Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор цессии риски цедента

Договор цессии риски цедента

Сокращенная выдержка из книги Натальи Костюченко
«Анализ кредитных рисков. Часть 2»

Договор цессии – это соглашения об уступке права (требования) третьему лицу. В соответствии со ст. 382. ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор цессии имеет множество различных нюансов и тонкостей, о которых мы поговорим в данной статье.

Во-первых, существуют определенные риски для сторон.
И состоят они в следующем.

  • Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Риск, соответственно, имеет место для нового кредитора и состоит в возможной недобросовестности прежнего кредитора.
  • Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (после получения уведомления, должник не вправе выдвигать возражения)
  • Если кредитор переуступает будущие проценты, необходимо четко это прописать в договоре.
  • Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (ст.388 ГК РФ). Риск – признание сделки недействительной.

Например, право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из договора о совместной деятельности, а не из договора купли — продажи. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников.

  • Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом; по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.

Например, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды.

  • Нельзя забывать, что если сделка по уступке права (требования) крупная (более 25% от валюты баланса на последнюю отчетную дату), она должна заключаться с соблюдением требований, установленных ФЗ № 208 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах» и ФЗ №14 от 08.02.1998г. «Об обществах с ограниченной ответственностью». Соответственно, договор будет ничтожным, если не будет подтверждения одобрения крупной сделки в установленном порядке.
  • Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст.388 ГК РФ. В противном случае, должно быть согласие на уступку, предусмотренное договором
  • Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Пример из практики: банк «Х» уступил банку «Y» право на получение от заемщика денежных средств по договору займа. До получения уведомления о состоявшейся уступке заемщик произвел частичное погашение кредита. Когда новый кредитор обратился к прежнему кредитору с иском о взыскании неосновательно полученных денежных средств на основании ст.1102 ГК РФ, последний сослался на п.3ст.382 ГК РФ, в соответствии с которой, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риски вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Суд удовлетворил иск банка «Х». Ошибка банка «Y» — в том, что он не проверил, был ли банком «Х» уведомлен должник.

Важные моменты

Действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право (ст.390 ГК РФ).

Например, Договор купли-продажи заключен после введения в отношении продавца процедуры банкротства (наблюдения) без согласия временного управляющего. Несмотря на то, что данный договор является недействительным, заключенное Соглашение об уступке права (требования) нельзя признать недействительным в силу вышеуказанных причин.

Соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству (п.6, ст.340 НК РФ, п.2 ст.455 ГК РФ).

Например, заключение соглашения об уступке, в соответствии с которым цедент обязывается уступить цессионарию право (требования) на оплату продукции, которая будет им продана в будущем.

Уклонение цедента от передачи цессионарию документов, удостоверяющих переданное последнему право (требование), само по себе не свидетельствует о том, что данное право (требование) не перешло к цессионарию.(п.2 ст.385 ГК РФ).

Например, цедент не передает цессионарию документы, подтверждающие отгрузку продукции и ее принятие покупателем – это не освобождает его от погашения долга.

В случае, если в соглашении об уступке нет ссылки на номер и дату кредитного договора, а указана только сумма, данное соглашение все равно считается действительным.

Уступка возникшего в связи с нарушением обязательства права (требования) на подлежащую уплате неустойку допустима и в том случае, когда на момент совершения уступки размер неустойки окончательное не определен (ст.384 НК РФ).

Ответственность цедента по статье 390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Снижение рисков для цессионария

Дата публикации: 14.01.2016 2016-01-14

Статья просмотрена: 1377 раз

Библиографическое описание:

Арбузова, Е. А. Ответственность цедента по статье 390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Снижение рисков для цессионария / Е. А. Арбузова. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2016. — № 2 (106). — С. 653-655. — URL: https://moluch.ru/archive/106/25302/ (дата обращения: 08.04.2020).

В статье рассматриваются вопросы о расширении ответственности цедента перед цессионарием в связи с вступлением в силу с 01 июля 2014 года нового блока поправок, касающихся отношений в сфере цессии; анализируется перечень условий, которые должен соблюдать цедент при уступке своих требований.

На современном этапе хозяйственной деятельности уступка прав требования (цессия) очень активно применяется в практике. Однако, следуя «правовой моде», участники совершаемой сделки цессии иногда «не понимают ни ее природы, ни последствий ее осуществления, ни особенностей возникающих правоотношений» [1].

Именно поэтому вопросы о правовой природе сделки по уступке прав требования, характере и объеме уступаемых прав, ответственности цедента за неисполнение своих обязанностей имеют существенное значение.

Как отмечено выше, определенный интерес представляет ответственность цедента за неисполнение своих обязанностей. Статья 390 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в редакции, действующей до 01.07.2014 г., устанавливала, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Безусловно, положения статьи 390 ГК РФ в прежней редакции в части установления ответственности цедента за уступку недействительного требования были направлены на защиту интересов цессионария. Цедент несет ответственность независимо от того, умышленно он заключал соглашение об уступке недействительного, несуществующего (полностью или в части) права требования, или в результате собственного заблуждения. Цедент несет ответственность независимо от того, известны ему возражения должника, способные парализовать уступленное право требования, или нет. Цедент также отвечает за то, что уступил требование, которое в момент уступки хотя и было действительным, но в последующем было признано недействительным.

Во избежание различного рода злоупотреблений и противоправных действий со стороны цедента, учитывая реалии экономики и предпринимательской деятельности, норма указанной статьи была существенно дополнена Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ, и новая редакция статьи 390 ГК РФ вступила в силу с 1 июля 2014 года.

Важно отметить, что соответствующая конкретизация и дополнение правовой нормы статьи 390 ГК РФ были вызваны, прежде всего, практическими трудностями, чем теоретическими. И, в настоящий момент, в целях обеспечения интересов цессионария норма статьи 390 ГК РФ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ, устанавливает ряд требований к уступаемому праву.

Во-первых, уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием. Целью возложения на цедента обязанности передать действительное требование является обеспечение именно передачи (уступки) права, а не только лишь внешней видимости такой передачи. Допустив передачу «недействительного» (несуществующего) права, наступит логическое противоречие, поскольку недействительное право не есть существующее право, а, следовательно, не есть право. Теперь законодательно закреплено положение о том, что несуществующие требования не могут быть предметом цессии, уступлено может быть только реально существующее право требования, и для уступки права требования цедент должен этим требованием обладать.

В. В. Почуйкин справедливо отмечает, что, если цедент получает от цессионария некий имущественный эквивалент, а потом выясняется, что им передано несуществующее или недействительное (либо действительное на момент уступки, но в последующем признанное недействительным) право требования, то фактически цессионарий одаривает цедента, что совсем не входило в его планы и не являлось целью заключенной между сторонами сделки. При этом не имеет значения, заблуждался цедент относительно действительности требования или нет [2]. Наконец, нашла законодательное закрепление возможность заключения цессии, предметом которой является не возникшее на момент заключения соглашения об уступке прав требование. Это своего рода техническое закреплением подхода, который уже применялся на практике [3]. Однако, суды, приходя к выводу о возможности уступки права требования, предмет которой — еще не возникшее обязательство, отталкивались от того, что такое положение не противоречит действующему законодательству. Теперь эта норма закреплена законодательно в статье 388.1 ГК РФ.

Во-вторых, цедент правомочен совершать уступку. В данном случае ограничения при заключении договора цессии и, как следствие, его возможная недействительность зависит, в первую очередь, от наличия или отсутствия правоспособности участников цессии. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, договор уступки права (требования) является ничтожным, если на момент его заключения цедент уже не обладал правом на распоряжение имуществом [4]. Права, не принадлежащие цеденту, передаваться, соответственно, не могут [5].

В-третьих, уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в судебной практике длительное время уже господствовала позиция, согласно которой не допускается уступка ранее уступленного права (требования) [6]. При совершении повторной уступки одного и того же права нескольким лицам по различным договорам требование считается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача была совершена ранее. Данный подход можно считать вполне справедливым. При определении сроков совершившейся уступки права требования при наличии спора, суды исходят из определения момента заключения договора цессии. Действующая редакция статьи 390 ГК РФ устанавливает, что риск неблагоприятных последствий исполнения обязательства должником в пользу другого цессионария несет цедент или цессионарий, который знал или должен был знать об уступке требования, состоявшейся ранее. В случае уступки права требования нескольким лицам цедент будет обязан возместить убытки тем цессионариям, которые не получили исполнения.

Читать еще:  Заработок без риска

В-четвертых, цедент не совершал, и не будет совершать никаких действий, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Данное положение является воплощением общего начала гражданского права — принципа добросовестности действий участников оборота.

Указанные условия, которые должен соблюдать цедент, не является исчерпывающими — законом или договором могут быть предусмотрены и иные условия, и нарушение указанных требований является основанием возврата от цедента всего переданного по соглашению и возмещения убытков. Законодательное закрепление права устанавливать в договоре цессии дополнительные условия, в случае нарушения которых на цедента будет возложена ответственность в соответствии с пунктом 3 статьи 390 ГК РФ, является важной вехой в защите прав цессионария.

Тем не менее, анализ правовой доктрины как советской, так и современной, не позволяет дать однозначного понимания концепции недействительности уступленного требования и пределов ответственности цедента. В теории сложилось два подхода о природе недействительности цессии: 1) «недействительность как несуществование на момент распоряжения»; 2) «недействительность как невозможность осуществления состоявшегося распоряжения» [7].

Согласно первому подходу следует признавать не какой-либо правовой дефект требования, а само его отсутствие у цедента на момент совершения сделки уступки. Это может быть связано с пороками основания возникновения такого требования, а также действиями первоначального кредитора и должника до совершения уступки (предшествующая уступка требования иному лицу, зачет встречных требований как с одной, так и с другой стороны, новация обязательства, и т. д.) [8]. Сделка уступки требования при этом недействительна как заключенная в отношении заведомо несуществующего предмета. Такую сделку можно рассматривать как ничтожную.

Второй подход является более широким. Он включает в себя, кроме приведенных выше ситуаций, также и все случаи, при которых новый кредитор лишен какой-либо возможности реализовать полученное право требования, в связи с любыми правомерными возражениями должника (о совершении зачета против требования цессионария, об истечении срока исковой давности, о ненадлежащем исполнении встречной договорной обязанности цедента, и т. д.) [8, С. 134].

Из изложенного выше вытекает вопрос о характере ответственности цедента за недействительность уступленного требования. Контекст статьи 390 ГК РФ в прежней редакции не затрагивал вопросы об объеме и условиях ответственности цедента за недействительность уступленного требования.

В пункте 3 статьи 390 ГК РФ действующей редакции установлено, что в случае передачи недействительного требования, цессионарий вправе требовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке и возмещения убытков. То есть, если цедент до этого уже совершил сделку по уступке этого же требования, но иному лицу, то цессионарий вправе требовать от цедента возврата всего полученного по соглашению об уступке, а также возмещения убытков.

Таким образом, в действующей редакции статьи 390 ГК РФ закрепляются требования к уступаемому праву и ответственность цедента за их нарушение. Анализ данной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что для цессионария значительно снижены риски, связанные с заключением соглашения об уступке требования.

Обозначенные изменения касательно ответственности цедента, бесспорно, нацелены на более активное использование данного инструмента, являются своего рода отражением развития судебной практики по указанному вопросу, реакцией законодателя на нужды экономического, в частности, предпринимательского оборота, что в конечном итоге позволит более эффективно управлять как кредиторской, так и дебиторской задолженностью.

1. Новоселова Л. А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2003. — 494 c.

  1. Почуйкин В. В. Ответственность цедента за недействительность переданного требования. С. 42.

3. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ// Информационное письмо Президиума ВАС № 120 от 30.10.2007 г. // Справочная правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

  1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2007 N 16209/06// Справочная правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
  2. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2005 г. N А58–2106/2005-Ф02–5517/5758/05-С2 // Справочная правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
  3. Постановление ФАС Уральского округа от 10 ноября 2004 г. № Ф09–3709/04-ГК// Справочная правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
  4. Крашенинников Е.А Основные вопросы уступки требования // Очерки по торговому праву: сб. науч. Тр./ под ред. Е. А. Крашенинникова. Ярославль, 1999. Вып. 6. С. 29.
  5. Култышев С. Б. Распоряжение требованиями посредством уступки: вопросы теории и практики / С. Б. Култышев. Владивосток. 2009. С. 123.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.
Читать еще:  База риски ифнс

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

Читать еще:  Минимизация рисков это

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Уступка права: как меняются нормы ГК о цессии и какие вопросы остались без ответов

Новеллы: как меняется регулирование цессии

Дополнение в ст. 386 ГК [вторая позиция в таблице – «Право.ru»] – почти революционное. Оно защитит нового кредитора от «сюрпризов», которые могут появиться спустя некоторое время. В то же время новелла заметно ограничит права должника, который обязан мгновенно сориентироваться, собрать документы и помнить о том, что право на возражение может в любой момент прекратиться.

Партнер АБ «Инфралекс» Артем Кукин

Согласно новой норме, сообщить о возражениях нужно «в разумный срок». Сколько он составляет – определит, как обычно, судебная практика. В качестве общего правила можно сказать – чем раньше, тем лучше, говорит Екатерина Баглаева из КА «Юков и партнеры».

Если должник – организация и в ней работают квалифицированные специалисты, им будет несложно оперативно представить возражения против требования кредитора, прогнозирует Кукин. Проблемы, по его мнению, могут возникнуть у граждан, главным образом – заемщиков по потребительским кредитам и микрозаймам. «Граждане, как правило, всячески избегают контактов с коллекторами, но это обернется теперь против них: коллекторы смогут говорить, что «уклонисты» потеряли право на возражения».

Новеллу не может одобрить Сергей Морозов из юркомпании «Хренов и партнеры». Ему непонятно, почему обязанность раскрывать риски, связанные с уступкой, возложили не на цедента, а на должника, который вообще не участвует в договоре цессии. К тому же должника обязали раскрывать возражения только новому кредитору, а не первоначальному. Почему они не равны в своих правах, задается вопросом Морозов. Когда начнет действовать норма, недобросовестные кредиторы смогут уступать права требования своему аффилированному лицу – это поможет им заранее узнать возможные возражения должника и ограничить его в новых возражениях, опасается Морозов.

Возможность ограничить ответственность цедента за недействительность требования [третья позиция в таблице – «Право.ru»] увеличит риски цессионария, поэтому ему надо пользоваться новой нормой с максимальной осторожностью, прокомментировала руководитель группы практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Юлия Романова.

Защита добросовестных лиц: вопросы без ответов

В договоре цессии можно предусмотреть запрет на уступку права. Но законодательство не обеспечивает исполнения этого условия. Должник вправе оспорить уступку лишь по неденежному обязательству, а цессионарий знает о договорном запрете (ч. 4 ст. 388 ГК), говорит Морозов. В остальных случаях, по словам юриста, должник может требовать лишь возмещения убытков, но получить их через суд довольно сложно.

Кредитор получает простор для злоупотребления правом: сначала он выторговывает для себя условия получше в обмен на запрет уступки, а затем может безболезненно нарушить это условие и уступить право требования.

Юрист юркомпании «Хренов и партнеры» Сергей Морозов

Впрочем, если цедент и цессионарий хотели причинить вред должнику, то уступку можно попробовать признать недействительной по признаку злоупотребления правом (ст. 10 и 168 ГК), напоминает Баглаева из «Юкова и партнеров».

Павел Меньшенин из КА «Делькредере» поднимает другую проблему: защищен ли добросовестный цессионарий от договора уступки, заключенного задним числом? По мнению адвоката, ответа не дает ни Гражданский кодекс, ни Постановление Пленума ВС № 54 от 21 декабря 2017 года. «Например, цедент уступил требование, передал подлинники документов, должник исполнил обязательство новому кредитору, – рассказывает Меньшенин. – Тут приходит третье лицо и говорит, что цедент уступил ему это требование раньше, хотя должник и цессионарий об этом не знали. Это третье лицо взыскивает неосновательное обогащение». П. 4 ст. 390 ГК о риске последствий такого исполнения Меньшенин считает недостаточно конкретной, а Пленум не разъясняет норму, а лишь ее цитирует.

Злоупотребления с договорами цессии

  • Чаще всего договоры цессии используются для вывода ценных активов, в том числе – в банкротстве. Например, их могут оплатить неликвидными векселями. Также накануне отзыва лицензии банк может уступить избранным кредиторам права требования к надежным заемщикам, которые «оплачивают» уступку деньгами, зависшими на счетах этого же банка, приводит пример Кукин.
  • Чтобы начать банкротить компанию максимально быстро, недобросовестные лица покупают права требования по кредитным договорам, делится Юлия Романова из Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP. Требования банков здесь не надо заранее «просуживать», объясняет она. Эффективных мер против такой тактики пока нет – остается доказывать факт злоупотребления правом в каждом конкретном деле, говорит Романова.
  • В банкротстве должник может выкупить часть требований через аффилированные фирмы и получить контроль над процедурой. Кроме того, цессия используется для обхода законодательного запрета включать в реестр кредиторов внутрикорпоративные требования. Например, компания получила от акционеров заем, а они уступили право третьим лицам «со стороны». Тут можно попытаться уйти от квалификации корпоративных отношений, ссылаясь на добросовестность цедента, делится Сергей Морозов из юркомпании «Хренов и Партнеры».
  • Бывает, что цессионарий практически ничего не заплатил цеденту, но уже получил право требования к должнику. По словам Михаила Гусева из АБ «Инфралекс», таким образом взаимосвязанные компании выводят активы. Но это может быть и просто недобросовестный цессионарий. Доказать безвозмездность цессии крайне сложно, говорит адвокат: если нет оплаты или условия об оплате, суды это еще не убедит (п. 3 Постановления Пленума ВС № 54). Как показывает практика, признать такие сделки недействительными возможно уже в банкротстве, утверждает Гусев, который приводит в пример постановления АС Московского округа № Ф05-12458/2016 от 11 апреля 2017 по делу № А40-99087/2015 и № Ф05-15689/2017 от 03 ноября 2017 по делу № А40-124117/2015.
  • С помощью уступки права требования физлицу можно искусственно изменить подведомственность и подсудность экономического спора. В суде общей юрисдикции может быть проще получить обеспечительные меры (например, наложить арест на имущество), ведь в арбитражных судах это скорее исключение, делится руководитель практики «ФБК Право» Александра Герасимова. Она призывает чаще использовать подход, который Президиум ВАС сформулировал еще в 2008 году: «Не допускается искусственное изменение подведомственности экономического спора» (Постановление от 09 сентября 2008 года № 6132/08).

Как обеспечить стабильность оборота прав требования и защитить всех его участников – обсудят на круглом столе Петербургского международного юридического форума «Уступка требования в судебной практике». Юрфорум пройдет с 15 по 19 мая 2018 года.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector