительство токо выдано.

, уступка физикам будет ничтожна.

В свою очередь Застройщик может привлекать третьих лиц по договору как инвестирования так и ДДУ.

Юриков по инвестированию, физиков по долевке.

Думается, что речь здесь может идти не об уступке Инвестором Дольщику, а о привлечении Застройщиком Дольщика в долевое строительство, договор будет трехсторонний, при этом Застройщик засчитывает а Инвестор согласен засчитать ого оплату в исполнение обязательств Дольщиком, а Дольщик оплачивает деньги Инвестору и Инвестор выбывает из инвестиционного контракта в отношение объекта недвижимости на который привлечен Дольщик.

Че-то непонятно, с какой стороны подойти к этой схеме. Вас спрашивают про физиков. Что это за договор такой, непохожий на договор участия в долевом строительство, предусмотренный фз 214-фз?

Добавлено в [mergetime]1208207599[/mergetime]
RAM$

Уступка прав требования от юрика (инвестора) юрику допустима?

Да, если у Инвестора есть какое-то право требования.

От физика физику полагаю, что допустима?

А застройщик физику как может продать?

В Вашем случае по 214-ФЗ или используя иные схемы, в частности, описанную мною.

Самое главное, инвестору как продавать квартиры?

А когда заключался договор инвестирования, инвестор о чем думал?

Нужен легальный способ продажи квартир.

А чем Вам пред. договор не нравится? Хотите, заключите к нему соглашение об обеспечении обязательства о заключении физиком основного ДКП. При этом укажите, что это не задаток, а договорной способ обеспечения исполнения обязательства, не предусмотренный законом.
Сообщение отредактировал Lawyerus: 15 Апрель 2008 — 03:07

RAM$ 15 Апр 2008

Самое главное, инвестору как продавать квартиры?

А когда заключался договор инвестирования, инвестор о чем думал?

Инвестора похоже Застройщик развёл, умолчал о предстоящих проблемах (я тогда исчо не работал). Теперь застройщик трясёт бабло с инвестора за каждую сделку купли-продажи по ДДУ Застройщик-физик. В этом случае Инвестор должен писать какое-то письмо Застройщику под каждого физика, но какое?
Кстати, 3-х сторонний договор УФРС регистрирует?

Lawyerus 15 Апр 2008

Теперь застройщик трясёт бабло с инвестора за каждую сделку купли-продажи по ДДУ Застройщик-физик

Это что такое? И каким образом застройщик может трясти бабло?

Кстати, 3-х сторонний договор УФРС регистрирует?

что это будет за договор?

RAM$ 16 Апр 2008

aegis-sar 18 Апр 2008

что это будет за договор?

Обычный трехсторонний договор, о котором я уже писал, где есть Застройщик, Дольщик и третье лицо Инвестор. Собственно оплата Застройщику Инвестором произведена, эта оплата будет засчитана Застройщиком Дольщику в исполнение обязательств по оплате долевого участия в договоре, в свою очередь Дольщик выплачивает Инвестору сумму инвестирования + за услуги, в этом же договоре прописать, что право Инвестора на его долю выраженную в данном конкретном жилом помещении и договор инвестирования прекращается. А что разве 214-ФЗ такого не допускает. Где-то я этого не вижу.

Теперь к передаче прав Инвестором по договору инвестирования. В соответствие со ст. 6 39-ФЗ Инвестор имеет право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам . в соответствии с законодательством Российской Федерации. Как мы понимаем из ст. 3 214-ФЗ следует, что действие закона ДДУ не распростаняется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей связанные с инвестиционной деятельностью и не основанные на договоре долевого участия. Т.О. Заключив договор инвестирования данные правоотношения выбыли из ДДУ, Инвестором внесены определенные инвестиции в результате которых он претендует на долю в строительстве выраженную по соглашению в определенном объекте. Исходя из нормы Закона Инвестор имеет право не уступить право требования (что запрещено ст. 3 214-ФЗ), а продать свои права инвестора физическому лицу (права инвестирования и права на результат инвестиций). При этом никаких дополнительных инвестиций в строительство от физика может и требоваться в случае выполненных обязательств со стороны Инвестора, и физическое лицо купив право на результат инвестиций должен его получить как в завершенном так и незавершенном строительстве (в случае если строительство невозможно завершить) т.к. этот самый результат — купленная им доля от инвестирования первоначальным Инвестором. Где мы здесь видим привлечение денежных средств граждан для строительства, в данном случае гражданин покупает результа инвестирования у Инвестора.
Не знаю, в чем собственно проблема. С принятием 214-ФЗ никаких изменений в этой части в законодательство касающееся инвестиционной деятельности не вносилось.
Конечно понятно, Закон жестко ограничил, тратишь деньги на строительство в результате чего возникает право на объект долевого строительства — заключай договор только с Застройщиком, либо принимай право от такого-же Дольщика по договору с Застройщиком. Но в данном случае природа ранее заключенного договора между Застройщиком и Инвестором, договора покупки прав на результат инвестирования и природа ДДУ различны.
Готов пообсуждать.
Учтите, что бывают случаи при которых договор ДДУ вообще заключить невозможно, пример: Застройщик гос. учреждение, право на землю: постоянное бессрочное пользование (не аренда и не собственность), строит жилой дом сотрудникам с привлечение средств Инвесторов.
Да еще масса примеров при которых невозможно применение 214-ФЗ, а строительство имеет место быть.
Сообщение отредактировал aegis-sar: 18 Апрель 2008 — 22:15

Читать еще:  Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Понятие договора инвестирования

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. » (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и. все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector