Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Мсфо 40 инвестиционная собственность

IAS 40 — Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?

Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» — один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:

  • результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
  • нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

  • Получение арендной платы;
  • Повышение стоимости капитала; или
  • И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)

Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

  • Производство или продажа товаров или услуг,
  • Административные цели или
  • Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):

  • Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
    Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
  • Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
  • Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
    Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

  • Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
  • Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

  • Стоимость приобретения и
  • Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

  • Любые расходы на запуск.
    Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
  • Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
  • Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

  • Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
  • Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):

  • Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
  • Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
  • Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

  • Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
  • Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):

  • При выбытии актива или
  • Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:

  • Чистым доходом от выбытия актива и
  • Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

  • описание выбранной модели,
  • то, как была оценена справедливая стоимость,
  • критерии классификации инвестиционной недвижимости,
  • переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.

МСФО (IAS) 40 Инвестиционное имущество

11 625 просмотров

Читать еще:  Вся информация о вкладах

Относительная недоступность финансовых ресурсов для широкого круга лиц в современном мире создала достаточные предпосылки для того, чтобы коммерческие компании начали использовать накопленные финансовые возможности в собственных инвестиционных интересах. По сути, ища новые источники для максимизации собственной прибыльности, фирмы начали использовать деньги по их прямому назначению – вкладывать их в перспективные активы, получая взамен источники извлечения дополнительного Cash Flow.

Инвестиционная собственность – группировка активов предприятия, которые используются компаниями для извлечения экономических выгод в свою пользу за счет вложения свободных или привлеченных финансовых ресурсов. Как любой актив, такое имущество играет большую роль в оценке финансового состояния компании, почему и требует регламентированного подхода к учету и отражению в корпоративной финансовой отчетности. Для решения перечисленных задач был разработан прикладной стандарт международной финансовой отчетности МСФО IAS 40, который регулирует все вопросы касательно корпоративных инвестиционных объектов и определяет правила и методологию работы с данной группой активов компании.

Стандарт МСФО 40 распространяется на процессы оценки, признания и раскрытия информации о корпоративном инвестиционном имуществе. Вместе с этим данный стандарт применяется к операциям финансовой аренды в части оценки размера долей арендатора в инвестимуществе и самого инвестиционного объекта арендодателя, который передается в пользование по договорам операционной аренды.

Стандарт IAS 40 не касается общих вопросов классификации аренды в качестве финансовой/операционной, признания рентных доходов и других вопросов, для регулирования которых существует специальный прикладной МСФО. Также действие стандарта 40 не распространяется на операции, относящиеся к сельскому хозяйству и добыче полезных ископаемых, поскольку данные типы операционного бизнеса регулируются отдельными отраслевыми стандартами отчетности.

Имущество инвестиционного рода – такая группировка активов коммерческой компании, которая используется для извлечения экономических выгод за счет рентных платежей, увеличения стоимости самого объекта или того и другого вместе. Соответственно как тип актива подобное имущество производит потоки денежных средств полностью обособлено от других активов данной компании. Этот фактор является одной из ключевых характеристик инвестимущества в сравнении с другими типами активов. Обычно любое имущество компании, которое участвует в поставке услуг или производстве товаров, является только одним из звеньев цепочки формирования cash flow, но не способно генерировать ДП самостоятельно в силу своих особенностей и МСФО IAS 40 не применяется при работе с такими активами.

Как было указано ранее, основной характеристикой, которая позволяет отнести актив к инвестиционному имуществу, является его способность обособленно от других операционных направлений бизнеса генерировать денежный поток. Поэтому инвестиционным имуществом можно считать следующие виды активов коммерческой компании:

  • Земельные активы, в которые были инвестированы денежные средства с прогнозом долгосрочного роста стоимости, а не в целях быстрой реализации с низкой маржой в ходе сделок по купле-продаже такой группы объектов;
  • Земельные активы, которые не предназначены для быстрой продажи, но целевое назначение которых пока не определено;
  • Недвижимое имущество капитального строительства, которое принадлежит компании на праве собственности или находится в управлении по договору финансовой аренды и используется для генерирования cash flow через сдачу в аренду по договорам операционной аренды;
  • Недвижимость, которая строится или реконструируется компанией в инвестиционных целях или другие виды объектов, которые потенциально рассматриваются компанией в качестве источника извлечения прибыли.

Соответственно обратным образом выглядит ситуация относительно других видов недвижимой собственности, которая не может признаваться инвестиционным имуществом в контексте регламента МСФО40:

  • Так любая капитальная недвижимость, ориентированная на краткосрочную продажу, построенная, отреставрированная, реконструированная в целях извлечения прибыли от перепродажи не признается в стандарте IAS 40.
  • Любые подряды на возведение, реконструкцию и передачу в эксплуатацию недвижимости по поручению третьих лиц регулируются другим специальным стандартом.

Бывает, что одна часть недвижимости используется в качестве инвестиционного актива, а другая – в собственном операционном бизнес процессе фирмы. Примером может служить комплекс административно-производственных зданий, первая часть которого сдается в аренду другим компаниям под размещение офисов или производств, а другая занята линиями производства компании-владельца. Чаще всего такая ситуация характерна для промзон и в современных технопарках, которые таким образом и создаются в целях диверсифицировать свои активы. Когда часть объекта может быть индивидуально выделена и продана/сдана в аренду отдельно от комплекса объектов недвижимости, тогда необходимо учитывать данное имущество отдельно согласно МСФО IAS 40.

Если же для объекта характерна условная неделимость (пример – бизнес-центр), то он может быть отнесен в учете по международным правилам к инвестиционному имуществу только в случае, когда крайне малая его общая площадь (условная часть объекта) используется самой компанией для операционной деятельности.

Обычно в рамках управления имуществом компания предоставляет своим партерам различные дополнительные услуги, связанные с рассматриваемым объектом недвижимости. Имущество сохраняет классификацию в качестве инвестиционного объекта в таком случае до тех пор, пока указанные услуги являются дополнительными по сравнению со сдачей объекта инвестиций в аренду. Допустим, охрана помещений, клининг, связь и прочие подобные услуги вполне логичны на инвестиционном объекте и просто представляют собой дополнительную услугу, доход от которой учитывается отдельно или вообще вынесен в отдельный бизнес (например, в рамках Управляющей компании). Но в тот момент, когда доля услуг превышает по значимости долю аренды – имущество из инвестиционного переходит в разряд недвижимости занимаемой владельцем.

Яркий пример такой недвижимости – гостиница, в которой основной бизнес не сдача в аренду номеров, а гостиничный сервис в целом. Если в рамках такой ситуации возникает дилемма затрудняющая классификацию имущества, стоит обратиться к профессиональной оценке и аналитическому исследованию, рассмотрев реальное положение инвестора. Если инвестор в рамках владения объектом не занимается бизнесом, а имеет доход с инвестиций, тогда имущество (даже гостиницу) можно признавать инвестиционной собственностью.

В любых других ситуациях при невозможности четко определить – является ли капитальный объект или земля инвестиционным имуществом компании, следует пользоваться логикой указанной в стандарте МСФО40 и проводить оценку каждого объекта в отдельности. При этом компаниям не запрещается самостоятельно оценивать то, насколько недвижимость соответствует критериям стандарта IAS 40 и принимать решение о признании такого актива в том или ином качестве.

Признание любого инвестиционного объекта в учете компании происходит, когда компания обоснованно ожидает поступления экономических выгод от данного объекта и может достоверно оценить его стоимость. Таким образом компания учитывает все виды расходов на инвестиционный объект в момент их появления. К затратной части, как правило, относятся первоначальные инвестиции в покупку или реконструкцию, оснащение, ремонты или ввод в эксплуатацию. При этом регулярные расходы по обслуживанию объекта признаются только по факту их возникновения в будущих периодах в составе прибыли или убытка. Любые затраты компании на заменяемые части объектов инвестиционного характера признаются в состав балансовой стоимости недвижимости тогда, когда возникли такие затраты.

Первоначально любой объект, оцененный как имущество инвестиционного рода, должен признаваться по фактическим затратам. Фактические затраты = цена сделки + все прямые затраты, в которые включены юридические услуги, налоги, затраты на консалтинг и операции. В первоначальную стоимость не включаются начальные затраты, операционные убытки до начала эксплуатации, потери и списания сырья и ресурсов при строительстве и вводе в работу объекта недвижимости. Доля фирмы в инвестиционном объекте образованная согласно договору аренды классифицируется в соответствии с МСФО 40 в размере первоначальной стоимости этой доли.

Объекты инвестиционного характера могут переходить на баланс компании не только путем приобретения, но и в результате сделки с обменом монетарных и немонетарных активов. К таким сделкам применяются все положения МФСО IAS 40 и профессиональные суждения финансовых менеджеров, которые ответственны за процесс проведения такой сделки между сторонами. Компания должна оценить справедливую стоимость рассматриваемого объекта и произвести операцию по обмену активов на выгодных для компании условиях. В сделках данного типа чрезвычайную важность играют условия переговорного процесса и оценки активов представителями сторон и при необходимости сторонними аудиторами.

Стандартом МСФО IAS 40 определена необходимость всех без исключения компаний проводить оценку справедливой стоимости инвестиционного актива, поскольку это благоприятно сказывается на последующем финансовом учете. На развитых рынках определение справедливой стоимости принято проводить при помощи профессионального оценщика, поскольку такой способ оценки позволяет получить максимально объективные цифры стоимости. Стандартом IAS 40 также приветствуется независимый подход к оценке, но среди положений стандарта нет прямого указания на привлечение третьих лиц и критерии их выбора.

Компания должна самостоятельно и согласованно с положениями своей учетной политики определить модель учета своего инвестиционного имущества. В зависимости от собственного решения фирма может выбрать модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам инвестиционной собственности. При выборе первой модели компания должна надежно оценить имущество на этапе признания и в дальнейшем корректировать свои оценки в зависимости от изменения рыночных условий относительно такого инвестиционного объекта. При выборе второй модели компания должна руководствоваться положениями специальных МСФО, регулирующих вопросы фактических затрат, выбытия долгосрочных активов и других смежных вопросов, касающихся фактических затрат после первоначального признания объекта.

Исключение объекта недвижимости из этой категории происходит на равных правах оценок указанных в настоящем стандарте. Вместе с началом эксплуатации инвестиционного объекта в качестве занимаемого владельцем в административных целях, увеличения доли использования объекта в целях обеспечения нужд бизнеса, в начале подготовительного процесса объекта в целях продажи – прекращается его признание по типу инвестиционного.

Полное признание имущества в качестве инвестиционного объекта также прекращается и данные о нем исключаются из отчета о финансовом положении при его выбытии или изъятии из эксплуатации по причине отсутствия прогнозируемых экономических выгод от использования. Доходы/убытки, возникающие в результате вывода их эксплуатации и выбытия, определяются как разница между поступлениями от такой операции и балансовой стоимостью актива и признаются в составе прибыли или убытка в периоде, в котором завершен процесс выбытия.

Читать еще:  Инвестиционное товарищество налогообложение

Согласно требованиям МСФО IAS 40 компания должна раскрывать в отчетности информацию об инвестиционном имуществе, которая поможет собственникам отчетности сделать аналитические выводы относительно финансово-экономического положения фирмы. Требования по раскрытию информации, определенные настоящим стандартом, действуют совместно с требованиями по дополнениям к отчетности согласно IAS 17. Соблюдая требования к раскрытию информации в соответствии с настоящим стандартом, предприятие должно раскрыть:

  • Модель учета инвестособственности;
  • Критерии и способы определения справедливой стоимости;
  • Факторы, влияющие на это имущество;
  • Признанные суммы доходов и расходов от инвестиционного имущества;
  • Данные по обязательствам относительно этого объекта;
  • Сведения об ограничениях на реализацию или использование имущества;
  • Сверку балансовой стоимости инвестиционного имущества;
  • Чистые прочие доходы, возникшие как результат корректировок;
  • Активы, классифицированные для продажи как выбывающие.

В дополнение рекомендуется изложить для пользователей отчетности краткую характеристику инвестиционного имущества и любую другую существенную информацию, которая может быть полезной для пользователей отчетности.

Выводы и заключение

Стандарт IAS 40 регулирует учет специфической группы активов, которые удовлетворяют определенным критериям и требованиям. Данные активы могут играть существенную роль в финансовой системе компании, поэтому их учет является крайне важным процессом. Корректное отражение данной группы активов в финансово-экономическом учете компании существенно упрощает вопрос оценки финансового состояния предприятия и дает внешним пользователям возможность сделать необходимые управленческие выводы на основе представленных данных.

МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость: инструкция по применению

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты:

1. Что такое инвестиционная недвижимость?
2. Как ее учитывать первоначально и впоследствии?
3. Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?

Цель МСФО 40

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:

  • не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
  • не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.

Примеры инвестиционной собственности

Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:

  • земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
  • земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
  • здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
  • строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Когда признавать инвестиционную недвижимость?

Критерии признания инвестиционной недвижимости такие же, как для основных средств и большинства активов, то есть Вы признаете инвестиционную недвижимость только в том случае если выполняются 2 критерия одновременно:

  1. Вероятно, получение от актива будущих экономических выгод
  2. Стоимость актива может быть надежно оценена

Как первоначально оценить инвестиционную недвижимость?

Инвестиционная недвижимость должна первоначально оцениваться по фактическим затратам, т.е. стоимость включает в себя:

  • цена приобретения, в том числе невозмещаемые налоги и профессиональные услуги;
  • прямые затраты на создание и доведение до состояния готовности.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости

После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.

Вариант 1: Модель по справедливой стоимости

Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).

Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.

Вариант 2: Модель по фактическим затратам

Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Заключение

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.

МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк
Все блоги

Особая зона для прибыли. Практические аспекты применения МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Автор: Константин Блохин, аудитор
Источник: журнал «Новые Системы Финансового Учета»
Опубликовано: 30 мая 2006

Формирование финансовой отчетности юридического лица в соответствии с МСФО является серьезным конкурентным преимуществом и позволяет предоставлять пользователям объективную и полную информацию относительно результатов финансовой деятельности за отчетный период. Учитывая, что в настоящее время широкое распространение получила деятельность организаций, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду, необходимо рассмотреть актуальные вопросы отражения в финансовой отчетности указанного имущества, которые регулируются МСФО 40 «Инвестиционная собственность».

Подробно остановимся на основных понятиях.

Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий – помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).

  • не должно использоваться в хозяйственной деятельности, связанной с производством и (или) поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг. Этим оно отличается от основных средств организации;
  • не предназначено для продажи в ходе обычной операционной деятельности. Этим оно отличается от запасов.

Таким образом, для того чтобы квалифицировать актив как инвестиционную собственность, он должен одновременно удовлетворять совокупности критериев, а именно:

  • юридическому (определяет основание владения или распоряжения активом);
  • физическому (определяет принадлежность актива к объектам недвижимости);
  • целевому (определяет цель использования актива).

Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий – помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчетности в соответствии МСФО 16 «Основные средства» .

Справедливая стоимость – стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку, и независимы друг от друга.

Остаточная (балансовая) стоимость – стоимость, по которой актив признается в финансовой отчетности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Финансовая аренда (лизинг) – аренда, при которой происходит переход всех рисков и преимуществ, связанных с владением активом. При этом переход права собственности к арендатору может, как произойти, так и не произойти.

Операционная аренда – все прочие виды аренды.

Инвестиционная собственность, безусловно, признается в качестве актива в случае, если:

  • существует вероятность поступления в организацию будущих экономических выгод, связанных с использованием указанного имущества;
  • стоимость имущества может быть надежно измерена и достоверно оценена.

Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.
Стоимость имущества же, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли – продажи.
Инвестиционная собственность первоначально учитывается по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива. В случае строительства имущества хозяйственным способом его первоначальная стоимость представляет собой в себя все произведенные затраты на дату завершения строительства. При этом не подлежат включению в себестоимость:

  • затраты по вводу инвестиционного актива в эксплуатацию (за исключением случаев, когда указанные затраты необходимы для приведения актива в рабочее состояние);
  • первоначальные убытки до выхода на планируемый уровень сдачи объектов в аренду;
  • величина сверхнормативного потребления материальных и трудовых ресурсов при строительстве хозяйственным способом.
Читать еще:  Инвестиции в ниокр это

В случае если рассматриваемые объекты приобретаются на условиях отсрочки платежа и при этом период отсрочки превышает срок обычных условий кредитования, себестоимость определяется как стоимость покупки. Разница между указанной ценой и суммарными выплатами является расходами на выплату процентов и в качестве расходов периода подлежит включению в отчет о прибыли и убытках.
Для последующей оценки инвестиционной собственности организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:

  • учет по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учета);
  • учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).

При учете по первоначальной стоимости приобретения организация осуществляет учет актива по остаточной стоимости за вычетом убытков от обесценения. При этом Остаточная стоимость определяется как себестоимость приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения актива, которые представляют собой превышение балансовой стоимости актива над его возмещаемой стоимостью.
Организация, выбравшая данный вариант учета, в обязательном порядке должна раскрывать информацию о справедливой стоимости актива в примечании к финансовой отчетности.
При учете по справедливой стоимости приобретения организация после первоначального признания отражает объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. При этом предполагается, что всегда существует возможность достоверно определить справедливую стоимость имущества. Если такая возможность в момент приобретения имущества отсутствует, то актив необходимо учитывать по первоначальной стоимости приобретения. В этом случае все прочие объекты инвестиционной собственности должны отражаться в учете по справедливой стоимости.
При этом прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества относится на прибыль или убыток текущего периода, т.е. того отчетного периода, в котором они возникли.
Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, переклассификации) даже при сокращении количества сопоставимых сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.
Переклассификация имущества (перевод объекта в категорию инвестиционного имущества или его исключение из указанной категории) осуществляется исключительно при изменении способа его использования. Рассмотрим типовые ситуации, связанные с переклассификацией объектов (табл.1).

МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Практические аспекты применения МСФО 40 «Инвестиционная собственность». Практика трансформации бухгалтерской отчетности при переходе в формат МСФО. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники» (ТУСУР)

ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

ТЕМА: МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Специальность: Менеджмент. Финансы и кредит

«17» сентября 201 2 г.

1. МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

1.2 Признание и первоначальная оценка

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) ведут свою историю с 1971 года, когда в Лондоне крупнейшими и известнейшими специалистами в области финансового учета было решено создать инструментарий для подготовки финансовой отчетности, единый и понятный для мирового экономического сообщества. И в те времена скептиков в отношении работы, тогда еще Совета по МСФО, было много. Оно и понятно — как создать инструмент подготовки и представления финансовой отчетности для мирового экономического сообщества с его неповторимостью и особенностями учета в конкретной стране, а то и отрасли. Но все кардинально изменилось после 2001 года, когда в США произошли события, связанные с компанией Enron, и тогда скептики по большей части стали ярыми сторонниками разработки единого комплекта понятных и широко применяемых стандартов. Сейчас можно сказать, что уже более 100 стран мира в той или иной мере перешли или собираются перейти на МСФО. И заявление представителей США о возможном отказе от ГААП США яркое подтверждение тому, что вес МСФО в мировой экономической среде постоянно возрастает. Хотя и критики тоже хватает, стандарты находятся в постоянном процессе усовершенствования, что не может вызывать раздражения как у составителей финансовой отчетности, так и у потенциальных пользователей, так как постоянно приходится перестраиваться. Да вот еще недавно представители исламских стран выразили мнение, что для исламских стран МСФО желательно изменить, чтобы они соответствовали нормам шариата. Так что проблемы есть как внутренние, так и внешние.

На данный момент уже выпущено 37 (для сравнения в ГААП США — 159) стандартов старой и новой платформы (IAS (International Accounting Standards) — старая платформа, они были выпущены до 2001 года — их 29; IFRS (International Financial Reporting Standards) — новая платформа, после 2001 года, — их 8.

Вопросы оценки и учета основных средств являются наиболее важными при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства российских организаций. От правильной оценки и признания основных средств, в конечном счете, в наибольшей степени зависит балансовый отчет организации.

В Международных стандартах финансовой отчетности основным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств, является МСФО 16 «Основные средства» («Property, plant and equipment»). Данный стандарт раскрывает порядок признания и оценки стоимости основных средств от момента первоначально понесенных затрат до продажи или выбытия по любой другой причине, способы начисления амортизации, раскрытие информации в финансовой отчетности.

Для целей признания основных средств в финансовой отчетности необходимо также учитывать требования следующих стандартов: МСФО 17 «Аренда» («Leases») и МСФО 40 «Инвестиционная собственность» («Investment Property»).

МСФО 17 «Аренда» требует от организации применять передачу рисков и выгод в качестве критерия признания арендуемого объекта основных средств. При этом остальные аспекты учета для таких активов, включая амортизацию, определяются требованиями МСФО 16 «Основные средства». инвестиционный собственность финансовый отчетность

МСФО 40 «Инвестиционная собственность» должен применяться организацией для учета объектов основных средств, находящихся в процессе строительства или разработки и предназначенных для получения дохода в будущем. МСФО 40 применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Организация, использующая метод учета по фактической стоимости для инвестиционной собственности в соответствии с требованиями МСФО 40 «Инвестиционная собственность», будет использовать также метод учета по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». МСФО 40 «Инвестиционная собственность» применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

1. МСФО 40 «инвестиционная собственность»

Инвестиционная собственность — это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

Учет по справедливой стоимости — после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

Учет по фактическим затратам на приобретение — инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

— начало использования объекта в производственной деятельности — перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;

— начало подготовки к продаже — перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

— окончание использования в производственной деятельности — перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;

— начало сдачи в операционную аренду — перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

— окончание строительства или реконструкции — перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

Таблица 1 — Классификация объектов инвестиционной собственности

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector