Покупка квартиры в новостройке риски - Журнал про Деньги
Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры в новостройке риски

Как грамотно купить квартиру в кризис: советы, прогнозы и риски

Главный вопрос, который волнует многих, что делать со своими сбережениями во время экономического кризиса. Первое, что приходит на ум это инвестирование в недвижимость. Паника вызывает ажиотаж на рынке. Отсюда вытекает следующее: на каком этапе брать жилье в столь нестабильное время? Попробуем взвесить все «за» и «против».

Можно ли покупать недостроенное жилье в кризис?

Стоит ли покупать квадратные метры в новостройке в такое нестабильное время – каждый решает сам. Риски есть всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. На момент глобального кризиса рекомендуем с особой дотошностью подходить к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста, а также убедитесь, что у него есть реализованные объекты.

Вкладывайте деньги в жилые комплексы с высокой степенью готовности! Нужно помнить, что покупать следует только по договору долевого участия (ДДУ), который заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Это обеспечивает защиту обеим сторонам. Если подобные манипуляции кажутся вам сложными и непонятными, у нас в агентстве «PRO ОБМЕН» есть своя статистика по застройщикам, и мы сможем быстро подобрать наиболее оптимальный вариант для вложения ваших денег.

Какие квартиры надежнее покупать во время кризиса?

Если вы и так планировали улучшать свои жилищные условия, можно обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Поскольку покупательская способность понижается и падает спрос, это неизбежно будет вести и к понижению стоимости квартир. Тем не менее, цена готового жилья все равно будет оставаться выше, чем стоимость квартир в строящихся ЖК, но учитывайте тот факт, что вторичку приобретать безопаснее. Как минимум, не придется ломать голову, надежного ли застройщика вы выбрали.

Но и здесь мы рекомендуем не тратить личное время на самостоятельный выбор и осмотр квартир на вторичном рынке, потому что мошеннических схем в этом секторе гораздо больше, чем в случае с новостройками. Покупатель может обезопасить себя, обратившись в агентство недвижимости и заключив договор купли-продажи. Обычно в таких документах все четко прописывается: сроки, стоимость, порядок передачи средств. И в этом случае риелтор выступает гарантом безопасности сделки. Главное – найти действительно хорошего агента.

Как меняется стоимость недвижимости на фоне кризиса 2020 года и обвала рубля?

Если сравнивать 2020 и 2014 год, то можно предположить, что резкий рост цен на квартиры очень даже возможен. В первую очередь это касается новостроек, так как при малейшем колебании валюты покупательская активность возрастает. Через 3-6 месяцев, если рубль стабилизируется по отношению к доллару и евро, стоимость квартир перестанет расти. Опять же, если посмотреть на ситуацию 2014-2015 годов, то цены на недвижимость тогда заметно снизились после кризисной встряски.

Екатерина Новикова, эксперт компании «PRO ОБМЕН»

Обычно ослабление национальной валюты ведет к ужесточению условий кредитования и повышению процентов. Виталий Мутко (заместитель председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития) уже предупредил о возможном повышении. По его словам, активы дорожают и в течение последней недели банки выдают ипотечные кредит «себе в убыток». Средняя базовая ставка находится на уровне 8,5% годовых, и спрос на такие кредиты увеличивается. Напомним, что лучше брать займ в той валюте, в которой получаете зарплату!

Так как же меняется стоимость недвижимости в кризис? Большинство россиян стараются как можно быстрее вложить рубли в жилье. Это вызывает всплеск и, как следствие, временное повышение цен. Далее возможен такой же вариант развития событий, как это уже было в кризис 2014-ого года: доходы россиян падают, цены на продукты и товары первой необходимости растут, ажиотаж стихает и стоимость квартир начинает снижаться.

Риски при покупке недвижимости в кризисное время

Риск при покупке недвижимости в кризис может заключаться лишь в том, чтобы не попасть в долговую яму. Следует адекватно расценивать свои финансовые возможности. И на этой ноте мы возвращаемся к нашему главному вопросу: как же правильно покупать квартиру, если за окном экономический кризис и эпидемия коронавируса впридачу?

Вот что рекомендуют эксперты «PRO ОБМЕН»: если у вас имеются свободные средства, и вы давно задумали покупку недвижимости, то лучшего времени для этого не найти. К тому же сейчас многие застройщики устраивают акции и скидки, чтобы привлечь клиента. У нашего агентства есть доступ к закрытым предложениям и часто удается выгодно сторговаться в пользу покупателя квартиры.

Основные риски при покупке квартиры в новостройке

Рынок первичного жилья привлекателен по ряду причин:

  1. Новая квартира в которой никто не жил;
  2. Свежайший ремонт;
  3. Новая инфраструктура придомовой территории (Дворы, парки, спорт. площадки);
  4. Новые технологии при постройки для комфортного жилья;
  5. Цокольные нежилые помещения для коммерческий предприятий (магазины, парикмахерские и т.д.);
  6. Оборудованная парковка;
  7. Зачастую огороженная территория.

Конечно, стоимость будет отличаться от квартир на вторичном рынке, таковы условия. Но это то с чем приходится мирится, чтобы заполучится квартиру.

Сейчас у нас на таком уровне развито ипотечное кредитование, что взять квартиру в ипотеку будет гораздо выгоднее в новостройке. Процент будет ниже, а если вы подходите под несколько государственных программ, таким как молодая или многодетная семья, то процент будет и того меньше. На данный момент можно получить ипотеку по этим программам от 5%.

Но даже имея такие возможности, люди с опаской смотрят на новостройки — сказывается опыт прошлых лет, когда нечисты на руку застройщики, могли «кинуть» дольщиков обанкротившись. И люди втягивались в многолетние судебные процессы. Эти новости гремели по всей стране, по этому все знают и опасаются.

Какие есть риски при покупке в новостройке?

1. Незавершенное строительство самый главный страх будущих дольщиков. Возможность быть обманутыми так крепко сидит в голове, что большинство обходят новостройки как пожар!

Читать еще:  Налоговые риски компании

Обязательно нужно упомянуть, что сейчас государство обезопасило дольщиков. Теперь стройка будет завершена в любом случае, потому что застройщик обязан страховать жилой комплекс. Страховая компания, получая огромные выплаты по страховке от застройщика, достроит новостройку.

2. Статус земли должен быть оформлен либо в долгосрочную аренду либо в собственность застройщика. Иные статусы, могут повлечь за собой суды и прочее. Чтобы аренда не закончилась к концу строительства внимательно изучайте все документы!

3. Повторная продажа квартиры еще один риск, который вы сможете избежать заключив договор долевого участи (ДДУ). Заключение такого договора предусматривает обязательную регистрацию в реесте. Если квартира была продана до этого, то вам не дадут ее купить, обезопасив вас. Если у вас будет ДДУ, вы будете иметь преимущество на квартиру в суде в случае спорных ситуаций.

4. Плохое качество новостройки может возникнуть в виде брака. Все коммуникации нужно проверить, чтобы убедиться в качестве еще до подписания акта приема-передачи! Если вы принимаете квартиру летом, т.е. не получиться проверить тепло, то обязательно отразите этот пункт в акте приема-передачи. Если будут выявлены недочеты, то застройщик их устранит. Проследите, чтобы были отражены гарантийные обязательства застройщика по устранению обнаруженных недочетов и сроках их устранения!

Спасибо за внимание, поставьте пожалуйста палец вверх , поделитесь с другом и подпишитесь на канал.

Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика

Ситуация из практики:

При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.

Что здесь упускает из виду Покупатель?

Ошибка Покупателя :

Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?

Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.

Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.

В чем здесь ошибка Покупателя?

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.

В отличие от множества юридических рисков Откроется в новой вкладке.»>вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?

Риск покупки квартиры в строящемся доме

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.

Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.

Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?

Что делать:

Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.

Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.

Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Здесь же мы добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю квартиры в новом строительном проекте.

Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?

Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.

Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Читать еще:  Класс проф риска по оквэд 2020

Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Второй совет – учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.

Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.

Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.

Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.

Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку. Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

1. Незавершенное строительство

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

3. Многократная продажа

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья

Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

Риски покупки квартиры по переуступке

Заманчивый вариант: купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем предлагает застройщик. Такой вариант реален, если воспользоваться переуступкой прав на недвижимость. Продавец, подписавший договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией, уступает свои права потребовать жилье, когда дом будет введен в эксплуатацию. Какие риски есть при переуступке прав на квартиру и действительно ли они выше, чем при покупке вторичного жилья, отвечают юристы «Центра Оформления Сделок».

Схема проведения сделки по переуступке прав

Чтобы покупатель мог избежать рисков при переуступке квартиры, ему следует знать, как осуществляется процедура.

  1. Дольщик получает согласие застройщика на процедуру и берет справку о том, что его обязательства по оплате договора выполнены и штрафов нет.
  2. Оформляется справка из Росреестра, в которой указываются собственники по ДДУ, обременения и т.д.
  3. Заключается договор уступки прав требования.
  4. Договор регистрируется в Росреестре. Сроки — до 10 дней.

Свои особенности есть, если в сделке задействован банк. Так, дольщику придется получать согласие на переуступку прав требования, искать варианты погасить ипотеку или переоформить ее на покупателя недвижимости.

Читать еще:  Чем меньше риск тем

Обратите внимание: подписать договор переуступки (цессии) можно только до того, как подписан акт приема-передачи квартиры. После этого проводится традиционная сделка купли-продажи.

Какие основные риски покупки квартиры по переуступке?

Заключение предварительного договора купли-продажи

Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.

Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:

  • предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
  • вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
  • есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.

Юристы «Центра Оформления Сделок» рекомендуют не подписывать предварительные договора на недвижимость, которая не введена в эксплуатацию.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.

Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.

Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта. Одна из самых простых проверок, доступных всем покупателям, — посмотреть, сколько квартир от дольщиков выставлено на продажу. Если их количество велико, это повод задуматься о выполнении застройщиком своих обязательств.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью. При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Один из рисков покупки квартиры по переуступке ДДУ заключается в том, что покупатель оформляет договор только с владельцем, при этом не учитывает права второго супруга.

Обратите внимание, что даже если продавец разведен, на момент заключения договора он мог состоять в браке. Обязательно попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, иначе ее могут признать недействительной.

Долги и штрафы по взносам у продавца

Риск покупки квартиры по переуступке прав с долгами не слишком велик: в сделке цессии обязательно участвует застройщик, поэтому в договор включается требование о переводе долга новому дольщику. Однако чтобы не попасть впросак и не пропустить этот момент, рекомендуем обязательно попросить у продавца справку от застройщика обо всех расчетах. Там будут указаны суммы, выплаченные дольщиком, а также пени и остаток, который он должен доплатить за жилье.

Признание договора ДДУ недействительным

Если договор долевого участия был оформлен с нарушениями, цессия будет также признана недействительной, и у покупателя есть риск потерять деньги. Обратите внимание на такие моменты, как возможность уступки прав требования, особые условия получения согласия застройщика, пеня за переуступку. Если при оформлении сделки дольщик использовал материнский капитал, то в ДДУ должны быть прописаны дети. Оптимальный вариант — показать изначальный договор, договор переуступки прав требования и все другие документы, предоставленные дольщиком, юристу. Специалист отметит спорные моменты и подскажет, как максимально себя обезопасить.

В чем опасность покупки ипотечной квартиры по переуступке?

Если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного займа, то процедура цессии усложняется за счет введения четвертого участника сделки (помимо дольщика, покупателя и застройщика) — банка.

Прежде всего продавец должен убедиться, что банк даст согласие на переуступку прав требования на недвижимость. Когда обе стороны будут готовы к сделке и получено разрешение от застройщика, нужно снова обратиться в банк. Есть два варианта погашения ипотеки:

  • покупатель соглашается выплачивать ипотечный долг по схеме продавца;
  • покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в договоре между банком, продавцом и покупателем, на счет; как только происходит регистрация договора, ипотека гасится, а банк снимает обременения с квартиры.

При приобретении ипотечной квартиры по переуступке у покупателя есть риски, если он согласится сначала погасить ипотеку продавца за счет своих личных средств. Делать этого ни в коем случае нельзя: все расчеты осуществляются только после регистрации сделки в Росреестре, а в договоре обязательно должен участвовать банк.

Памятка покупателю: какие документы обязательно нужно запросить у продавца?

Чтобы свести к минимуму риски при переуступке квартиры в новостройке, у продавца нужно запросить следующие документы:

  • Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
  • Согласие на цессию от застройщика.
  • Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
  • Согласие на сделку от супруга/супруги.
  • Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
  • Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Юристы «Центра Оформления Сделок» многократно работали с договорами цессии и знают все схемы, которые могут использовать мошенники для выманивания денег. Заказывая услугу сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы можете рассчитывать на квалифицированную помощь. Обращайтесь к нам, если хотите полностью обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости и заключить действительно выгодную сделку.

Для вас мы на связи в любое удобное для вас время.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector