Инвестиционная стоимость это

Понятие инвестиционной стоимости

Инвестиционная стоимость – это определенная денежная сумма, которую потенциальный инвестор готов заплатить за рассматриваемый объект инвестирования, исходя из поставленных целей.

Понятие

Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.

Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.

Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.

Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.

На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.

Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:

• уровень рисков;
• ожидаемая доходность;
• период окупаемости инвестиций;
• отраслевые ожидания и тенденции;
• налоговый режим;
• и многое другое.

Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.

Инвестиционная и рыночная стоимость

В экономической науке существует базовое определение рыночной стоимости предмета. Под ней принято понимать наиболее вероятную цену, по которой продавец будет готов продать, а покупатель приобрести рассматриваемый товар. При этом ни один из данных субъектов не должен подвергаться какому-либо принуждению. Таким образом, величина рыночной стоимости отражает цену, естественным путем сложившуюся на рынке. Все вышесказанное вполне применимо и к инвестициям.

Когда же мы говорим про инвестиционную стоимость, то всегда имеем в виду не абстрактного покупателя, а конкретного потенциального инвестора. К тому же мы помним о показателях доходности, рискованности, целесообразности и других параметрах, формирующих данное понятие. Также уместно вспомнить про инвестиционный горизонт. Успешный инвестор оценивает не только настоящее положение вещей. Он должен уметь в каком-то смысле предвосхитить будущее.

Другими словами, рыночная стоимость актива – это настоящее. Его инвестиционная стоимость – будущее. Они различаются по своей сути, хотя при некотором стечении обстоятельств могут и совпасть.

Оценка

Любой объект инвестирования обладает инвестиционной и рыночной стоимостью. Их фактическое определение или оценка является непростой задачей, которая требует высокой квалификации и профессионального подхода.

Оценка рыночной стоимости, как правило, производится независимо от рассматривания инвестиционных перспектив конкретного актива. При ее проведении эксперт-оценщик прежде всего исходит из текущей ситуации и сложившегося на рынке соотношения предложения и спроса. Результатом проделанной работы является выявленный объем инвестиций, необходимый для приобретения рассматриваемого актива. Естественно, инвестиционная оценка стоимости объекта невозможна без отсылки к текущему рыночному показателю.

Если величина оценки инвестиционной стоимости актива значительно превосходит значение рыночного показателя, то мы можем сделать вывод о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций. Обратная зависимость также работает. Когда инвестиционная стоимость ниже рыночной, то актив не будет представлять интереса для потенциальных инвесторов.

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовую стоимость инвестиционных активов можно определить двумя способами. Во-первых, в этом качестве может рассматриваться справедливая рыночная стоимость объекта инвестирования. Во-вторых, в таком качестве может фигурировать меньшее из двух показателей: себестоимости и рыночной стоимости.

Выбор в пользу рыночного значения может быть оправдан скорой реализацией краткосрочных вложений и их превращением в денежные средства.

Часто краткосрочные инвестиции могут рассматриваться в качестве эквивалента деньгам, поэтому в балансе они и могут быть представлены в соответствии с рыночной стоимостью. Такой подход однозначно будет указывать на скорый предполагаемый приток денежных средств.

Инвестиционная стоимость

Финансовый словарь Финам .

Смотреть что такое «Инвестиционная стоимость» в других словарях:

инвестиционная стоимость — 3.4 инвестиционная стоимость: Стоимость капитальных затрат по созданию строительного объекта. Примечание Включает в себя: стоимость проектно изыскательных работ, затрат на приобретение участка, стоимость строительно монтажных работ, внутренних… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Инвестиционная стоимость — стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Инвестиционная стоимость — (INVESTMENT VALUE) стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Инвестиционная стоимость — (INVESTMENT VALUE) приведенная к настоящему моменту времени стоимость будущих доходов от ценной бумаги по оценке информированного аналитика … Финансовый глоссарий

Инвестиционная стоимость имущества — стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. См. также: Стоимость имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

Инвестиционная стоимость объекта оценки — Инвестиционная стоимость объекта оценки (Investment value («worth»)) — один из видов стоимости, предусмотренных Федеральными Стандартами оценки, обязательными к исполнению: стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности… … Экономико-математический словарь

инвестиционная стоимость объекта оценки — Один из видов стоимости, предусмотренных Федеральными Стандартами оценки, обязательными к исполнению: стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях и ожиданиях. В отличие от … Справочник технического переводчика

инвестиционная стоимость конвертируемых ценных бумаг — Оценка стоимости, которая могла бы служить ценой конвертируемых (convertible) ценных бумаг на рынке, если бы они не могли быть конвертированы. Инвестиционная стоимость конвертируемых ценных бумаг крупных компаний определяется компаниями,… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Инвестиционная стоимость объекта оценки — д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;. Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от… … Официальная терминология

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта … Жилищная энциклопедия

Виды стоимости в оценочной деятельности

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности): «. под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму: «В случае, если . не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.» То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наши услуги

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 15-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Как определить инвестиционную стоимость недвижимости

Как определить инвестиционную стоимость недвижимости

В инвестировании, как и в любой профессиональной деятельности, разработана своя терминология. Предлагаю вам разобраться в понятиях, имеющих значение для выгодных вложений. Цель инвестирования заключается в умножении вложенных средств. Определить рентабельность проекта можно, исходя от инвестиционной стоимости имущества. Рассмотрим подробно, как это можно сделать.

Что такое рыночная стоимость

Часто возникают ситуации, когда неопытный бизнесмен опирается на рыночную стоимость объекта или даже просит профессионала её рассчитать. При лучшем раскладе неточности в формулировке вскроются в дальнейшем обсуждении. Но бывает, что инвестор, приобретая недвижимость по указанной цене, терпит убытки.

Чем же отличается инвестиционная стоимость от рыночной? Рыночная ставка — это та, по которой более вероятна продажа и покупка квартиры участниками сделки. А инвестиционная стоимость — это персональное восприятие объекта недвижимости конкретным вкладчиком. Поясню: каждый предприниматель вкладывает определённую сумму средств, может позволить себе определённые риски и планирует выйти на определённый доход. Все эти параметры для отдельных инвесторов будут различными. Поэтому и величина инвестиционной стоимости одного и того же объекта может значительно отличаться для разных вкладчиков.

Инвестиционная значимость полностью зависит от интересов вкладчика и может быть больше или меньше рыночной. По сути это будущая значимость актива. Иначе говоря, на стоимость также влияют сопутствующие сделке факторы: возможные риски, период окупаемости, предполагаемые траты (включая ремонтные работы и налоги). Чтобы выгодно вложить деньги в недвижимость, важно определить рыночную ценность помещения или участка и соотнести с предполагаемым доходом.

Как определить инвестиционную стоимость

Определить инвестиционный тариф недвижимости самостоятельно очень сложно. Для таких расчётов профессионалы используют три метода:

• Затратный. Его суть в том, что затраты на покупку помещения не должны превышать затраты на покупку земельного участка и строительство аналогичного объекта.
• Доходный. Зависит от размера ожидаемой прибыли. Чем выше планируется доход, тем выше может быть стоимость.
• Сравнительный. Опирается на принцип замещения, т.е. необходимо проанализировать рыночную стоимость аналогичных объектов.

Инвесторы-специалисты предлагают сопоставить полученные цифры по схеме:

• затратный — 40%,
• доходный — 30%,
• сравнительный — 30%.

На примере это будет выглядеть так: квартира в Санкт-Петербурге по затратному способу обойдётся в 5 миллионов, по доходному — 6,2 и по сравнительному — 5,4. Используем формулу:

5*0,4 + 6,2*0,3 + 5,4*0,3 = 5,48 миллиона рублей.

Получается, приобретать объект имеет смысл за пять с половиной миллионов рублей или меньше.

Что такое инвестиционная привлекательность

Инвестиционная стоимость и привлекательность актива связаны вплотную. Для достижения целей инвестору нужно учитывать оба понятия. Они друг друга дополняют.

Итак, перед принятием решения следует определить срок возврата инвестиций, оценить возможные угрозы и рассчитать фактическую прибыль. Обязательно нужно учесть и состояние экономики рынка недвижимости, отраслевые тенденции, устойчивость политической ситуации, а также личный опыт инвестора по работе с похожими проектами.

Мы помогаем определять доходность инвестиций на конкретных объектах. Просто оставьте заявку >>> здесь

Инвестиционная стоимость недвижимости как представитель стоимостей в использовании

Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые не относятся к стоимостям рыночного типа. Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта рынка, а не рынка в целом.

Важнейшим представителем стоимостей в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.

Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.
Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.

Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:

— при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
— при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
— если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;
— при принятии управленческих решений в отношении дальнейшего использования объекта недвижимости и др.

Инвестиционная стоимость, как и все стоимости в использовании, рассчитывается применением доходного подхода и, ставя во главу угла индивидуальность параметров оценки, не предполагает использование cp;iмнительного (рыночного) подхода.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения доходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дисконта.

— в оценке будущей прибыльности (требуемая индивидуальная норма отдачи на капитал); ^
— индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
— наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус);
— наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от конкретного владельца (которая не переходит к новому владельцу);
— возможности сочетания собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический (От слова синергия, а не синергетика), эффект (Синергический эффект приводит к тому, что сумма стоимостей нескольких частей оказывается меньше стоимости нового целого. Стоимость синергического эффекта определяется путем капитализации экономии, возникающей по различным причинам при различных тинах слияний (по горизонтали, по вертикали, конгломерат и пр.). , который может снизить риски).

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т.д.

Эффективное использование ряда индивидуальных инструментов (возможностей) собственника может уменьшить инвестиционные риски и соответственно ставку дисконтирования. Тем самым инвестиционная стоимость объекта недвижимости может оказаться численно выше рыночной стоимости из-за его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя.

Эта стоимость может быть больше рыночной также из-за наличия специфического интереса инвестора. Неона может быть и меньше рыночной стоимости из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.

Термин о инвестиционная стоимость» не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности, т.е. собственности, в которую сделаны инвестиции, находящейся на этапе инвестиционного воздействия.

Потребительная стоимость — другой представитель стоимости в использовании, когда определяется стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его наиболее эффективному использованию). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной ) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.