Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда на инвестиционных условиях

Передача земельного участка в аренду инвестору

Земельные участки для строительства является объективно необходимым условием сделки, что неразрывно связано с использованием законодательства по вопросам земельного, обязательственного, публичного права, а также правами собственности.

Передача земельного участка в аренду инвестору из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит без предварительного согласования места размещения объекта. В соответствии с п.2 ст. 30 ЗК РФ происходит это на торгах (конкурсах, аукционах) после чего инвестор приобретает статус застройщика с возможностью контроля и организации строительства. При этом в ст. 24.2 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года определено, что сторона, заключившая инвестиционный договор с органами власти, местного самоуправления может получить право собственности сразу после передачи земельного участка в аренду инвестору.

Случается, что самому заказчику выгодна передача земельного участка в аренду инвестору, чтобы не отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок он оформляет свои отношения с инвестором инвестиционным договором.

По существующим законодательным нормам, инвестиционный договор может быть представлен договором купли-продажи недвижимости, подряда, простого товарищества или договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно, передача земельного участка в аренду инвестору — тоже предлагается, как квалификационный инвестиционный договор и у инвестора появляются шансы выбрать для себя оптимальную схему оформления взаимоотношений с собственником земли.

Прежде чем «хвататься» за передачу земельного участка в аренду инвестору, участникам инвестиционного строительного проекта прилагается взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров. Например, если инвестиционный договор оформлен по типу договора аренды (субаренды) и в нем указаны условия инвестиционно-строительной деятельности в форме простого товарищества, будет лучше прямо указать обязанности владельца земельного участка и определить, как он собирается вносить свой вклад:

  • в виде передачи права аренды (субаренды) на участок
  • в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности)

Передача земельного участка в аренду инвестору расценивает застройщика, как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

В статье 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) сказано, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Законодательно в РФ инвесторы определены, как физические и юридические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

В статье 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) определены права инвесторов, согласно которым инвесторы имеют равные права на:

  • осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;
  • самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;
  • владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
  • передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
  • осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
  • объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;
  • осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Из чего следует, что передача земельного участка в аренду инвестору определяется выбором инвестиционного договора, в котором бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект были полностью соблюдены.

Статьями 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право собственности на возведенный объект возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. Поэтому у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на незавершенный строительством объект возникнуть не может, а на построенный объект, в результате передачи земельного участка в аренду инвестору от владельца возникает «вторичное» право собственности.

В строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств от юридических лиц или физических лиц, называемых законодательно инвесторами, регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами РФ, но и инвестиционным договором, выбор вида которого можно сделать, взвесив преимущества и недостатки с учетом личных выгод.

Читать еще:  Динамические методы оценки эффективности инвестиций

В нашей компании осуществляется обслуживание клиентов «под ключ» с привлечением к работе над проектом специалистов разных отраслей. Если вы хотите узнать подробности о сотрудничестве с нами, звоните по телефону 391 209-09-40. Будем рады слышать вас!

Инвестиции в аренду недвижимости

Инвестиции в аренду недвижимости

Инвестировать в аренду недвижимости на данный момент и в текущей экономической ситуации достаточно выгодно. Ведь инвестиции в недвижимость всегда были достаточно прибыльны, а сейчас это вообще практически единственный легальный способ стать миллионером без чьей либо помощи. Самыми распространёнными способами инвестирования, являются инвестирование в жилую недвижимость или в коммерческую. Однако, в этой статье мы рассмотрим не совсем типичные способы инвестиций, но от этого не менее выгодные.

Инвестиции в аренду недвижимости – это одновременно, как распространённый способ инвестирования, так и не распространённый. Такой парадокс заключается в том, что большинство жителей нашей страны, покупая квадратные метры в новостройках, начинают сдавать эту недвижимость в аренду. Их цель проста и тривиальна – отбить ипотеку, чтобы через 10-15 лет заехать в квартиру, необремененную долговыми обязательствами. И в этом то и заключается главная ошибка. Эти люди фактически не занимаются приобретением недвижимости с целью инвестиции, а лишь для теоретического собственного пользования, не пытаясь извлечь из этого прибыль, которую впоследствии можно приумножить. Это видно и по обустройству квартиры или дома, приобретённого в ипотеку и сдаваемого в аренду, и по месторасположению покупаемой недвижимости, и в целом, по выбору компании, у которой покупается недвижимость.

Inveso

Инвестиции в аренду недвижимости должны носить строго коммерческий характер, поэтому и подбор недвижимости должен осуществляться не по принципу, «чтобы было где жить внукам», а по принципу «заработать максимальное количество денег с покупки квартиры». Для того, чтобы вложения оказались наиболее выгодными с коммерческой точки зрения, необходимо уделить внимание не только стоимости самой квартиры, но и месторасположению, благоустройству территории, внутреннему убранству и комфорту будущих квартирантов. В этом-то и заключается основное отличие «ипотечников» от инвесторов. Первой категории граждан, не обременённой необходимостью заботиться о собственной прибыли, вероятно, невдомёк такая простая истина, что вложив в отделку квартиры хотя бы ещё 200-300 тысяч рублей, с повышения стоимости аренды от этого, вышеуказанные средства можно отбить буквально за пару-тройку месяцев. И это только элементарный пример.

Теперь, переходим к основной сути статьи. Инвестиции в аренду недвижимости это очень и очень выгодно. В долгосрочной перспективе это может принести куда больший доход, чем инвестиции под любые другие цели. И Inveso , ваш верный помощник в деле инвестирования, подберёт вам наиболее выгодный вариант для вложения средств.

Аренда — это выгодно!

Элементарный пример того, как работает Inveso . Клиент желает приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду в последующем квадратных метров. Наши специалисты внимательно изучают весь рынок, и находят предложение, по типу приведённого ниже:

Квартира в жилом районе, который не обладает развитой инфраструктурой. Её нынешняя стоимость, условно, 3 миллиона рублей. Стоимость сдачи в аренду – 20 тысяч рублей в месяц. Нашим специалистам, как правило, известны все перспективные планы по застройке города. И они знают, что в течение года в центре этого района появится крупный торговый центр, который будет не только привлекать сюда новое население, но и крупные компании, а за ними и капиталы. Наши специалисты знают, что в результате этого строительства, стоимость недвижимости в этом районе вырастет в несколько раз, а соответственно, и цена аренды. Клиент, который покупает квартиру стоимостью в 3 миллиона сейчас, через год получает квартиру стоимостью в 6 миллионов, а стоимость её сдачи в аренду, при хорошей внутренней отделке, сможет доходить до 70 тысяч рублей в месяц . Выгодно? Безусловно!

Именно так и работает компания Inveso . Помимо этого мы также ищем рыночные предложения, которые по тем или иным причинам стоят ниже их рыночной стоимости. Это может быть что угодно, начиная от срочности продажи квартиры, заканчивая острой нуждой. Мы предлагаем вам этот вариант, и спустя месяц после перепродажи, вы получаете серьёзную прибыль. Потом можете вкладываться вновь, и так до бесконечности.

Инвестиционная и операционная аренда

называются инвестиционной арендой (capital leases). Точнее, аренда считается

инвестиционной, если она удовлетворяет одному или нескольким следующим

1. Соответствующий арендный договор передает право собственности на

имущество арендатору еще до истечения срока аренды.

2. Соответствующий арендный договор предусматривает возможность покупки

имущества по договорной цене.

3. Срок действия аренды составляет не менее 75% от оценочного срока

службы арендуемого имущества.

4. В начале действия арендного договора приведенная стоимость минимальных

арендных платежей составляет не менее 90% обоснованной

рыночной цены арендуемого имущества5 .

Если выполняется какое-либо из этих условий, тогда можно утверждать,

Читать еще:  Страхование инвестиций физических лиц

что арендатор приобрел большую часть экономических преимуществ и рисков,

связанных с арендуемым имуществом. Таким образом, в данном случае

мы имеем дело с инвестиционной арендой. Если же арендный договор не соответствует

ни одному из перечисленных условий, он рассматривается (с точки

зрения бухгалтерского учета) как операционная аренда (operating lease)6.

В сущности, операционные арендные договоры дают арендатору право на ис-

4 Statement of Financial Accounting Standards No. 13, Accounting for Leases (Stamford, CT: Financial

Accounting Standards Board, November 1976).

5 Ставка дисконтирования, используемая для определения этой приведенной стоимости, является,

вообще говоря, приростной ставкой процента на ссудный капитал для арендатора (lessee’s

incremental borrowing rate). FASB определяет это как доналоговую процентную ставку, которую

арендатору пришлось бы выплачивать в случае, если бы он взял — под залог — кредит на сумму,

необходимую для покупки арендуемого имущества, причем сроки выплаты этого кредита соответствовали

бы графику платежей, предусмотренному арендным договором.

6 Ранее в этой главе мы употребляли термин операционная аренда для описания краткосрочной

аренды. Однако бухгалтерские работники применяют этот термин и к любой

(долгосрочной) финансовой аренде, которая — с технической точки зрения — не может

рассматриваться как капитальная аренда.

пользование арендуемого имущества в течение некоторого периода времени,

однако не предоставляют всех преимуществ и рисков, связанных с арендуемым

Учет активов при инвестиционной аренде. В случае инвестиционной аренды

арендатор должен включить стоимость арендуемого имущества в «Активы» балансового

отчета. Сумма, которую он должен там указать, равняется приведенной

стоимости минимальных арендных платежей в течение всего периода аренды. Если

операционные издержки, такие как страховка, техобслуживание и налоги, являются

частью совокупных арендных платежей, то они подлежат вычету и лишь

полученный остаток используется для вычисления приведенной стоимости. В соответствии

с требованиями бухгалтерского учета, применяемая ставка дисконтирования

определяется как минимальная величина среди следующих показателей:

1) предельная кредитная ставка для арендатора и 2) процентная ставка, предполагаемая

соответствующим арендным договором, если эту ставку вообще можно определить.

Приведенную стоимость арендных платежей необходимо указывать в качестве

одного из активов в балансовом отчете арендатора. (Если обоснованная

рыночная стоимость арендуемого имущества оказывается меньше, чем приведенная

стоимость минимальных арендных платежей, тогда в балансовом отчете

необходимо указывать обоснованную рыночную стоимость.) Соответствующие

обязательства по аренде также указываются в балансовом отчете арендатора,

причем приведенная стоимость платежей, подлежащих выплате в течение одного

года, отражается как текущие (краткосрочные) обязательства, а приведенная

стоимость платежей, подлежащих выплате по истечении одного года, отражается

как долгосрочные обязательства фирмы. Информация по поводу арендуемого

имущества может объединяться с подобной ей информацией по принадлежащим

арендатору активам, однако в примечании необходимо уточнить стоимость

арендуемого имущества и его амортизацию. Разделы гипотетического балансового

отчета, касающиеся инвестиционной аренды, могли бы выглядеть так.

Общая стоимость основного

капитала (млн. долл.)

Минус: накопленный износ

и амортизация (млн. долл.)

1,0 Обязательства по инвестиционной

аренде (тыс. долл.)

Чистая стоимость основного

капитала (млн. долл.)

2,0 Обязательства по инвестиционной

аренде (тыс, долл.)

Примечание. Общая стоимость основного капитала включает арендуемое имущество на сумму

500 тыс. долл. Накопленный износ и амортизация включают 140 тыс. долл. амортизации, относящейся

к такому имуществу.

В примечании к балансовому отчету указано, что капитализированная

стоимость арендуемых активов этой компании равняется 500 тыс. долл. минус

140 тыс. долл. амортизации, т.е. 360 тыс. долл. Это обязательство распределяется

между 90 тыс. долл. текущих долговых обязательств и 270 тыс. долл., которые

необходимо выплатить по истечении периода в один год. Помимо этой

982 Часть VII. Среднесрочное и долгосрочное финансирование

информации, в примечания к балансовому отчету должен быть включен и ряд

других сведений. В частности, нужно указать общие суммы арендуемого имущества

по основным имущественным категориям (которые можно объединить

с соответствующими категориями активов, находящихся в собственности

арендатора); совокупные будущие минимальные арендные платежи; график —

с разбивкой по годам — будущих арендных платежей, которые требуется выплатить

в течение следующих пяти лет; совокупные минимальные доходы от

субаренды; факт и условия покупки или варианты продления аренды и оговорки

о применении «скользящих» цен; арендные платежи, зависящие от каких-

либо факторов, помимо времени; а также любые ограничения, налагаемые

в соответствии с арендными соглашениями.

Раскрытие информации, касающейся операционной аренды. В случае

операционной аренды, как и в случае инвестиционной аренды, в балансовом

отчете фирмы требуется предоставить определенную информацию, однако на

этот раз она может содержаться в примечаниях. Для арендных договоров, не

подлежащих расторжению, до истечения срока которых остается больше одного

года, арендатор должен предоставить информацию по совокупным будущим

минимальным арендным платежам; график — с разбивкой по годам —

будущих арендных платежей, которые требуется выплатить в течение следующих

пяти лет (плюс общая сумма на все последующие годы); совокупные

Читать еще:  Модель сбережения инвестиции

минимальные доходы от субаренды; базис для условных арендных платежей;

факт и условия покупки или варианты продления аренды и оговорки о применении

«скользящих» цен; а также любые ограничения, налагаемые в соответствии

с арендным соглашением. Последние две категории включаются

Конференция ЮрКлуба

аренда с инвестиционными условиями

-Tatiana_spb- 04 Май 2005

Уважаемые коллеги прошу высказать Ваши мнения по следующей ситуации:

на территории ГУПа имеется трансформаторная подстанция. ООО «Н» намеревается значительно реконструировать подстанцию и пользоваться частью подстанции с дополнительной мощностью в своих сугубо коммерческих целях.

Но ГУП нахаляву никому не даст заработать, поэтому предлагает ООО «Н» реконструировать еще определенный набор подстанций и иного оборудования, находящихся на той же территории.

Вопрос:
Вправе ли ГУП сдать в аренду интересующую ООО «Н» подстанцию, а вкачестве арендной платы установить не только реконструкцию этой подстанции, но и другого имущества?
Прибыль, которую будет получать ООО после реконструкции будет очень значительная и долгосрочная.

Подходит ли в данном случае договор аренды и как быть с землей?

-Tatiana_spb- 04 Май 2005

земельщик 06 Май 2005

ДОГОВОР АРЕНДЫ С УСЛОВИЕМ ОБ УЛУЧШЕНИИ
АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА

______________________________________________________ в лице ______________________, (организационно-правовая форма и наименование организации) (ф.,и.,о.)
действующего на основании __________________________________________________, именуемая в
(устава, положения, доверенности)
дальнейшем “Арендодатель”, и ___________________________________________________________
(организационно-правовая форма и наименование организации)
в лице _______________________________________________________, действующего на основании
(ф.,и.,о.)
______________________________________________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
именуемая в дальнейшем “Арендатор”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора
1.1.Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование имущество, перечисленное в п. 1.2 настоящего договора, а Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю арендную плату и по окончании договора вернуть ему указанное имущество.
1.2. Имущество, являющееся предметом договора, передается в следующем составе: __________ ______________________________________________________________________________________.
(опись имущества, передаваемого в аренду)

2. Арендная плата
2.1. В качестве арендной платы Арендатор производит следующие работы по улучшению арендуемого имущества: ____________________________________________________________________.
(наименование и объем работ)
2.2. Работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком их проведения, являющимся приложением к настоящему договору. По соглашению с Арендодателем Арендатор может отступать от графика проведения работ при условии соблюдения срока их окончания.

3. Срок действия договора
3.1. Договор заключается на срок ___________________ с момента передачи имущества.
3.2. Предусмотренные п. 2.1 работы должны быть полностью выполнены к моменту окончания срока действия договора.

4. Обязанности сторон
4.1. Арендодатель обязан:
4.1.1. Передать Арендатору имущество в срок, указанный в п. 5.1 настоящего договора.
4.1.2. Передать Арендатору документацию на передаваемое имущество, необходимую для его использования.
4.1.3. Обеспечить соответствие качества передаваемого имущества установленным стандартам.
4.1.4. За свой счет устранять неисправности арендованного имущества, произошедшие по его вине.
4.2. Арендатор обязан:
4.2.1. Своевременно производить работы по улучшению арендованного имущества, указанные в п. 2.1 и в приложении к настоящему договору.
4.2.2. Использовать имущество строго по назначению.
4.2.3. Обеспечивать сохранность переданного имущества.
4.2.4. За свой счет производить ремонт арендуемого имущества в случае неисправности, произошедшей не по вине Арендодателя.
4.2.5. По окончании срока договора возвратить имущество Арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа.

5. Срок передачи имущества
5.1. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, подлежит передаче Арендатору в течение _________ с момента подписания договора.
5.2. Арендатор должен передать имущество Арендодателю в _________-дневный срок после окончания срока аренды либо после прекращения действия договора в случае его досрочного расторжения.

6. Ответственность сторон
6.1. За неисполнение условий настоящего договора стороны несут ответственность, предусмотренную договором, а при отсутствии указания на ответственность в договоре – в соответствии с правовыми актами Российской Федерации.
6.2. За просрочку передачи имущества, являющегося предметом настоящего договора, Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере ____% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
6.3. За просрочку передачи имущества по окончании срока аренды Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _____% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
6.4. За просрочку в выполнении работ либо отдельного их этапа Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _____% за каждый день просрочки. Указанная неустойка не взыскивается в случае, предусмотренном п. 2.2 настоящего договора.

7. Срок действия договора
7.1. Договор заключается на ________ со дня передачи имущества Арендатору.
7.2. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

8. Порядок расторжения договора
8.1. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
8.2. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора.

9. Прочие условия
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится у Арендодателя, а второй – у Арендатора.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector