Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Определение инвестиционной стоимости

Понятие инвестиционной стоимости

Инвестиционная стоимость – это определенная денежная сумма, которую потенциальный инвестор готов заплатить за рассматриваемый объект инвестирования, исходя из поставленных целей.

Понятие

Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.

Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.

Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.

Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.

На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.

Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:

  • уровень рисков;
  • ожидаемая доходность;
  • период окупаемости инвестиций;
  • отраслевые ожидания и тенденции;
  • налоговый режим;
  • и многое другое.

Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.

Инвестиционная и рыночная стоимость

В экономической науке существует базовое определение рыночной стоимости предмета. Под ней принято понимать наиболее вероятную цену, по которой продавец будет готов продать, а покупатель приобрести рассматриваемый товар. При этом ни один из данных субъектов не должен подвергаться какому-либо принуждению. Таким образом, величина рыночной стоимости отражает цену, естественным путем сложившуюся на рынке. Все вышесказанное вполне применимо и к инвестициям.

Когда же мы говорим про инвестиционную стоимость, то всегда имеем в виду не абстрактного покупателя, а конкретного потенциального инвестора. К тому же мы помним о показателях доходности, рискованности, целесообразности и других параметрах, формирующих данное понятие. Также уместно вспомнить про инвестиционный горизонт. Успешный инвестор оценивает не только настоящее положение вещей. Он должен уметь в каком-то смысле предвосхитить будущее.

Другими словами, рыночная стоимость актива – это настоящее. Его инвестиционная стоимость – будущее. Они различаются по своей сути, хотя при некотором стечении обстоятельств могут и совпасть.

Оценка

Любой объект инвестирования обладает инвестиционной и рыночной стоимостью. Их фактическое определение или оценка является непростой задачей, которая требует высокой квалификации и профессионального подхода.

Оценка рыночной стоимости, как правило, производится независимо от рассматривания инвестиционных перспектив конкретного актива. При ее проведении эксперт-оценщик прежде всего исходит из текущей ситуации и сложившегося на рынке соотношения предложения и спроса. Результатом проделанной работы является выявленный объем инвестиций, необходимый для приобретения рассматриваемого актива. Естественно, инвестиционная оценка стоимости объекта невозможна без отсылки к текущему рыночному показателю.

Если величина оценки инвестиционной стоимости актива значительно превосходит значение рыночного показателя, то мы можем сделать вывод о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций. Обратная зависимость также работает. Когда инвестиционная стоимость ниже рыночной, то актив не будет представлять интереса для потенциальных инвесторов.

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовую стоимость инвестиционных активов можно определить двумя способами. Во-первых, в этом качестве может рассматриваться справедливая рыночная стоимость объекта инвестирования. Во-вторых, в таком качестве может фигурировать меньшее из двух показателей: себестоимости и рыночной стоимости.

Выбор в пользу рыночного значения может быть оправдан скорой реализацией краткосрочных вложений и их превращением в денежные средства.

Часто краткосрочные инвестиции могут рассматриваться в качестве эквивалента деньгам, поэтому в балансе они и могут быть представлены в соответствии с рыночной стоимостью. Такой подход однозначно будет указывать на скорый предполагаемый приток денежных средств.

Определение инвестиционной стоимости

Утвержден
приказом Минэкономразвития России
от 17.11.2016 N 722

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО № 13)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее — ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее — ФСО N 3) и определяет требования к определению инвестиционной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется субъектами оценочной деятельности при проведении оценки инвестиционной стоимости.

3. Понятие инвестиционной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 46, ст. 4537; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4293) (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ).

При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Читать еще:  Баланс инвестиционных доходов

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки и обусловленные свойствами этого объекта и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами) либо наличием определенных правоустанавливающих документов или правовых актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.

Полезный эффект от использования объекта оценки может быть реализован в получении различных экономических выгод (например, прибыль, дополнительное увеличение дохода, прирост стоимости имущества).

Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для целей настоящего Федерального стандарта оценки, не следует отождествлять с понятием «инвестиционная деятельность».

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты оценки, указанные в Федеральном законе N 135-ФЗ, оцениваемые с учетом полезного эффекта от их использования для конкретного лица или группы лиц, при этом возможность совершения сделок в отношении соответствующих объектов оценки может не учитываться.

III. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение инвестиционной стоимости объекта оценки.

6. Задание на оценку должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

  1. сведения о конкретном лице (группе лиц), в интересах которого определяется инвестиционная стоимость объекта оценки;
  2. сведения о предполагаемом использовании объекта оценки конкретным лицом или группой лиц, в интересах которых осуществляется оценка, после даты оценки (в том числе в составе иного имущества);
  3. сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц);
  4. сведения об ожидаемой (конкретным лицом, в том числе заказчиком оценки) доходности функционирования или использования объекта оценки и (или) о предполагаемом полезном эффекте от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (например, прибыль или дополнительное увеличение дохода, обусловленные использованием объекта оценки, прирост стоимости имущества);
  5. иные существенные факторы, относящиеся к объекту оценки, к обстоятельствам конкретного лица (группы лиц), обусловливающие предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (при наличии таковых).

7. Задание на оценку может содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

  1. сведения о возможностях финансирования работ и (или) услуг, связанных с объектом оценки, отличных от сложившихся на рынке на дату оценки;
  2. сведения об объеме планируемых инвестиций, сроке (периоде) инвестирования (в случае предполагаемого изменения функционирования или использования объекта оценки);
  3. сведения о рисках функционирования или использования объекта оценки в соответствии с его предполагаемым (в соответствии с заданием на оценку) функционированием или использованием;
  4. сведения о связанных с местоположением объекта оценки характеристиках объекта оценки или его компонентов, влияющих на его привлекательность для конкретного покупателя;
  5. сведения о правовом статусе объекта оценки, отличном от сложившихся на рынке на дату оценки, или возможности его изменения в соответствии с нуждами конкретного пользователя;
  6. иные особые условия и обстоятельства.

8. В разделе основных фактов и выводов отчета об оценке инвестиционной стоимости объекта оценки, помимо сведений, предусмотренных ФСО N 3, указываются особенности применения определенной инвестиционной стоимости, связанные с инвестиционными целями использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц), в интересах которого (которой) определена инвестиционная стоимость.

IV. Применяемые подходы и методы

9. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки применяется методология доходного подхода с учетом положений, содержащихся в федеральных стандартах оценки, устанавливающих требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки, и задания на оценку. При определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

V. Допущения, используемые при оценке инвестиционной стоимости

10. При оценке инвестиционной стоимости в рамках допущений могут быть указаны характеристики, свойства и (или) критерии, уточняющие будущее состояние объекта оценки, рыночной конъюнктуры или иных факторов, прямо или косвенно влияющих на стоимость объекта оценки. В случае наличия предпосылок к изменению характеристик (свойств) объекта оценки, имеющихся на дату оценки согласно информации, представленной заказчиком оценки, осуществление оценки объекта оценки должно производиться с учетом этих изменений.

11. При оценке инвестиционной стоимости объекта оценки могут учитываться факторы, приводящие к возникновению дополнительного элемента стоимости объекта оценки, создаваемого за счет сочетания нескольких активов (имущество, нематериальные активы и (или) имущественные права) с объектом оценки, когда объединенная стоимость может оказаться выше (или ниже), чем сумма стоимостей отдельных активов.

VI. Заключительные положения

12. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Как определить инвестиционную стоимость недвижимости

Как определить инвестиционную стоимость недвижимости

В инвестировании, как и в любой профессиональной деятельности, разработана своя терминология. Предлагаю вам разобраться в понятиях, имеющих значение для выгодных вложений. Цель инвестирования заключается в умножении вложенных средств. Определить рентабельность проекта можно, исходя от инвестиционной стоимости имущества. Рассмотрим подробно, как это можно сделать.

Читать еще:  Организации с иностранными инвестициями

Что такое рыночная стоимость

Часто возникают ситуации, когда неопытный бизнесмен опирается на рыночную стоимость объекта или даже просит профессионала её рассчитать. При лучшем раскладе неточности в формулировке вскроются в дальнейшем обсуждении. Но бывает, что инвестор, приобретая недвижимость по указанной цене, терпит убытки.

Чем же отличается инвестиционная стоимость от рыночной? Рыночная ставка — это та, по которой более вероятна продажа и покупка квартиры участниками сделки. А инвестиционная стоимость — это персональное восприятие объекта недвижимости конкретным вкладчиком. Поясню: каждый предприниматель вкладывает определённую сумму средств, может позволить себе определённые риски и планирует выйти на определённый доход. Все эти параметры для отдельных инвесторов будут различными. Поэтому и величина инвестиционной стоимости одного и того же объекта может значительно отличаться для разных вкладчиков.

Инвестиционная значимость полностью зависит от интересов вкладчика и может быть больше или меньше рыночной. По сути это будущая значимость актива. Иначе говоря, на стоимость также влияют сопутствующие сделке факторы: возможные риски, период окупаемости, предполагаемые траты (включая ремонтные работы и налоги). Чтобы выгодно вложить деньги в недвижимость, важно определить рыночную ценность помещения или участка и соотнести с предполагаемым доходом.

Как определить инвестиционную стоимость

Определить инвестиционный тариф недвижимости самостоятельно очень сложно. Для таких расчётов профессионалы используют три метода:

  • Затратный. Его суть в том, что затраты на покупку помещения не должны превышать затраты на покупку земельного участка и строительство аналогичного объекта.
  • Доходный. Зависит от размера ожидаемой прибыли. Чем выше планируется доход, тем выше может быть стоимость.
  • Сравнительный. Опирается на принцип замещения, т.е. необходимо проанализировать рыночную стоимость аналогичных объектов.

Инвесторы-специалисты предлагают сопоставить полученные цифры по схеме:

  • затратный — 40%,
  • доходный — 30%,
  • сравнительный — 30%.

На примере это будет выглядеть так: квартира в Санкт-Петербурге по затратному способу обойдётся в 5 миллионов, по доходному — 6,2 и по сравнительному — 5,4. Используем формулу:

5*0,4 + 6,2*0,3 + 5,4*0,3 = 5,48 миллиона рублей.

Получается, приобретать объект имеет смысл за пять с половиной миллионов рублей или меньше.

Что такое инвестиционная привлекательность

Инвестиционная стоимость и привлекательность актива связаны вплотную. Для достижения целей инвестору нужно учитывать оба понятия. Они друг друга дополняют.

Итак, перед принятием решения следует определить срок возврата инвестиций, оценить возможные угрозы и рассчитать фактическую прибыль. Обязательно нужно учесть и состояние экономики рынка недвижимости, отраслевые тенденции, устойчивость политической ситуации, а также личный опыт инвестора по работе с похожими проектами.

Мы помогаем определять доходность инвестиций на конкретных объектах. Просто оставьте заявку >>> здесь

Что такое инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость – понятие специфическое. Этот показатель рассчитывается посредством индивидуального подхода к каждому потенциальному инвестору, в зависимости от задач практического применения объекта вложений. Ее невозможно рассчитать один раз, после чего опубликовать объявление. В конечном счете объем вложений будет определяться в зависимости от цели инвестора.

Содержание статьи

Что такое инвестиционная стоимость

Инвестиционную стоимость можно трактовать как стоимость интеллектуальной собственности для каждого конкретного вкладчика. При ее определении учитываются условия инвестиций и конечная цель инвестора. Примечательно, что этот показатель может радикально отличаться от рыночной цены объекта. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно превышать рыночную стоимость, либо наоборот.

Инвестиционная стоимость прежде всего отражает цели инвестора, которые не связаны с последующей реализацией объекта вложений. Для определения данного показателя учитывается ряд ключевых факторов:

  • объем налогообложения, который накладывается на предприятие;
  • суммарное значение материальных трат;
  • выявление и определение рисков по вкладам;
  • расчет показателя доходности;
  • оценка потенциальной прибыли и товарооборота.

Определив эти показатели можно получить представление об инвестиционной стоимости объекта. Если она выше рыночной, то это говорит о привлекательности вложений и высокой потенциальной прибыли для инвесторов. Если предварительная инвестиционная цена оказалась ниже рыночной, то вероятно есть сложность с привлечением инвестиций.

Виды стоимости

Назначение инвестиционной стоимости компании

Инвестиционная стоимость предприятия определяется в зависимости от конкретного инвестора или групп лиц, учитывая определенность задач стратегических инвестиций по дальнейшей эксплуатации объекта возможных вложений. Существует определенный уровень стоимости предприятия, при превышении которого сделка теряет смысл для инвестора.

Вкладчик всегда заинтересован в получении более высокой прибыли, поэтому на практике в ходе переговоров между сторонами инвестиционная стоимость не существенно отличается от рыночной. Для понимания этого процесса следует рассмотреть и разобраться в ключевых причинах стратегических инвестиций в России:

  • вертикальная интеграция предприятия, что предполагает приобретение объектов для расширения промышленной базы;
  • развитие олигополии или монополии посредством устранения конкурентов путем приобретения их коммерческой собственности;
  • скупка перспективных активов ниже рыночной стоимости в период экономического кризиса;
  • увеличение капитала предприятия за счет реструктуризации внутренних активов;
  • вывод продукции компании на смежные рынки, что позволит реализовать стратегию диверсификации в отношении потенциальных клиентов;
  • приобретение новых маркетинговых и управленческих технологий;
  • определение потенциальных синергетических эффектов.

Инвестиционная стоимость компании наглядно отображает перспективу ее развития, поэтому часто она значительно превышает рыночную. Главная задача проведения инвестиционной оценки организации – определить оптимальную для инвестора стоимость предприятия для принятия решения. Кроме этого инвестиционная стоимость может быть интересна банкам, а также ревизионным государственным структурам или страховым компаниям.

Оценка инвестиционной стоимости

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовая стоимость – значение, которое соответствует цене актива в строке бухгалтерского баланса. По сути это фактическая цена предприятия без учета амортизации и прибавочной стоимости. То, что принято называть исходной или первоначальной стоимостью, в МСФО значится как валовая балансовая стоимость. Объектами инвестиций могут являться:

  • фонды;
  • акции;
  • промышленное оборудование;
  • частные предприятия или крупные компании.

Балансовая стоимость компании определяется по данным книг бухгалтерского учета. Как правило, это исходная стоимость объекта после вычета средств, потраченных на амортизацию. Этот показатель может совпадать с рыночной ценой только в момент приобретения актива. В остальных случаях балансовая цена может существенно отличаться от рыночной стоимости предприятия.

Инвестиционная стоимость – цена актива, которая зависит от целей вкладчика и условий инвестирования. Она определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Основное назначение – определение перспективы развития компании для выявления степени привлекательности для инвесторов. Поэтому показатель ИС может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта инвестиций. Оценка инвестиционно стоимости проводится с учетом рыночных условий, а также задач и целей инвестора.

Определение стоимости инвестиционного проекта

Каждое предприятие решает, в каком инвестиционном проекте целесообразно участвовать, чтобы получить денежный поток. Чтобы вложение было эффективным, необходимо оценить основные параметры инвестируемого предприятия. Параметр «определение стоимости инвестиционного проекта» отобразит уровень затраченных ресурсов и определит выход компании на самофинансирование. Эксперты в сфере вложений, инвесторы, менеджеры организации и акционерные общества, используют данный параметр для представления инвестиционного проекта как окупаемого.

Что представляет собой стоимость инвестиционного проекта? Какой вид затрат входит сюда? Происходит ли использование показателя стоимости на интуитивном уровне, либо определение происходит на основании методов расчета?

Стоимость инвестиционного проекта – это финансовый уровень на предприятии, общая величина затраченных инвестиций на реализацию идеи проекта в реальности и выхода на самофинансирование предприятия.

Чтобы оценить эффективность финансирования инвестиционного проекта, нужно определить средневзвешенную цену инвестируемого капитала. Эта цена отражает альтернативную стоимость инвестирования, которая представляет собой уровень прибыли, получаемой инвесторами при вложении не в новые проекты, а в уже действующие. Как рассчитать средневзвешенную цену финансирования инвестируемых ресурсов?

Подробнее о приведенной стоимость инвестиций, вы сможете узнать из данной статьи.

Оценка проекта скалываются из двух факторов – период окупаемости и сметная прибыль предприятия (сумма средств, необходимая для покрытия долгов). Специалисты советуют начинать оценивать проект именно с этих факторов.

Определение стоимости инвестиционного проекта рассчитывают следящим образом:

  1. Чистую текущую стоимость определяют как сумму, которая поступила после вычета затрат за год, за весь период реализации проекта. Для признания проекта рентабельным, чистый доход должен представлять собой положительное значение.
  2. Потребность в дополнительном инвестировании – абсолютная величина, которая показывает минимальную сумму затрат, необходимую для запуска проекта.
  3. Определение внутреннего процента доходности, обеспечивающей исключение убытков по вкладам. Это важный критерий при определении стоимости проекта, который влияет на дисконтированную (чистую) прибыль.
  4. Показатель доходности затрат и инвестиций отражает отдачу от вложенного капитала. Показатели прибыльного проекта отражают значение больше единицы. При оценке целесообразности проекта, используют индекс, связанный с доходностью. Показатели затрат отображают как привлеченный капитал относится к сумме амортизационных финансовых отчислений. Показатель доходности инвестиций равняется отношению чистой прибыли к общей сумме вложений, увеличенной на единицу.
  5. Изменение покупательской способности денег с течением времени показывает, за какой минимальный срок чистый денежный доход станет положительным, сколько он продолжит им оставаться. Стоит отметить, что должный срок окупаемости не может превышать продолжительность реализуемого проекта.

Чтобы оценить, насколько эффективна инвестиция, нужно учесть пять ступеней:

Ступень 1: Соотношение уровня прибыли с затраченными средствами. Нужно учесть, какие инновации внедряются, какие товары и услуги поставляются предприятием, какая доля капитала получится с учетом риска обесценивания денег.

Ступень 2: Управление текущими расходами, обеспечивающими актив. Если затрата превысит доходность, проект будет считаться убыточным. Затраты включают в себя зарплаты подчиненным, содержание офиса, закупка товаров, техники и прочее.

Ступень 3: Будущий учет инвестиций. Для объективного отражения ситуации необходимо учесть не только текущие расходы, но и все будущие вложения. Неимение средств на погашение непредвиденных приобретений, может негативно сказаться на дальнейшей реализации проекта.

Ступень 4: Изучение источников инвестирования. Инвестор должен знать, каким образом поступит капитал на запуск проекта.

Ступень 5: Учет объема налога, который придется отдать с получением прибыли. Здесь не обойтись без квалифицированной помощи юриста, который поможет выяснить необходимую сумму для уплаты налога. За советом можно обратиться на сайт бесплатной юридической помощи.

Специалисты в области инвестирования советуют начинающим вкладчикам внимательно подойти к выбору инвестиционного проекта.

Разберем несколько основных советов, которые помогут сделать правильное решение:

  • Перед вложением в какой-либо проект, ознакомьтесь с предыдущими отзывами других инвесторов.
  • Изучите идею проект с точки зрения его особенности, действительно ли представленная идея способна потрясти рынок. Какое средство будет использовано для запуска проекта на практике?
  • Обратите внимание на рекламирование проекта. Соответствует ли реклама реальному положению дел.
  • Анализ того, каким образом развивалась компания на предыдущем отрезке времени.

Важно! В любом случает, если инвестор еще новичок в своем деле, перед принятием решения, безопаснее всего обратиться за помощью к специалистам. Самостоятельно очень сложно оценить все риски, связанные с инвестиционным проектом.

О том, как определить сумму инвестиционного проекта смотрите в этом видео:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×