Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека как инвестиция

Ипотека как инвестиция: окупится ли вложение в новостройку в кризис

Имеет ли смысл вкладывать деньги в ипотечный займ в условиях экономической нестабильности

Многие годы приобретение квартиры считалось надежной инвестицией. С начала 2000-х и до 2014 года российская недвижимость стабильно дорожала. С предсказуемой инфляцией, ростом ВВП и благоприятным прогнозом развития российской экономики ситуация была предельно понятной: оформив ипотеку, человек получал не только место, где можно жить, но и престижный актив, который можно в любой момент перепродать по более высокой стоимости.

Прошлогодний обвал курса рубля заставил россиян пересмотреть свое отношение к ипотеке. Некоторые отказались от покупки квартиры из-за возросших ставок, другие — из-за потери работы, третьи — из-за испарившейся уверенности в завтрашнем дне. Спустя год после наступления кризиса прогнозировать дальнейшее развитие российской экономики не берутся даже признанные эксперты рынка. Так, председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) и преподаватель Российского экономического университета им. Плеханова (РЭУ) Геннадий Стерник ожидает восстановления рынка недвижимости только в 2019 году. Другие аналитики сходятся на том, что дно еще не достигнуто и падение цен продолжится в краткосрочной перспективе.

Редакция «РБК-Недвижимости» собрала три наиболее популярных сценария развития российской экономики — базовый, пессимистичный и оптимистичный — и попросила риелторов оценить инвестиционную привлекательность оформления ипотеки в каждом из этих случаев.

Пессимистичный сценарий предполагает углубление экономического кризиса и затяжную рецессию. В данном случае россиянам стоит ожидать разгона инфляции, падения курса рубля, роста безработицы и снижения покупательной способности. За этим неизбежно последует спад в строительной отрасли: сначала квартиры перестанут покупать, затем строить.

«При снижении покупательной способности ипотеку следует брать сейчас — пока рубль совсем не обесценился, — убеждена руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. — Делать это стоит только в том случае, если вы можете позволить себе не самый минимальный первоначальный взнос в совокупности с ежемесячным платежом на грани предела ваших возможностей».

При обесценивании рубля значимость ежемесячного платежа будет снижаться каждый месяц: в условиях роста цен дорожать будет все, кроме собственной квартиры, стоимость которой зафиксирована в договоре с банком. Ипотека позволит избежать резкого удорожания квартиры в случае скачкообразного роста цен и лавиноподобного обесценивания рубля. В худшем случае к конечному сроку выплат за изначальную цену квартиры можно будет купить разве что рубашку — а значит, инвестиция в недвижимость удалась.

Сохранение существующих трендов на ослабление экономики — это базовый сценарий для современной России. Приметы такого сценария — умеренная инфляция, стагнация в производстве, отсутствие стимулов к развитию и, как следствие, упадок в основных отраслях, в том числе в строительной. Накопить деньги на покупку квартиры за наличные в таких условиях будет сложно: в «НДВ-Недвижимости» считают, что при подобном варианте развития событий ипотека станет оптимальным способом зафиксировать свои сбережения.

Для примера Кристина Шульгина приводит двухкомнатную квартиру в микрорайоне «Красногорский» в поселке городского типа Нахабино Московской области. Сейчас такой лот стоит 3,583 млн руб. При покупке этой квартиры в ипотеку от банка ВТБ24 ежемесячный платеж может составить 32 834 руб. В этом случае ипотечный заем по ставке 11,15% годовых оформляется на шесть лет, а запрашиваемая сумма кредита равна 2,865 млн руб.

Здесь инвестиция в ипотеку защищает сбережения от обесценивания, а сохранение текущего курса позволяет просчитать долговременные последствия покупки квартиры на заемные средства. При базовом сценарии ипотека подойдет для консервативных инвесторов, которые не любят рисковать.

Сценарий для отъявленных оптимистов: экономика выправляется, курс рубля растет, уровень жизни повышается. Вслед за благосостоянием граждан недвижимость снова поднимается в цене. Брать ипотеку или нет?

«В данный момент предложение на рынке превосходит спрос, — объясняет Кристина Шульгина. — Сейчас застройщики предлагают различные комбинации скидок, акций, совместно с банками внедряют пониженную процентную ставку. К тому же в реализацию выходят проекты с хорошим дисконтом на старте продаж, а ипотечное кредитование новостроек идет с госсубсидированием. Это прекрасный повод для приобретения квартиры».

Стоит экономике начать выправляться, как девелоперы вернут цены на докризисный уровень — и ипотека вновь станет недоступной для «простых смертных». Следовательно, если верить в оптимистичный сценарий, квартиру нужно покупать как можно скорее, пока не начали восстанавливаться цены и не вернулся ажиотажный спрос.

Получается, в условиях кризиса вложение в ипотеку оказывается выгодной инвестицией независимо от дальнейшего развития событий. По разным причинам ипотека сохранила свою привлекательность — другое дело, что теперь она может стать инструментом не приумножения, а сохранения собственных средств. Впрочем, в условиях кризиса это уже немало.

Есть ли смысл покупать инвестиционную квартиру с привлечением ипотеки?

Является ли экономически целесообразным этот инструмент для частного инвестора, выяснили эксперты рынка

Довольно заметная доля квартир на рынке новостроек приобретается с инвестиционными целями (особенно в условиях экономической нестабильности). Это понимают и те потенциальные частные инвесторы, которые не располагают достаточной сумой на полную оплату квартиры. Они рассматривают возможность привлечения ипотечного кредита с целью выгодно «вложиться» в жилье. О том, насколько экономически целесообразными являются инвестиции в новостройки с помощью ипотеки, рассуждают эксперты «Домус финанс».

Для того, чтобы понять, насколько оправданным является привлечение ипотечного кредита в инвестиционную покупку, эксперты решили привести примерный расчет стоимости кредита. Например, клиент покупает квартиру за 5 млн руб., вносит 30%, а остальное берет в кредит на 5 лет. При запрашиваемой сумме кредита в размере 3,5 млн руб. и средней процентной ставке 13%, платеж получится достаточно внушительным — 79 636 руб. Такую ежемесячную финансовую нагрузку может позволить себе далеко не каждый заемщик, однако при более длительном сроке кредита и переплата будет больше. В данном случае переплата по кредиту за 5 лет составит примерно 1 276 160 руб.

Прибавим к этому дополнительные расходы на кредит, такие как страхование объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности заемщика. Эти платежи могут варьироваться в зависимости от условий страховой компании, возраста, здоровья заемщика и т.д. Но если взять среднюю страховую выплату в размере 20 000 руб. в год, то за пять лет «набежит» 100 000 руб. Таким образом, по прошествии 5 лет квартира обойдется покупателю в сумму около 6 376 160 руб.

А сколько же инвестору удастся заработать за этот же срок? В среднем, по оценкам специалистов компании «Домус финанс», с начала стройки до момента сдачи дома в эксплуатацию цена квартиры вырастает примерно на 25% (если рассматривать сегмент эконом- и комфорт-класса). Помимо роста стоимости за период строительства, можно рассчитывать на ежегодный рост цен на уровне 5-8% за год. Однако последний показатель — переменный и зависит от рыночной конъюнктуры. Таким образом, если не брать в расчет рыночный рост, то доход от инвестиций составит не менее 6 250 000 руб. Это хороший заработок, но только для покупателей с «прямыми» деньгами.

«Однако, стоит отметить, что при большом первоначальном взносе — от 70% и выше, покупка новостройки с помощью ипотеки может оказаться выгодной», — говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Так, при взносе в размере 70% за ту же квартиру клиенту остается взять в банке 1,5 млн руб., и при ставке 12% на 5 лет сумма ежемесячного платежа составит 33 400 руб., а переплата по кредиту – 504 тыс. руб. К тому же, на недостающую сумму можно взять и потребительский кредит.

Подводя итог, хочется отметить, что вложения в недвижимость есть и будут одним из самых надежных способов приумножения средств. Но если вы не располагаете значительной суммой и при этом хотите заработать на покупке новостройки, все-таки не стоит делать это с помощью такого финансового инструмента, как ипотечный кредит.

Ипотека (как) инвестиция (,) (!) (?).

Как финансовый анализ помогает правильно рассчитать свои возможности при аренде и покупке квартиры.

  1. Термины из финансовой математики.
  2. Вводные данные.
  3. Внешние условия, принимаемые как допущения.
  4. Выводы.

Для начала несколько кратких выдержек из финансовой математики (на простом языке) и допущений:

  • Деньги завтра всегда дешевле денег сегодня (1) . Есть несколько математических моделей приращения: математическое или банковское дисконтирование, тип процентов и тип платежа -для нас это неважно. Используем формулы в экселе (там по умолчанию сложные проценты с мат дисконтированием) для прозрачности;
  • Сравнивать МОЖНО только финансовые потоки в рамках одного временного ПЕРИОДА. В моей модели временной период равен 10 годам. Иначе потоки нужно дисконтировать (2);
  • Есть сложные формулы для расчета разных моделей кредитов, но в предложенном расчете я опираюсь на простейшие формулы в экселе;
  • Я не могу предсказывать будущее. Поэтому не учитываю и не учитывал колебания рынка. Все мои прогнозы и ожидания по росту цены на квадратный метр, изменение ставок по кредитам и депозитам, ожидание роста девальвации или моих доходов помогли мне. Но если заложить их в модель:
    а) это читать никто не будет;
    б) можно в ожидании “выгодного момента” надолго остаться без штанов, не говоря уже о квартире.
  • Термины “выплата”, “прибыль”, “финансовый поток”, “взнос” — в данном тексте синонимы. По сути означают денежные потоки в определенном периоде;
Читать еще:  Выгодные вклады сравнение

Также для начала вводных моментов из практики общения с банками и рынком жилья:

  • Ипотека. Квартира НЕ принадлежит вам. Она находится в залоге у банка на 10 лет вперед. При любом нарушении финансовой дисциплины банк отбирает ее;
  • Ипотеку можно гасить любыми платежами. Как только у вас появились лишние деньги — бегите в банк и вносите деньги на уменьшение тела кредита. При подписании договора займа обязательно (!) уточните этот момент, проконсультируйтесь и запишите правильный порядок действий;
  • Заявления “квартира в ипотеку — это переплата в 3–5–10 раз!” можно смело дисконтировать, т.к. они нарушают правило (1) и (2). В реальности переплата равна вашей эффективной ставке. А в случае аннуитетных платежей она же равна годовой ставке по ипотеке;
  • Никто (сейчас весна 2017 года) вам не даст ипотеку без первоначального взноса

25%–30%. Что очень странно. Если вы не видите логики, попробую объяснить. Вы просто отдаете квартиру в залог, но и по сути половину займа — банк всегда в огромном выигрыше — прочитайте договор — как думаете, у кого остается взнос?);

  • Ипотеки у нас нет. От термина вообще. Ставка по ипотечному кредиту равна ставке кредита под обеспечение. Потому что длинных денег в экономике нет. Поэтому разговоры о том, что ставка в США и Европе под 1,5%–3% просто разговоры. Не ждите чуда;
  • Сейчас на рынке жилье или очень дорогое (первичное), или убитое (вторичка). Вариант “заехать и жить” — сложно, но возможно. Поэтому закладывайте на переезд в новую квартиру (дом) дополнительно 5–9 месяцев;
  • Вы должны иметь запас прочности (т.е. денег), чтобы прожить еще 5–9 месяцев без новой квартиры (см. предыдущий пункт);
  • Программы ЖССБ не рассматриваю;
  • Необходимые допущения в модели:

    • Все транзакционные издержки (дополнительные расходы) за бортом;
    • Цена объекта — до 100 000 USD (примеряйте на свой город, для Алматы, это 2–3 комнатная квартира в хорошем районе);
    • Последние 8 лет я “сидел в аренде”, поэтому сравниваю ипотеку только с арендой аналогичной квартиры.
    • Цена аренды = безрисковой ставке инвестирования = вклад в банке = 11% (тенге). Можно считать и 1,5% (доллар США);
    • Следуя принципу финансовой эквивалентности мы должны учесть как наши расходы на выплаты процентов и тела (берем аннуитет для простоты) так и наши убытки от “недоинвестирования”, потому что мы не инвестируем первоначальный взнос под 11%;
    • Проницательные люди могут заметить, что все говорят про “экономию на аренде при ипотеке”, но эта логика верна, только когда вы уже выплатили все свои кредиты за ипотеку. Так или иначе вы получаете жилье по итогу и аренды и ипотеки. Поэтому говорить, что вы экономите на аренде пока выплачиваете ипотеку неверно, т.к. вам же надо где-то жить?
    • Сберегать при съеме квартиры вы сможете не менее, чем платили бы за ипотеку (это важно!);
    • Цифры модели кажутся слишком высокими по сравнению с вашей з/п? Скачайте модель, поставьте приемлемый срок и ваш доход. Учитывайте помощь родителей, родственников и доход вашей супруги;

    Первые выводы по модели.

    Конечно, смотрите модель и всегда ориентируйтесь на свои цифры. Например, ставки в 15% на рынке практически нет, а вам все банки предлагают от 21%, потому что вас нет кредитной истории.

    У вас хорошая зарплата, вы накопили на депозите некоторую сумму, но всегда покупали с накоплений. А еще потому что мама и папа говорили, что кредит — это плохо. Вы отличный заемщик. Но для банка вы “как чистый лист”. Он не знает, можно ли вам доверять, он не знает, дисциплинированны ли вы в погашении долгов. Теперь пришло время создавать себе положительную кредитную репутацию.

    Возьмите потребительский кредит, например на ноутбук. Срок — не более 8 месяцев. Через пару месяцев возьмите кредит на миксер и электрочайник (в будущую квартиру), тоже месяцев на 8. Досрочно погасите его. Через 8 месяцев вам конечно не предложат ставку в 15%, но на 19%-19,5% вы уже сможет выйти.

    Есть другой вариант — вы уже брали кредиты, и по некоторым у вас были просрочки. Это осталось в вашей кредитной истории. См. предыдущий пункт, возьмите пару небольших потребительских и покажите, что теперь вы дисциплинированны. Это поможет снизить для вас ставку по будущему кредиту.

    1. Без первоначальных накоплений никуда. 30% от желаемой суммы, в идеале не менее 50%.
    2. Накопления разделите по разным валютным корзинам: 50% в долларах США, 50% в тенге. Если хотите чуть быстрее накопить и если верите тенге. Или 90% в долларах США и 10% в тенге — если верите в девальвацию в ближайший квартал.
    3. Даже если банк согласится работать с минимальным первоначальным взносом, например 10% (подсказка: не согласится) — то скорее всего он отыграется на ставке.
    4. Условная переплата в 3, 4 или 5 квартир— это все мистика. В реальности вы выигрываете на инфляции , если выплачиваете ипотеку заранее.
    5. Если у вас есть 80% необходимой суммы и вы можете оставшиеся 20% получить как потребительский кредит и планируете погасить его в течении года — вы большая умница. Ваша экономия будет еще больше.
    6. Не пренебрегайте помощью родственников. Срок — до двух лет. Занимайте у них в тенге, отдавайте в долларах США. Если не получается в тенге, занимайте в баксах. Даже так вы экономите приличную сумму для семейного бюджета.
    7. Если вы взяли ипотеку, продолжайте мониторить рынок банковских кредитов. Через 1–2 года выплат вы становитесь желаемым клиентом с зафиксированной финансовой дисциплиной для всех банков. А значит теперь вы можете настаивать на ставке в 15% годовых. Шучу, не 15% конечно, но на 1,5%-1,8% ниже текущего уровня. Не опускайте руки, а точнее — теперь пришла ваша очередь выкручивать руки банкам 🙂

    Продолжим рассматривать модель:

    Обратите внимание на строку цена съема жилья в месяц (В24) в модели. Этот показатель зависит от отношения годовой аренды к цене жилья. По сути, это инфляция, показатель на который дорожает или дешевеет аренда в вашем городе. По моему опыту цифра в 5,5% вполне себе отражает динамику рынка Алматы.

    Какие можно сделать выводы:

    1. Если вы присмотрели себе квартиру, но не накопили 50% от ее стоимости— даже не мечтайте об ипотеке;
    2. Копить при наличии первоначального взноса и сидеть в “аренде” тоже бывает выгодно.
    3. Зарабатывая в тенге, покупайте доллары. Порог накоплений в валюте определите сами, у меня еще будут обзоры, как следить за курсами и на что надо обращать внимание.
    4. Все планы дальше, чем 2–3 года — это не планы, а игра в казино;
    5. Играть на связке ипотеки и инфляции выгодно, только если ваша зарплата быстро растет. Если она примерно на одном уровне последние 5–7 лет, то вы просто будете привязаны к ипотечному кредиту и своему банку на 10–20 лет;
    6. Цены на недвижимость завышены. Да, спрос подталкивает предложение, поэтому цены падают неохотно. Сейчас, за счет стагнации экономики продавцы будут опускать цены еще активнее. Если ставки по депозитам упадут ниже 9%, то сдавать квартиры опять может стать выгодно;
    7. Если у вас есть заветная сумма, и вы готовы затянуть пояса — накопите деньги за 2–3 года, если что-то не изменится (это приведет к стагнации экономики еще сильнее, а кому сейчас легко);
    8. Если так оказалось, что вы можете взять ипотеку только на 30 лет и ваша зарплата не растет на 50–100% в год, то не ввязывайтесь. Положите в банк.
    9. Дополнительные расходы, которые вас могут ждать:
      — проживание 3–9 месяцев до переезда в новое жилье. Сумма зависит от вашего уровня жизни;
      — издержки на оформление, оценку, страховку и прочее могут составить

    4,5% от суммы кредита. Эти деньги должны быть у вас под рукой. Если вы включите их в кредит, тогда учитывайте их при своих расчетах в прилагаемой модели.

    Бесплатный бонус для читателей блога.

    В течении последних двух лет, я и моя компания по заказу клиентов-застройщиков проводили опрос и исследование рынка.

    • только 17% накопили на квартиру самостоятельно;
    • 45% взяли кредит на покупку недвижимости;
    • остальные задумывались хоть раз об улучшении жилищных условий.

    Из опроса было выяснено, что:

    • 88% хотят взять кредит на покупку квартиры/дома;
    • из них 62% начали собирать документы, остальные сказали что процедура непонятная или долгая;
    • из 62% банк посещали не менее трех раз 57% (представляете сколько раз минимум надо сходить в банк, чтобы получить ответ);
    • только 45% взяли кредит;
    • из 62% — 11% готовы заплатить за сервис или помощь по сбору документов, 5% — заплатили за эту услугу.

    Из 45% взявших кредит только 18% посчитали переплату на период более 10 лет вперед и согласились с ней. Эти же 18% взяли кредит на сумму не более чем 30% от стоимости купленной квартиры.

    Ипотечные инвестиции

    Ипотечные инвестиции: выгоды, преимущества

    Ипотечные инвестиции в наши дни – одно из наиболее разумных и предсказуемых решений, какое только можно придумать в период кризиса. Недвижимость во все времена и во многих странах считалась (и считается до сих пор) отличным инвестиционным инструментом, но финансы для инвестиций имеются не у многих людей. Именно тем, кому не по карману приобретение жилья за свои собственные деньги, подходит ипотека. Вторая сторона этой медали – постоянный спрос на аренду жилья. Соединив эти две составляющие вместе, мы получим выгодную инвестицию: взятие квартиры в ипотеку с последующей ее сдачей в аренду. Далее мы рассмотрим схемы ипотечного инвестирования, плюсы и минусы такого плана.

    Преимущества ипотечного инвестирования

    Идея покупки недвижимости в ипотеку с целью последующей сдачи в аренду совсем не нова. Россияне переняли этот опыт у американцев, которые успешно пользовались и пользуются до сих пор небольшим первоначальным взносом и пониженными процентами по ипотеке, приобретают дома, квартиры, апартаменты и успешно сдают их в аренду за солидные деньги. Для ипотечного заемщика – инвестора такая «авантюра» вполне прибыльна.

    На территории РФ ипотечные инвестиции могут приносить прибыль далеко не везде. К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге брать жилье в ипотеку и потом сдавать – крайне невыгодно. Причем, даже высокая арендная плата не сможет покрыть сумму ежемесячных взносов.

    Где же выгодно инвестировать в ипотеку?

    Выгоднее всего пользоваться услугами ипотечного кредитования в городах с невысокой стоимостью на недвижимость и не самой низкой ценой за аренду жилья. Нужно учитывать рентабельность аренды квартир, чтобы этот показатель был больше выплат по ипотеке.

    О плюсах и минусах ипотечных инвестиций

    Разумеется, такое инвестирование имеет свои плюсы. Квартира, приобретенная в ипотеку, обладает зафиксированной на сегодняшнем уровне ценой. Платежи, которые нужно совершать раз в месяц, тоже фиксируются. Размер взносов прописан в кредитном договоре, причем полностью, на весь период. Но такого не скажешь о рыночной стоимости квартиры и ее арендной цене – эти показатели будут расти. Например, если в 2005-м году можно было снять двушку в центре среднестатистического периферийного города «N» за 8000 рублей, то сейчас она сдается в аренду за 20 000 рублей, а размер взносов за ипотеку между тем остался прежним.

    Покупка квартиры посредством ипотечного кредитования имеет смысл лишь в том случае, если в будущем пригодится вашей семье, например, достанется ребенку. Благодаря росту цен на недвижимость, арендная плата (о чем мы писали выше) тоже дорожает. Иногда всего за год она увеличивается в полтора раза. Таким образом, лицо, взявшее жилье в ипотеку, может полностью покрывать ежемесячный взнос, коммунальные услуги, плюс ко всему, получать небольшой пассивный доход.

    Минусы ипотечного инвестирования мы тоже назовем:

    1. — Это 13% налог с любого дохода. Арендная плата как раз относится к налогооблагаемым доходам. Иными словами, собираясь получать доходы от сдачи квартиры в аренду, заранее вычитывайте из суммы 13% в «копилку» государства.
    2. — Сейчас в СМИ часто всплывает тема повышения налогов на приобретаемую недвижимость. В частности это касается собственников нескольких квартир, для которых недвижимость не является местом постоянного проживания. Сейчас этот налог минимален – всего несколько сотен рублей, но в скором будущем может вырасти в десятки раз. И все потому, что наше государство считает, будто собственнику «постыдно» иметь более одной-двух недвижимостей, а три-пять – уж точно перебор.
    3. — Третий пункт из нашей «минусовки» – самый скользкий и неоднозначный. Бывают такие ипотечные кредитные договоры, в которых указано, кто именно может проживать на территории квартиры. Обычно это члены семьи заемщика. А сдать жилые квадраты на законных основаниях имеется возможным только, получив непосредственное согласие от банка. Но так ли это важно, поскольку 98% заемщиков сдают свои квартиры нелегально…

    Как все грамотно рассчитать? Ипотечные инвестиции без «осечек»!

    В последние 10-15 лет ипотека стала просто спасением для тех граждан, которые не могут просто взять и накопить несколько миллионов рублей на новое жилье. Но, вместе с тем, жить-то где-то надо. Не стоит забывать о том, что, какой бы выгодный не был жилищный кредит, он всегда предусматривает весомую переплату от первоначальной стоимости недвижимости. Да и история эта с продолжением… лет, эдак, на 10-20.

    Прежде чем мечтать о выгодных ипотечных инвестициях и брать займ на покупку жилья, неплохо для начала задуматься о своих финансовых возможностях и построить хотя бы приблизительный прогноз доходов всей семьи на ближайшие годы.

    Сегодня некоторые банки намеренно снижают первоначальный взнос, делая его минимальным. Обычный минимум – это 10% от стоимости недвижимости. Но не стоит забывать — минимальный первоначальный взнос всегда сулит большой процент по кредиту. А это значит, что ежемесячные взносы будут куда более существенными, и могут лечь непосильным бременем на плечи человека, взвалившего на себя «не по Сеньке шапку». Самый оптимальный размер первоначального взноса – 25-35% и выше. Тогда и ежемесячный платеж выйдет минимальным. И волки сыты – и овцы целы.

    Теоретически ипотека ВСЕМ обходится без переплат. Сейчас мы это докажем!

    Для того, чтобы доказать состоятельность идеи об ипотеки без переплат, мы рассмотрим стандартный случай кредитования: сроком на десять лет, с первым взносом в 35% от стоимости квартиры и ставкой в 11% годовых. По утверждению аналитиков такие параметры выгоднее всего, ведь они приводят к выплате долга по кредиту без переплаты вовсе. И это, несмотря на проценты! Как? Все просто. Рынок обычно растет на 4-6% в год. А чтобы перекрыть переплату по процентной ставке, равной 11%, рынку нужно расти всего на 3,5% в год. Что произойдет неизбежно! Иными словами, за 10 ипотечных лет квартира подорожает именно на сумму, равную переплате по ипотеке.

    Какой сегмент рыночной недвижимости привлекательнее всего?

    Многие инвесторы в наши дни – во время кризиса и неоднозначной экономики в стране, задают себе один и тот же вопрос: в какой рыночный сегмент недвижимости лучше всего инвестировать финансы? Еще пару лет назад все виды недвижимости одинаково быстро росли в цене, и этот вопрос рассматривался под другим углом. Люди имели в виду источники дополнительной сверхприбыли. Сейчас ситуация резко изменилась. Ранее инвесторам стоило скупить однокомнатные квартиры в новостройке и преспокойно получать на этом 60% годовых. Но сейчас выгоднее всего вкладывать финансы в недвижимость на стадии «котлована». Обычно до сдачи дома в эксплуатацию проходит от 1 до 2 лет, и за это время можно «снять» до 200% от первоначальных вливаний в проект. Но тут не стоит забывать, что решение банка о выдаче ипотеки действует всего четыре месяца, поэтому прежде чем обращаться за ипотекой, выберите, в какой именно сегмент недвижимости будете инвестировать.

    Ипотека (как) инвестиция (,) (!) (?).

    Как финансовый анализ помогает правильно рассчитать свои возможности при аренде и покупке квартиры.

    1. Термины из финансовой математики.
    2. Вводные данные.
    3. Внешние условия, принимаемые как допущения.
    4. Выводы.

    Для начала несколько кратких выдержек из финансовой математики (на простом языке) и допущений:

    • Деньги завтра всегда дешевле денег сегодня (1) . Есть несколько математических моделей приращения: математическое или банковское дисконтирование, тип процентов и тип платежа -для нас это неважно. Используем формулы в экселе (там по умолчанию сложные проценты с мат дисконтированием) для прозрачности;
    • Сравнивать МОЖНО только финансовые потоки в рамках одного временного ПЕРИОДА. В моей модели временной период равен 10 годам. Иначе потоки нужно дисконтировать (2);
    • Есть сложные формулы для расчета разных моделей кредитов, но в предложенном расчете я опираюсь на простейшие формулы в экселе;
    • Я не могу предсказывать будущее. Поэтому не учитываю и не учитывал колебания рынка. Все мои прогнозы и ожидания по росту цены на квадратный метр, изменение ставок по кредитам и депозитам, ожидание роста девальвации или моих доходов помогли мне. Но если заложить их в модель:
      а) это читать никто не будет;
      б) можно в ожидании “выгодного момента” надолго остаться без штанов, не говоря уже о квартире.
    • Термины “выплата”, “прибыль”, “финансовый поток”, “взнос” — в данном тексте синонимы. По сути означают денежные потоки в определенном периоде;

    Также для начала вводных моментов из практики общения с банками и рынком жилья:

    • Ипотека. Квартира НЕ принадлежит вам. Она находится в залоге у банка на 10 лет вперед. При любом нарушении финансовой дисциплины банк отбирает ее;
    • Ипотеку можно гасить любыми платежами. Как только у вас появились лишние деньги — бегите в банк и вносите деньги на уменьшение тела кредита. При подписании договора займа обязательно (!) уточните этот момент, проконсультируйтесь и запишите правильный порядок действий;
    • Заявления “квартира в ипотеку — это переплата в 3–5–10 раз!” можно смело дисконтировать, т.к. они нарушают правило (1) и (2). В реальности переплата равна вашей эффективной ставке. А в случае аннуитетных платежей она же равна годовой ставке по ипотеке;
    • Никто (сейчас весна 2017 года) вам не даст ипотеку без первоначального взноса

    25%–30%. Что очень странно. Если вы не видите логики, попробую объяснить. Вы просто отдаете квартиру в залог, но и по сути половину займа — банк всегда в огромном выигрыше — прочитайте договор — как думаете, у кого остается взнос?);

  • Ипотеки у нас нет. От термина вообще. Ставка по ипотечному кредиту равна ставке кредита под обеспечение. Потому что длинных денег в экономике нет. Поэтому разговоры о том, что ставка в США и Европе под 1,5%–3% просто разговоры. Не ждите чуда;
  • Сейчас на рынке жилье или очень дорогое (первичное), или убитое (вторичка). Вариант “заехать и жить” — сложно, но возможно. Поэтому закладывайте на переезд в новую квартиру (дом) дополнительно 5–9 месяцев;
  • Вы должны иметь запас прочности (т.е. денег), чтобы прожить еще 5–9 месяцев без новой квартиры (см. предыдущий пункт);
  • Программы ЖССБ не рассматриваю;
  • Необходимые допущения в модели:

    • Все транзакционные издержки (дополнительные расходы) за бортом;
    • Цена объекта — до 100 000 USD (примеряйте на свой город, для Алматы, это 2–3 комнатная квартира в хорошем районе);
    • Последние 8 лет я “сидел в аренде”, поэтому сравниваю ипотеку только с арендой аналогичной квартиры.
    • Цена аренды = безрисковой ставке инвестирования = вклад в банке = 11% (тенге). Можно считать и 1,5% (доллар США);
    • Следуя принципу финансовой эквивалентности мы должны учесть как наши расходы на выплаты процентов и тела (берем аннуитет для простоты) так и наши убытки от “недоинвестирования”, потому что мы не инвестируем первоначальный взнос под 11%;
    • Проницательные люди могут заметить, что все говорят про “экономию на аренде при ипотеке”, но эта логика верна, только когда вы уже выплатили все свои кредиты за ипотеку. Так или иначе вы получаете жилье по итогу и аренды и ипотеки. Поэтому говорить, что вы экономите на аренде пока выплачиваете ипотеку неверно, т.к. вам же надо где-то жить?
    • Сберегать при съеме квартиры вы сможете не менее, чем платили бы за ипотеку (это важно!);
    • Цифры модели кажутся слишком высокими по сравнению с вашей з/п? Скачайте модель, поставьте приемлемый срок и ваш доход. Учитывайте помощь родителей, родственников и доход вашей супруги;

    Первые выводы по модели.

    Конечно, смотрите модель и всегда ориентируйтесь на свои цифры. Например, ставки в 15% на рынке практически нет, а вам все банки предлагают от 21%, потому что вас нет кредитной истории.

    У вас хорошая зарплата, вы накопили на депозите некоторую сумму, но всегда покупали с накоплений. А еще потому что мама и папа говорили, что кредит — это плохо. Вы отличный заемщик. Но для банка вы “как чистый лист”. Он не знает, можно ли вам доверять, он не знает, дисциплинированны ли вы в погашении долгов. Теперь пришло время создавать себе положительную кредитную репутацию.

    Возьмите потребительский кредит, например на ноутбук. Срок — не более 8 месяцев. Через пару месяцев возьмите кредит на миксер и электрочайник (в будущую квартиру), тоже месяцев на 8. Досрочно погасите его. Через 8 месяцев вам конечно не предложат ставку в 15%, но на 19%-19,5% вы уже сможет выйти.

    Есть другой вариант — вы уже брали кредиты, и по некоторым у вас были просрочки. Это осталось в вашей кредитной истории. См. предыдущий пункт, возьмите пару небольших потребительских и покажите, что теперь вы дисциплинированны. Это поможет снизить для вас ставку по будущему кредиту.

    1. Без первоначальных накоплений никуда. 30% от желаемой суммы, в идеале не менее 50%.
    2. Накопления разделите по разным валютным корзинам: 50% в долларах США, 50% в тенге. Если хотите чуть быстрее накопить и если верите тенге. Или 90% в долларах США и 10% в тенге — если верите в девальвацию в ближайший квартал.
    3. Даже если банк согласится работать с минимальным первоначальным взносом, например 10% (подсказка: не согласится) — то скорее всего он отыграется на ставке.
    4. Условная переплата в 3, 4 или 5 квартир— это все мистика. В реальности вы выигрываете на инфляции , если выплачиваете ипотеку заранее.
    5. Если у вас есть 80% необходимой суммы и вы можете оставшиеся 20% получить как потребительский кредит и планируете погасить его в течении года — вы большая умница. Ваша экономия будет еще больше.
    6. Не пренебрегайте помощью родственников. Срок — до двух лет. Занимайте у них в тенге, отдавайте в долларах США. Если не получается в тенге, занимайте в баксах. Даже так вы экономите приличную сумму для семейного бюджета.
    7. Если вы взяли ипотеку, продолжайте мониторить рынок банковских кредитов. Через 1–2 года выплат вы становитесь желаемым клиентом с зафиксированной финансовой дисциплиной для всех банков. А значит теперь вы можете настаивать на ставке в 15% годовых. Шучу, не 15% конечно, но на 1,5%-1,8% ниже текущего уровня. Не опускайте руки, а точнее — теперь пришла ваша очередь выкручивать руки банкам 🙂

    Продолжим рассматривать модель:

    Обратите внимание на строку цена съема жилья в месяц (В24) в модели. Этот показатель зависит от отношения годовой аренды к цене жилья. По сути, это инфляция, показатель на который дорожает или дешевеет аренда в вашем городе. По моему опыту цифра в 5,5% вполне себе отражает динамику рынка Алматы.

    Какие можно сделать выводы:

    1. Если вы присмотрели себе квартиру, но не накопили 50% от ее стоимости— даже не мечтайте об ипотеке;
    2. Копить при наличии первоначального взноса и сидеть в “аренде” тоже бывает выгодно.
    3. Зарабатывая в тенге, покупайте доллары. Порог накоплений в валюте определите сами, у меня еще будут обзоры, как следить за курсами и на что надо обращать внимание.
    4. Все планы дальше, чем 2–3 года — это не планы, а игра в казино;
    5. Играть на связке ипотеки и инфляции выгодно, только если ваша зарплата быстро растет. Если она примерно на одном уровне последние 5–7 лет, то вы просто будете привязаны к ипотечному кредиту и своему банку на 10–20 лет;
    6. Цены на недвижимость завышены. Да, спрос подталкивает предложение, поэтому цены падают неохотно. Сейчас, за счет стагнации экономики продавцы будут опускать цены еще активнее. Если ставки по депозитам упадут ниже 9%, то сдавать квартиры опять может стать выгодно;
    7. Если у вас есть заветная сумма, и вы готовы затянуть пояса — накопите деньги за 2–3 года, если что-то не изменится (это приведет к стагнации экономики еще сильнее, а кому сейчас легко);
    8. Если так оказалось, что вы можете взять ипотеку только на 30 лет и ваша зарплата не растет на 50–100% в год, то не ввязывайтесь. Положите в банк.
    9. Дополнительные расходы, которые вас могут ждать:
      — проживание 3–9 месяцев до переезда в новое жилье. Сумма зависит от вашего уровня жизни;
      — издержки на оформление, оценку, страховку и прочее могут составить

    4,5% от суммы кредита. Эти деньги должны быть у вас под рукой. Если вы включите их в кредит, тогда учитывайте их при своих расчетах в прилагаемой модели.

    Бесплатный бонус для читателей блога.

    В течении последних двух лет, я и моя компания по заказу клиентов-застройщиков проводили опрос и исследование рынка.

    • только 17% накопили на квартиру самостоятельно;
    • 45% взяли кредит на покупку недвижимости;
    • остальные задумывались хоть раз об улучшении жилищных условий.

    Из опроса было выяснено, что:

    • 88% хотят взять кредит на покупку квартиры/дома;
    • из них 62% начали собирать документы, остальные сказали что процедура непонятная или долгая;
    • из 62% банк посещали не менее трех раз 57% (представляете сколько раз минимум надо сходить в банк, чтобы получить ответ);
    • только 45% взяли кредит;
    • из 62% — 11% готовы заплатить за сервис или помощь по сбору документов, 5% — заплатили за эту услугу.

    Из 45% взявших кредит только 18% посчитали переплату на период более 10 лет вперед и согласились с ней. Эти же 18% взяли кредит на сумму не более чем 30% от стоимости купленной квартиры.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector
    ×
    ×