Расчет резерва на замещение

Правила определения ПВД, ДВД, ЧОД

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который может быть получен при 100 %-ной загрузке собственности как по времени, так и площадям без учета всех потерь и расходов до вычета эксплуатационных затрат.

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ; С_а — арендная ставка за 1 м 2 .

Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – П + ДД

где П — потери от недоиспользования площадей, ден.ед.; ДД — дополнительные доходы, ден.ед.

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД.

Из ДВД вычитаются операционные расходы, в состав которых включаются расходы по обеспечению нормальной эксплуатации собственности, и резерв на замещение, который определяется как сумма средств на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Для этого производится его корректировка с поправкой на недоиспользование – рассчитывается коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, т.к. значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

При оценке собственности делается поправка на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе) – рассчитывается коэффициент потерь при сборе платежей (К_П):

где П_А – потери при сборе платежей

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, можно рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

Кроме дохода от использования собственности по прямому назначению могут быть получены и дополнительные доходы (ДД), не противоречащие использованию собственности. Это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами – прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Они прибавляются к ПВД. К ДД не относятся деньги, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника или управляющего объектом.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это величина дохода, которая получается вычитанием из ДВД операционных расходов и резерва на замещение. Именно эта величина дохода используется для расчета стоимости собственности.

ЧОД = ДВД – ОР– РЗ

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных расходов, переменных и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы: коммунальные; на текущие ремонтные работы; заработная плата обслуживающего персонала; налоги на заработную плату; на пожарную охрану и обеспечение безопасности; на рекламу и заключение арендных договоров; на консультации и юридическое обслуживание; на управление.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, то есть создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

Чистый операционный годовой доход равен ДВД за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, то есть отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

где ДО – ежегодные платежи по обслуживанию долга.

Резерв на оплату отпусков

Резерв на оплату отпусков – это источник выплаты отпускных, компенсаций за неиспользованный отпуск и уплаты взносов во внебюджетные фонды, который работодатель создает в текущем периоде для использования в будущем. В нашей консультации мы расскажем, как формируется резерв предстоящих расходов на оплату отпусков в бухгалтерском учете.

Кто обязан создавать резерв отпусков

Резерв предстоящих расходов на оплату отпусков в 2020 году обязаны создавать все организации, за исключением тех, которые могут вести упрощенный бухучет (п. 3 ПБУ 8/2010 , ст. 4, ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ ). Создавая резерв отпусков, организации тем самым обеспечивают заинтересованных пользователей информацией о величине обязательства по оплате отпусков работникам на отчетную дату.

Как часто создавать резерв

Резерв отпусков создается на отчетную дату. Этой датой для организации могут быть:

последнее число каждого месяца. Этот вариант наиболее предпочтительный, но и более трудоемкий;
последнее число каждого квартала. По соотношению «затраты-эффект» этот вариант можно признать наиболее оптимальным;
31 декабря. Вариант самый простой, но доступен он только тем организациям, которые составляют отчетность лишь по итогам года.

Какую дату для расчета резерва выбрать, организация решает сама и закрепляет это в своей Учетной политике.

Резерв по отпускам в бухгалтерском учет и отчетности

Резерв на оплату отпусков на отчетную дату формируется по дебету тех же счетов учета, на которых организация отражает начисление заработной платы.

Сумма резерва отпусков в бухгалтерском балансе организации будет отражена по строке 1540 «Оценочные обязательства» в величине, равной на отчетную дату кредитовому сальдо счета 96 «Резервы предстоящих расходов», субсчет «Резерв на оплату отпусков».

Резерв на оплату отпусков: проводки по использованию

Отпускные и компенсации за неиспользованные дни отпуска, а также исчисленные с этих сумм взносы во внебюджетные фонды начисляются за счет резерва следующим образом:

Если организации не хватило средств начисленного резерва, то начисление отпускных и компенсации за неиспользованный отпуск со взносами в части, превышающей остаток по счету 96, будет отражаться в общем порядке по дебету счетов учета затрат 20, 25, 26, 44 и др.

Как рассчитать резерв отпусков

В нормативных документах по бухгалтерскому учету отсутствует конкретный порядок расчета величины резерва на оплату отпусков. Поэтому этот алгоритм организация разрабатывает самостоятельно и закрепляет его в своей Учетной политике.

Можно рассмотреть несколько способов определения величины резерва на оплату отпусков. Они будут рассмотрены ниже.

Но в любом случае, сперва необходимо распределить всех работников организации по группам. Принцип следующий: в одну группу объединяются те работники организации, начисление заработной платы которым отражается на одном и том же счете учета затрат. Это значит, что работники основного производства, чья заработная плата начисляется по дебету счета 20 «Основное производство», будут объединены в одну группу, а работники, чья деятельность связана с продажей товаров, — в другую, если их заработная плата начисляется по дебету счета 44 «Расходы на продажу».

Далее можно переходить к одному из 3 предлагаемых способов определения размера резерва отпусков.

Способ 1

Резерв (кредитовое сальдо счета 96 «Резервы предстоящих расходов», субсчет «Резерв на оплату отпусков») рассчитывается исходя из среднего дневного заработка каждого конкретного работника.

Для этого на каждую отчетную дату (конец месяца, квартала или года, как определила организация) для каждой группы работников необходимо сделать следующее:

Шаг 1. Определить количество неиспользованных дней отпуска, включая дополнительный оплачиваемый отпуск, на которое имеет право каждый работник на эту отчетную дату.

Шаг 2. Рассчитать средний дневной заработок каждого работника соответствующей группы. Применяется общий порядок расчета среднего заработка для определения величины отпускных и компенсации за неиспользованный отпуск.

Шаг 3. Рассчитать величину отпускных, причитающихся конкретному работнику на отчетную дату, с учетом взносов во внебюджетные фонды по формуле:

Шаг 4. Сложить по всем работникам группы величину рассчитанных отпускных с учетом взносов во внебюджетные фонды.

Полученная величина и будет являться суммой резерва на оплату отпусков по каждой конкретной группе на отчетную дату. Сумма резервов по всем группам должна соответствовать кредитовому сальдо счета 96 «Резервы предстоящих расходов», субсчет «Резерв на оплату отпусков».

По результатам инвентаризации остатка резерва, доначисляется резерв по дебету счетов учета затрат 20, 25, 26, 44, 08 и кредиту счета 96. Излишне зарезервированные в прошлом году и не использованные в отчетном году суммы резерва отпусков включаются в состав прочих доходов организации по дебету счета 96 и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91.1 « Прочие доходы».

Читать еще: Районный коэффициент пример расчета зарплаты

Способ 2

Порядок расчета суммы резерва отпусков может быть упрощен путем определения среднего заработка не конкретного работника, а всех работников соответствующей группы.

В этом случае для определения величины резерва необходимо:

Шаг 1. Определить общее количество неиспользованных дней отпуска, включая дополнительный оплачиваемый отпуск, на которое имеют право все работники одной группы на эту отчетную дату.

Шаг 2. Рассчитать средний дневной заработок по каждой группе работников за отчетный период (месяц, квартал или год) по формуле:

Шаг 3. Определить сумму резерва по каждой группе работников по формуле:

ОЦЕНКА РЕЗЕРВА НА ЗАМЕЩЕНИЕ БЫСТРОИЗНАШИВАЮЩИХСЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Как известно [1], при оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом требуется рассчитать величину годовой арендной платы, именуемой чистым операционным доходом ЧОД (NOI) и определяемой по алгоритму, представленному в табл. 1.

Одним из ценообразующих показателей при оценке величины ЧОД является резерв на замещение быстроизнашивающихся элементов улучшений земельных участков (зданий, сооружений) – Р_зам.

Резерв на замещение — это планируемые оценщиком расходы на периодическую замену или создание новых быстроизнашивающихся элементов улучшений, в целях поддержания или повышения конкурентоспособности объекта на рынке. К таким элементам обычно относят кровлю, покрытия полов, санитарно-техническое и электротехническое оборудование, оборудование для кондиционирования воздуха, очистки воды и локальных компьютерных сетей, подъемно-транспортное оборудование и иные транспортные (в частности железнодорожные пути необщего пользования), а также охранные системы, пешеходные дорожки, малые архитектурные формы, ограждения, газоны и другие элементы наружного благоустройства.

Порядок расчета ЧОД

Примечания к таблице 1:

Под контрактной арендной платой понимается годовая сумма тех платежей, которые получит собственник объекта по заключенным на дату оценки договорам аренды недвижимости; под рыночной арендной платой – те платежи, которые можно было бы получить в случае сдачи остальных арендопригодных площадей объекта по рыночным арендным ставкам;

S _соб – площадь объекта, занимаемая на дату оценки собственником, кв.м; S_св — площадь объекта, свободная (пустующая) на дату оценки, кв.м; А_рын – величина рыночной арендной ставки, сложившаяся на рынке по аналогичным оцениваемому объектам, с учетом его особенностей (внесенных корректировок), руб./кв. м в год (без НДС);

ОР – величина операционных расходов по содержанию объекта, руб./год (с учетом НДС);

СМ_зам – сметная стоимость замены быстроизнашивающихся элементов объекта оценки, руб.; К_Ф3 – множитель третьей функции сложных процентов (РМТ от FV); Т_рас – продолжительность расчетного периода, годы.

Для расчета Р_зам необходимо определить:

— величину будущих расходов (сметную стоимость ремонтно-строительных работ) на замену или создание быстроизнашивающихся элементов объекта (СМ_зам);

— продолжительность периода, в течение которого это предполагается сделать (Т_рас);

— норму доходности (дисконта) данной операции, если предполагается, что операция по замене быстроизнашивающихся элементов объекта приведет к получению какого-либо дохода: увеличению арендных ставок или сокращению ОР.

Последняя оговорка обычно не приводится в методиках или отчетах об оценке недвижимости, не комментируется авторами многочисленных статей, монографий и учебно-методических работ.

Вместе с тем, практика функционирования объектов недвижимого имущества настоятельно требует внесения уточнения в принятую методику оценки рыночной стоимости недвижимости в части расчета величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов строений.

В сложившейся практике оценочной деятельности величина резерва на замещение определяется с помощью множителя третьей функции сложных процентов, позволяющей рассчитать значение одной годовой части (РМТ) от будущей величины (FV) предстоящих расходов по замене быстроизнашивающихся элементов строений:

(1)

где в фигурных скобках названы условия нахождения К_Ф3;

СМ_зам – сметная стоимость замены быстроизнашивающихся элементов объекта оценки, руб.;

М_воз – стоимость возврата материалов (без НДС), руб.;

З_утил – расходы по утилизации заменяемых быстроизнашивающихся элементов недвижимости, руб.;

Е – норма дисконта, процент годовых;

Учет дисконта в формуле (1) отражает логику предпринимательской деятельности, при которой собственник стремится получить определенный доход на вложенный капитал после проведения замены быстроизнашивающихся элементов недвижимости. Как правило, практика рыночных отношений соответствует данному утверждению — после осуществления замены быстроизнашивающихся элементов конкурентоспособность объектов повышается. Это позволяет увеличить ЧОД от объекта, либо за счет увеличения уровня использования объекта (снижения коэффициента недозагрузки), либо за счет увеличения ставок арендной платы, либо за счет снижения операционных расходов [1, с. 236].

Однако практика управления объектами недвижимости подчас дает иные примеры, когда осуществление работ по замене быстроизнашивающихся элементов объектов не приводит к увеличению дохода. Например, замена кондиционеров в общих залах ожидания вокзалов. В этом случае использование дисконта в расчетах величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов не представляется обоснованным и использование процедуры дисконтирования не рекомендуется. Действительно, в залах общего доступа не устанавливается плата за посещение, т.е. ни о каком возникновении отдачи (ЧОД) от данных площадей не может быть и речи, а операционные расходы не снижаются, т.к. расходы на текущее содержание данной системы не сокращаются в связи с тем, что по сложившейся практике обслуживающих организаций их тарифы не изменяются в зависимости от “старости” оборудования для кондиционирования воздуха.

Следовательно, в отношении некоторых элементов недвижимости, годовая величина резерва на замещение должна определяться без дисконтирования, как

(2)

где Т_рас – продолжительность расчетного периода (оставшейся экономической жизни быстроизнашивающихся элементов), годы.

В практике оценочной деятельности зачастую приходится иметь дело с элементами, имеющими различную степень изношенности и различный срок службы, оставшийся до очередной замены.

В случае если оценка Р_зам выполняется в предположении о бездоходности замены быстроизнашивающихся элементов зданий (сооружений), то также может быть использовано выражение (2), при условии учета в качестве Т_рас максимального из остаточных сроков службы быстроизнашивающихся элементов (вариант 1). Это видно из следующего примера.

Предположим, что в здании выявлены три быстроизнашивающихся элемента. Для первого быстроизнашивающегося элемента СМ_зам равен 50 тыс. руб./год при остаточном сроке его службы 5 лет; для второго элемента — СМ_зам = 100 тыс. руб./год и Т_ост = 8 лет; для третьего — СМ_зам = 30 тыс. руб./год и Т_ост = 3 года. Возвратных сумм получить не предполагается.

В этом случае величина резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов равна:

Расчет резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов при различных оставшихся сроках их службы (вариант 1)

Годы расчетного периода

Иной вывод следует сделать в случае, если расчет Р_зам выполняется в предположении о доходности данной операции (вариант 2). Так, например, если Е=12% годовых при использовании выражения (1) получим:

= 14,6 тыс. руб./год.

где 0,0813 – значение множителя К_Ф3 при указанной ставке дисконта, продолжительности расчетного периода 8 лет, при ежегодном учете процентов (P/Y=1 — payment/year) в конце каждого года (END).

В случае если построим таблицу денежного потока с учетом платежей на замещение по каждому быстроизнашивающемуся элементу, а затем определить величину Р_зам как среднеарифметическое из суммарных платежей по годам, то получим иной результат (табл.2).

Расчет резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов при различных оставшихся сроках их службы (вариант 2)

Годы расчетного периода

Примечания к табл. 2: значения Р_зам для отдельных быстроизнашивающихся элементов получены умножением соответствующей стоимости замещения на значения К_Ф3, которые равны: для элемента № 1 — 0,15741 (при Т_рас = 5 лет); для элемента № 2 — 0,08130 (при Т_рас = 8 лет); для элемента № 3 — 0,29635 (при Т_рас = 3 года).

Величина резерва на замещение будет равна:

где n=1,…,N – число быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости;

Р_зам_n – величина резерва на замещение для n-го быстроизнашивающегося элемента, руб./год;

При этом в качестве Т_рас принимается максимальный из остаточных сроков службы быстроизнашивающихся элементов улучшений.

Дискуссионным в современной теории оценки рыночной стоимости недвижимости является также вопрос о том, при какой норме дисконта следует определять величину резерва на замещение – рыночной (рисковой) или надежной (безрисковой). Суть первой точки зрения заключается в том, что если мы данный вид затрат осуществляем исходя из предположения, что замена быстроизнашивающихся элементов объекта должна обеспечить такую же доходность, как объект в целом, то следует использовать рыночную норму дисконта. Модификацией данной точки зрения является предложение об использовании рыночной нормы дисконта не в целом для объекта, а только для улучшений. Данное предложение обосновывается тем, что земельный участок не изнашивается, замещение проводится исключительно только в отношении элементов улучшений, следовательно, необходимо при расчете резерва на замещение использовать норму дисконта для улучшений.

Другая точка зрения базируется на том, что замена быстроизнашивающихся элементов производится через определенные промежутки времени. Поэтому необходимую сумму разумный собственник будет откладывать ежегодно, делая отчисления из чистого дохода. Поскольку замещение должно быть выполнено в любом случае, то требуемую сумму следует накапливать в надежном банке, делая на открытый в нем специальный счет регулярные депозитные вклады, либо покупая наиболее надежные ценные бумаги. Поэтому в расчетах необходимо использовать ставку депозитного процента в надежном банке – т.е. надежную норму дисконта. В настоящее время данный вопрос не получил однозначного решения. По нашему мнению здесь можно придерживаться той же логики, которой следуют, выбирая один из методов оценки коэффициента капитализации – Хоскольда или Инвуда.

Читать еще: Сверка взаимных расчетов с контрагентами

Другим дискуссионным в современной практике оценочной деятельности является вопрос о необходимости учета Р_зам при оценке ЧОД в отношении новых, недавно построенных или капитально отремонтированных (реконструированных) объектов недвижимости.

По нашему мнению учет резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов строений следует осуществлять практически всегда — даже в отношении только что завершенных строительством объектов. Данная точка зрения основывается на том, что в противном случае данные расходы будет “перенесены” от продавца на покупателя и тем самым произойдет необоснованное увеличение цены продажи недвижимости.

Следует также отметить, что оценку величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов улучшений необходимо производить с учетом оставшегося срока до проведения очередного капитального ремонта или планируемой их (элементов) замены. Например, если такая замена предусматривается через 7 лет, а с момента предыдущей замены прошло уже 5 лет, то коэффициент третьей функции сложных процентов рассчитывается при Т = 7 -5 = 2 года.

При расчете величины стоимости замещения (С_зам) следует исходить из основных методических положений по оценке сметной стоимости строительства (капитального ремонта) и использовать затратный подход к оценке недвижимости [2]. При этом особенностями составления сметы [3] на замену элементов будет являться: необходимость разработки раздела по разборке и утилизации существующих элементов, учет коэффициентов стесненности при работе в существующем строении, применение норм накладных расходов и сметной прибыли для капитального ремонта.

Список литературы

Коланьков С.В. Оценка недвижимости. Документы и комментарии: монография. – М.: ФГБОУ «Учебно-методический центр по образованию на железнодорожном транспорте», 2013. – 469 с.
Коланьков С.В. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости. Известия Петербургского университета путей сообщения, 2012, № 4, с. 174-178.
Опарин С.Г., Чепель В.В. Развитие теоретических основ экономической эффективности транспортного строительства в условиях саморегулирования. Научно-технические ведомости СПбГТУ. – 2014, № 2 (192). Экономические науки, с. 21-29.

Резерв на оплату отпусков

Кто обязан создавать резерв отпусков

Как часто создавать резерв

Резерв отпусков создается на отчетную дату. Этой датой для организации могут быть:

последнее число каждого месяца. Этот вариант наиболее предпочтительный, но и более трудоемкий;
последнее число каждого квартала. По соотношению «затраты-эффект» этот вариант можно признать наиболее оптимальным;
31 декабря. Вариант самый простой, но доступен он только тем организациям, которые составляют отчетность лишь по итогам года.

Какую дату для расчета резерва выбрать, организация решает сама и закрепляет это в своей Учетной политике.

Резерв по отпускам в бухгалтерском учет и отчетности

Резерв на оплату отпусков: проводки по использованию

Как рассчитать резерв отпусков

Далее можно переходить к одному из 3 предлагаемых способов определения размера резерва отпусков.

Способ 1

Способ 2

В этом случае для определения величины резерва необходимо:

Шаг 3. Определить сумму резерва по каждой группе работников по формуле:

Анализ денежного потока от инвестиций в недвижимость

Для целей инвестиционного анализа необходимо четко определить будущие доходы, которые будет приносить недвижимость.

При применении традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа формирование денежного потока происходит аналогично формированию денежных потоков для определения рыночной стоимости недвижимости.

Формирование денежного потока происходит по следующей схеме:

Оценка потенциального валового дохода (potential gross income) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой.

Потенциальный валовый доход (ПВД) — это валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии единицы объекта, подлежащие сдаче в аренду, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.

Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияния конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей. Потери арендной платы возникают за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Эти потери определяются для каждого местного рынка и выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Занятость оценивается с учетом тенденций изменения спроса и предложения в будущем.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка. Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода.

Прочий доход. Источником прочих доходов может служить: доход от прачечной, выручка от сдачи в аренду автомобильной стоянки и склада, от оказания других услуг, связанных с функционированием объекта. К прочим доходам можно отнести любые доходы, получение которых можно связать с нормальным использованием данной собственности. К нему не относятся доходы от предпринимательской деятельности собственника или доходы управляющего объектом.

Дополнительные доходы от функционирования объекта прибавляются к потенциальному валовому доходу. Итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Действительный, или эффективный, валовой доход (effective gross income) — это валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы. Включает рентные поступления, доход от автостоянок и прочие доходы.
Операционные расходы(operation expense). Важнейшей характеристикой недвижимости являются операционные расходы (ОР), или расходы на содержание. Операционные расходы обеспечивают нормальное функционирование объекта и воспроизводство эффективного валового дохода.

Операционные расходы: расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Можно выделить текущие операционные расходы и операционные расходы капитального характера.

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта и подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемое™ (занятости) объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта,

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

— расходы на управление;

— расходы по заключению договоров аренды;

— заработная плата обслуживающему персоналу;

— коммунальные расходы (газ, электричество, вода, тепло, канализация, связь);

— расходы па уборку;

— расходы на эксплуатацию и ремонт;

— расходы на содержание территории и автостоянки;

— расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Операционные расходы капитального характера (расходы на замещение) — денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с необходимостью замены и ремонта короткоживущих элементов здания. Причина создания подобных фондов состоит в том, что с износом предметов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным.

Постоянные расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:

— кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

— санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

— пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.

Расчет издержек по эксплуатации объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и т.д., относящиеся к капитальным расходам.

В результате формируется чистый операционный доход.

6. Чистый операционный доход (net operating income) — это действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и иных капитальных расходов. Обычно чистый операционный доход выражается в виде годовой суммы.

Однако традиционная техника ипотечно — инвестиционного анализа (а также техника Элвуда) не учитывает налоговые последствия от владения недвижимостью. Последствия подоходного налогообложения отражаются на собственниках недвижимости на этапах покупки и использования, а также при перепродаже объекта.

Некоторые инвестиции в недвижимость обеспечивают денежные поступления, полностью облагаемые налогом; денежные поступления от Других объектов подлежат частичному налогообложению; третьи дают Денежный поток, который полностью освобождается от уплаты налогов.

В связи с этим следует учитывать существующую систему налогообложения, которая ставит каждого налогоплательщика перед необходимостью произвести платежи в соответствующие бюджеты, снижая тем самым величину чистого денежного потока от проекта.

Формирование денежного потока для целей инвестиционного анализа с учетом конкретных налоговых последствий существенно отличается от формирования денежного потока для целей оценки недвижимости.

Приведем обе схемы расчета

Формирование денежного потока для цели оценки недвижимости и для цели инвестиционного анализа

операций после уплаты налогов для целей инвестиционного анализа

Чистый операционный доход Минус: Обслуживание долга

Действительный валовый доход Минус: Операционные расходы

Чистый операционный доход Плюс: Резерв на замещение

Минус: Амортизационные отчисления

Налогооблагаемый доход Умножить: Ставка налога Минус: Сумма налогов Денежный поток после выплаты налогов (налогооблагаемый доход минус сумма налогов)

Как видно из приведенных данных, расчеты совпадают только до позиции чистого операционного дохода.

Налоговая база. Денежный платеж покупателя вместе с ипотечным кредитом составляет цену покупки собственности и ее налоговую базу.

Капитальные затраты, которые представляют собой невычитаемые из налогооблагаемого дохода суммы на улучшение собственности, прибавляются к этой базе. К капитальным вложениям относятся расходы на производство улучшений, которые существенно увеличивают стоимость собственности или ее срок полезной жизни. Износ, объявляемый в целях налогообложения, также рассчитывается исходя из этой базы.

После вычета начисленного износа определяется скорректированная налоговая база.

Скорректированная налоговая база (adjusted tax basis) — сумма, на основе которой рассчитываются доходы или потери от перепродажи.

Резерв на замещение (replacement reserve) — фонд, создаваемый для замены активов по мере их изнашивания, а также взносы в этот фонд.

Резерв на замещение входит в операционные расходы и предусматривает формирование средств для замены быстроизнашивающихся элементов (покрытие пола, санприборы и т.п.). Однако с точки зрения формирования налогообложения эта позиция рассматривается как часть дохода инвестора, который просто откладывается на счет резерва на замещение для последующего использования в бизнесе. Позднее, когда приобретаются компоненты замещения — ковровые покрытия, оборудование, крыша, в течение срока их экономической (полезной) жизни на них может начисляться износ.

Поэтому сумма резерва на замещение, будучи вычтенной в составе операционных расходов, должна быть добавлена к сумме чистого операционного дохода. Все остальные операционные расходы полностью вычитаются из дохода, уменьшая налогооблагаемую базу.

Процентные платежи (interest expense) по кредитам вычитаются из налогооблагаемой суммы, в то время как выплаты основной суммы кредита не вычитаются. В момент привлечения заемных средств они не подлежат налогообложению, поэтому логично, что сумма выплат в счет погашения долга не вычитается из налогооблагаемой суммы. Другими словами, платежи по процентам для целей налогообложения считаются доходом кредитора и текущим расходом заемщика, который уменьшает налогооблагаемую сумму.

Амортизационные отчисления (depreciation deduction) позволяют рефинансировать стоимость активов или инвестиций налогоплательщика. Амортизационные отчисления выводятся из-под налогообложения.

Фактически амортизация актива является реальным расходом, потому что стоимость актива не будет рефинансирована при его продаже. Таким образом, амортизационные отчисления являются позицией расходов, притом что действительные расходы отсутствуют.

Во многих случаях инвестирования в объекты недвижимости амортизационные отчисления обладают значительной стоимостью. Вычеты уменьшают подоходные налоги без денежного платежа. Однако в конечном счете налоговые последствия отражают реальную экономическую ситуацию. Вычеты износа позволяют уменьшить скорректированную налоговую базу собственности; поэтому доход от перепродажи собственности будет более значительным и с него должен быть уплачен налог.

Большинство инвесторов отдают предпочтение значительным суммам текущих вычетов износа, несмотря на будущий налог, по причинам:

— изменения стоимости денег во времени;

— возможности применения более низких налоговых ставок пр_и перепродаже. Более низкие налоговые ставки могут быть обусловлены более благоприятными ставками налога на доход от продажи.

Сумма амортизационных отчислений является функцией трех аргументов: стоимости собственности, периода амортизации и метода амортизации

Величина амортизации рассчитывается на основе налоговой базы. Суммы износа могут быть заявлены как налоговые вычеты по зданиям и сооружениям (но не по земле, которая является неамортизируемой частью актива).

Срок полезной жизни собственности, в течение которого можно производить амортизационные отчисления, определяется нормативно и исчисляется с момента приобретения собственности.

Метод амортизации также устанавливается в нормативно-правовом акте. Для недвижимости в Российской Федерации, как правило, используют линейную амортизацию.

Кроме текущих будущих доходов от функционирования недвижимости существует вторая составляющая дохода от инвестиций в недвижимость — доход от продажи недвижимости.

Денежный поток от продажи или ликвидации объекта недвижимости, называемый также реверсией (reversion), для целей инвестиционного анализа рассчитывается по следующему алгоритму, также отличному от алгоритма для целей оценки

Расчет денежного потока от реверсии для целей оценки недвижимости и для инвестиционного анализа