Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Акт реализации инвестиционного договора

Для регистрации права собственности иногда необходим акт о реализации инвестиционного проекта

Отказ любой из сторон инвестиционного контракта с участием публично-правового образования от подписания акта о результатах реализации проекта не дает остальным зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Суд может разрешить спор, связанный с таким отказом, но при этом должен проверить, не зарегистрированы ли на построенный объект права третьих лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12).

Администрация города, закрытое акционерное общество, университет и два инвестора — ООО и ОАО — заключили инвестиционный контракт и дополнительное соглашение к нему. Предметом контракта в редакции соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по инвестированию и строительству двух очередей комплекса жилых домов.

По условиям контракта более половины общей жилой и нежилой площади каждого завершенного инвестированием и сданного в эксплуатацию жилого дома, а также 80% площадей гаражей-стоянок должно было перейти в собственность ЗАО по результатам выполнения им своих обязательств. А оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта в части строительства каждого жилого дома должно было производиться после сдачи каждого дома в эксплуатацию на основании отдельных актов о результатах реализации инвестиционного ­проекта.

Обязательства по контракту в ­части строительства последнего из домов, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту, ЗАО выполнило в полном объеме. Факт завершения строительства подтверждался актом приемки дома и разрешением на ввод его в эксплуатацию. ЗАО направило остальным сторонам инвестицион­ного контракта для подписания проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта с прилагаемыми документами. Предоставленный проект акта содержал положение о том, что все обязательства в части инвестирования, строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию выполнены в полном объеме, стороны контракта претензий друг к другу не имеют и не требуют применения каких-либо санкций, связанных с неисполнением обязательств. Однако остальные участники инвестиционного контракта отказались подписывать данный акт в представленной редакции и просили указанное положение исключить. ЗАО посчитало, что это нарушает его права и обратилось в суд с иском к администрации города, университету и двум инвесторам с требованием о понуждении к подписанию акта о результатах реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции.

Суд первой инстанции иск ЗАО удов­летворил, обязав ответчиков подписать спорный акт в редакции, предложенной ЗАО. Инвестиционный контракт суд квалифицировал как договор простого товарищества, основываясь на положениях контракта, а также ч. 1 ст. 1041 ГК РФ и ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Как известно, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, то есть вложенные инвестиции и построенные жилые дома соответственно, по общему правилу, признается их общей долевой собственностью (ч. 1 ст. 1043 ГК РФ, п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимос­ти, которая будет создана или приобретена в будущем»). Поэтому такое имущество как находящееся в общей долевой собственности может быть разделено между ее участниками по их взаимному согласию. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела из общего имущества своей доли в натуре (ч. 2 ст. 1050, ч. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд решил, что для ЗАО таким соглашением по своей правовой природе является спорный акт и он же является подтверждением исполнения ЗАО своих обязательств по инвес­тиционному контракту. Кроме того, подписанный всеми сторонами контракта акт о результатах реализации контракта, по мнению суда, является итоговым документом, который предоставляется для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результаты инвестиционной деятельности (примерный перечень правоустанавливающих документов содержится в Приложении № 3 приказа Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 № 54). Поскольку спора по поводу долей между сторонами не было, суд посчитал, что отказ всех участников инвестиционного контракта от подписания предлагаемого истцом акта нарушает права ЗАО.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и в иске отказал, поскольку истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права. В описательной части решения содержалась ссылка на ч. 2 ст. 1050 и ч. 1, 3 ст. 252 ГК РФ и указание на то, что ЗАО имеет право обратиться в суд с требованием выдела из общего имущества своей доли в натуре при отказе от подписания акта о результатах реализации контракта. Тем не менее вывод суда первой инстанции не был основан на этом положении. Судьи кассационной инстанции, напротив, рекомендовали истцу обратиться в суд за защитой своего права именно таким способом. Обязывать же стороны инвестиционного контракта в судебном порядке совершить добровольное действие по подписанию акта нельзя. Но в целом судьи кассационной инстанции согласились с выводами апелляционного суда.

Судьи Президиума ВАС РФ отменили все три судебных акта по делу и направили дело на новое рассмотрение ввиду следующего. Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая долевая собственность на созданный жилой дом и целью обращения истца в суд является раздел этого имущества между сособственниками.

Судьи Президиума ВАС РФ в отличие от судей трех нижестоящих инстанций задались вопросом, а как собственность на недвижимость может возникнуть до государственной регистрации и, главное, как такое имущество можно до этого момен­та делить.

Поскольку спор возник между сторонами инвестиционного контракта, предметом которого являлось создание объектов недвижимос­ти, судьи указали, что нельзя однозначно признать, что на построенный жилой дом в отсутствие государственной регистрации прав участников контракта возникла их долевая собственность (абз. 1 п. 11 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № 11450/11 и др.).

Суд первой инстанции шел по правильному пути, хотя и руководствовался иными нормами, утверждая, что спорный акт необходим сторонам инвестиционного контракта. На самом деле целью подписания спорного акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств и оформление документа для государственной регистрации прав, который необходим из-за участия в данных правоотношениях публично-правового образования (ст. 2 и п. 5 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ). В соответствии с распределением площади построенного дома, предусмотренным спорным актом, и должна была быть впоследствии осуществлена государственная регистрация.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. А спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Поэтому суд может по результатам рассмотрения такого спора принять судебный акт, который будет представлен для государственной регистрации права собственности участников контракта вместо акта о реализации проекта.

Судьи установили, что оснований для отклонения от подписания спорного акта у сторон не имелось. Но суд первой инстанции помимо отказа в удовлетворении требований истца закрепил в решении распределение помещений в спорном жилом доме между сторонами контракта. Однако такое распределение было сделано без анализа наличия прав третьих лиц на отдельные объекты в спорном доме, что может нарушать их права. Именно поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.

Постановление содержит оговорку о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 1 ст. 311 АПК РФ.

Тонкости инвестконтрактов: ВС дал инструкцию о порядке регистрации прав

Москва и обанкротившаяся компания «Беговая-Плаза», как стороны инвестконтракта, так и не договорились о распределении площадей нежилых помещений в построенных домах. Какой способ защиты в таком случае будет правильным – вещный иск или понуждение компании подписать документы? Ответила экономколлегия ВС. Ее мотивы и комментарии экспертов – на «Право.ru».

В 2003 году Правительство Москвы заключило с ЗАО «Беговая-Плаза» инвестиционные контракты. Компания должна была построить и реконструировать жилые дома (с нежилыми помещениями) на государственной земле в Даниловском районе Москвы.

Согласно условиям сделок, 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – «Беговая-Плаза». Однако конкретный перечень имущества должны были определить акты о результатах реализации инвестиционных проектов, которые, правда, в итоге так и не были подписаны.

В феврале 2011-го в отношении «Беговой-Плазы» возбудили дело о банкротстве (№ А40-11689/2011). В этом же году были введены в эксплуатацию и жилые дома. В феврале 2012-го началась процедура наблюдения, а в августе – компанию признали банкротом.

Так как о распределении нежилых помещений в домах так и не договорились, Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) попросил это сделать в рамках дела о банкротстве. ДГИ требовал определить долю города в 40% и признать за ним право собственности на нежилые помещения в ее пределах.

Суды в иске департаменту отказали. ДГИ выбрал неверный способ защиты, решили суды: его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестконтрактам, а значит, не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о понуждении «Беговой-Плазы» исполнить свои договорные обязательства – подписать акт о реализации инвестпроекта. Кроме того, отдельно указали суды, до первичный госрегистрации объекта инвестиционной деятельности выдел доли в нем невозможен, так как данный объект не является предметом гражданского оборота.

Читать еще:  Участники и субъекты инвестиционной деятельности

Как правильно зарегистрировать

ДГИ обратился с жалобой в Верховный суд, и судья Иван Разумов передал спор на рассмотрение экономической коллегии. В итоге вопрос отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В своем определении тройка ВС (Разумов, Ирина Букина и Сергей Самуйлов) сослалась на п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Эта норма появилась в 2011 году законом № 427-ФЗ. Там установлено специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований. Представители конкурсного управляющего просили в ВС обратиться с запросом в Конституционный суд о проверке конституционности этой нормы, однако экономколлегия оснований для этого не нашла.

Нежилые помещения, подлежащие передаче Москве, не вошли в конкурсную массу должника, и поэтому у публично-правового образования (несмотря на введение процедур банкротства) сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 Гражданского кодекса), указывается в определении ВС. А поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск департамента подлежит рассмотрению именно в деле о банкротстве, опровергла экономколлегия выводы нижестоящих судов.

Дальше была ссылка на разъяснения постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 (п. 9), согласно которым при ненадлежащем формулированим истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае он сам определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы надо применить.

Иск ДГИ является по сути требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре. В подобных случаях суд должен указать в резолютивной части на результат раздела между сторонами введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов, дала инструкцию экономколлегия. И этот судебный акт представляется вместо акта о реализации инвестпроекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. При этом он не должен нарушать права и законные интересы других лиц: следовательно, нужно проверить доводы сторон контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах, и эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Мнение юристов

Согласно общему подходу (правовой позиции постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), инвестиционные контракты чаще всего квалифицируются судами как договоры купли-продажи будущей вещи, рассказывает Елена Гаврилина, партнер, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: одна сторона (продавец будущей вещи), как правило, осуществляющая права застройщика, получает право на оформление инвестиционного объекта в собственность, другая сторона (покупатель будущей вещи) – право требовать передачи соответствующей части такого объекта, но только после регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

«Очевидно, что подобный подход не обеспечивает полной защиты прав покупателя на получение части инвестиционного объекта в собственность, особенно при банкротстве застройщика», – считает Гаврилина. Это, по ее словам, было наглядно продемонстрировано как раз в деле «Беговая-Плаза»: руководствуясь общим подходом, суды не признали за публичным образованием права собственности на часть инвестиционного объекта, ссылаясь на наличие у него не вещного, а обязательственного права из контракта. Как считает Гаврилина, ВС обоснованно применил в этом споре положения ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: «Это специальное нормативное регулирование для такого рода контрактов вполне обоснованно с учетом того, что публичный собственник в процессе реализации инвестиционного контракта остается собственником земли, передавая застройщику лишь право аренды. Публичное образование, как правило, не финансирует строительство (его вкладом является право на землю и иные объекты недвижимости, вовлекаемые в проект), в связи с чем не усматривается правовых оснований для стандартной квалификации инвестиционных договоров, указанных в ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, как договоров купли-продажи будущей вещи, когда публичное образование является покупателем».

В определении ВС рассматривается ситуация, порожденная принятым в конце 2011 года федеральным законом № 427-ФЗ, который представлял собой попытку законодателя «преодолеть» толкование, данное Пленумом ВАС в нашумевшем постановлении № 54, рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». «Это постановление исключало ранее распространенные схемы действий, когда у сторон по так называемым «инвестиционным договорам» возникало право собственности на построенный объект первоначальным образом – без перехода этого права от застройщика», – поясняет он. Пленум ВАС указал тогда, что это возможно только лишь в случае заключения договора по схеме совместной деятельности. И то не всегда, а лишь при условии регистрации права общей собственности товарищей на внесенный в совместную деятельность земельный участок. В остальных же случаях право собственности должно было сначала возникнуть у застройщика, а потом перейти к инвестору.

Соответственно в случае банкротства застройщика до передачи объект попадал в конкурсную массу и начинал реализовываться в порядке законодательства о банкротстве, поясняет Латыев: «Однако законодателей это не устроило, и они в том же 2011 году приняли закон № 427-ФЗ, который только для некоторых инвестиционных договоров (заключенных в Москве и Санкт-Петербурге на публичных землях) вернули вновь достаточно мутную и неопределенную правовую ситуацию, распространенную до Постановления № 54». По мнению Латыева, само по себе такое исключение довольно странно: «Недаром представитель арбитражного управляющего просил Верховный суд обратиться с запросом о конституционности нормы».

При этом, указывает Латыев, правовая неопределенность, которую породил закон № 427-ФЗ, отразилась и в определении экономколлегии ВС.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С»: «С одной стороны, если право собственности возникает у инвестора (города Москвы) первоначальным образом, то объект не должен входить в конкурсную массу, но тогда и требование города должно быть вещным – о признании за ним права собственности (оно и было заявлено). В другом варианте, следующем, скорее, правовой позиции Пленума № 54, вещных требований тут быть не может, инвестор имеет требования обязательственного характера. Определение ВС же пытается «усидеть на двух стульях», когда, с одной стороны, говорит, что спорные помещения не входят в конкурсную массу застройщика (что характерно для вещного подхода), но с другой, указывает, что город может истребовать их по правилам ст. 398 ГК».

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс», обращает внимание на другой важный аспект в определении ВС – о правах лиц, которые не являются сторонами спора, но на чьи имущественные права судебный акт может повлиять. «К таким лицам можно отнести иных инвесторов, участников долевого строительства и т. д., которые не являлись сторонами инвестиционного контракта с Правительством Москвы», – поясняет он. Как указала экономколлегия, эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: «Такой подход позволяет в рамках арбитражного процесса исследовать все возникшие имущественные права на отдельные помещения в построенном объекте, в частности, права участников долевого строительства, которые признали права на свои квартиры в судах общей юрисдикции к моменту рассмотрения спора между органами Москвы и застройщиком в арбитраже».

«Верховный суд продолжает активно проводить патерналистскую позицию об изменении способа защиты права по инициативе суда (впервые это появилось в совместном Пленуме ВС и ВАС № 10/22 2010 года)», – комментирует Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP. Из-за невозможности удовлетворить требования о признании права собственности на нежилые помещения экономколлегия ВС указала на сохранение у истца права на иск об обязании передать вещь в натуре.

ВС не изменил устоявшуюся практику, которая относит признание права собственности к ненадлежащему способу защиты в аналогичных спорах по ряду причин, поясняет Курмаев: необходимость различения вещных и обязательственных способов защиты, отсутствие зарегистрированного права на стороне ответчика и фактического владения недвижимостью истцом. Тем не менее, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС указал на нецелесообразность отказа в удовлетворении требований, на необходимость их правовой переквалификации.

Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP: «С одной стороны, это обеспечивает большую защиту интересов истца. С другой стороны, ответчик зачастую уже не знает, от каких требований защищаться – от тех, что заявлены или от тех, которые суд может посчитать верными».

Тонкости инвестконтрактов: ВС дал инструкцию о порядке регистрации прав

Москва и обанкротившаяся компания «Беговая-Плаза», как стороны инвестконтракта, так и не договорились о распределении площадей нежилых помещений в построенных домах. Какой способ защиты в таком случае будет правильным – вещный иск или понуждение компании подписать документы? Ответила экономколлегия ВС. Ее мотивы и комментарии экспертов – на «Право.ru».

В 2003 году Правительство Москвы заключило с ЗАО «Беговая-Плаза» инвестиционные контракты. Компания должна была построить и реконструировать жилые дома (с нежилыми помещениями) на государственной земле в Даниловском районе Москвы.

Согласно условиям сделок, 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – «Беговая-Плаза». Однако конкретный перечень имущества должны были определить акты о результатах реализации инвестиционных проектов, которые, правда, в итоге так и не были подписаны.

В феврале 2011-го в отношении «Беговой-Плазы» возбудили дело о банкротстве (№ А40-11689/2011). В этом же году были введены в эксплуатацию и жилые дома. В феврале 2012-го началась процедура наблюдения, а в августе – компанию признали банкротом.

Так как о распределении нежилых помещений в домах так и не договорились, Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) попросил это сделать в рамках дела о банкротстве. ДГИ требовал определить долю города в 40% и признать за ним право собственности на нежилые помещения в ее пределах.

Читать еще:  Развитые и развивающиеся инвестиционные рынки

Суды в иске департаменту отказали. ДГИ выбрал неверный способ защиты, решили суды: его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестконтрактам, а значит, не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о понуждении «Беговой-Плазы» исполнить свои договорные обязательства – подписать акт о реализации инвестпроекта. Кроме того, отдельно указали суды, до первичный госрегистрации объекта инвестиционной деятельности выдел доли в нем невозможен, так как данный объект не является предметом гражданского оборота.

Как правильно зарегистрировать

ДГИ обратился с жалобой в Верховный суд, и судья Иван Разумов передал спор на рассмотрение экономической коллегии. В итоге вопрос отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В своем определении тройка ВС (Разумов, Ирина Букина и Сергей Самуйлов) сослалась на п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Эта норма появилась в 2011 году законом № 427-ФЗ. Там установлено специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований. Представители конкурсного управляющего просили в ВС обратиться с запросом в Конституционный суд о проверке конституционности этой нормы, однако экономколлегия оснований для этого не нашла.

Нежилые помещения, подлежащие передаче Москве, не вошли в конкурсную массу должника, и поэтому у публично-правового образования (несмотря на введение процедур банкротства) сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 Гражданского кодекса), указывается в определении ВС. А поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск департамента подлежит рассмотрению именно в деле о банкротстве, опровергла экономколлегия выводы нижестоящих судов.

Дальше была ссылка на разъяснения постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 (п. 9), согласно которым при ненадлежащем формулированим истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае он сам определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы надо применить.

Иск ДГИ является по сути требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре. В подобных случаях суд должен указать в резолютивной части на результат раздела между сторонами введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов, дала инструкцию экономколлегия. И этот судебный акт представляется вместо акта о реализации инвестпроекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. При этом он не должен нарушать права и законные интересы других лиц: следовательно, нужно проверить доводы сторон контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах, и эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Мнение юристов

Согласно общему подходу (правовой позиции постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), инвестиционные контракты чаще всего квалифицируются судами как договоры купли-продажи будущей вещи, рассказывает Елена Гаврилина, партнер, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: одна сторона (продавец будущей вещи), как правило, осуществляющая права застройщика, получает право на оформление инвестиционного объекта в собственность, другая сторона (покупатель будущей вещи) – право требовать передачи соответствующей части такого объекта, но только после регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

«Очевидно, что подобный подход не обеспечивает полной защиты прав покупателя на получение части инвестиционного объекта в собственность, особенно при банкротстве застройщика», – считает Гаврилина. Это, по ее словам, было наглядно продемонстрировано как раз в деле «Беговая-Плаза»: руководствуясь общим подходом, суды не признали за публичным образованием права собственности на часть инвестиционного объекта, ссылаясь на наличие у него не вещного, а обязательственного права из контракта. Как считает Гаврилина, ВС обоснованно применил в этом споре положения ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: «Это специальное нормативное регулирование для такого рода контрактов вполне обоснованно с учетом того, что публичный собственник в процессе реализации инвестиционного контракта остается собственником земли, передавая застройщику лишь право аренды. Публичное образование, как правило, не финансирует строительство (его вкладом является право на землю и иные объекты недвижимости, вовлекаемые в проект), в связи с чем не усматривается правовых оснований для стандартной квалификации инвестиционных договоров, указанных в ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, как договоров купли-продажи будущей вещи, когда публичное образование является покупателем».

В определении ВС рассматривается ситуация, порожденная принятым в конце 2011 года федеральным законом № 427-ФЗ, который представлял собой попытку законодателя «преодолеть» толкование, данное Пленумом ВАС в нашумевшем постановлении № 54, рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». «Это постановление исключало ранее распространенные схемы действий, когда у сторон по так называемым «инвестиционным договорам» возникало право собственности на построенный объект первоначальным образом – без перехода этого права от застройщика», – поясняет он. Пленум ВАС указал тогда, что это возможно только лишь в случае заключения договора по схеме совместной деятельности. И то не всегда, а лишь при условии регистрации права общей собственности товарищей на внесенный в совместную деятельность земельный участок. В остальных же случаях право собственности должно было сначала возникнуть у застройщика, а потом перейти к инвестору.

Соответственно в случае банкротства застройщика до передачи объект попадал в конкурсную массу и начинал реализовываться в порядке законодательства о банкротстве, поясняет Латыев: «Однако законодателей это не устроило, и они в том же 2011 году приняли закон № 427-ФЗ, который только для некоторых инвестиционных договоров (заключенных в Москве и Санкт-Петербурге на публичных землях) вернули вновь достаточно мутную и неопределенную правовую ситуацию, распространенную до Постановления № 54». По мнению Латыева, само по себе такое исключение довольно странно: «Недаром представитель арбитражного управляющего просил Верховный суд обратиться с запросом о конституционности нормы».

При этом, указывает Латыев, правовая неопределенность, которую породил закон № 427-ФЗ, отразилась и в определении экономколлегии ВС.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С»: «С одной стороны, если право собственности возникает у инвестора (города Москвы) первоначальным образом, то объект не должен входить в конкурсную массу, но тогда и требование города должно быть вещным – о признании за ним права собственности (оно и было заявлено). В другом варианте, следующем, скорее, правовой позиции Пленума № 54, вещных требований тут быть не может, инвестор имеет требования обязательственного характера. Определение ВС же пытается «усидеть на двух стульях», когда, с одной стороны, говорит, что спорные помещения не входят в конкурсную массу застройщика (что характерно для вещного подхода), но с другой, указывает, что город может истребовать их по правилам ст. 398 ГК».

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс», обращает внимание на другой важный аспект в определении ВС – о правах лиц, которые не являются сторонами спора, но на чьи имущественные права судебный акт может повлиять. «К таким лицам можно отнести иных инвесторов, участников долевого строительства и т. д., которые не являлись сторонами инвестиционного контракта с Правительством Москвы», – поясняет он. Как указала экономколлегия, эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: «Такой подход позволяет в рамках арбитражного процесса исследовать все возникшие имущественные права на отдельные помещения в построенном объекте, в частности, права участников долевого строительства, которые признали права на свои квартиры в судах общей юрисдикции к моменту рассмотрения спора между органами Москвы и застройщиком в арбитраже».

«Верховный суд продолжает активно проводить патерналистскую позицию об изменении способа защиты права по инициативе суда (впервые это появилось в совместном Пленуме ВС и ВАС № 10/22 2010 года)», – комментирует Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP. Из-за невозможности удовлетворить требования о признании права собственности на нежилые помещения экономколлегия ВС указала на сохранение у истца права на иск об обязании передать вещь в натуре.

ВС не изменил устоявшуюся практику, которая относит признание права собственности к ненадлежащему способу защиты в аналогичных спорах по ряду причин, поясняет Курмаев: необходимость различения вещных и обязательственных способов защиты, отсутствие зарегистрированного права на стороне ответчика и фактического владения недвижимостью истцом. Тем не менее, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС указал на нецелесообразность отказа в удовлетворении требований, на необходимость их правовой переквалификации.

Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP: «С одной стороны, это обеспечивает большую защиту интересов истца. С другой стороны, ответчик зачастую уже не знает, от каких требований защищаться – от тех, что заявлены или от тех, которые суд может посчитать верными».

Акт реализации инвестиционного договора

о результатах частичной реализации инвестиционного

проекта согласно инвестиционному контракту

по строительству монолитно-кирпичных жилых домов

по адресу: г. Москва, , дом , корп. , район Хорошево-Мневники

(строительный адрес: г. Москва, корп. , квартал муниципального района «Хорошево-Мневники»)

город Москва «__»__________ 20___г.

Настоящий акт составлен Сторонами по инвестиционному контракту № от » » г. (далее по тексту — Контракт) о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству монолитно-кирпичных жилых домов на территории Северо-Западного административного округа города Москвы по строительному адресу: г. Москва, квартал муниципального района «Хорошево-Мневники», корп. .

Стороны (участники) по Контракту:

Читать еще:  Вклад в недвижимость

· Правительство Москвы в лице Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы , действующего на основании Постановления Правительства Москвы от № ;

· Закрытое акционерное общество « », в лице генерального директора , действующего на основании Устава ЗАО « » (именуемое в дальнейшем «Инвестор»).

Согласно настоящему акту Стороны подтверждают нижеследующее:

1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел в полном объеме работы по финансированию строительства трех монолитно-кирпичных жилых домов (далее по тексту – Объект) на территории Северо-Западного административного округа города Москвы по следующим адресам:

· Объект № 1 — г. Москва, , дом , корп. (строительный адрес: г. Москва, квартал муниципального района Хорошево-Мневники, корп. );

· Объект № 2 — г. Москва, , дом , корп. (строительный адрес: г. Москва, квартал муниципального района Хорошево-Мневники, корп. );

· Объект № 3 — г. Москва, , дом , корп. (строительный адрес: г. Москва, квартал муниципального района Хорошево-Мневники, корп. ).

2. Жилые дома окончены строительством и приняты в эксплуатацию, что подтверждается следующими документами:

· Объект № 1 принят в эксплуатацию , что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от ;

· Объект № 2 принят в эксплуатацию , что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от ;

· Объект № 3 принят в эксплуатацию , что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от .

3. Жилым домам присвоен милицейский адрес в соответствие со следующими документами:

· Объект № 1 – Распоряжение Префекта СЗАО г.Москвы от № рп;

· Объект № 2 – Распоряжение Префекта СЗАО г.Москвы от № рп;

· Объект № 3 – Распоряжение Префекта СЗАО г.Москвы от № рп.

4. Согласно материалам Бюро технической инвентаризации (техническому паспорту) Объект характеризуется следующими показателями:

Общая площадь объекта

Жилые помещения, всего

Общая нежилая площадь, всего

— полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения);

— площади общего пользования и инженерного назначения объекта;

— общая площадь гаража-стоянки

площадь ______ машиномест

Общая площадь объекта

Жилые помещения, всего

Общая нежилая площадь, всего

— полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения);

— площади общего пользования и инженерного назначения объекта;

— общая площадь гаража-стоянки

Общая площадь объекта

Жилые помещения, всего

Общая нежилая площадь, всего

— полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения);

— площади общего пользования и инженерного назначения объекта;

— общая площадь гаража-стоянки

площадь ______ машиномест

5. В соответствиями с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:

· 30% — Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;

· 70% — Инвестору для расчетов с привлеченными Соинвесторами.

6. Стороны распределили общую площадь квартир Объекта, равную кв.м., в соотношении:

В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:

· кв.м. (30%) – Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы,

· кв.м. (70%) – Инвестору для расчетов с привлеченными Соинвесторами.

Фактическое распределение общей площади квартир Объекта осуществлено в следующем соотношении:

· кв.м. или квартиры – Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы,

· кв.м. или квартир – Инвестору с целью последующей передачи привлеченным Соинвесторами.

Поквартирное распределение долей (раздел общей площади квартир) между Администрацией и Инвестором указано в Приложениях №№ 1-3, являющихся неотъемлемой частью настоящего акта.

По итогам фактического распределения общей площади квартир Объекта задолженность Инвестора перед Администрацией в соответствии с решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от .2008 г. (протокол № ) погашена путем передачи прав на квартир общей площадью кв. м. согласно Договору № от г.

7. Все иные условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства жилых помещений Объектов выполнены в полном объеме и Стороны претензий друг к другу не имеют.

8. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.

9. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для оформления имущественных прав Сторон на жилые помещения.

10. Акт составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один для Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.

11.1. Копия контракта № от в одном экземпляре на л.

11.2. Копия протокола предварительного распределения площади Объекта

11.3. Копия акта госкомиссии от .

11.4. Копия разрешения на ввод в эксплуатацию № .

11.5. Копия разрешением на ввод в эксплуатацию №

11.6. Копия разрешения на ввод в эксплуатацию №

11.7. Копии выписок их технического паспорта Северо-Западного территориального бюро технической инвентаризации города Москвы на листах.

Порядок заключения инвестиционного договора

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

  • юридические лица;
  • государственные и муниципальные предприятия;
  • физические лица;
  • иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

  • Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

  • целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
  • особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
  • страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
  • использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

  1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
  2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
  3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

  1. Предмет сделки. Указывается, на что инвестор выделяет средства, при каком результате цель считается достигнутой; заключение инвестиционных договоров по строительству требует точного определения предмета, для этого указываются следующие данные: площадь, адрес, этажность, целевое назначение.
  2. Характеристика объекта строительства: наличие обременений; кадастровые номера земельных участков, где осуществляется застройка; стоимость; категория.
  3. Имущественные права на результаты проекта. Устанавливается вид права для инвестора: аренда или собственность; размер доли.
  4. Обязательства сторон. Определяются взаимные обязанности по внесению платы, подготовке проектов, срокам осуществления работ и внесению платежей, обязанность страхования объекта.
  5. Финансовые условия. Указывается объем вложений для реализации проекта; устанавливаются виды инвестирования: денежные средства, имущество, права.
  6. Ответственность: договор инвестирования это может, но не обязан предусматривать, и в случае его отсутствия будут применяться общие положения законодательства: к примеру, ст. 17 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
  7. Заключительные положения. Указывается количество подписанных документов; срок действия контракта; порядок передачи прав.
  8. Реквизиты и подписи сторон. Прописываются индивидуально определяющие данные: ИНН, ОГРН, адрес, наименование участников сделки; указывается Ф.И.О. подписывающего лица и ставится подпись.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×