Перерасчет арендной платы за земельный участок - Журнал про Деньги
Finkurier.ru

Журнал про Деньги
22 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перерасчет арендной платы за земельный участок

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

При изменении государством кадастровой стоимости

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

В обоих рассматриваемых случаях, для лиц, чьи права и обязанности затрагиваются либо нарушаются установленной кадастровой стоимостью, возникают определенные правовые последствия, в случае если кадастровая стоимость недвижимого имущества все-таки меняется.

Рассмотрим данные последствия на примере, когда объектом недвижимости является земельный участок, принадлежащий публично-правовому образованию.

Одной из составляющих формул при определении арендной платы за данный объект недвижимости является кадастровая стоимость участка. И арендаторы, как лица, чьи права и интересы напрямую затрагиваются устанавливаемой государством кадастровой стоимостью, вправе защищать их путем направления заявлений в комиссии и суды. «Материальным» результатом рассмотрения данных дел является пропорциональное изменение величины аренды за землю в большую или меньшую стоимость.

Однако в зависимости от того, какой из вышеуказанных двух случаев повлечет изменение арендной платы, т.е. произойдет ли это вследствие издания постановления органа власти об утверждении новой кадастровой стоимости, либо по причине вынесения решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, и будет определен момент перерасчета арендной платы.

В первом рассматриваемом случае необходимо отталкиваться от того, что в настоящее время изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости органом публичной власти, происходит с момента вступления в силу акта об ее установлении.

Однако долгое время в судах отсутствовала согласованная позиция о том, с какой даты собственники сдаваемых в аренду публичных земель могут начислять арендаторам плату за пользование в новом размере.

Определенную точку в данном споре поставил в своих постановлениях в настоящее время уже «ликвидированный» ВАС РФ.

В постановлениях по делам № 115117/11 от 15 марта 2012г., № 13 от 25 января 2013г. и № 15534/13 от 25 февраля 2014г. ВАС РФ разъяснил, что размер «новой» арендной платы подлежит начислению арендодателями с даты, с которой вступает в силу правовой акт органа публично-правового образования об установлении новой кадастровой стоимости, если иное не установлено договором. Вместе с тем, такая позиция представляется не соответствующей общим началам и принципам гражданского законодательства.

При изменении кадастровой стоимости путем оспаривания

По иному подлежит исчислению срок начала уплаты аренды, размер которой пересчитывается по результатам разрешения споров об определении кадастровой стоимости земельных участков.

В одном из своих Постановлений, Президиум ВАС РФ указал, что, несмотря на то, что при вышеуказанных спорах рыночная стоимость недвижимости устанавливается на ту дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость, это не влияет на начало течения срока, с которого данная новая «кадастровая» стоимость применяется для установленных законодательством целей, в том числе и перерасчета арендной платы. Данной позицией высший судебный орган не допустил применение ретроспективного подхода к вопросам исчисления и перерасчета арендной платы.

Суды на местах до и после вынесения позиции ВАС РФ также придерживались той точки зрения, что приравненная к рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит «применению» на будущее время – т.е. с момента, когда вступит в силу судебное постановление о пересмотре кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 г. по результатам рассмотрения заявления в комиссии при Росреестре если принималось решение об изменении кадастровой стоимости, то сведения считались измененными с момента внесения соответствующий записи в ГКН или вступления судебного акта в силу.

После 22 июля 2014 г. дата, с которой пересчитывается арендная плата (исчисленная по результатам споров о пересмотре кадастровой стоимости), установлена в иной редакции. Теперь перерасчет арендной платы на основании установленной Комиссией либо судом кадастровой стоимости применяется с 1 января следующего года, когда заинтересованным лицом было подано соответствующее заявление.

Стоит отметить, что если арендная плата выражена в установленном размере, то изменение кадастровой стоимости не повлияет на арендную плату.

Однако в некоторых случаях (при аренде участков под размещение тепловых станций и др.) законодательство устанавливает арендную ставку равной величине, выраженной в процентном соотношении к размеру кадастровой стоимости, изменение которой прямо пропорционально влияет на величину арендной ставки, а, значит, и арендной платы.

Отметим, что оспорить можно не только действия органа государственной власти по внесению сведений в ГКН, но и достоверность величины стоимости объекта оценки, данные требования рационально объединять в одно заявление, о чем свидетельствует Постановление Президиума ФАС Западно-Сибирского округа № 15 от 5 сентября 2011 г.

Как уже было сказано, изменение арендной платы возможно органами государственной власти и в судебном порядке. Кроме того, арендная плата может измениться в связи с прибавлением вновь образованных земель. Арендная плата такой недвижимости определяется путем умножения удельного показателя на площадь земельных участков.

Изменение кадастровой стоимости, в первую очередь, отражается на налоговом бремени. Нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной, лицам приходится оспаривать решение в судебном порядке, для чего необходимы практические и теоретические знания в юриспруденции. Законодательство в этой сфере во многом изменилось, устранены серьезные проблемы в части момента изменения кадастровой стоимости, произошли и некоторые процессуальные изменения в связи со вступлением в силу КАС РФ.

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости?

Органы местного управления и самоуправления при определении размеров арендных плат за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

Поэтому выяснение кадастровой стоимости должно соответствовать букве закона и проводится специализированной кадастровой службой Российский Федерации.

Законодательство

Основным нормативно-правовым актом для расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Также не стоит забывать о Земельном кодексе, как о главном регуляторе земельных отношений в России, и о Гражданском кодексе РФ.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется?

Для многих остается секретом, что же такое кадастровая стоимость. А это важнейший элемент при расчете арендной платы в договоре аренды и других платежей при земельных отношениях.

Кадастровая стоимость земли — денежное значение, определяемое в ходе государственной оценки земельного участка по его основному назначению и хранящееся в базе данных Росреестра. Кадастровая стоимость является расчетной величиной.

Согласно российскому законодательству каждый объект недвижимости должен быть внесен в национальный реестр 1 раз.

Установление кадастровой стоимости земли закрепляется статьей 66 Земельного кодекса РФ.

Земля в России в целях классификации подразделяется на кадастровые кварталы, округа, районы. Они представляют собой единицы деления в земельном кадастре.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем оценки расположения, объектов на участке, размера площади. Как правило, оценку проводит государство либо местные органы власти, опирающиеся при этом на Земельный кодекс и нормативно-правовые акты, закрепляющие и определяющие кадастровую стоимость.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью?

Арендная плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости при аренде земель государственной собственности РФ, которые расположены на территории России.

Также на основании кадастровой стоимости плата за аренду считается в отношении земельных участков, предоставленных без организации торгов.

Земли сельскохозяйственного назначения арендуются с платой в 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством РФ. К землям сельхозназначения также относятся земли в составе зон, используемых для сельскохозяйственных целей.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?

Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

  • 0,01 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;
  • 0,6 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);
  • 1 % от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;
  • 1,5 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;
  • 2 % от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.
Читать еще:  Расчет раздельного учета ндс образец

Размер арендной платы за земли государственной собственности

Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

А = КСт * k, где

  • А — сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю;
  • КСт — кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела);
  • k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

Размер арендной платы за земли частной собственности

Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

А = С * Р, где

  • А — размер платы за аренду;
  • С — рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права;
  • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка составляется в случае изменения арендной платы, реквизитов сторон и т.д.

Кто и как должен платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробно этот вопрос освещен в нашей статье.

В случае затопления квартиры нужно предпринимать меры немедленно! Что нужно делать в этом случае, вы узнаете здесь.

На что стоит обратить особое внимание?

Несколько фактов и особенностей кадастровой стоимости:

  • Ежегодно кадастровая стоимость растет на 5,2 %;
  • Кадастровая цена объекта может быть отличной от рыночной стоимости земли, потому как в сведениях кадастровой службы нет информации о функциональном составе объекта (технические помещения, паркинги);
  • Территориальные органы кадастровых служб имеют необходимую информацию о стоимости всех земель, находящихся под юрисдикцией территориальной службы.

Плюсы и минусы использования данного способа расчета арендной платы

Кадастровая стоимость земельных участков оценивается раз в 3-5 лет.

Обновления сведений об участках является непростой задачей местных органов кадастровой службы. Оценка участков представляет собой сложную процедуру.

Таким образом, определение размера арендной платы по кадастровой стоимости является несложной задачей. Необходимо лишь знать ваш льготный корректирующий коэффициент и взять сведения из кадастровой службы по месту нахождения арендуемого участка.

Перерасчет арендной платы за землю

1.1. Перерасчёт возможен с даты изменения кадастровой стоимости земельного участка, указанной в государственном кадастре недвижимости. В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11- установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

2.1. Пишите претензию , требуйте перерасчета. Официально.

3.1. Арендная плата определяется в момент подписания договора. Если в договоре указан пункт о том, что Администрация имеет право пересчитать арендную плату, то все законно, если же нет, то советую обратиться в суд.

3.2. Пишите протокол разногласий на этот договор, что не согласны с условием начала правоотношений по расчету арендной платы с 2013г.. Не будут согласны, только судебный порядок решения вопроса.

4.1. Не правомерен. 1. Увеличение арендной платы на основании изменения формулы расчета за предыдущие годы не допускается. (изменение кадастровой стоимости само по себе не влечет увеличение арендной платы)
2. В договоре аренды наверняка имеется ссылка об уведомлении арендатора об изменении величины аренды путем использования СМИ, т.о. администрация считает об уведомлении арендатора надлежащим образом.
Судебная практика по данному вопросу в нашем регионе сложилась в пользу арендатора. (см. на сайте Арбитражного суда Краснодарского края)

5.1. Все зависит от местных норм и решений.

6.1. Для того, чтобы ответить на вопрос о законности действий администрации, необходимо читать Ваш договор и документы к нему. Вданном случае отношения основаны не на законе, а на договоре. Ва можете написать в администрацию претензию с требованием перерасчета, а затем решать вопрос в суде, или подождать, пока администрация начнет с Вас эти деньги взыскивать и подавать встречный иск о перерасчете. Только как правило иск администрации о взыскании денег сопряжен с расторжением договора аренды и требованием об освобождении участка. Вам не достаточно будет консультаций он-лайн. Необходимо обратиться к местным юристам в живую.

6.2. Маргарита, коллега изложил все верно, надо смотреть договор.
Вы можите прийти к нам на личный прием с договором.

6.3. Маргарита, исходя из условий договора, администрация не исполнила свои обязательства надлежащим образом. В связи с чем штрафные санкции не основаны на законе. Размер арендной платы устанавливается администрацией, в таком случае должно выносится постановление или распоряжение. И, если условием договора установлено, что Вас обязаны уведомлять, значит, обязаны присылать уведомления. Увеличение размера арендной платы, я полагаю, законно и обоснованно, но штрафные санкции незаконны. Вам надо в суд обжаловать незаконное требование администрации.

7.1. Нужно читать устав сельского поселения, там в обязательном порядке имеется раздел о публичных слушаниях. Вида использования "административное" не может быть. Перерасчет стоимости арендной платы не может быть без вашего согласия. Я бы советовал написать жалобу в прокуратуру.

8.1. Для подробного ответа,необходимо изучить договор аренды земельного участка.Будьте добры перекиньте скан договора

8.2. 76 вопросов — перебор.

9. По арбитражному суду:
Подписал дополнительное соглашение о изменении условий договора аренды земли.
Увидел, что условия договора — двусмысленны, и написал в мэрию отказ от подписанного доп. соглашения. Точнее: применена формула в которую можно вставлять показатели и изменения кадастровой стоимости и коэфффициента инфляции.
Мэрия — всё же — сумела без моего участия получить Гос. регистрацию этого дома.
В ПОСТАНОВЛЕНИИ правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 – п.9 – прямо указано: « 9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.»

Далее было письмо от мэрии, с расчетами, где пишут мне, что коэфф. Инфляции – применить «1». Что означает, что поправка на инфляцию – не проводить.
По этому я расценил, что спор исчерпан.
И вот, по прошествии полу года – опять письмо о применении коэфффициента инфляции, теперь уже «1.05» — что означает, что требуют от меня уплачивать аренду не только с поправкой на изменение кадастровой стоимости, но и с поправкой на коэффициент инфляции (обе этих величины – изменяются местной мэрией и обл. администрацией).
Что делать?
Срок исковой давности (3 месяца) – прошел!
Арбитражными судами – задолбали уже.
Прокуратура городская – отправила – в суд, вместо того, чтобы разобраться.

Читать еще:  Расчет алиментов по исполнительному листу образец

9.1. Ничто Вам не мешает направить вновь письменную претензию в орган власти, а при отказе или бездействии — обжаловать в соответствии с главой 24 АПК РФ

9.2. Пишите в суд заявление о применении ст. 200 ГК РФ (срок давности со дня, когда Вы узнали о нарушениях Ваших прав). И обжалуйте требования арендодателя.

9.3. Срок исковой давности по такого рода делам 3 года. Пишите возражение на иск.

9.4. С чего это срок давности 3 месяца?

В исковом порядке признавайте допсоглашение и его регистрацию незаконной.

Срок для иска три года.

10. У нас возникла следующая проблема: Неделю назад мы получили кадастровый паспорт на землю Ска где была указана кадастровая стоимость нашего участка на котором находятся боксы (собственность). Я,председатель Ска, находясь в земельном департаменте попросил сделать выписку об начислении арендной платы на 2015 год. каково было мое удивление когда с выпиской на 2015 год мне предоставили задолженность за 2014 год (сумма круглая), объяснив что сделали перерасчет за прошедший год. на мои возражения что оценка участка была проведена неделю назад и до завершения календарного года осталась всего неделя ни к чему не привели! Вопрос. по закону РФ с какого момента начисляется арендная плата? С момента кадастровой оценки и правомерно ли было делать перерасчет задним числом за весь год если новая кадастровая оценка действовала всего неделю? У нас в Ска одни пенсионеры и им нужно внятно и четко объяснить что и как? За ранее благодарен.

10.1. По закону РФ — с момента, оговоренного в договоре. Это же условие договора.

11.1. Не можете, нужно исходить из условий договора (ст. 309, 421 ГК РФ). Иного Вы просто не докажете. В Вашем случае Вы не заявляли о том, что Вам нужно предоставить доступ, никак это не фиксировали. Поэтому свидетельские показания о том, что когда то она сказала что сажать нельзя — не подойдут. Вы могли в суд обратиться уже тогда, те не менее Вы этого не сделали. Поэтому шансов у Вас нет, к сожалению.

11.2. Волгоград !
Согласно ст.452 ГК РФ
1.Соглашение об изменении . или расторжении . договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2.Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Исходя из выше изложенного рекомендую вам обратиться к Арендодателю с Предложением:
— О Расторжении либо Изменении заключённого Договора аренды дома с ЗУ.

Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 24.11.2015г

11.3. Согласно п. 1. ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон.
Можете подать исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка и возврате убытков, уплаченных по договору аренды земельного участка.

11.4. За вычетом аренды участка пересчитать арендную плату у вас не получится, так как любые сделки с недвижимым имуществом (здание, строение, дом) предполагают одновременную передачу прав и земельный участок, на котором находится недвижимое имущество. Если у вас в договоре было прописано право пользования земельным участком в плане сеять, выращивать, то, конечно, вы вправе требовать перерасчета. Что касается произведенных улучшений, то, если вы их произвели с согласия собственника, то можете требовать компенсации.

ГК РФ
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

При изменении государством кадастровой стоимости

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

В обоих рассматриваемых случаях, для лиц, чьи права и обязанности затрагиваются либо нарушаются установленной кадастровой стоимостью, возникают определенные правовые последствия, в случае если кадастровая стоимость недвижимого имущества все-таки меняется.

Рассмотрим данные последствия на примере, когда объектом недвижимости является земельный участок, принадлежащий публично-правовому образованию.

Одной из составляющих формул при определении арендной платы за данный объект недвижимости является кадастровая стоимость участка. И арендаторы, как лица, чьи права и интересы напрямую затрагиваются устанавливаемой государством кадастровой стоимостью, вправе защищать их путем направления заявлений в комиссии и суды. «Материальным» результатом рассмотрения данных дел является пропорциональное изменение величины аренды за землю в большую или меньшую стоимость.

Однако в зависимости от того, какой из вышеуказанных двух случаев повлечет изменение арендной платы, т.е. произойдет ли это вследствие издания постановления органа власти об утверждении новой кадастровой стоимости, либо по причине вынесения решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, и будет определен момент перерасчета арендной платы.

В первом рассматриваемом случае необходимо отталкиваться от того, что в настоящее время изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости органом публичной власти, происходит с момента вступления в силу акта об ее установлении.

Однако долгое время в судах отсутствовала согласованная позиция о том, с какой даты собственники сдаваемых в аренду публичных земель могут начислять арендаторам плату за пользование в новом размере.

Определенную точку в данном споре поставил в своих постановлениях в настоящее время уже «ликвидированный» ВАС РФ.

В постановлениях по делам № 115117/11 от 15 марта 2012г., № 13 от 25 января 2013г. и № 15534/13 от 25 февраля 2014г. ВАС РФ разъяснил, что размер «новой» арендной платы подлежит начислению арендодателями с даты, с которой вступает в силу правовой акт органа публично-правового образования об установлении новой кадастровой стоимости, если иное не установлено договором. Вместе с тем, такая позиция представляется не соответствующей общим началам и принципам гражданского законодательства.

При изменении кадастровой стоимости путем оспаривания

По иному подлежит исчислению срок начала уплаты аренды, размер которой пересчитывается по результатам разрешения споров об определении кадастровой стоимости земельных участков.

Читать еще:  Налоговая нагрузка формула расчета 2020

В одном из своих Постановлений, Президиум ВАС РФ указал, что, несмотря на то, что при вышеуказанных спорах рыночная стоимость недвижимости устанавливается на ту дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость, это не влияет на начало течения срока, с которого данная новая «кадастровая» стоимость применяется для установленных законодательством целей, в том числе и перерасчета арендной платы. Данной позицией высший судебный орган не допустил применение ретроспективного подхода к вопросам исчисления и перерасчета арендной платы.

Суды на местах до и после вынесения позиции ВАС РФ также придерживались той точки зрения, что приравненная к рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит «применению» на будущее время – т.е. с момента, когда вступит в силу судебное постановление о пересмотре кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 г. по результатам рассмотрения заявления в комиссии при Росреестре если принималось решение об изменении кадастровой стоимости, то сведения считались измененными с момента внесения соответствующий записи в ГКН или вступления судебного акта в силу.

После 22 июля 2014 г. дата, с которой пересчитывается арендная плата (исчисленная по результатам споров о пересмотре кадастровой стоимости), установлена в иной редакции. Теперь перерасчет арендной платы на основании установленной Комиссией либо судом кадастровой стоимости применяется с 1 января следующего года, когда заинтересованным лицом было подано соответствующее заявление.

Стоит отметить, что если арендная плата выражена в установленном размере, то изменение кадастровой стоимости не повлияет на арендную плату.

Однако в некоторых случаях (при аренде участков под размещение тепловых станций и др.) законодательство устанавливает арендную ставку равной величине, выраженной в процентном соотношении к размеру кадастровой стоимости, изменение которой прямо пропорционально влияет на величину арендной ставки, а, значит, и арендной платы.

Отметим, что оспорить можно не только действия органа государственной власти по внесению сведений в ГКН, но и достоверность величины стоимости объекта оценки, данные требования рационально объединять в одно заявление, о чем свидетельствует Постановление Президиума ФАС Западно-Сибирского округа № 15 от 5 сентября 2011 г.

Как уже было сказано, изменение арендной платы возможно органами государственной власти и в судебном порядке. Кроме того, арендная плата может измениться в связи с прибавлением вновь образованных земель. Арендная плата такой недвижимости определяется путем умножения удельного показателя на площадь земельных участков.

Изменение кадастровой стоимости, в первую очередь, отражается на налоговом бремени. Нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной, лицам приходится оспаривать решение в судебном порядке, для чего необходимы практические и теоретические знания в юриспруденции. Законодательство в этой сфере во многом изменилось, устранены серьезные проблемы в части момента изменения кадастровой стоимости, произошли и некоторые процессуальные изменения в связи со вступлением в силу КАС РФ.

Изменение арендной платы за землю

Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих. Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение. При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок. Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность. Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.

Как получить перерасчет аренды земельного участка?

Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

  1. Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.
  2. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
  3. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
  4. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором. При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти. Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период. До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость. Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством. Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством. Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

ВНИМАНИЕ : адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Помощь адвоката при изменении аренды земли

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: если договор аренды земли или недвижимости заключён официально, арендатор обязан вносить установленную плату в указанный срок. В период действия контракта размер вносимой платы арендодателю изменять нельзя. После истечения срока действия договора стоимость аренды можно изменить, но только в законодательном порядке. Арендная плата не может быть больше отметки, установленной кадастровой стоимостью земельного участка или недвижимости.

Знать законы, свои права и обязанности очень важно, так как тогда арендодатель никогда не сможет вас обмануть. В случае возникновения трудностей по вопросу изменение арендной платы за землю мы всегда поможем Вам разобраться с проблемой – проконсультировав по любой ситуации.

Читайте еще о работе нашего земельного юриста:

Давайте проведем перевод категории земель с нашей помощью

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector