Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при покупке новостройки

Как грамотно купить квартиру в кризис: советы, прогнозы и риски

Главный вопрос, который волнует многих, что делать со своими сбережениями во время экономического кризиса. Первое, что приходит на ум это инвестирование в недвижимость. Паника вызывает ажиотаж на рынке. Отсюда вытекает следующее: на каком этапе брать жилье в столь нестабильное время? Попробуем взвесить все «за» и «против».

Можно ли покупать недостроенное жилье в кризис?

Стоит ли покупать квадратные метры в новостройке в такое нестабильное время – каждый решает сам. Риски есть всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. На момент глобального кризиса рекомендуем с особой дотошностью подходить к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста, а также убедитесь, что у него есть реализованные объекты.

Вкладывайте деньги в жилые комплексы с высокой степенью готовности! Нужно помнить, что покупать следует только по договору долевого участия (ДДУ), который заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Это обеспечивает защиту обеим сторонам. Если подобные манипуляции кажутся вам сложными и непонятными, у нас в агентстве «PRO ОБМЕН» есть своя статистика по застройщикам, и мы сможем быстро подобрать наиболее оптимальный вариант для вложения ваших денег.

Какие квартиры надежнее покупать во время кризиса?

Если вы и так планировали улучшать свои жилищные условия, можно обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Поскольку покупательская способность понижается и падает спрос, это неизбежно будет вести и к понижению стоимости квартир. Тем не менее, цена готового жилья все равно будет оставаться выше, чем стоимость квартир в строящихся ЖК, но учитывайте тот факт, что вторичку приобретать безопаснее. Как минимум, не придется ломать голову, надежного ли застройщика вы выбрали.

Но и здесь мы рекомендуем не тратить личное время на самостоятельный выбор и осмотр квартир на вторичном рынке, потому что мошеннических схем в этом секторе гораздо больше, чем в случае с новостройками. Покупатель может обезопасить себя, обратившись в агентство недвижимости и заключив договор купли-продажи. Обычно в таких документах все четко прописывается: сроки, стоимость, порядок передачи средств. И в этом случае риелтор выступает гарантом безопасности сделки. Главное – найти действительно хорошего агента.

Как меняется стоимость недвижимости на фоне кризиса 2020 года и обвала рубля?

Если сравнивать 2020 и 2014 год, то можно предположить, что резкий рост цен на квартиры очень даже возможен. В первую очередь это касается новостроек, так как при малейшем колебании валюты покупательская активность возрастает. Через 3-6 месяцев, если рубль стабилизируется по отношению к доллару и евро, стоимость квартир перестанет расти. Опять же, если посмотреть на ситуацию 2014-2015 годов, то цены на недвижимость тогда заметно снизились после кризисной встряски.

Екатерина Новикова, эксперт компании «PRO ОБМЕН»

Обычно ослабление национальной валюты ведет к ужесточению условий кредитования и повышению процентов. Виталий Мутко (заместитель председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития) уже предупредил о возможном повышении. По его словам, активы дорожают и в течение последней недели банки выдают ипотечные кредит «себе в убыток». Средняя базовая ставка находится на уровне 8,5% годовых, и спрос на такие кредиты увеличивается. Напомним, что лучше брать займ в той валюте, в которой получаете зарплату!

Так как же меняется стоимость недвижимости в кризис? Большинство россиян стараются как можно быстрее вложить рубли в жилье. Это вызывает всплеск и, как следствие, временное повышение цен. Далее возможен такой же вариант развития событий, как это уже было в кризис 2014-ого года: доходы россиян падают, цены на продукты и товары первой необходимости растут, ажиотаж стихает и стоимость квартир начинает снижаться.

Риски при покупке недвижимости в кризисное время

Риск при покупке недвижимости в кризис может заключаться лишь в том, чтобы не попасть в долговую яму. Следует адекватно расценивать свои финансовые возможности. И на этой ноте мы возвращаемся к нашему главному вопросу: как же правильно покупать квартиру, если за окном экономический кризис и эпидемия коронавируса впридачу?

Вот что рекомендуют эксперты «PRO ОБМЕН»: если у вас имеются свободные средства, и вы давно задумали покупку недвижимости, то лучшего времени для этого не найти. К тому же сейчас многие застройщики устраивают акции и скидки, чтобы привлечь клиента. У нашего агентства есть доступ к закрытым предложениям и часто удается выгодно сторговаться в пользу покупателя квартиры.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

1. Незавершенное строительство

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

Читать еще:  Какие риски не подлежат страхованию

3. Многократная продажа

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья

Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

Четыре способа снизить риски при покупке новостройки

Если для покупателя информированность снижает риски, то для продавца она зачастую их повышает. Компромиссные варианты дозирования информации давно апробированы за рубежом. Но у нас они непопулярны, что ставит одну из сторон в привилегированное положение при заключении сделок. Между тем восстановить справедливость достаточно просто. Для этого надо помнить, что ваше положительное решение и деньги являются главными для продавца. Не отдавайте их просто так, а обменивайте на информацию, снижающую риски. Чем больше вы будете знать при покупке недвижимости, тем лучше будет вам. Причем позаботиться об этом должен сам продавец.

Информация о районе

Реализовывать недвижимость без предоставления подробной и достоверной информации о районе, где она располагается, является правилом дурного тона.

Любой уважающий себя продавец сначала должен проинформировать о месте, где находится предлагаемый им объект, а уже затем его рекламировать.

Начало этому тренду положило одно из сетевых агентств недвижимости в США. Реализуя недвижимость в общенациональном формате, компания за счет местных жителей собрала подробнейшую информацию о деталях проживания во всех населенных пунктах страны. Теперь, приобретая там недвижимость, можно узнать:

  • уровень преступности;
  • качество и количество школ;
  • качество уличного освещения;
  • доступность парковок;
  • уровень уличного шума;
  • возможности выгула домашних животных;
  • качество тротуаров;
  • транспортную доступность на автомобиле;
  • качество природы;
  • отношение жителей к дальнейшему проживанию в районе;
  • наличие кафе и ресторанов в шаговой доступности;
  • уровень муниципальных общественных мероприятий;
  • склонность жителей к праздничным мероприятиям;
  • качество инфраструктуры для детей;
  • благоустройство общественных территорий;
  • уровень дружелюбности соседей;
  • наличие объектов торговли в шаговой доступности.

Вся предоставляемая информация находится в свободном доступе с указанием количества людей, о ней сообщивших. Это же сопровождается простановкой оценок по всем позициям, причем показатели меняются в режиме онлайн. Данные дополняются фотографиями ключевых объектов инфраструктуры и картами.

Подобный сервис существенно упрощает принятие решения о заключении сделки, особенно когда ее участниками становятся не местные жители. Однако в России подобное не практикуется. Даже столичные застройщики в лучшем случае информируют покупателей по одному/двум пунктам из списка выше. Обычно указывается транспортная доступность и наличие магазинов с детскими садами и школами. Все остальное является тайной за семью печатями.

Вполне понятно, что общественный рейтинг района составить в короткий срок застройщики не смогут. Но сделать это на основании статистических данных или экспертных оценок им вполне по силам. Ваша просьба предоставить эту информацию в письменной форме и с указанием источников информации будет вполне уместной. Ведь за приглашение жить в районе вы уплатите несколько миллионов рублей.

Обоснование цен

Помимо информации о районе, где располагается жилье, за рубежом уже давно принято информировать покупателей про обоснованность цен на объекты и услуги застройщика.

Справедливости ради стоит отметить, что у нас освещается объективный уровень цен на недвижимость. Но делается это преимущественно в статьях и без привязки к конкретному реализуемому объекту. Исключение может составить Novostroy.ru, где цена каждого предложения сравнивается с максимальной, средней и минимальной ценой на рынке. Причем делается это с разбивкой на первичный и вторичный рынок, а также стоимость за кв. м. и объект в целом.

Однако помимо этого на Западе внедряется целый ряд других опций, позволяющих покупателям недвижимости оценить расходы на ремонт, перепланировку, переезд и даже эксплуатацию недвижимости в конкретной локации. Как правило, это можно сделать, введя на специальном портале лишь почтовый индекс или название города и улицы. Это позволяет узнать размер сопутствующих расходов, а также принять правильное решение о покупке квартиры с отделкой или без. Также данные сервисы помогают выяснить стоимость коммунальных услуг и размер фискальных платежей за недвижимость. Уважающий себя застройщик должен предоставлять подобную информацию потенциальным клиентам. Не стесняйтесь и попросите прояснить данные вопросы. Как и в первом случае, попросив письменную справку, заверенную компетентным источником.

Информация о застройщике и проекте

В России существует множество источников информации, позволяющих выяснить благонадежность застройщика и качество его услуг. Однако куда справедливее, если девелопер сделает это за вас, предоставив соответствующую информацию в письменной форме, заверенной печатью компании. К подобной практике прибегают многие компании в США, где девелопера перед покупкой новостройки проверяет до 80% покупателей. Там информация о фирме раздается, так же как и буклеты о самих объектах, что экономит время граждан и подчеркивает открытость строительной компании. В данном контексте речь идет не только о самой фирме, но и о проекте, где предлагается недвижимость:

  • Правила землепользования и застройки.
  • Проект планировки.
  • Проект межевания территории.
  • Учредительные документы застройщика (Свидетельства ЕГРЮЛ и ОГРН, устав компании).
  • Лицензия и разрешение на строительство.
  • Документы на застраиваемый земельный участок (право собственности, реквизиты участка и его статус).
  • Документы о финансовом состоянии компании (бухгалтерские отчеты).
  • Выписка из реестра судебных дел о всех тяжбах застройщика.
  • Информация по всем ранее реализованным проектам.
Читать еще:  Управление налоговыми рисками на предприятии

Как видите, запрашиваемая информация далека от той, которую так любят публиковать о себе сами девелоперы. Вместе с тем, вы имеете все законные основания получить эти данные. Ведь это предусмотрено статьями 19, 20 и 21 ФЗ-214. То есть, у застройщика нет формального повода отказывать вам в предоставлении этих данных. Проверять их лучше при помощи юриста. Если у вашего представителя возникнут дополнительные вопросы к застройщику, то он должен будет на них ответить.

Личный опыт

Ничего лучше не может расположить к покупке недвижимости, как пробное проживание в ней. Подобный тест давно используется за рубежом, но у нас применяется лишь в отдельных случаях. Как правило, делается это бесплатно или на основании среднерыночной цены аренды.

Пожить в реализуемом объекте предлагается на срок от трех дней до нескольких месяцев. В отдельных случаях компании даже оплачивают билеты для иногородних покупателей жилья и организовывают бесплатные экскурсии по всем реализуемым объектам.

В случае, если речь идет о приобретении строящейся недвижимости, девелопер предоставляет право проживания в уже завершенном объекте неподалеку. В любом случае личное использование недвижимости позволяет на практике проверить всю ту информацию по району, которую вам застройщик предоставил ранее в письменной форме.

Стоит признать, что такой метод проверки жилья не урегулирован законодательством, да и немногие застройщики реализуют недвижимость с отделкой, что позволяет в ней проживать. Однако при достаточной заинтересованности тестовое проживание легко организовать. Мнение осуществивших тестовое проживание и посетивших экскурсионные туры становится еще одним источником информации о проекте.

В целом же, варианты снижения рисков на упомянутых не заканчиваются.

Главное — не в инструментах по снижению рисков и даже не в их количестве. Основным является желание застройщика идти навстречу покупателю. Это является ключевым признаком того, что сделка безопасна.

Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика

Ситуация из практики:

При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.

Что здесь упускает из виду Покупатель?

Ошибка Покупателя :

Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?

Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.

Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.

В чем здесь ошибка Покупателя?

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.

В отличие от множества юридических рисков Откроется в новой вкладке.»>вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?

Риск покупки квартиры в строящемся доме

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.

Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.

Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?

Что делать:

Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.

Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.

Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Здесь же мы добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю квартиры в новом строительном проекте.

Читать еще:  Первый класс профессионального риска

Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?

Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.

Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Второй совет – учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.

Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.

Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.

Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.

Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку. Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Основные риски при покупке квартиры в новостройке

Рынок первичного жилья привлекателен по ряду причин:

  1. Новая квартира в которой никто не жил;
  2. Свежайший ремонт;
  3. Новая инфраструктура придомовой территории (Дворы, парки, спорт. площадки);
  4. Новые технологии при постройки для комфортного жилья;
  5. Цокольные нежилые помещения для коммерческий предприятий (магазины, парикмахерские и т.д.);
  6. Оборудованная парковка;
  7. Зачастую огороженная территория.

Конечно, стоимость будет отличаться от квартир на вторичном рынке, таковы условия. Но это то с чем приходится мирится, чтобы заполучится квартиру.

Сейчас у нас на таком уровне развито ипотечное кредитование, что взять квартиру в ипотеку будет гораздо выгоднее в новостройке. Процент будет ниже, а если вы подходите под несколько государственных программ, таким как молодая или многодетная семья, то процент будет и того меньше. На данный момент можно получить ипотеку по этим программам от 5%.

Но даже имея такие возможности, люди с опаской смотрят на новостройки — сказывается опыт прошлых лет, когда нечисты на руку застройщики, могли «кинуть» дольщиков обанкротившись. И люди втягивались в многолетние судебные процессы. Эти новости гремели по всей стране, по этому все знают и опасаются.

Какие есть риски при покупке в новостройке?

1. Незавершенное строительство самый главный страх будущих дольщиков. Возможность быть обманутыми так крепко сидит в голове, что большинство обходят новостройки как пожар!

Обязательно нужно упомянуть, что сейчас государство обезопасило дольщиков. Теперь стройка будет завершена в любом случае, потому что застройщик обязан страховать жилой комплекс. Страховая компания, получая огромные выплаты по страховке от застройщика, достроит новостройку.

2. Статус земли должен быть оформлен либо в долгосрочную аренду либо в собственность застройщика. Иные статусы, могут повлечь за собой суды и прочее. Чтобы аренда не закончилась к концу строительства внимательно изучайте все документы!

3. Повторная продажа квартиры еще один риск, который вы сможете избежать заключив договор долевого участи (ДДУ). Заключение такого договора предусматривает обязательную регистрацию в реесте. Если квартира была продана до этого, то вам не дадут ее купить, обезопасив вас. Если у вас будет ДДУ, вы будете иметь преимущество на квартиру в суде в случае спорных ситуаций.

4. Плохое качество новостройки может возникнуть в виде брака. Все коммуникации нужно проверить, чтобы убедиться в качестве еще до подписания акта приема-передачи! Если вы принимаете квартиру летом, т.е. не получиться проверить тепло, то обязательно отразите этот пункт в акте приема-передачи. Если будут выявлены недочеты, то застройщик их устранит. Проследите, чтобы были отражены гарантийные обязательства застройщика по устранению обнаруженных недочетов и сроках их устранения!

Спасибо за внимание, поставьте пожалуйста палец вверх , поделитесь с другом и подпишитесь на канал.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector