Finkurier.ru

Журнал про Деньги
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Реконструкция арендованного здания бухгалтерский учет

Бухгалтерский учет улучшений арендованного имущества

В случае проведения в арендованном объекте неотделимых улучшений возможны три варианта определения того, кто будет нести расходы по реконструкции объекта недвижимости. Во-первых, когда все расходы берет на себя собственник. Во-вторых, когда платит за все арендатор. И, наконец, в-третьих, когда расходы распределяются между обеими сторонами. Рассмотрим порядок отражения в учете затрат на производство неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости по всем возможным вариантам.

При заключении договора аренды имущества (в первую очередь — недвижимого) участникам имеет смысл предусмотреть, на кого конкретно — то ли на арендатора, то ли на арендодателя — будет возложено бремя содержания объекта. Затраты на проведение текущего ремонта, если иное не установлено законодательством либо договором аренды, должны быть возложены на арендатора (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

Бремя капитального ремонта чаще возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Но, кроме ремонта, ГК РФ дает понятие «улучшения арендованного имущества» (ст. 623 ГК РФ), которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Отделимыми улучшениями арендованного объекта признаются те, которые могут быть отделены от него без нанесения вреда. По нашему мнению, это могут быть осветительные приборы (повешенную арендатором люстру достаточно легко снять и повесить на это место старый абажур), кондиционеры (монтируются и демонтируются также без проблем) и т.д.
Такое имущество, принадлежащее арендатору, в зависимости от стоимости и срока полезного использования может учитываться у него либо как основные средства, либо как хозяйственный инвентарь.
Неотделимые улучшения без нанесения вреда для объекта демонтировать нельзя. По мнению автора, ими будет являться как любой ремонт (текущий или капитальный), так и реконструкция объекта.

Без нанесения вреда объекту нельзя оторвать поклеенные обои, демонтировать замененную электропроводку либо несущую строительную конструкцию. После истечения срока аренды и возврата объекта арендодателю все эти неотделимые улучшения останутся в распоряжении последнего.

Однако некоторые из таких улучшений (признаваемые ремонтом) подлежат отнесению на текущие расходы организации как в регистрах бухгалтерского учета (п. 27 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, далее — ПБУ 6/01), так и для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Если неотделимые улучшения признаются реконструкцией (модернизацией) объекта недвижимости, то они должны увеличить первоначальную стоимость объекта (п. 27 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 НК РФ).

На переданном арендатору объекте неотделимые улучшения, а точнее, работы по его модернизации, будут производиться за счет арендатора (то ли его собственными силами, то ли силами привлеченного подрядчика).

Сразу хочется отметить, что без ведома и согласия арендодателя (вернее, собственника недвижимости) провести неотделимые улучшения объекта, подлежащие включению в его первоначальную стоимость, не представляется возможным.

Работы по реконструкции здания (сооружения) арендатор не имеет права начать без наличия разрешения на строительство (в данном случае — реконструкцию) объекта недвижимости. Получить его может только собственник здания (ч. 1 ст. 51 ГСК РФ). Он должен предъявить в уполномоченный орган муниципальной (региональной, федеральной) власти в составе документов, предусмотренных вышеуказанной статьей, и правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором здание расположено.

Арендатор совместно с собственником должны прийти к согласию, кто будет нести расходы по реконструкции объекта недвижимости. Тут могут быть три варианта:

  • первый — все расходы берет на себя собственник (арендодатель);
  • второй — кому нужно, тот и платит, то есть все затраты за счет арендатора;
  • третий — расходы делятся по справедливости, например пополам либо в какой-то другой пропорции.

Однако в любом случае арендатор будет заключать договор на реконструкцию объекта недвижимости от своего имени, т.е. являться заказчиком по договору строительного подряда.

Далее подробно рассмотрим порядок отражения в учете затрат на производство неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости по этим вариантам.

Расходы берет на себя собственник

Допустим, арендатору удалось уговорить арендодателя на первый вариант, при котором последний соглашается возместить все затраты на реконструкцию объекта. Арендатор, по сути, берет на себя функции генерального подрядчика. Таким образом, у него возникает (пусть и временно) второй вид деятельности в дополнение к основному — выполнение строительно-монтажных работ (СМР) по договору генерального подряда, при котором все работы выполняют привлеченные лица — субподрядчики.

Принятый от своего подрядчика результат работ — реконструкцию объекта недвижимости — арендатор (в данной ситуации — генеральный подрядчик) должен перевыставить арендодателю.

Принятие на учет затрат по реконструкции объекта в данной ситуации надлежит отразить записями:

Как арендатору учесть улучшения

Бухучет и налогообложение капвложений в арендованное имущество у арендатора

Итак, с тем, какие улучшения бывают и когда нужно получать согласие арендодателя, а когда — нет, мы разобрались в предыдущей статье.

Теперь посмотрим, как бухгалтерам организаций-арендаторов отражать в бухучете улучшения и как их учитывать при налогообложении.

Учет отделимых улучшений

Сразу скажем, что с учетом отделимых улучшений (передвижных перегородок, кондиционеров, съемной аппаратуры системы видеонаблюдения) никаких проблем нет.

Налоговый и бухгалтерский учет

Для правильного отражения улучшений в бухгалтерском и налоговом учете нужно смотреть на их стоимость и срок полезного использования (далее — СПИ):

  • ваше отделимое улучшение стоит не более 40 000 руб. или его СПИ 12 месяцев и меньше, вы учитываете его как МПЗ и списываете в расходы единовременно при вводе в эксплуатаци ю подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 ПБУ 6/01 ;
  • улучшение стоит более 40 000 руб. и его СПИ превышает 12 месяцев — это отдельное основное средство (далее — ОС) пп. 4, 5 ПБУ 6/01 ; п. 1 ст. 256 НК РФ . Его стоимость вы будете списывать на расходы по мере начисления амортизаци и ст. 259 НК РФ; п. 17 ПБУ 6/01 . При этом в налоговом учете вы можете применить амортизационную премию — при вводе в эксплуатацию единовременно списать 10% (30% — по ОС, относящимся к 3— 7-й амортизационным группам) стоимости созданного объект а п. 9 ст. 258 НК РФ .

Заметим, что если в соответствии с вашей учетной политикой в целях бухучета актив признается ОС в пределах другого лимита (меньше 40 000 руб.), то вам нужно руководствоваться этим лимитом при отнесении отделимого улучшения к ОС пп. 4, 5 ПБУ 6/01 .

Налог на имущество

С отделимых улучшений, которые являются ОС, вам не придется платить налог на имущество, поскольку эти улучшения относятся к движимому имуществ у подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ .

Входной НДС по отделимому улучшению вы принимаете к вычету (разумеется, при выполнении всех других условий: вы плательщик НДС, у вас есть счет-фактура по расходам):

  • это МПЗ — в момент оприходования на счет 10 «Материалы » п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ ;
  • это ОС — в момент принятия к учету на счет 01 «Основные средства» или 07 «Оборудование к установке » Письма Минфина от 24.01.2013 № 03-07-11/19, от 18.09.2012 № 03-07-11/380 .

Хотя суды признают, что заявить вычет можно уже в момент отражения стоимости улучшения на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы » Постановления ФАС МО от 15.09.2011 № А40-113023/09-126-735; ФАС СЗО от 27.01.2012 № А56-10457/2011 .

Если по окончании срока аренды вы договоритесь с арендодателем о том, что он возместит вам стоимость отделимых улучшений и оставит их себе, то это будет обычная реализация, облагаемая НДС по ставке 18% подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ .

Налоговый учет неотделимых улучшений

Поскольку, как мы уже рассказывали в предыдущей статье, произведенные вами неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, то их в какой-то момент придется ему передать.

Одним из наиболее распространенных неотделимых улучшений является пожарная сигнализация

В целях налогового учета неотделимые улучшения считаются переданными арендодателю на наиболее раннюю из дат:

  • на день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений;
  • на день возврата арендодателю арендованного имущества.

Обратите внимание, когда вы будете приобретать товары, материалы, работы, услуги для создания неотделимых улучшений, проследите, чтобы в первичных документах был указан адрес помещения, которое вы арендуете. Тогда вы без проблем сможете объяснить и арендодателю, и налоговикам, из каких затрат сформировалась стоимость неотделимых улучшений.

Из НК следует, что порядок учета неотделимых улучшений напрямую зависит от двух условий:

  • получали вы согласие арендодателя на эти улучшения или нет;
  • если согласие получали, то возмещает вам арендодатель стоимость улучшений или нет.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель согласен на улучшения и возмещает их стоимость

Налог на прибыль. Затраты на создание неотделимых улучшений (стоимость приобретенных материалов, выполненных для вас работ, оказанных вам услуг) вы можете учесть в расходах. Вопрос только в том, в какой момент это сделать.

В прошлом году Минфин разъяснил, что эти затраты арендатор может учесть «для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса » Письмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651 .

Мы уточнили в Минфине: означает ли это, что налоговую базу по прибыли надо уменьшать на затраты, связанные с созданием неотделимых улучшений, по мере их возникновения? Оказалось, что нет.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Расходы на создание неотделимых улучшений арендатору нужно учитывать на дату подписания арендодателем акта приема-передачи улучшений. Дело в том, что расходы фактически производились для арендодателя, поэтому и учесть их можно будет, когда «заказчик» (арендодатель) примет результат рабо т ” .

Как видим, расходы нужно признавать одновременно с доходами. А причитающуюся к получению от арендодателя сумму возмещения вы признаете в доходах от реализации как раз на дату передачи улучшений арендодател ю ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ; Письмо Минфина от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19 .

Если арендодатель возмещает стоимость улучшений, то для него будет лучше, если вы передадите их сразу после завершения работ. Тогда арендодатель сможет раньше начать амортизировать улучшения. А вот если дожидаться окончания срока договора аренды, то за период с момента завершения работ по улучшению арендованного имущества до момента передачи улучшений арендодателю никто не сможет уменьшить на эти расходы базу по прибыли: ни арендодатель, ни в ы п. 1 ст. 258 НК РФ .

НДС. Входной НДС по материалам, работам, услугам, приобретенным для создания неотделимых улучшений, вы принимаете к вычету в том квартале, в которо м Письмо ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032 :

  • оприходуете материалы, примете к учету работы и услуги;
  • получите от поставщиков и подрядчиков счета-фактуры на эти материалы, работы, услуги.

При передаче неотделимых улучшений арендодателю вы обязаны исчислить НДС. При этом неважно, своими силами вы улучшали имущество или привлекали для этого подрядчиков. Ведь, по мнению Минфина и ФНС, при передаче арендодателю неотделимых улучшений происходит реализация результата рабо т Письма Минфина от 25.02.2013 № 03-07-05/5259, от 26.07.2012 № 03-07-05/29; ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032 .

  • с их стоимости исчислить НДС по ставке 18%;
  • составить счет-фактуру:
  • в двух экземплярах, если арендодатель возмещает вам стоимость неотделимых улучшений;
  • в одном экземпляре (только для себя), если арендодатель не возмещает вам их стоимость;
  • зарегистрировать счет-фактуру в книге продаж и в части 1 журнала учета счетов-фактур.
Читать еще:  Изменения в учете с 2020 года

Есть и другая позиция. Суть ее в том, что раз неотделимые улучшения арендуемого имущества изначально являются собственностью арендодател я ст. 623 ГК РФ , то при их передаче нет реализации как таковой (так как нет перехода права собственност и п. 1 ст. 39 НК РФ ). А значит, и объекта обложения НДС у арендатора не возникае т п. 1 ст. 146 НК РФ . С этим соглашаются некоторые суд ы Постановления ФАС ЗСО от 19.03.2012 № А45-11490/2011; ФАС МО от 17.04.2013 № А40-69829/12-108-55; ФАС ПО от 25.07.2013 № А12-16147/2012, от 18.01.2013 № А55-14290/2012; ФАС СКО от 25.07.2012 № А53-11418/2011; ФАС УО от 29.11.2012 № Ф09-11789/12; ФАС ЦО от 06.06.2012 № 36-3119/2011 . Но если вы не будете начислять НДС, то вам наверняка придется судиться с налоговиками по этому поводу.

Налог при УСНО. Независимо от объекта налогообложения, сумму возмещения вы учитываете в доходах на дату ее получения от арендодателя (на расчетный счет, в кассу) или на дату проведения зачет а п. 1 ст. 346.17 НК РФ .

При объекте «доходы минус расходы» затраты на создание неотделимых улучшений вы учитываете в расходах в общем порядке по кассовому методу, например стоимость материалов и работ — после их принятия на учет и оплат ы п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ .

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель согласен на улучшения, но их стоимость не возмещает

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения — это отдельный объект ОС, его первоначальная стоимость равна стоимости работ по созданию неотделимых улучшений. Эту стоимость вы можете учесть в расходах через амортизаци ю п. 1 ст. 258 НК РФ . При этом надо иметь в виду следующее.

  • улучшение поименовано в Классификации основных средст в Классификация, утв. Постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1 (например, лифт, система вентиляции, пожарная сигнализация), по нему можно установить свой СПИ в пределах амортизационной группы, к которой оно относится. Например, лифт относится к 3-й амортизационной группе — по нему можно установить СПИ от 3 лет и 1 месяца и до 5 лет включительно;
  • улучшение в Классификации не упомянуто, то его СПИ принимается равным СПИ арендованного ОС (например, у здания — 8-я группа, более 20 лет).

Кстати, в некоторых Письмах Минфин говорил, что арендатор может установить свой СПИ для неотделимого улучшения, даже если оно не поименовано в Классификации. Поскольку в этом случае арендатору надо руководствоваться не п. 1 ст. 258 НК РФ, а п. 6 этой статьи. И определять СПИ неотделимого улучшения в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителе й Письмо Минфина от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638 . Однако напрямую из НК это не следует, и как к этому отнесутся налоговики, неизвестно.

2. По мнению Минфина, по неотделимым улучшениям нельзя применять амортизационную премию, поскольк у Письмо Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663 :

  • эти улучшения — неотъемлемая часть арендованного имущества, они не остаются на балансе у арендатора, а по окончании срока аренды возвращаются арендодателю;
  • для капвложений в арендованные ОС установлен особый порядок начисления амортизации.

Однако эта позиция не бесспорна. Дело в том, что:

  • в гл. 25 НК нет запрета на применение амортизационной премии арендатором;
  • по своей сути неотделимые улучшения относятся к случаям достройки, реконструкции и т. д., в отношении которых НК прямо установлена возможность применения амортизационной преми и п. 9 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ .

И есть суды, которые считают правомерным применение арендатором амортизационной премии по неотделимым улучшения м Постановления ФАС ВСО от 18.01.2012 № А74-956/2011; ФАС МО от 02.02.2011 № КА-А40/15635-10 .

Но учтите, если вы решите включить в расходы амортизационную премию, то доказывать налоговикам правильность своих действий вам, скорее всего, придется в суде.

3. Амортизировать неотделимые улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. И если к окончанию срока действия договора аренды останется недоамортизированная часть неотделимых улучшений, учесть ее в расходах будет нельз я Письма Минфина от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376, от 03.08.2012 № 03-03-06/1/384 .

Если арендодатель частично возмещает стоимость неотделимых улучшений, вы можете амортизировать только их невозмещаемую част ь Письма Минфина от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134, от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19 . Как мы уже говорили в предыдущей статье на с. 26, в договоре аренды или допсоглашении к нему надо сразу оговорить, какая часть улучшений оплачивается за ваш счет, а какая — за счет арендодателя.

Реконструкция арендованного здания бухгалтерский учет

опубликовано: № 43 (953) — октябрь 2010, добавлено: 27.10.2010 комментарии

Тематики: Бухгалтерский учет

В арендуемом складе построено помещение для кладовщика. Затрачено кирпича на 30 000 рублей и прочих материалов на 10 000 рублей. Как все это отразить в бухгалтерском и налоговом учете?

Чтобы понять, как вести учет проведенных Вами работ, необходимо определиться, чем являются эти работы: ремонтом или реконструкцией.

В любом случае Вы провели улучшение арендованного имущества.

Улучшения арендованного имущества бывают отделимыми и неотделимыми.

Отделимые улучшения можно отделить от объекта аренды (помещения) без ущерба для него.

Неотделимые улучшения невозможно отделить от объекта аренды без причинения ему вреда.

Перегородки , которые арендатор построил, являются стационарными, а не мобильными.

Они крепятся к полу и потолку, их, конечно, можно разобрать, но заново использовать уже не получится.

Минфин РФ в письме от 23.11.2006 г. № 03-03-04/1/794 при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» рекомендовал руководствоваться:

Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 (далее – постановление № 279);

Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312;

письмом Минфина СССР от 29.05.1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Кроме названных Минфином РФ документов определение реконструкции приведено еще и в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) ремонт здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения).

Главное назначение ремонтных работ заключается в том, чтобы поддерживать помещение (здание) не только в исправном, но и в том состоянии, в котором оно было изначально.

В Вашем случаем частично меняется назначение сооружения, происходит частичное изменение внешнего вида, изменение параметров помещений внутри склада установкой капитальных стен.

Весь этот комплекс работ удовлетворяет понятию «реконструкция», приведенному в специальных «строительных» документах.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В Вашей ситуации улучшения арендованного имущества являются неотделимыми.

В то же время в договоре аренды может быть указано, какие улучшения арендуемого помещения арендодатель признает неотделимыми.

А по мнению Минфина РФ, арендатор должен самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие – капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых основных средств, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д. (письмо от 16.10.2007 г. № 03-03-06/2/191).

Но в Вашем случае только стоимость материалов составляет 40 000 руб.

Согласно ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.

Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.

Таким образом, стоимостной предел в 20 000 рублей для признания имущества амортизируемым применяется и в отношении капитальных вложений в арендованное имущество.

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Начисление амортизации по вышеуказанному амортизируемому имуществу начинается у арендатора (при применении как линейного, так и нелинейного метода начисления амортизации) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 НК РФ и п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

Амортизировать капвложения в форме неотделимых улучшений можно только в течение срока действия договора аренды.

По мнению Минфина РФ, изложенному в письме от 21.01.2010 г. № 03-03-06/2/7, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 г., налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств.

Капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Если арендодатель возмещает арендатору только часть стоимости неотделимых улучшений, то по мнению Минфина, сумма полученного возмещения расходов на проведение капитального ремонта и (или) создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации.

Оставшаяся невозмещенной стоимость произведенных работ может амортизироваться в общеустановленном порядке (письмо Минфина РФ от 06.11.2009 г. № 03-03-06/2/215).

При передаче арендодателю неотделимых улучшений (как на безвозмездной основе, так и в случае возмещения арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений) арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю и начислить НДС в бюджет, поскольку такая передача является реализацией результатов выполненных работ (п. 1 ст. 146 НК РФ, письмо ФНС РФ от 19.04.2010 г. № ШС-37-3/11, письма Минфина РФ от 31.12.2009 г. № 03-07-11/341, от 05.11.2009 г. № 03-07-11/282).

Читать еще:  106 счет бухгалтерского учета

Суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при создании неотделимых улучшений, подлежат вычету у арендатора на общих основаниях в соответствии со ст. 171 и 172 НК РФ.

Если стоимость произведенных улучшений возмещается арендатору арендодателем, то в момент передачи арендодателю неотделимых улучшений у арендатора возникает доход (п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом в расходы можно принять стоимость создания этих неотделимых улучшений (п.п. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

П. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, установлено, что капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств.

Аналогично – в п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н: законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку налоговые органы настаивают на том, что арендатор должен учесть произведенные им неотделимые улучшения в составе основных средств (на счете 01) и включить их стоимость в налоговую базу по налогу на имущество, то мы не будем рассматривать иные существующие мнения по данному вопросу.

При условии возмещения арендодателем расходов арендатору , бухгалтерские записи у арендатора будут следующими:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60, 70, 10, 69 и т.п.

– произведены расходы на создание неотделимых улучшений арендованного имущества;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– учтен «входной» НДС по материалам, работам и т.п., использованным для создания неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08

– неотделимые улучшения арендованного имущества учтены в составе основных средств;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– принят к вычету «входной» НДС;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02

– ежемесячно в течение срока действия договора аренды – начислена амортизация по неотделимым улучшениям;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68

– отражен отложенный налоговый актив, возникающий в связи с тем, что в налоговом учете, в отличие от бухгалтерского, не производится амортизация неотделимых улучшений, стоимость которых возмещает арендодатель, а расходы в виде стоимости создания неотделимых улучшений арендатор учтет только при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончании договора аренды на основании п.п. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91-1

– неотделимые улучшения переданы арендодателю;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 01

– списана остаточная стоимость переданных арендодателю неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01

– списана сумма начисленной по неотделимым улучшениям амортизации;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 09

– погашен ранее сформированный отложенный налоговый актив;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68

– начислен НДС на стоимость переданных арендодателю неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76

– получены денежные средства от арендодателя (возмещение стоимости неотделимых улучшений), либо

ДЕБЕТ 60 (либо 76, если расчеты с арендодателем по арендной плате ведутся с применением этого счета) КРЕДИТ 76

– стоимость неотделимых улучшений зачтена в счет арендной платы.

Если арендодатель не возмещает арендатору стоимость переданных ему неотделимых улучшений , то в учете будет сделаны следующие записи (проводки при создании неотделимых улучшений – аналогичные приведенным выше).

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 01

– неотделимые улучшения арендованного имущества переданы арендодателю;

– списана сумма начисленной по неотделимым улучшениям амортизации;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68

– начислен НДС в бюджет (безвозмездная передача товаров (работ, услуг) для целей исчисления НДС приравнивается к их реализации).

Как учесть расходы при ремонте арендованных ОС?

«Практически во всех сферах финансово-хозяйственной деятельности применяются основные средства. Иногда ОС необходимо для разовой работы и нецелесообразно покупать его, иногда у предприятия не хватает ресурсов на покупку ОС. В этом случае на помощь приходит договор аренды». Об особенностях заключения таких контрактов, рассказала Ольга Сербина, аудитор, руководитель проекта Бухгалтер-аудитор.рф.

Договор аренды основных средств (недвижимость, транспорт, оборудование и др.) является самым распространенным хозяйственным договором среди российского бизнеса. Содержание контракта регламентируется главой 24 «Аренда» ГК РФ. Так, статья 616 определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. В частности, расходы на ремонт указанного имущества может нести как арендатор, так и арендодатель в зависимости от того, как это определено договором. Поэтому при учете расходов на ремонт следует руководствоваться положениями договора. Рассмотрим, какие могут быть варианты.

Расходы за счет арендатора

При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России № 33н, в редакции от 6 апреля 2015 года: расходы на ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности.

Допустим, организация арендует основное средство. Договором предусмотрено, что текущий ремонт арендатор производит за свой счет. Затраты на ремонт составили 11 800 рублей, в том числе НДС – 1800 рублей. Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) Кредит 60
— 10 000 руб. – отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60
— 1800 руб. – учтен НДС со стоимости ремонтных работ.

Затраты арендодателя

В случае компенсации расходов арендодателем необходимо письменно согласовать перечень ремонтных работ и их стоимость, чтобы в дальнейшем избежать конфликта с владельцем имущества.

Предположим, договор предусматривает, что ремонт осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы, которая составляет 23 600 рублей, в том числе НДС – 3600 рублей в месяц. Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 60 (Арендодатель) Кредит 76 (Ремонтная организация)
— 11 800 руб. – отражены расходы на проведение ремонта (проведен взаимозачет с арендодателем);

Дебет 76 (Ремонтная организация) Кредит 51
— 11 800 руб. – оплачены ремонтные работы;

Дебет 26 (44) Кредит 60
— 20 000 руб. – отражена арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60
— 3600 руб. – учтен НДС со стоимости арендной платы.

Первичные документы

В рассмотренном выше примере расходы на текущий ремонт не включаются в затраты, а влияют только на состояние взаиморасчетов. Арендодатель сможет учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя. Арендатор, составляя первичные документы, должен учесть, что такой ремонт будет учтен как операция по реализации работ. Отметим, что подобный порядок компенсации расходов выгоден арендодателю, так как увеличит его затраты и уменьшит налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

У арендатора может возникнуть ситуация, что услуги по ремонту ему окажет фирма, которая не является плательщиком НДС. При этом арендатор обязан начислить НДС, то есть получить соответствующий вычет он не сможет и по данной операции вся сумма налога подлежит уплате. Рассмотрим сказанное выше на примере с проводками.

Расходы на ремонт составили 11 800 рублей, в том числе НДС – 1800 рублей, арендная плата – 23 600 рублей, в том числе НДС – 3600 рублей. Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) статья «Расходы по аренде помещения» Кредит 60 «Арендодатель»
— 20 000 руб. – отражены затраты на аренду помещения;

Дебет 19 Кредит 60 «Арендодатель»
— 3600 руб. – учтен НДС по затратам на аренду помещения;

Дебет 26 (44) статья «Расходы на ремонт помещения» Кредит 60 «Ремонтная организация»
— 10 000 руб. – отражены затраты на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 «Ремонтная организация»
— 1 800 руб. – учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;

Дебет 60 (Ремонтная организация) Кредит 51
— 11 800 руб. – оплачены ремонтные работы;

На основании первичных документов бухгалтер организации-арендатора делает в учете следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1
— 11 800 руб. – отражена выручка от реализации работ;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 1800 руб. – начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.

После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 11 800 рублей, в том числе НДС – 1800 рублей, в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

Дебет 60 (Арендодатель) Кредит 62
— 11 800 руб. – проведен зачет взаимных требований.

В налоговом учете

В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов в том случае, если арендодатель не возмещает расходов по ремонту, как в нашем первом примере.

Если же арендатор проводит ремонт своими силами, а арендодатель возмещает расходы, то такие затраты арендатор не включает в состав собственных трат и не учитывает при налогообложении прибыли. Когда договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту на арендатора с возмещением вышеуказанных расходов собственником ОС на основании документов, составленных арендатором на имя арендодателя, – расходы на ремонт имущества учитываются арендатором в составе расходов в порядке, установленном статьей 260 Налогового кодекса. Период возмещения расходов арендодателем производится тогда, когда арендатор «реализует» работы по ремонту владельцу имущества.

Капитальный ремонт

Обратите внимание: все вышеуказанные примеры с проводками подходят как для текущего, так и для капитального ремонта. Непременное условие для отражения этих операций в расходах – проведение капитального ремонта арендатором должно быть предусмотрено договором. Для того, чтобы обосновать необходимость капитального ремонта, следует в акте приемки-передачи указать состояние основного средства. В объектах недвижимости состояние кровли, систем отопления, водоснабжения, канализации и т. д. При аренде автотранспортных средств и оборудования – состояние основных агрегатов, выработанный ресурс.

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов имущества в связи с их износом. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, регулирование и испытание агрегата.

Капитальный ремонт отличается от улучшения арендованного основного средства. В каждом конкретном случае необходимо определить, что именно произвел арендатор – ремонт или улучшение. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Расходы на улучшение следует учитывать как капитальные вложения и списывать через механизм амортизации. Такие работы бывают двух видов – отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения являются собственностью компании, и можно не получать согласие арендодателя на их создание. По истечении срока договора аренды они могут быть изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.

На создание неотделимых улучшений (пристройка к объекту, перепланировка, установка пожарной сигнализации, системы вентиляции и др.) необходимо получить согласие арендодателя. При этом нужно обязательно прояснить и зафиксировать договоренности письменно – будут ли компенсироваться расходы, так как от этого зависит порядок учета трат. Кроме того, если не получить согласие арендодателя, то он может на законных основаниях потребовать демонтировать улучшения, что приведет к дополнительным нежелательным издержкам.

Читать еще:  Учет полученных субсидий

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector