Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правовая природа инвестиционного договора

Правовая природа инвестиционного договора

Данная статья посвящена исследованию понятия «инвестиционный договор», выявлению и описанию его правовой природы, соотношению и отграничению данного понятия от смежных понятий. В статье также приводятся основные теоретические концепции, касающиеся правовой природы инвестиционного договора, дается их критический анализ.

Рассмотрены виды долгосрочных инвестиций, источники их финансирования, порядок отражения на счетах бухгалтерского учета и в отчетности.

В учебнике рассматриваются наиболее актуальные вопросы семейно-правовых отношений на основе комплексного анализа норм действующего семейного, гражданского, гражданского процессуального законодательства и материалов судебной практики. В частности, анализируются правовые аспекты семейно-брачных отношений, законный и договорный режимы имущества супругов, права и обязанности членов семьи, особенности правового регулирования семейных отношений с участием инстранных граждан и лиц без гражданства.

В статье рассматриваются теоретические и методологические аспекты предлагаемого для использования в России нового механизма финансирования крупномасштабных инвестиционных лизинговых проектов. Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: обосновывается новая версия классификации лизинга с особым местом в ней леверидж-лизинга; проводится критический анализ модели леверидж-лизинга с выявлением ее достоинств и недостатков; разрабатываются предложения по формированию российской модели леверидж-лизинга; определяется целесообразность использования элементов механизма синдицированного кредитования в леверидж-лизинге; осуществляется формирование количественных и качественных критериев крупномасштабных сделок для отечественного лизингового рынка с учетом зарубежного и отечественного опыта; устанавливается зависимость цен лизинговых контрактов от процентных ставок, учитывающих необходимое резервирование, связанное с оценкой обеспечения и ожидаемых потерь при дефолте лизингодателей и лизингополучателей; проверяется с помощью регрессионного анализа гипотеза того, что, несмотря на увеличение рисков у лизингодателя, связанных с ростом масштабов и сроков договоров, снижение авансов, происходит относительное сокращение стоимости инвестиционных проектов в режиме леверидж-лизинга; готовятся рекомендации по формированию механизма ценообразования модели леверидж-лизинга; разрабатывается методология определения левериджа лизинговых проектов; соотносятся пропорции левериджа в зарубежных лизинговых сделках и на российском лизинговом рынке; определяется актуальность и преимущества использования этой модели для России.

Центр конъюнктурных исследований Института ста- тистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики» представил информаци- онно-аналитический материал, характеризующий со- стояние инвестиционного климата на промышленных предприятиях в 2014 г. Приведенные данные базиру- ются на результатах опросов более 10 тыс. руководи- телей промышленных организаций России, ежегодно проводимых Федеральной службой государственной статистики.

В сборнике представлены работы аспирантов и студентов по таким разделам, как стратегии динамического развития России; потенциал регионов в динамическом развитии России; российский бизнес – основа экономического развития страны; проблемы развития рыночной инфраструктуры; экономический рост и инвестиционные процессы в региональной экономике; Россия в контексте новых мировых направлений развития.

В статье анализируются особенности гражданско-правового договора, заключаемого с участием органов внутренних дел. Особое внимание уделяется определению правового статуса ОВД, выявлению специфики порядка заключения, содержания, расторжения и ответственности участников договора.

В сборнике представлены материалы, подготовленные к Третьей международной научно- практической конференции «Тенденции развития государства, права и политики в России и мире» (Калуга, 30 апреля 2010 года).

Для специалистов в области права, преподавателей, аспирантов, студентов высших учебных заведений юридического профиля, для всех, кто интересуется проблемами юридической науки.

Анализируется возможность использования в процессе изучения курса «Юридической техники» соответствующих примеров,содержащих временные характеристики, их наглядность и убедительность. Рассматривается возможность демонстрации оптимизации юридической техники с помощью правильно и четко используемых временных свойств.

Автор статьи считает, что российское общество впервые столкнулось с Конституцией, которая вызывала бы столько нареканий, сколько их вызывает действующая Конституция Российской Федерации. Самый ощутимый ущерб, нанесенный Конституцией системе законодательства, состоит в том, что она вопреки сложившейся отечественной конституционной традиции перестала быть для этой системы формообразующим и системообразующим документом. Конституция не является Основным Законом государства, а, следовательно, и вершиной системы законодательства. Речь идет о системообразующей и формообразующей функциях Конституции, потому что законодательство (в широком ли, узком ли смысле) – это система иерархическая. Каждый вид нормативных актов, входящих в нее, должен занимать свою собственную ступеньку, положение которой в ряду других определяется его юридической силой.

Статья представляет анализ правового статуса Контрольно-счётной палаты Санкт-Петербурга в свете принятия Федерального закона «Об общих принципах организации и деятельности контрольно-счётных органов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Особое внимание уделено правовым основам осуществления аудита эффективности государственных средств, а также вопросам взаимодействия Контрольно-счётной палаты Санкт-Петербурга с контрольными органами внутригородских муниципальных образований.

Правовая природа инвестиционного договора

Данная статья посвящена исследованию понятия «инвестиционный договор», выявлению и описанию его правовой природы, соотношению и отграничению данного понятия от смежных понятий. В статье также приводятся основные теоретические концепции, касающиеся правовой природы инвестиционного договора, дается их критический анализ.

Рассмотрены виды долгосрочных инвестиций, источники их финансирования, порядок отражения на счетах бухгалтерского учета и в отчетности.

Читать еще:  Краевая инвестиционная программа пермского края

В учебнике рассматриваются наиболее актуальные вопросы семейно-правовых отношений на основе комплексного анализа норм действующего семейного, гражданского, гражданского процессуального законодательства и материалов судебной практики. В частности, анализируются правовые аспекты семейно-брачных отношений, законный и договорный режимы имущества супругов, права и обязанности членов семьи, особенности правового регулирования семейных отношений с участием инстранных граждан и лиц без гражданства.

В статье рассматриваются теоретические и методологические аспекты предлагаемого для использования в России нового механизма финансирования крупномасштабных инвестиционных лизинговых проектов. Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: обосновывается новая версия классификации лизинга с особым местом в ней леверидж-лизинга; проводится критический анализ модели леверидж-лизинга с выявлением ее достоинств и недостатков; разрабатываются предложения по формированию российской модели леверидж-лизинга; определяется целесообразность использования элементов механизма синдицированного кредитования в леверидж-лизинге; осуществляется формирование количественных и качественных критериев крупномасштабных сделок для отечественного лизингового рынка с учетом зарубежного и отечественного опыта; устанавливается зависимость цен лизинговых контрактов от процентных ставок, учитывающих необходимое резервирование, связанное с оценкой обеспечения и ожидаемых потерь при дефолте лизингодателей и лизингополучателей; проверяется с помощью регрессионного анализа гипотеза того, что, несмотря на увеличение рисков у лизингодателя, связанных с ростом масштабов и сроков договоров, снижение авансов, происходит относительное сокращение стоимости инвестиционных проектов в режиме леверидж-лизинга; готовятся рекомендации по формированию механизма ценообразования модели леверидж-лизинга; разрабатывается методология определения левериджа лизинговых проектов; соотносятся пропорции левериджа в зарубежных лизинговых сделках и на российском лизинговом рынке; определяется актуальность и преимущества использования этой модели для России.

Центр конъюнктурных исследований Института ста- тистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики» представил информаци- онно-аналитический материал, характеризующий со- стояние инвестиционного климата на промышленных предприятиях в 2014 г. Приведенные данные базиру- ются на результатах опросов более 10 тыс. руководи- телей промышленных организаций России, ежегодно проводимых Федеральной службой государственной статистики.

В сборнике представлены работы аспирантов и студентов по таким разделам, как стратегии динамического развития России; потенциал регионов в динамическом развитии России; российский бизнес – основа экономического развития страны; проблемы развития рыночной инфраструктуры; экономический рост и инвестиционные процессы в региональной экономике; Россия в контексте новых мировых направлений развития.

В статье анализируются особенности гражданско-правового договора, заключаемого с участием органов внутренних дел. Особое внимание уделяется определению правового статуса ОВД, выявлению специфики порядка заключения, содержания, расторжения и ответственности участников договора.

В сборнике представлены материалы, подготовленные к Третьей международной научно- практической конференции «Тенденции развития государства, права и политики в России и мире» (Калуга, 30 апреля 2010 года).

Для специалистов в области права, преподавателей, аспирантов, студентов высших учебных заведений юридического профиля, для всех, кто интересуется проблемами юридической науки.

Анализируется возможность использования в процессе изучения курса «Юридической техники» соответствующих примеров,содержащих временные характеристики, их наглядность и убедительность. Рассматривается возможность демонстрации оптимизации юридической техники с помощью правильно и четко используемых временных свойств.

Автор статьи считает, что российское общество впервые столкнулось с Конституцией, которая вызывала бы столько нареканий, сколько их вызывает действующая Конституция Российской Федерации. Самый ощутимый ущерб, нанесенный Конституцией системе законодательства, состоит в том, что она вопреки сложившейся отечественной конституционной традиции перестала быть для этой системы формообразующим и системообразующим документом. Конституция не является Основным Законом государства, а, следовательно, и вершиной системы законодательства. Речь идет о системообразующей и формообразующей функциях Конституции, потому что законодательство (в широком ли, узком ли смысле) – это система иерархическая. Каждый вид нормативных актов, входящих в нее, должен занимать свою собственную ступеньку, положение которой в ряду других определяется его юридической силой.

Статья представляет анализ правового статуса Контрольно-счётной палаты Санкт-Петербурга в свете принятия Федерального закона «Об общих принципах организации и деятельности контрольно-счётных органов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Особое внимание уделено правовым основам осуществления аудита эффективности государственных средств, а также вопросам взаимодействия Контрольно-счётной палаты Санкт-Петербурга с контрольными органами внутригородских муниципальных образований.

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Читать еще:  Социальная эффективность инвестиций

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Читать еще:  Основные направления инвестиционной политики предприятия

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Критерии

Договор подряда (строительного подряда)

Договор простого товарищества

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.

Система исков

С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

Вид иска

Условия удовлетворения иска

Применяемая норма ГК РФ

Что делать инвестору?

Очевидно, что представленная позиция ВАС РФ в рамках действующего законодательства несколько снижает эффективность защиты прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости.

Постановление № 54 вынуждает субъектов инвестиционной деятельности более тщательно подходить к оформлению отношений в сфере строительства недвижимости. Как представляется, особое внимание инвесторам следует уделить выбираемой схеме отношений (в рамках договора купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества либо в рамках комплексного договора), особенностям выхода инвестора из проекта с учетом вопросов судебной защиты своих прав.

  1. Ведомости СНД и ВС РСФСР, 18 июля 1991 г., № 29, ст. 1005.
  2. См. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ, 01 марта 1999 г., № 9, ст. 1096; и Федеральный закон от 09 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 12 июля 1999 г., № 28, ст. 3493.
  3. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2010 г. по делу № А19-21773/09, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 июня 2009 г. № Ф04-3400/2009(8403-А70-44) по делу № А70-6516/ 5-2008.
  4. Статья 5 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
  5. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09 июня 2009 г. по делу № А33-8169/2008, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2009 г. по делу № А28-5650/2008-202/31.
  6. См., например, постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. № КГ-А40/10341-10 по делу N А40-21499/09-3-248, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2010 г. по делу № А56-53082/2009.
  7. ФЗ от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ // Российская газета, № 292, 31 декабря 2004 г.
  8. Пункт 4 Постановления № 54.
  9. Пункт 2 Постановления № 54.
  10. Пункт 6 Постановления № 54.
  11. Пункт 7 Постановления № 54.
  12. Пункт 4 Постановления № 54.
  13. Пункт 5 Постановления № 54.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×