Finkurier.ru

Журнал про Деньги
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ местоположения объекта оценки

АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Методические основы проведения работ

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТЫ

Процедура оценки включала в себя:

— контрольное визуальное обследование объекта оценки с целью определения фактического технического состояния;

— ознакомление с имеющейся технической, проектно-сметной и дру­гой документацией;

— выявление изменений оцениваемого имущества на дату оценки по сравнению с учетной документацией;

— анализ социально-экономического состояния …………… облас­ти, анализ экономического состояния отрасли и конъюнктуры рынка;

— полное описание и фотографирование объекта недвижимости; сбор исходных данных для определения накопленного износа объекта;

— анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

— анализ рынка и подбор информации по аналогам для определения рыночной стоимости объекта;

— расчет затратным, сравнительным и доходным подходами рыноч­ной стоимости оцениваемого объекта;

— составление (оформление) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с Законом «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-Ф3;

— составление экспертного заключения об оценке рыночной стоимо­сти объекта.

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регла­ментирующими практику профессиональной оценки.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:

1) Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Международные стандарты оценки МСО1 — МСО4, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ); 3) Стандарты Российского общества оценщиков:

— СТО РОО 21-01-98. Оценка недвижимости. Основные положения;:

— СТО РОО 27-01-99. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.

В соответствии с договором № XXX от (число, месяц) 20хх года оценщиками 000 «ххххххх» выполнена работа по оценке рыночной стоимости ( название объекта оценки, например комната в пятиэтажном отдельно стоящем строении), расположенном по адресу: г. …………., ул. хххххх дом хх кв. х, по состоянию на (число, месяц) 20ххг.

Оценка указанного объекта недвижимости производилась с учетом, его фактического технического состояния на момент обследования.

Для выполнения данной работы Заказчиком был представлен техни­ческий паспорт МПТИ.

Оцениваемое помещение расположено в географическом центре г. ………, в ………… районе, по адресу: ул. хххххх дом хх кв. х.

Фасад здания ориентирован на север и размещен по красной линии застройки пр. Фрунзе.

Район размещения здания — преимущественно одноэтажная жилая застройка (поселок Южный).

С южной и западной сторон участок ограничен дворовыми террито­риями частных домовладений.

Район размещения имеет развитую инфраструктуру. Вблизи имеют­ся педагогический колледж, детский сад, школа, в 200 м размещена оптово-торговая база, магазины, лесоторговая база, аптеки и т. д.

Доступность к общественным транспортным средствам отличная. Напротив здания и в непосредственной близости от него размещены остановки общественного транспорта, соединяющего данный район практически со всеми районами города.

Вблизи здания возможна парковка служебного и личного транспор­та. Автозаправки до 1 км. Въезд во дворик со стороны ул. Лесной через металлические ворота.

Рельеф участка спокойный, ровный с уклоном к югу (в сторону бал­ки Глубокая).

Район благоустроен, озеленен и является зоной устойчивого приме­нения сотовой связи и приема телепередач.

Зона имеет неудовлетворительную репутацию по экологичности вви­ду близости проезжей части автомагистрали с большой интенсивностью

Двора практически нет, рядом расположен стадион, огражденный металлической сеткой. Пространство между домом и стадионом занято

Источников потенциальной опасности не обнаружено.

Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей залога

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

для объекта офисной недвижимости — расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

1 для объекта торговой недвижимости — расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

2 для объекта складской недвижимости — транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Читать еще:  Анализ источников средств

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

Другие статьи по экономической теории

Эффективность использования трудовых ресурсов и пути ее повышения (на материалах ОАО Пинский мясокомбинат)
Для предприятия с позиции ведения его экономики далеко не безразлично, как и на каких условиях должно происходить удовлетворение его потребностей в рабочей силе, и как она должна использова .

Эффект Гиффена и его иллюстрация в современной экономике (на примере хлебобулочных изделий)
В данной работе рассматривается сущность и иллюстрация в современной экономике так называемого парадокса Гиффена. Эта тема наиболее актуальна в период кризиса. Парадокс Гиффена наблюдал .

Анализ среды и местоположения объекта оценки

АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание месторасположения объекта оценки

Объект оценки — отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Объект оценки расположен среди других частных домовладений, подъезд к нему осуществляется с улицы Мадояна.

Домовладение удалено от объектов, неблагополучно влияющих на экологическую ситуацию в месторасположении объекта оценки.

В прилегающей к домовладению, зоне имеется достаточное озеленение.

Жилой дом расположен в зоне с хорошо развитой инфраструктурой.

Земельный участок характеризуется развитой сетью водонаполненных коммуникаций, находится в квартале, застроенным жилыми и нежилыми зданиями, освещенностью в ночное время, уборкой территории в любое время года. В непосредственной близости от жилого дома не проводятся строительные работы.

Зона характеризуется низким потоком пешеходов.

По прилегающим дорогам движение осуществляется круглосуточно и круглогодично с высокой интенсивностью.

Местной осадки грунта вокруг здания не обнаружено. Подземные выработки отсутствуют. Зона не использовалась под свалку отходов. Жилой дом не является памятником истории и архитектуры.

Зона уверенного приема телепередач и применения сотовой связи.

Домовладение расположено вне зоны оползневых явлений, а также вне закарстованных зон. Техническое состояние соседних построек в целом хорошее.

Местоположение оцениваемого объекта приведено на фрагменте карты города.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки — отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Краткая характеристика земельного участка, на котором расположены улучшения, приведена в нижеследующей таблице.

Площадь земельного участка, м2

61:44:06 23 01:0022

Земли населенных пунктов

Фактическое использование (характер деятельности)

Неблагоприятные условия окружающей среды

Объект оценки — отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, здание кирпичное, 2000 года постройки. Сведения о группе капитальности в техническом паспорте отсутствуют, по описанию конструктивных элементов дома — I группа капитальности.

Согласно техническому паспорту инвентарный № 000/6 составленному по состоянию на 21.05.2007 г. площадь всех частей здания составляет 560,4 м2.

Свидетельство о государственной регистрации серия 61 АБ № 000 от 01.01.2001 г. выдано на жилой дом площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений).

Характеристика основных строительных конструкций жилого дома:

Стены и перегородки: кирпичные.

Перекрытия и покрытия: железобетонные.

Полы: бетонные, покрытые мраморной, керамической плиткой, ковролином.

Проемы оконные: металлопластиковые.

Дверные проемы: деревянные.

22 сентября 2008 г. оценщиком был произведен осмотр оцениваемого жилого дома, в результате которого было выявлено, что в настоящее время объект оценки эксплуатируется. Состояние всех помещении дома — отличное.

Экспликация помещений объекта оценки приведена в нижеследующей таблице.

Итого (цокольный этаж):

Состояние внутренней отделки помещений можно охарактеризовать, как отличное. На первом, втором и цокольных этажах, стены оштукатурены, покрашены, оклеены обоями, облицованы керамической плиткой, потолки подвесные из гипсокартоновых конструкций, на полу — мрамор, керамическая плитка, ковролин. В мансарде стены обшиты деревянной рейкой, полы — паркет.

Оконные проемы — металлопластиковые, лестницы и дверные проемы — деревянные.

В санузлах полы и стены облицованы керамической плиткой, состояние сантехнических устройств — отличное.

Внутренние сантехнические устройства: электричество, водоснабжение, канализация, газ.

На основании проведенного обследования на дату оценки были сделаны следующие выводы:

§ техническое состояние строительных элементов дома отличное;

§ хорошее качество СМР на оцениваемом объекте и надлежащее их техническое обслуживание позволяет обеспечить нормативный срок эксплуатации данного дома;

§ внешний вид жилого дома отличный;

§ вышеперечисленные выводы по состоянию дома учтены при определении его рыночной стоимости.

На нижеприведенных фотографиях приведен фотообзор объекта оценки.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одна из важнейших составляющих развития любого города или района – его рынок недвижимости. В Западном жилом массиве он уникален. Масштабная застройка огромного Ливенцовского района пойдет на пользу Западному району. Поскольку вместе с новостройками будет развиваться инфраструктура, появляться рабочие места, крупнейшие компании открывать свои филиалы и представительства. Все это, несомненно, повлияет на цены жилой недвижимости, в частности на «вторичный рынок». Со слов ведущих специалистов агентства недвижимости «Дон-МТ», сейчас наблюдается оживление этого рынка. Рост цен будет продолжаться до нового года. Квадратные метры в квартирах с разным количеством комнат дорожают непропорционально. Сильнее всего рост цен заметен на однокомнатных квартирах. За 4 месяца с мая по август он составил 16,5%. Средняя цена предложения 1 м2 в однокомнатных квартирах западного района увеличилась сруб. доруб. Для сравнения — в четырехкомнатных апартаментах цена 1 м2 за то же время выросла всего на 3,2% сдорублей.

Западный район активно строится. На улице Извилистой сейчас есть возможность приобрести квартиры в новых панельных десятиэтажных домах, а на улице Стабильной возводятся объекты различного формата, но все они тоже отличаются высоким качеством современного жилья. А их «разнометровость» позволяет выбрать наиболее подходящий по цене. Например, новенькая однокомнатная квартира площадью 40 метров в 16-и этажном доме продаётся за 2,2 миллиона рублей.

Читать еще:  Учебник савицкой анализ аудита

Изюминка Западного района — частный сектор. В секторе домовладений существует огромный выбор участков для будущего строительства. В Западном жилом массиве у покупателя есть самый широкий выбор вариантов из тех предложений, что имеются в дачных товариществах. Цена земельного участка площадью 6 соток, пригодного для застройки, колеблется от 1,5 до 6 миллионов рублей и выше. В зависимости от расположения и наличия коммуникаций на участке.

Рынок коммерческой земли будет пополняться за счет кварталов частных домовладений. Рынок земли в Ростове риэлтеры считают наиболее динамичным. За год земля здесь подорожала минимум на 50-60%, а самые интересные участки в центре города успели вырасти в цене в 2-3 раза. Наряду с мелкими участками в несколько соток активным спросом стали пользоваться площадки от 15 соток до 0,5 га — для последующего строительства жилых домов, торговых и офисных объектов. Но такие свободные площадки сегодня могут образовываться лишь за счет расселения и объединения более мелких участков в частном секторе.

Цена за сотку земли в городе колеблется в очень широких пределах: от $ 20 тыс. на окраинах до $ 150 тыс. в центре. В спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) сотка земли под жилую недвижимость (не на магистрали) сегодня может стоить $ 30-40 тыс. и выше. В центре такой участок потянет на $ 100-150 тыс. за сотку. Такая же ситуация с участками под офисы и магазины. Земля на районных магистралях и оживленных улицах под коммерческую застройку обойдется в $ 20-70 тыс. и более за сотку в зависимости от местоположения.

Расселение может быть прибыльным бизнесом.

В отличие от Москвы или Питера в Ростове очень много земли в городской черте занято частными домовладениями и промышленными предприятиями. Не составляет исключения и центр города, где присутствуют целые локальные кварталы из частных домов и производственных площадок. По мнению риэлтеров, именно в таких местах скрыта перспектива развития этой территории на ближайшие 10 лет. Хорошая доходность операций от расселения домовладений и «очистки» документов с целью последующей перепродажи крупному застройщику способствует активному развитию этого сектора рынка.

Участки от 15 соток идо 0,5 га (50 соток) — сегодня наиболее востребованный сегмент. Учитывая существующие ограничения по этажности в центре города, наиболее выгодно приобретать участки выше ул. Красноармейская, где есть возможность построить здание в 15-17 этажей. Спросом пользуются участки на пр. Семашко, в районе ипподрома. Год назад они стоили $ 50-60 тыс. за сотку. За прошедший год цена на них удвоилась.

Основным покупателем мелких участков на оживленных улицах остается малый бизнес. Весьма востребованы участки в 6-10 соток, выходящие фасадом на ул. Королева, пр. Стачки, Коммунистический, 40-летия Победы, ул. Малиновского. Новые владельцы строят здесь магазины, кафе, автосервисы и т. д. Приобретая частные домовладения (участки) для последующей перепродажи или возведения коммерческого объекта, нужно обращать внимание на статус земли. Если она не выкуплена, ее необходимо приобрести в собственность, иначе возможны ситуации, когда крупный застройщик, пожелавший возвести здесь свой объект, сможет отселить вас через суд, предложив среднерыночную цену за участок. А с владельцем земли ему придется долго торговаться о цене объекта.

По мнению риэлтеров, сегодня весьма востребованы участки в 30-60 соток на пр. Стачки, Ленина, ул. Текучева, Нансена, Таганрогском шоссе. Цены на них составляют $ 20-70 тыс. за сотку, но предложения по продаже таких объектов единичны. Промышленные (нежилые) территории с подобной площадью давно распроданы, владельцы существующих крупных участков (промбаз, действующих предприятий, землеотводов в 1,5-3 га и больше) обычно не рассматривают варианты реализации своих объектов как частями, так и в целом. Поэтому, основным источником пополнения вторичного рынка земли участками в 20-50 соток в ближайшие 2-3 года, будет расселение домовладений, расположенных вдоль таких улиц. Этот процесс уже вовсю идет на ул. Красноармейская, где многие участки застроены зданиями бизнес-назначения и отселение идет уже за фасадами, а многие сделки направлены на укрупнение имеющейся земельной собственности.

Инвесторам стоит обратить внимание на участки, расположенные на улицах, ответвляющихся от магистралей районного и трансрайонного назначения (ул. Еременко, пр. 40-летия Победы), комплекс улиц между окончанием пр. Нагибина и началом пр. Космонавтов, улицы на въезде в микрорайоны Каменка и Военвед. Точечное появление уже эксплуатируемых бизнес-объектов на фасадах, неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений — все это предполагает привлекательное оперирование в данных районах.

Сегодня застройщики активно скупают привлекательные участки земли (от 20 соток, от $ 50 тыс. за сотку) в крупных спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) для возведения жилой недвижимости. На рынке предлагаются и большие (от 1 га) участки в Александровке, на 2-м поселке Орджоникидзе. Там цена меньше — от $ 20-30 тыс. за сотку, но участки эти, по мнению риэлтеров, менее перспективны.

Низкая цена таких предложений не означает более низких затрат при последующем строительстве. В этих районах хуже развита коммунальная инфраструктура, и затраты строителей на коммуникации могут быть весьма существенными. Кроме того, новые квартиры в таких районах реализовать сложнее, чем на Северном или Западном.

АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Методические основы проведения работ

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТЫ

Процедура оценки включала в себя:

— контрольное визуальное обследование объекта оценки с целью определения фактического технического состояния;

— ознакомление с имеющейся технической, проектно-сметной и дру­гой документацией;

— выявление изменений оцениваемого имущества на дату оценки по сравнению с учетной документацией;

— анализ социально-экономического состояния …………… облас­ти, анализ экономического состояния отрасли и конъюнктуры рынка;

— полное описание и фотографирование объекта недвижимости; сбор исходных данных для определения накопленного износа объекта;

— анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

— анализ рынка и подбор информации по аналогам для определения рыночной стоимости объекта;

— расчет затратным, сравнительным и доходным подходами рыноч­ной стоимости оцениваемого объекта;

— составление (оформление) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с Законом «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-Ф3;

Читать еще:  Маржинальный анализ прибыли пример

— составление экспертного заключения об оценке рыночной стоимо­сти объекта.

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регла­ментирующими практику профессиональной оценки.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:

1) Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Международные стандарты оценки МСО1 — МСО4, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ); 3) Стандарты Российского общества оценщиков:

— СТО РОО 21-01-98. Оценка недвижимости. Основные положения;:

— СТО РОО 27-01-99. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.

В соответствии с договором № XXX от (число, месяц) 20хх года оценщиками 000 «ххххххх» выполнена работа по оценке рыночной стоимости ( название объекта оценки, например комната в пятиэтажном отдельно стоящем строении), расположенном по адресу: г. …………., ул. хххххх дом хх кв. х, по состоянию на (число, месяц) 20ххг.

Оценка указанного объекта недвижимости производилась с учетом, его фактического технического состояния на момент обследования.

Для выполнения данной работы Заказчиком был представлен техни­ческий паспорт МПТИ.

Оцениваемое помещение расположено в географическом центре г. ………, в ………… районе, по адресу: ул. хххххх дом хх кв. х.

Фасад здания ориентирован на север и размещен по красной линии застройки пр. Фрунзе.

Район размещения здания — преимущественно одноэтажная жилая застройка (поселок Южный).

С южной и западной сторон участок ограничен дворовыми террито­риями частных домовладений.

Район размещения имеет развитую инфраструктуру. Вблизи имеют­ся педагогический колледж, детский сад, школа, в 200 м размещена оптово-торговая база, магазины, лесоторговая база, аптеки и т. д.

Доступность к общественным транспортным средствам отличная. Напротив здания и в непосредственной близости от него размещены остановки общественного транспорта, соединяющего данный район практически со всеми районами города.

Вблизи здания возможна парковка служебного и личного транспор­та. Автозаправки до 1 км. Въезд во дворик со стороны ул. Лесной через металлические ворота.

Рельеф участка спокойный, ровный с уклоном к югу (в сторону бал­ки Глубокая).

Район благоустроен, озеленен и является зоной устойчивого приме­нения сотовой связи и приема телепередач.

Зона имеет неудовлетворительную репутацию по экологичности вви­ду близости проезжей части автомагистрали с большой интенсивностью

Двора практически нет, рядом расположен стадион, огражденный металлической сеткой. Пространство между домом и стадионом занято

Источников потенциальной опасности не обнаружено.

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Уфа — это духовный и культурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.

В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города — 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.

Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья.

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.

Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др..

По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:

центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)

район Зеленой Рощи, проспект Октября

район «Сипайлово», район «Черниковка»

район «Затон», район «Инорс»

район «Дема», район «Шакша»

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».

Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.

Активное строительство жилья ведется в нескольких районах — Сипайлово, Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща.

Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

материал стен дома

вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)

срок окончания строительства

продажа от заказчика — застройщика или посредника

Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района

Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м)

Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.

Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.

Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:

Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector