Доходы от аренды в налоговом учете - Журнал про Деньги
Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доходы от аренды в налоговом учете

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

— заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

— получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

— неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) — если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);

2. Физическое лицо — если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.

На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Энциклопедия решений. Доходы от аренды в целях налогообложения прибыли

Доходы от аренды в целях налогообложения прибыли

В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду относятся к внереализационным, если они не включены в состав доходов от реализации товаров (работ, услуг) согласно ст. 249 НК РФ. При оказании услуг по сдаче в аренду доходы определяются за минусом НДС (ст. 248 НК РФ). См. также письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-07-11/81.

Следовательно, налогоплательщик вправе включать доходы в виде арендной платы в состав выручки от реализации услуг в соответствии со ст. 249 НК РФ, если деятельность по предоставлению имущества в субаренду является для него основным видом деятельности и осуществляется им на систематической основе (см. письма Минфина России от 02.04.2012 N 03-11-11/109, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/74).

Подобным образом складывается ситуация, когда сдача в аренду имущества не является основным видом деятельности, но осуществляется на систематической основе, то есть носит регулярный характер. Доходы по договору аренды также будут являться доходами от реализации (см. постановление ФАС Московского округа от 23.11.2007 N КА-А40/12012-07). При этом налоговые органы руководствуются приведенным в п. 3 ст. 120 НК РФ определением систематичности — два раза и более в течение календарного года. Если в течение одного календарного года было более одного случая заключения договора аренды, то доход от аренды может быть учтен в составе доходов от реализации.

Вне зависимости от того, является для организации доход от аренды внереализационным доходом либо доходом от реализации, при методе начисления датой признания дохода в соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ может являться любая из дат:

— дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

— дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

— последний день отчетного (налогового) периода.

При этом датой предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, является дата составления указанных документов. Следовательно, налогоплательщик вправе самостоятельно устанавливать дату признания дохода (расхода) от арендной платы для целей налогообложения прибыли исходя из положений статей 271-272 НК РФ, отразив данное положение в учетной политике (см. письмо УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 N 16-15/080966).

Глава 34 ГК РФ «Аренда» не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения сторонами исполнения своих обязательств по договору аренды путем составления акта.

Как разъяснено в письмах УФНС России по г. Москве от 25.08.2009 N 16-15/088481, Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, документами, подтверждающими расходы по аренде, являются оформленный в соответствии с гражданским законодательством договор аренды нежилого помещения, акт передачи имущества арендатору, платежные документы, акт приемки оказанных услуг по аренде (если его оформление предусмотрено договором). Если же если договором аренды не предусмотрено оформление акта приема-передачи услуги, то такие документы, как договор аренды и акт приема-передачи имущества — предмета договора аренды, наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей, являются достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей. Следовательно, доходы от аренды (также как и расходы) учитываются вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги (см. письмо УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 N 20-12/027737).

Читать еще:  Расчет налога на имущество 2020 пример

При применении кассового метода доходы от аренды признаются в момент поступления арендных платежей на расчетный счет или в кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ). Порядок оплаты арендных и коммунальных платежей, производимых арендатором, определяется договором аренды.

BzBook.ru

Порядок признания доходов в налоговом учете арендодателя.

В Налоговом кодексе Российской Федерации (далее – НК РФ) для признания доходов и расходов, как Вы знаете, предусмотрено два метода – кассовый метод и метод начисления.

При кассовом методе датой получения дохода на основании пункта 2 статьи 273 НК РФ признается:

– день поступления средств на счета в банках и (или) кассу;

– день поступления иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав;

– день погашения задолженности перед налогоплательщиком иным способом.

Следовательно, организация, применяющая для определения доходов и расходов кассовый метод, учитывает доходы в целях налогообложения прибыли только тогда, когда доходы фактически получены.

При методе начисления порядок признания доходов в целях исчисления налога на прибыль организаций определен статьей 271 НК РФ. Суть метода начисления заключается в том, что доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления), что установлено пунктом 1 статьи 271 НК РФ.

Для доходов, относящихся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, а также для доходов от реализации работ (услуг) по производствам с длительным технологическим циклом установлен иной порядок признания доходов.

С учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, руководствуясь пунктом 2 статьи 271 НК РФ, налогоплательщик самостоятельно распределяет доходы, если:

– доходы относятся к нескольким отчетным (налоговым) периодам;

– связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.

Иначе говоря, такие доходы налогоплательщик должен определять равномерно по отчетным (налоговым) периодам.

Пример.

Основным видом деятельности организации «А» выступает сдача в аренду нежилых помещений. В июле 2011 года указанная организация заключила договор аренды, согласно которому она предоставляет арендатору нежилое помещение сроком на шесть месяцев. Договором аренды предусмотрено, что арендная плата в размере 141 600 рублей (в том числе НДС – 21 600 рублей) оплачивается арендатором единым платежом в июле 2011 года.

Арендатор перечислил арендную плату в июле 2011 года в полном объеме.

Отчетным периодом по налогу на прибыль у организации «А» является квартал, полугодие, девять месяцев календарного года. Поэтому организация «А» включила в состав доходов от реализации по 60 000 рублей в III и IV кварталах.

Согласны с таким подходом и судьи, на что указывает Определение ВАС РФ от 17 марта 2009 года №ВАС-2489/09.

Как в бухгалтерском, так и в налоговом учете порядок равномерного признания доходов организациями, предоставляющими в аренду имущество, зависит от того является ли сдача имущества а аренду основной деятельностью налогоплательщика или нет.

Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности. Если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности организации, арендная плата, поступающая от арендатора, согласно статье 249 НК РФ относится к доходам от реализации.

Если договор аренды предусматривает неравномерный график арендных платежей, доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов вне зависимости от их фактической уплаты. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей при этом не требуется. Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752.

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то доход от сдачи имущества в аренду на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода в соответствии с пунктом 4 статьи 271 НК РФ признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Отметим, что в отношении лизинговых сделок Минфин Российской Федерации долгое время также настаивал на равномерности признания доходов от предоставления имущества в лизинг, даже при условии того, что договором был установлен график лизинговых платежей. В качестве примера можно привести Письмо Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, в котором было отмечено, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды, и статьей 271 НК РФ не установлены специальные правила в отношении учета доходов в виде лизинговых платежей. Лизинговые платежи учитываются на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора лизинга (графиком лизинговых платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода.

Также в Письме сказано, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 271 НК РФ, если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, доходы в виде лизинговых платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Такой порядок определения даты признания доходов в виде лизинговых платежей в налоговом учете применяется и в том случае, если лизинговая деятельность является основным видом деятельности налогоплательщика, и доходы от предоставления имущества в лизинг учитываются в составе доходов от реализации.

Поддерживали такую позицию и налоговые органы столицы, о чем свидетельствует Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Однако в последнее время позиция несколько изменилась. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 также дан ответ на вопрос о том, может ли организация, осуществляющая деятельность по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг), если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, ежемесячно признавать доход в размере сумм платежей в соответствии с неравномерным графиком. В Письме сказано, что на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ лизингодатель признает доходы в виде сумм лизинговых платежей на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора либо на последний день отчетного (налогового) периода, исходя из сумм, предусмотренных графиком лизинговых платежей. Аналогичный ответ содержат Письма Минфина Российской Федерации от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131.

Таким образом, финансовое ведомство не требует равномерности признания дохода, а позволяет лизинговым компаниям признавать доходы в соответствии с графиком лизинговых платежей.

Аналогичную позицию выражают и арбитры (Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №ФО9-9466/08-СЗ по делу №А76-4062/08).

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда лизинговый платеж вносится один раз за длительный период времени, например, раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такого платежа не совсем выгодно организации, так как оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы все-таки лучше распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Читать еще:  Расчет плановой и фактической себестоимости продукции

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.

По мнению Минфина Российской Федерации, содержащемуся в Письме от 26 мая 2008 года № 03-03-06/1/331, по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доход в виде платы за оказание услуг следует учитывать в доходах для целей налогообложения прибыли организаций равномерно в течение срока действия договора.

Принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, согласно статье 316 НК РФ должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике в целях налогообложения.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли налогоплательщики вправе учитывать доходы и расходы в течение определенного промежутка времени, а также распределять доходы и расходы самостоятельно, соблюдая принцип равномерности признания доходов и расходов.

Комментарии и мнения

Наверное, нет особой нужды повторять, что для налогоплательщика ЕСХН главное – это оставаться сельскохозяйственным производителем. В противном случае об ЕСХН придётся забыть. В письме Минфина России от 09.10.2019 № 03-11-11/77512 разъясняется, как этим целям может помешать получение арендных платежей.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 346.2 НК РФ сельскохозяйственными производителями признаются компании и ИП, производящие сельхозпродукцию, ведущие её первичную и последующую переработку, и реализующие её. Но при условии, что в общем доходе от реализации товаров, работ, услуг таких налогоплательщиков доля дохода от реализации произведённой ими сельхозпродукции, включая продукцию её первичной переработки, произведённую ими из сельхозсырья собственного производства, (а также от оказания ими услуг, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ), составляет не менее 70 процентов.

Плательщики ЕСХН учитывают доходы по правилам п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ и ст. 251 НК РФ – п. 1 ст. 346.5 НК РФ. Соответственно, доходы делятся на выручку от реализации и внереализационные доходы.

В п. 4 ст. 250 НК РФ предусмотрено, что внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества, (включая земельные участки), в аренду, если такие доходы не определяются им в порядке, установленном в ст. 249 НК РФ. А это означает, что доходы от аренды придётся включать в состав выручки от реализации, (для определения соответствия лимиту), в том случае, если деятельность по предоставлению имущества в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика и ведётся им на систематической основе. В иных случаях доходы в виде арендных платежей являются внереализационными доходами, которые не включаются в общий доход от реализации для расчёта доли лимита.

Всё ясно? Да нет, если бы всё было так просто… «Там, где для слабого игрока всё ясно, для сильного всё тайна»! (Рихард Рети).

Начнём с определения основного вида деятельности. Налоговый кодекс не содержит подобного определения. Поэтому, используя правило ст. 11 НК РФ, обратимся к статистике, где нужное определение есть. Порядок определения основного вида экономической деятельности для использования в статистических целях определяется на основании Методических указаний по определению основного вида экономической деятельности хозяйствующих субъектов на основе Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) для формирования сводной официальной статистической информации, утв. приказом Росстата от 31.12.2014 № 742. Согласно данным Методическим указаниям основным видом экономической деятельности является тот вид экономической деятельности, который создает наибольшую часть валовой добавленной стоимости.

Теперь перейдём к «систематичности». Согласно пп. 11 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» систематическое осуществление монополистической деятельности — осуществление хозяйствующим субъектом монополистической деятельности, выявленное в установленном настоящим Федеральным законом порядке более двух раз в течение трёх лет . Также о систематичности говорится в ст. 120 НК РФ, где под систематическим нарушением понимается нарушение, повторяющееся два раза и более в течение календарного года. Вычленим главное – более «двух раз».

А далее начинаются сплошные загадки. Если арендная плата выплачивается каждый месяц – это уже есть «ведение деятельности на систематической основе»? Или систематичность будет только в случае сдачи в аренду двух объектов и более?

Всё понятно, когда сумма получаемой арендной платы больше выручки от сельхозпроизводства. Ну, а если наоборот? Тогда формально сдача в аренду вообще не может быть «основным видом деятельности налогоплательщика»! Чиновники ведь не указали: «одним из основных видов деятельности»! Значит, получается, априори весь доход от сдачи имущества в аренду должен учитываться в составе внереализационных доходов?

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.04.2012 № А53-11778/2011 судьи решили, что арендная плата является внереализационным доходом налогоплательщика, поскольку сдача внаём нежилого имущества является не основным, а дополнительным видом деятельности. Причем систематический характер получения доходов от аренды значения не имеет.

Судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении от 22.06.2012 № 18АП-4875/2012 пришли к выводу, что поскольку сдача имущества в аренду в качестве основного или дополнительного вида деятельности не названа, то основания считать, что доходы полученные от данного вида деятельности относятся к реализации для сельхозпредприятия отсутствуют.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду. Оптимизация и налоговые льготы

Планируете сдавать свою квартиру/дом в аренду, но вас одолевают вопросы и сомнения относительно налогов? Тогда этот материал – то, что вам нужно. В данной статье мы рассмотрим такой вид сдачи в аренду недвижимости, при котором владелец квартиры сдает ее как физическое лицо, не открывая предпринимательской лицензии.

Для начала давайте обратимся к налоговому законодательству и рассмотрим, что конкретно будет считаться доходом от аренды недвижимости и кто обязан подавать отчетность по ним.
Доходы от аренды жилья подлежат налогообложению в размере 15% в соответствии с §9, п.п. 1 (а) Закона о подоходном налоге (№ 586/1992).

Доход от аренды недвижимости

Им считаются средства, полученные владельцем недвижимости непосредственно от ее сдачи в аренду. Признается доход путем декларирования доходов и подачи налоговой декларации до 31 марта года, следующего за отчетным.

При этом, если квартира является совместным имуществом супругов, то доход от аренды в свой отчет может включить только один из них. В следующем году может признать весь доход от аренды второй из супругов, если это в конкретном случае выгодно.

Для того, чтобы признать доходы от аренды, владельцу (физическому лицу) достаточно заполнить декларацию о доходах за прошлый год, а именно – Приложение 2 декларации.

Примечание: с данных доходов не отчисляются авансы ни за социальное, ни за медицинское страхование.

Итак, давайте разберемся с тем, что конкретно входит в понятие – доход от аренды недвижимости, а что в него не включают.

В арендную плату не включаются платежи за услуги, связанные с использованием квартиры. Следовательно, доход от аренды не включает в себя авансы на отопление, обогрев воды, уборку общих помещений в доме, использование лифта, водоснабжение от водопроводных сооружений, контроль и очистку дымовых труб, удаление золы и мусора, очистку сточных вод и т. д. – так называемые «коммунальные услуги за обслуживание квартиры». То есть, все те услуги, за которые арендодатель после окончания года получает фактуры за реальное количество оказанных услуг от исполнителей.

Примечание: данное условие о выделении отдельно сумм за аренду недвижимости и отдельно за услуги лучше сразу прописать в договоре аренды. Потому что в случае, если в договоре указано, что все коммунальные платежи включены в стоимость аренды, доходом считается вся сумма арендной оплаты.

Однако, если какая-либо услуга предоставляется самим арендодателем (например, ежемесячная уборка квартиры), тогда оплаты за эту услугу являются по Закону его доходом, и потому данный вид дохода подпадает под понятие «заселение» или úbytovací služby (чеш.), а такой вид деятельности требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так что, если Вы решите, в порядке исключения, оказать подобную услугу вашему арендатору, хорошо подумайте, стоит ли это делать.

Читать еще:  Расчетная ведомость 0504402 бланк

Что является базой для расчета налога

Основой налога (налогооблагаемой базой либо прибылью) является доход за вычетом расходов, связанных с содержанием, обеспечением и поддержанием недвижимости.

Рассмотрим, что может входить в расходную часть при сдаче недвижимости в аренду.

Владелец недвижимости имеет право выбора из двух вариантов:

1) расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система);

2) реальные расходы по факту.

Расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система).

Вы, как владелец недвижимости, можете выбрать упрощенную схему учета расходов: 30% от полученного дохода. Если Вы применяете расходы по фиксированной ставке, то 30% — это все Ваши расходы, и уже ничего более, чем 30% вычесть нельзя.

Пример расчета:
Вы сдаете квартиру за 12 000 Чешских крон плюс 3.500 — авансовые платежи за коммунальные услуги.
Доход от аренды будет составлять 12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200 крон.
Налогооблагаемя база (прибыль) 144.000,00 – 43.200,00 = 100 800 крон.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.

Примечание: у паушальных затрат установлен лимит в 300 000 Чешских крон. Т.е. если Ваш доход от сдачи в аренду превысит 1 миллион крон (например, 1 500 000), то используя паушал 30% , можно снизить доход максимум на сумму 300 000 крон (не на 450 000 крон).

Данный способ расчета налоговой базы имеет ряд преимуществ:
1. он рассчитывается с чистой суммы аренды;
2. если у владельца недвижимости очень маленькие расходы, данный метод позволяет существенно снизить налогооблагаемую базу, а именно на 30%;
3. нет необходимости сохранять все расходные чеки для предоставления их в случае контроля Налогового управления;
4. это упрощенный учет – Вы ведете только учет поступления средств за аренду.

По реальному размеру расходов.

В случае, если Вы решили использовать в качестве расходной базы реальные затраты, то необходимо вести их учет.

К расходам вы можете отнести:

1. все материальные затраты, связанные с ремонтом, уборкой, покупкой мебели и все возможные иные расходы, которые Вы можете понести при обслуживании сдаваемой в аренду недвижимости;

2. все расходы на ремонт квартиры (например, замена окон одного размера, замена сломанных водопроводных кранов), техническое обслуживание (например, окраска), страхование, бытовое оборудование (например, покупка холодильника, стиральных машин, чайников, мебели и т.);

3. расходы на автомобиль, которые в данном случае являются немаловажной частью. Их Вы также можете использовать для обслуживания недвижимости.

Но при использовании расходов на автомобиль необходимо доказать целесообразность этих расходов. Это можно сделать, ведя книгу поездок, где Вы распишите, в какое время автомобиль был использован именно для работы, связанной с арендой недвижимости;

4. % по кредиту/ипотеке в случае, если для приобретения недвижимости были использованы кредитные деньги;

5. амортизационные отчисления на саму недвижимость, которые являются основной статьей расходов.

Что не включается в расходы:
1. авансовые платежи , в случае, если они включены в цену аренды;
2. выплаты по кредиту/ипотеке (возврат тела кредита);

И в заключение – решение, какую систему выбрать Вы принимаете самостоятельно. На основании тех расходных материалов, что у Вас есть (по принципу “что выгоднее”). Налоговое законодательство позволяет даже поменять данную систему. Т.е. один год Вы можете использовать упрощенную систему списания затрат: — 30%, а второй, если Вам это выгоднее, реальные затраты, связанные с арендой. При этом, использованную систему нельзя менять обратно, т.е. если Вы уже подали отчет с использованием упрощенной системы, то нет возможности подать уточненный отчет, использовав реальные расходы. Это условие прописано в Законе, однако, в нашей практике были случаи, когда Налоговая позволяла подать уточненный отчет с изменение системы затрат на более выгодную для арендатора.

Как определить, когда какой вариант выбрать

Вы приобрели недвижимость и провели в ней ремонт для сдачи в аренду. К тому же, в первый год расходы на содержание недвижимости у Вас будут большими – нужно приобрести мебель и т.д. В этот период Вам очевидно выгоднее использовать вариант: доходы минус реальные расходы, и это до тех пор, пока расходы не придут в норму и не перестанут превышать 30% от дохода. И тогда Вы переходите на второй вариант: паушал 30%.

Амортизация

Как правило, реальные затраты превышают паушал 30%. Основной затратной частью является амортизация недвижимости. Обслуживание жилой недвижимости списывается на затраты в виде амортизационных отчислений в течение 20-ти лет. Так же существует несколько разных видов амортизации: равномерная, ускоренная и с повышающими коэффициентами.

Для расчета амортизации, необходимо определить стоимость недвижимости.
Если с момента ее приобретения до решения сдавать ее в аренду еще не прошло 5 лет, для расчета амортизации используется покупная стоимость. Если прошло более 5-ти лет, необходимо заказать оценку недвижимости. В таком случае амортизация будет рассчитываться, исходя из оценочной стоимости. Если Вы получили недвижимость в виде дара/подарка, необходимо учесть тот факт, что земля при ней не амортизируется. Если к Вашей недвижимости принадлежит земля (участок) – например, это дом с участком – необходимо для расчета амортизации выделить только цену самого дома (бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указана только общая стоимость, без разделения цены участка и дома отдельно. В таких случаях придется заказать квалифицированную оценку участка).

Расчет налога и подача декларации

Подоходный налог рассчитывается по формуле:
доход – расход = прибыль * 15% = налог

Льготы по налогу:
рассчитанный налог можно снизить льготами по налогу. Каждый налогоплательщик, даже если он не является налоговым резидентом Чехии, имеет право на льготу по налогу в размере 24 840 Чешских крон в год.

Существуют так же дополнительные льготы по налогу: на детей, проживающих с Вами в Чехии, на супруга/супругу без собственных доходов, проживающих с Вами в Чехии и другие, для получения которых необходимо исполнить определенные условия.

Налог к оплате: рассчитанный налог – льгота по налогу = налог к оплате.

Пример:

Вы сдаете квартиру за 12 000 крон.
Доход от аренды будет составлять:
12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200.
Налогооблагаемая база 144 000 – 43 200 = 100 800.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.
Теперь вычитаем льготу по налогу на прибыль: — 24 840 крон
Налог к оплате равен нулю.

Как видно из примера, в случае не очень высокого дохода (ориентировочно до суммы 235 000 Чешских крон – доход с аренды за целый год: 235 000 -30%*15% =24 675 крон – сумма налога), льгота покрывает налог полностью, следовательно можно выбрать упрощенный вариант – паушал 30% и не собирать реальную затратную часть.

В случае, если расходы превысили доходы от сдачи недвижимости в аренду, получается убыток. Данный убыток можно использовать для снижения иных доходов текущего календарного года: от предпринимательской деятельности § 7, имущества § 8, прочих доходов § 10 (например, от продажи недвижимости или дивидендов). Исключение составляют доходы от трудовой деятельности § 6. Если у Вас нет иных доходов, которые Вы бы могли в данном году снизить, Вы сможете использовать убыток в течение 5-ти последующих лет.

Грамотный бухгалтер подскажет самый выгодный для Вас вариант. Вы обратились по адресу! Мы 12 занимаемся бухгалтерским обслуживанием.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector