Finkurier.ru

Журнал про Деньги
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квалификация инвестиционного договора

Как квалифицировать инвестиционный договор для целей налогообложения?

Ещё недавно не было сомнений в том, что по инвестиционному договору доходом застройщика является не вся сумма, полученная от инвесторов, а только его вознаграждение – так, например, в письме Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03–07–10/15 разъяснено, что в рамках инвестиционных договоров доходом застройщика и, соответственно, налоговой базой по НДС является только оплата услуг застройщика по организации строительства.

Однако ситуация резко поменялась после выхода Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Следует отметить, что данное Постановление Пленума ВАС РФ является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона РФ от 28 апреля 1995 г. № 1- ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Примечательно, что ФНС своим письмом от 22 сентября 2011 г. № СА- 4-7/15581@ довела до сведения налоговых органов факт появления Постановления Пленума ВАС РФ № 5, однако от комментариев воздержалась.
Тем не менее, основная новация указанного Постановления заключается в том, что каждый в отдельности инвестиционный договор подлежит однозначной правовой квалификации с точки зрения норм ГК РФ:
• либо как договор купли- продажи недвижимости;
• либо как договор подряда;
• либо как договор простого товарищества.

Соответственно, и налоговые последствия будут зависеть от разновидности конкретного договора, в связи с чем первоочередной задачей является однозначная квалификация так называемых «инвестиционных договоров».

Инвестиционный договор – договор купли- продажи?

Одним и самых принципиальных моментов данного Постановления Пленума ВАС РФ № 54 является возможность заключения договоров купли- продажи недвижимости, которой не только нет в наличии у продавца, но она ещё вообще не создана. Ранее не только отсутствие государственной регистрации являлось препятствием к заключению договора купли- продажи будущей недвижимости, но и невозможность индивидуализации предмета продажи, которая требовалась в соответствии со ст. 554 ГК РФ. В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 говорится о том, что индивидуализировать предмет договора может указание не только кадастрового номера, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Даже если в самом договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но они имеются в акте приема- передачи, такой договор не может быть признан незаключенным.
Так, в постановлении ФАС Северо- Западного округа от 15 августа 2011 г. по делу № А56–70717/2010 было рассмотрено дело, в результате чего суд со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ № 54 высказался в отношении договора о долевом участии в строительстве:
• если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли- продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально- определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ;
• при этом суд отклонил довод о применении к спорным правоотношениям Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214- ФЗ, поскольку строительство спорного дома было начато в 2000 году.

В постановлении ФАС Московского округа от 31 октября 2011 г. по делу № А40–150247/10–85–1282 договор соинвестирования между ЗАО «СУ № 155» и соинвестором (ЗАО «Стройкапиталинвест») для реализации инвестиционного проекта по строительству в 2006 году жилого дома, был квалифицирован в качестве договора купли- продажи: «В данном случае по своей правовой природе сторонами был подписан договор купли- продажи будущей вещи, так как в Постановлении № 54 Пленум указано о том, что в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли- продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли- продажи будущей вещи)».

В постановлении ФАС Московского округа от 15 февраля 2012 г. по делу № А40–47936/10–82–408 в результате повторного рассмотрения дела суд, сославшись на Постановление Пленума ВАС РФ № 54, признал, что договор о реализации инвестиционного контракта по своей правовой природе является договором купли- продажи будущей вещи, поскольку по условиям договора соинвестор обязуется перечислить ответчику денежные средства для финансирования строительства, т.е у соинвестора имеется обязательство о перечислении денежных средств и соинвестор приобретает права в отношении объекта инвестирования.

Инвестиционный договор – договор простого товарищества?

Следующее принципиальное положение, хотя и бытовавшее ранее, но окончательно закреплённое в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, устанавливает возможность квалификации инвестиционных договоров в качестве договора простого товарищества (договор о совместной деятельности). Так, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. № 15АП- 11097/2011 указано, что два главных и необходимых элемента простого товарищества – объединение вкладов и совместная деятельность участников договора ради достижения поставленных общих целей. Из чего следует, что, в случае если каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Аналогичная позиция отражена в постановлении ФАС Поволжского округа от 6 октября 2011 г. по делу № А55–26197/2010.

В ряде случае кассационные инстанции возвращают дела на новое рассмотрение с указанием однозначно определить правовую квалификацию инвестиционных договоров в качестве договоров простого товарищества (см., в частности, постановления ФАС Московского округа от 30 января 2012 г. по делу № А40–99158/10–54–647, от 7 февраля 2012 г. по делу № А40–77555/10- 3-687 и от 9 февраля 2012 г. по делу № А40–15359/09–41–178).

Инвестиционный договор – подговор подряда?

В п.6 Постановление Пленума ВАС РФ № 54 указано, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по данному договору подлежат применению правила о договоре строительного подряда.
Следует отметить, что ещё до появления Постановления Пленума ВАС РФ № 54 арбитражные суды квалифицировали некоторые инвестиционные договоры в качестве договоров подряда (см., в частности, постановления ФАС Московского округа от 31 декабря 2009 г. № КГ- А40/13897- 09 по делу № А40–69507/09–83–541, ФАС Западно- Сибирского округа от 12 марта 2009 г. № Ф04–1341/2009(1830- А46-8), Определение ВАС РФ от 20 января 2011 г. № ВАС- 18084/10).

Закон № 214- ФЗ – специальные нормы

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 прямо оговорено, что положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле- продаже будущей вещи, однако привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в законе № 214- ФЗ.

Читать еще:  Основные показатели оценки инвестиционных проектов

В этом случае специальные правила установлены и в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которым не облагаются НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) – см. также письмо Минфина России от 24 мая 2011 г. № 03–07–10/09.

Может ли существовать «инвестиционный» договор?

Пленум ВАС РФ № 54 не дал однозначного ответа на вопрос о правомерности по- прежнему существования «инвестиционных договоров» в качестве самостоятельных сделок, не запрещённых законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Учитывая, что вопрос квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ всё-таки оставил открытым, нельзя признать и то, что к отношениям долевого строительства термин «инвестиционная деятельность» вообще не применим.

Так, например, в постановлении ФАС Западно- Сибирского округа от 24 декабря 2009 г. по делу № А70–3306/2009 спорный договор был квалифицирован как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора инвестиционной деятельности, договора строительного подряда на осуществление реконструкции объекта недвижимости и договора о совместной деятельности (простого товарищества). Существовала также практика квалификации инвестиционных договоров в качестве посреднических или с элементами посреднических сделок (см., в частности, постановление Президиума ВАС РФ от 9 июня 2009 г. № 17188/08).

• Спецификой инвестиционного договора, принципиально отличающей его от договоров иных видов, является то, что денежные средства, перечисляемые инвестором в пользу заказчика- застройщика, не становятся собственностью заказчика- застройщика, поскольку он не вправе распоряжаться ими по своему единоличному усмотрению, а обязан использовать их исключительно по целевому назначению – на создание объекта недвижимости, права собственности на который подлежат передаче инвесторам (соинвесторам).

В этой связи согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не включаются в состав доходов средства, аккумулированные на счетах организации- застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Соответственно, поскольку полученные застройщиком денежные средства носят инвестиционный характер, они не должны включаться в налоговую базу по НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ и пп.1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Если же квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора купли- продажи или в качестве договора подряда, тогда всё целевое финансирование, полученное заказчиком- застройщиком, становится его налогооблагаемым доходом.

Вывод: суды, применяя положения Постановления Пленума ВАС РФ № 54, квалифицируют все инвестиционные договоры с точки зрения норм ГК РФ, однако вопрос о «свободе договора» пока не поднимается, что не отменяет возможность толкования инвестиционных договоров в качестве смешанных договоров, к отдельным элементам которых и должны применяться соответствующие налоговые последствия.

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Автор: А. Евдокимов

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» .

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права , а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее) .

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов .

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства , суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации .

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства .

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» .

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

Читать еще:  Инвестиционная политика банка это

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи .

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора .

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Порядок заключения инвестиционного договора

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

  • юридические лица;
  • государственные и муниципальные предприятия;
  • физические лица;
  • иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

  • Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

  • целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
  • особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
  • страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
  • использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

  1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
  2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
  3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

  1. Предмет сделки. Указывается, на что инвестор выделяет средства, при каком результате цель считается достигнутой; заключение инвестиционных договоров по строительству требует точного определения предмета, для этого указываются следующие данные: площадь, адрес, этажность, целевое назначение.
  2. Характеристика объекта строительства: наличие обременений; кадастровые номера земельных участков, где осуществляется застройка; стоимость; категория.
  3. Имущественные права на результаты проекта. Устанавливается вид права для инвестора: аренда или собственность; размер доли.
  4. Обязательства сторон. Определяются взаимные обязанности по внесению платы, подготовке проектов, срокам осуществления работ и внесению платежей, обязанность страхования объекта.
  5. Финансовые условия. Указывается объем вложений для реализации проекта; устанавливаются виды инвестирования: денежные средства, имущество, права.
  6. Ответственность: договор инвестирования это может, но не обязан предусматривать, и в случае его отсутствия будут применяться общие положения законодательства: к примеру, ст. 17 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
  7. Заключительные положения. Указывается количество подписанных документов; срок действия контракта; порядок передачи прав.
  8. Реквизиты и подписи сторон. Прописываются индивидуально определяющие данные: ИНН, ОГРН, адрес, наименование участников сделки; указывается Ф.И.О. подписывающего лица и ставится подпись.

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Читать еще:  Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Критерии

Договор подряда (строительного подряда)

Договор простого товарищества

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.

Система исков

С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

Вид иска

Условия удовлетворения иска

Применяемая норма ГК РФ

Что делать инвестору?

Очевидно, что представленная позиция ВАС РФ в рамках действующего законодательства несколько снижает эффективность защиты прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости.

Постановление № 54 вынуждает субъектов инвестиционной деятельности более тщательно подходить к оформлению отношений в сфере строительства недвижимости. Как представляется, особое внимание инвесторам следует уделить выбираемой схеме отношений (в рамках договора купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества либо в рамках комплексного договора), особенностям выхода инвестора из проекта с учетом вопросов судебной защиты своих прав.

  1. Ведомости СНД и ВС РСФСР, 18 июля 1991 г., № 29, ст. 1005.
  2. См. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ, 01 марта 1999 г., № 9, ст. 1096; и Федеральный закон от 09 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 12 июля 1999 г., № 28, ст. 3493.
  3. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2010 г. по делу № А19-21773/09, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 июня 2009 г. № Ф04-3400/2009(8403-А70-44) по делу № А70-6516/ 5-2008.
  4. Статья 5 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
  5. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09 июня 2009 г. по делу № А33-8169/2008, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2009 г. по делу № А28-5650/2008-202/31.
  6. См., например, постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. № КГ-А40/10341-10 по делу N А40-21499/09-3-248, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2010 г. по делу № А56-53082/2009.
  7. ФЗ от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ // Российская газета, № 292, 31 декабря 2004 г.
  8. Пункт 4 Постановления № 54.
  9. Пункт 2 Постановления № 54.
  10. Пункт 6 Постановления № 54.
  11. Пункт 7 Постановления № 54.
  12. Пункт 4 Постановления № 54.
  13. Пункт 5 Постановления № 54.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector