Finkurier.ru

Журнал про Деньги
27 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость как инвестиционный актив

Talkin go money

Как приумножить свои деньги (Апрель 2020).

Table of Contents:

В отличие от управляющих недвижимостью, которые занимаются повседневной деятельностью, связанной с деятельностью объекта недвижимости, менеджеры по управлению недвижимостью сосредоточены на максимизации стоимости имущества для инвестиционных целей. Цель управления активами, будь то с недвижимостью или любыми другими инвестициями, заключается в том, чтобы развивать рыночную стоимость, чтобы собственность могла увеличить ее доходность.

Недвижимость как инвестиционный актив

Частные компании, корпорации и правительства иногда покупают недвижимость в качестве инвестиционного актива. Недвижимость может быть куплена, улучшена и перепродана для получения прибыли. В других случаях его можно разделить, арендовать или сдавать в аренду.

Инвестиции в недвижимость представляют собой проблемы, которые не существуют на рынках капитала. Имущество сталкивается с риском получения урона, со временем ухудшается, и часто приобретает более сложный процесс покупки и продажи.

Управление активами недвижимого имущества связано с уменьшением рисков и продвижением ценных улучшений. Он также проводит сложные юридические и налоговые правила, регулирующие инвестиционную собственность в Соединенных Штатах.

Портфолио недвижимости

Диверсификация важна для инвестиций в недвижимость, как и при традиционных инвестициях на рынке капитала. Крупные инвесторы строят портфели различных видов собственности и на разных рынках недвижимости. Чтобы сделать это очевидным, вы можете понять, почему инвестор недвижимости не хочет, чтобы вся его собственность в Новом Орлеане во время сезона ураганов, по крайней мере, без существенного страхового покрытия.

Управление портфелем включает в себя распределение активов и их выбор, информированные экспертами в области разработки и обслуживания недвижимости. Однако большая часть управления активами происходит после выбора портфеля.

Операции управления активами

Менеджеры активов склонны специализироваться на определенных типах собственности, регионах или операциях. Очень большая роль менеджера активов заключается в исследовании рынка, анализе данных и прогнозировании доходов.

Соглашения об аренде и аренде должны быть структурированы таким образом, чтобы привлекать арендаторов, обеспечивать гибкость, уменьшать количество вакансий и ограничивать подверженность риску. Ресурсы должны распределяться стратегически; плохо управляемые ресурсы негативно влияют на стоимость портфеля.

Во многих случаях менеджер активов выбирает другого менеджера свойств. Управляющий активами специализируется на финансовых вопросах, а менеджер по недвижимости специализируется на собственности. Эти отношения являются важной частью инвестиций в недвижимость, так же, как совет директоров должен тесно сотрудничать с генеральным директором или главным оператором корпорации.

Цели управления активами в сфере недвижимости

Широкая цель управления активами — максимизировать стоимость недвижимости и доходность инвестиций.Это означает сокращение расходов, когда это возможно, поиск наиболее последовательных и самых высоких источников дохода и снижение ответственности и риска, среди прочего.

В некотором смысле, управляющие активами являются предпринимателями. Многие из решений, принятых в сфере управления недвижимостью, таких как переговоры, утверждения и анализ аренды, требуют принятия рисков и прогнозов. Менеджеры, которые принимают лучшие предпринимательские решения с финансовым капиталом, как правило, вознаграждаются более высокой прибылью и более крупными портфелями.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Мы с вами участвуем в построении чего-то большего, чем просто компания. Мы совместно делаем рынок недвижимости более доступным и привлекательным и создаем возможность пассивного и долгосрочного дохода для каждой семьи в России

Инвестировать с Активо удобно и просто

Получите полную и достоверную информацию о каждом предлагаемом объекте инвестиций

Определите комфортную сумму, сделайте инвестицию и станьте совладельцем объекта недвижимости

Пассивный доход от аренды уже со следующего месяца. Отслеживайте состояние ваших активов и дохода онлайн

Оставьте заявку, и персональный менеджер обеспечит продажу вашей доли другим инвесторам быстро и просто

Инвестировать с Активо безопасно

  • Полная независимость инвестиций
  • Страхование рисков физического ущерба
  • Гарантированные права долевой собственности
  • Соинвестиции с признанными экспертами
  • Объекты с высоким рейтингом качества

Выберите объект для инвестирования

Стоимость объекта: 410 652 000 ₽ Цена за кв. метр: 140 307.50 ₽ Доходность в первый год: 9.4% ? Доходность за 10 лет ? : 12.7% ? Окупаемость: 8,4 года Мин. инвестиции: 419 033 ₽

Фонд: ЗПИФН «Активо шесть» Управляющая компания: Депозитарная компания:

Стоимость объекта: 340 000 000 ₽ Цена за кв. метр: 102 382 ₽ Доходность в первый год: 10.8% ? Доходность за 10 лет ? : 14% ? Окупаемость: 7,6 лет Мин. инвестиции: 717 488 ₽

Фонд: ЗПИФН «Активо пять» Управляющая компания: КСП Капитал Депозитарная компания:

Стоимость объекта: 192 547 411.93 ₽ Цена за кв. метр: 143 799.41 ₽ Доходность в первый год: 10.4% ? Доходность за 10 лет ? : 13.6% ? Окупаемость: 8 лет Мин. инвестиции: 370 711 ₽

Фонд: ЗПИФН «Активо двенадцать» Управляющая компания: КСП Капитал Депозитарная компания:

Стоимость объекта: 658 578 000 ₽ Цена за кв. метр: 205 600 ₽ Доходность в первый год: 11% ? Доходность за 10 лет ? : 12.8% ? Окупаемость: 7 лет 9 месяцев Мин. инвестиции: 353 694 ₽

Фонд: ЗПИФН «Активо одиннадцать» Управляющая компания: КСП Капитал Депозитарная компания:

Стоимость объекта: 514 054 791 ₽ Цена за кв. метр: 228 306.40 ₽ Доходность в первый год: 11% ? Доходность за 10 лет ? : 14% ? Окупаемость: 7 лет Мин. инвестиции: 395 427 ₽

Фонд: ЗПИФН «Активо десять» Управляющая компания: Депозитарная компания:

Стоимость объекта: 160 000 000 ₽ Цена за кв. метр: 150 234.74 ₽ Доходность в первый год: По запросу Доходность за 10 лет: По запросу Окупаемость: По запросу Мин. инвестиции: По запросу

Стоимость объекта: 356 537 020 ₽ Цена за кв. метр: 157 544.52 ₽ Доходность в первый год: 11.6% ? Доходность за 10 лет ? : 14.8% ? Окупаемость: 7,3 лет Мин. инвестиции: 300 000 ₽

Фонд: ЗРПИФ «Активо два» Управляющая компания: КСП Капитал Депозитарная компания:

Стоимость объекта: 160 000 000 ₽ Цена за кв. метр: 247 448 ₽ Доходность в первый год: 11.2% ? Доходность за 10 лет ? : 13.4% ? Окупаемость: 7,8 лет Мин. инвестиции: 300 000 ₽

Фонд: ЗРПИФ «Активо один» Управляющая компания: КСП Капитал Депозитарная компания:

Благодаря тщательному отбору объектов и покупке недвижимости без посредников, AKTIVO делает безопасными инвестиции со средней доходностью до 15% годовых. Инвестируйте от 300 тысяч в безопасные активы, соответствующие вашим целям

Рассчитайте ваш доход с Aktivo

Определите сумму ваших инвестиций или желаемый доход, и мы подберем для вас лучший объект

Партнеры

Инвестируйте
в коммерческую недвижимость
прямо сейчас

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, AKTIVO не гарантирует доходность инвестиций. Информация об инвестиционных фондах, объектах недвижимости, экономические показатели, а также любые аналитические и информационные данные предоставлены ООО «Активо» на правах пайщика указанных закрытых паевых инвестиционных фондов. Вся информация, содержащаяся в маркетинговых и иных материалах ООО «Активо», в том числе о будущей доходности паев ЗПИФН, является предположительной. Для более точной оценки перед принятием решения о покупке паев мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику. Все финансовые расчеты и модели являются только прогнозом, за достоверность которого ООО «Активо» не несет ответственности. ООО «Активо» ни при каких обстоятельствах не гарантирует доход по паям инвестору, а также не гарантирует ликвидность паев: не обещает и не предлагает обратный выкуп паев фонда.

© 2020 ООО «Активо». Все права защищены

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

IAS 40 — Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?

Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» — один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:

  • результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
  • нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

  • Получение арендной платы;
  • Повышение стоимости капитала; или
  • И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)
Читать еще:  Инвестиционный вычет по налогу на прибыль

Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

  • Производство или продажа товаров или услуг,
  • Административные цели или
  • Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):

  • Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
    Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
  • Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
  • Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
    Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

  • Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
  • Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

  • Стоимость приобретения и
  • Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

  • Любые расходы на запуск.
    Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
  • Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
  • Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

  • Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
  • Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):

  • Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
  • Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
  • Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

  • Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
  • Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):

  • При выбытии актива или
  • Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:

  • Чистым доходом от выбытия актива и
  • Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

  • описание выбранной модели,
  • то, как была оценена справедливая стоимость,
  • критерии классификации инвестиционной недвижимости,
  • переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.

Недвижимость как инвестиционный актив

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

[FL]- К[/FL]акие тенденции сейчас господствуют на европейском рынке недвижимости, в частности в офисной и торговой сферах?

Читать еще:  Сущность инвестиций и их виды

— На рынке становится больше денег. Например, объем инвестиционных сделок по операциям с недвижимостью Европы за год вырос на 17% — с 152 млрд евро в 2012г. до 177 млрд евро в 2013г. Объем сделок за последний квартал 2013г. увеличился на 37% по сравнению с объемом сделок, закрытых в четвертом квартале 2012г. Мы ожидаем, что объем инвестиций в недвижимость Европы по итогам первого полугодия 2014г. останется на уровне аналогичного периода прошлого года. А к концу года ожидаем рост объемов на 11% по сравнению с прошлым годом.

— С чем это связано?

— Недвижимость как инвестиционный актив снова притягательна. Люди любят недвижимость, что замечательно.

Если говорить серьезно, то одна из причин, по которым инвесторы тратят все больше денег с каждым годом, в частности в офисном сегменте, — это их уверенность, что рынок достиг дна. Инвесторы были очень осторожны один-два года назад и боялись, что могут купить актив, а ставки упадут. Теперь они покупают, так как ожидают, что ситуация по ставкам не ухудшится, а останется прежней или ставки начнут расти. В английском языке для таких случаев есть выражение: they were afraid of catching a falling knife («они боялись ловить падающий нож»). Но сейчас инвесторы считают, что риски позади, уверенность в рынке выросла. И это для нас отличная новость!

— Вы говорите, что на рынке становится больше денег. А откуда эти деньги?

— Около 50%, а точнее 48% — это глобальные инвесторы, не европейцы. В Европе покупают недвижимость представители США, Ближнего и Дальнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона. При этом объем вложений в рынок недвижимости Европы со стороны международных инвесторов за год увеличился на 32%, что хорошо, поскольку означает, что они рассматривают европейскую недвижимость как надежный актив.

Еще одна важная тенденция, которую мы отмечаем, это рост активности частных инвесторов. То есть существуют институциональные инвесторы и крупные пенсионные фонды, но есть также частные и семейные инвесторы. Они рассматривают недвижимость как привлекательный инвестиционный актив. Доля частных инвесторов в общей структуре спроса составляла в прошлом году 16%, что в абсолютном выражении составило около 28 млн евро. За год объем частных инвестиций в недвижимость Европы увеличился на 25%, к тому же рост активности частных инвесторов в Европе отмечается в течение последних четырех лет. Мы находим это очень воодушевляющим.

— Что и в каких странах они покупают?

— Если говорить об общих объемах инвестиций частных инвесторов, то порядок такой: Лондон — №1, Франция — №2, Германия, преимущественно крупные города (Берлин, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Гамбург), — №3. С точки зрения форматов недвижимости, вкладывать средства предпочитают в объекты офисной недвижимости и в торговые помещения на топовых улицах (стрит-ретейл).

— В жилую недвижимость они вкладываются?

— Да, очень активно. Как раз третья тенденция на рынке недвижимости Европы — покупка жилья с инвестиционными целями. Это достаточно новое веяние. Еще лет пять назад объекты жилой недвижимости приобретались для собственного использования, не с целью преумножения средств. А теперь роль жилой недвижимости как инвестиционного актива возросла. Доля жилой недвижимости в структуре инвестиционного портфеля в прошлом году занимала 15%, что больше, чем аналогичный показатель позапрошлого года. И мы ожидаем достаточно бурного дальнейшего роста жилой недвижимости как объекта для инвестиций.

— Связано ли это с мнением, что рынок достиг дна?

— Это хороший вопрос! Я думаю, что люди просто лучше понимают сегмент жилой недвижимости, понимают возможность сдачи такого объекта в аренду и генерации арендного дохода. Например, есть большое количество людей, которые не могут позволить себе покупку жилья, так как у них на это недостаточно средств, капитала. Поэтому они вынуждены арендовать, что и создает объем спроса, который, в свою очередь, создает определенный поток дохода и таким образом превращает жилую недвижимость в класс инвестиций.

Я старше и отношусь к поколению владельцев жилья, а ребята помоложе, вроде вас, в Великобритании и других странах Европы называются поколением арендаторов — это поколение создает возможности для инвесторов.

— Россияне покупают недвижимость в Европе?

— Традиционно интерес россиян к европейской недвижимости сосредоточен на сегменте жилья. С точки зрения местоположения это был преимущественно Лондон и несколько других стран. Сейчас наблюдается рост активности россиян в коммерческой недвижимости, в частности в офисном сегменте. В то же время мы вышли на ряд азиатских рынков, таких как Дубай, Абу-Даби, Сингапур, Гонконг, с инвестиционными продуктами для российской целевой аудитории и были очень удивлены тому, что продукт востребован. При этом люди, проявляющие интерес к этим активам, обычно рассматривают долгосрочные периоды инвестирования — в 5-15 лет. То есть, судя по всему, они уверены, что в перспективе 10-15 лет эти инвестиции надежны.

— Охотно ли иностранные продавцы продают русским? Нет ли опасности для россиян потерять недвижимость, если будет продолжаться эскалация конфликта?

— Да, с удовольствием. Очень даже приветствуют российских покупателей. Нет никакой проблемы с этим. Сложности, скорее, есть у иностранцев, желающих инвестировать в Россию, так как они с трудом разбираются в местной законодательной базе и принципах ведения бизнеса в России. В России успешны те иностранные инвесторы, которые уже имеют здесь собственную действующую базу для ведения бизнеса. Например, у таких компаний, как PPF, Hines, Immofinanz, уже работают собственные команды, чтобы вести бизнес в России.

А когда русские инвесторы выходят на рынок Лондона, Германии, Парижа или Нью-Йорка — никаких проблем не возникает. У россиян, инвестирующих в Лондон, Германию, в частности, или в Париж, нет острой необходимости иметь подобную платформу для бизнеса в соответствующей стране.

— Ожидается ли появление новых иностранных игроков на российском рынке? Или будут развиваться только те, которые уже здесь присутствуют?

— Те, кто уже здесь, останутся и будут расти, но всегда есть новички, которые присматриваются к рынку. Думаю, что сейчас интерес к российскому рынку будут проявлять новые игроки из Азии и Ближнего Востока. Мы анализировали азиатский рынок, например Абу-Даби, Катар, и были поражены движением ближневосточного капитала. Кстати, некоторые игроки уже здесь, но, считаю, они будут увеличивать свою долю, и придут новые из тех же регионов — Абу-Даби, Катар, Дубай. Все говорит о том, что им нравится Россия и россияне, поэтому такое развитие событий кажется достаточно вероятным.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Читать еще:  Методы инвестиционного анализа

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector