Выкуп права пользования

Энциклопедия решений. Выкуп арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон (ст. 624 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04).

Соответственно в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа — правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ)*(1).

В случае, если выкуп имущества предусматривается в договоре аренды недвижимости, важно согласовать в тексте этого договора условие о размере выкупной цены, поскольку судами такое условие признается существенным, его несогласование ведет к признанию договора незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 N Ф01-907/11, Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3).

Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Специальные требования к форме договора установлены применительно к договорам купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Помимо этого к договору продажи предприятия обязательно должны быть приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Эти требования необходимо учитывать при заключении договора аренды недвижимого имущества и предприятия, если такой договор предусматривает право арендатора на выкуп имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), поэтому стороны договора аренды вправе определить выкупную цену в любом размере, а также могут установить в договоре любой механизм оплаты выкупной цены. В частности, в договоре аренды может быть предусмотрено, что:

— вся сумма выкупной цены вносится в последний месяц пользования имуществом по договору аренды;

— выкупные платежи включаются в арендные, при этом устанавливается периодичность их уплаты.

В случае досрочного расторжения договора аренды часть внесенной выкупной цены является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату арендатору (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10).

После уплаты предусмотренной договором выкупной цены арендованное имущество переходит в собственность арендатора (ст. 624 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю (арендатору) с момента государственной регистрации перехода права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Однако если в аренду с правом выкупа передан земельный участок, и его арендодателем является публично-правовое образование, то у покупателя (арендатора) сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в Российской Федерации по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(1) Следует учитывать, что в силу специфики договора аренды с правом выкупа к нему применимы не все нормы о купле-продаже (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.

Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.

Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.

Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг группа Налоговые споры × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Юг Юг Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.

Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

цена (рыночная или нет?);
условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.

Читать еще: Несчастный случай по гражданско правовому договору

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

Для наймодателя:

Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;

Для нанимателя:

Возможность использовать помещение до его полной покупки;
Не привлекать кредитные средства;
Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

Для арендатора:

До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;

Для арендодателя:

Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

Арендное соглашение;
Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

Истечения периода действия договорных обязательств;
Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
Глобально ухудшает помещение;
Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Читать еще: Постановление правительства 992

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Порядок заключения договоров аренды с правом последующего выкупа

Соглашения об аренде имущества относятся к категории наиболее многочисленных. Сделки охотно заключают рядовые граждане, коммерсанты, крупные компании и государственные органы. Участников привлекает многообразие форм и диспозитивность регулирования. Так, стороны вправе включать в текст условие о выкупе.

Юридическая природа сделки

Возможность интеграции в арендный договор пункта о выкупе предусмотрена ст. 624 ГК РФ. Законодатель не запрещает сторонам дополнять классическую правовую конструкцию новыми элементами. Результатом становится двойственный характер соглашения. Отношения регулируются положениями глав 34 и 30 Кодекса.

Информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02 указал на избирательность применения норм о купле-продаже. Условие о выкупе не делает договор кредитным и не предполагает рассрочки. Арендные взносы не зачитываются в стоимость имущества. Они плата за его временное использование. Выкупную цену стороны устанавливают отдельно. Иные условия участники должны прямо оговорить в контракте.

Существенным условием признается не только предмет, но и цена (постановление Уральского окружного ФАС № Ф09-6216/10-С3). Стороны должны прописать стоимость объекта, а также согласовать порядок расчетов. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Контракт составляется в той форме, которая обязательна для покупки имущества. Например, аренда недвижимости с правом выкупа подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока. Если в пользование передается автомобиль или иное движимое имущество, достаточно простого письменного документа. Соглашения, касающиеся предприятий (в понимании ст. 132 ГК РФ), сопровождаются оформлением бухгалтерского баланса, заключением независимого аудитора, акта инвентаризации и списка кредиторов.

Предметом рассматриваемых сделок могут служить активы, свободно обращающиеся на рынке. Пункт о выкупе нельзя включать в договоры об аренде (ст. 27 ЗК РФ):

земель лесного фонда;
водных объектов;
территорий, подвергшихся заражению (химическому, радиоактивному, биогенному);
прочие ограниченные в обороте участки.

Выкуп арендованных сельскохозяйственных земель недоступен для иностранцев и зарубежных организаций (ст. 3 закона 101-ФЗ). Препятствием станут также обременения (арест, запрет на отчуждение). Если предмет соглашения находится в залоге, на заключение договора потребуется письменное разрешение кредитора.

Большое правовое значение имеет субъектный состав. Условие о выкупе может согласовать только полноправный собственник. Особое разрешение на заключение таких сделок требуется, например, доверительному управляющему. Специальная процедура предусмотрена для компаний. Так, собрание учредителей одобряет отчуждение имущества стоимостью в 25% всего капитала ООО (ст. 46 закона 14-ФЗ).

Многие столичные бизнесмены рассматривают аренду как этап приватизации муниципального или государственного имущества. Эту схему предлагают продавцы легкового и грузового автотранспорта. Применяется механизм и при приобретении дорогостоящего оборудования. Производители соглашаются на сделку с целью расширения сбыта.

Основные виды соглашений

Единой классификации нормативные акты не вводят. Арендные отношения настолько разнообразны, что выделить какой-либо критерий невозможно. В рамках настоящей публикации мы рассмотрим лишь наиболее распространенные формы.

Классическая аренда с выкупом

Условие о продаже имущества стороны включают непосредственно в договор или оформляют дополнительным соглашением. Право собственности переходит от одного участника к другому по окончании установленного срока. Арендная плата здесь четко отделена от выкупной стоимости. Взносы за пользование перечисляются по согласованному графику (ежеквартально, 1 раз в месяц, посуточно). Реализационная же цена вносится однократно с соответствующей формулировкой в платежном поручении. Отдельно, в данном случае, выставляют и счета-фактуры.

Продавец делает проводку по реализации основного средства. Если речь идет об амортизируемых активах, полученные суммы уменьшают на остаточную стоимость (ст. 268 и 271 НК РФ). Бухгалтерские проводки выглядят следующим образом:

· задолженность по оплате Дт76/Кт91;
· начисление НДС на сумму покупки Дт91/Кт68;
· поступление денег за основное средство Дт51/Кт76;
· выбытие имущества с баланса Дт01-2/Кт01-3;
· списание амортизации Дт02-1/Кт01-2;
· погашение остаточной стоимости актива Дт91/Кт01-2.

Счет-фактуру оформляют на всю сумму. Начислять НДС необходимо в момент перехода права собственности. Если речь идет о недвижимости, таковым признается день государственной регистрации (ст. 17 НК РФ). Арендатор отражает покупку Дт08/Кт60

Пункт о продаже является обязательным только для текущего собственника. Арендатор вправе отказаться от заключения сделки без негативных правовых последствий (решение АС Московской области по делу № А41-19783/09).

Финансовая аренда и выкуп по частям

Закон не ограничивает участников в выборе способа и периодичности расчетов. По согласованию сторон в состав регулярных платежей может входить часть выкупной стоимости. Самой проработанной формой является лизинг. Финансовой аренде посвящены статьи 665–670 ГК РФ, а также закон 164-ФЗ. Договор имеет ряд специфических черт:

Арендодатель приобретает имущество с целью передачи его в аренду.
Периодические взносы включают плату за пользование объектом, а также часть реализационной цены.
Арендатор вправе выбрать предмет сделки самостоятельно либо указать партнеру требуемые характеристики, марку, страну производителя.

В большинстве случаев период сотрудничества исчисляется годами. Бизнесмен получает возможность обзавестись дорогостоящим оборудованием, специализированным транспортом, прочими основными средствами. При этом финансовая стабильность компании не пострадает, оттока оборотного капитала не произойдет. В процессе использования активы амортизируются, что позволяет заключить договор продажи по остаточной стоимости.

Лизингодателю схема не менее выгодна. Инвестированные средства возвращаются в полном объеме. Доходом становится арендная плата. Проблема простоя имущества, а также текущего содержания полностью решена. Стороны распределяют обязанности по ремонту, устанавливают правила страхования и технического освидетельствования. Схема нашла применение не только в коммерческом, но и частном секторе. На рынке Москвы встречаются предложения об аренде авто с последующим выкупом. При этом отношения далеко не всегда регулируются законом 164-ФЗ.

Дискуссионным вопросом аренды с правом выкупа остается налогообложение. Плательщикам НДС необходимо устанавливать момент начисления. К вычету налог принимают при соблюдении следующих правил (ст. 171–172 НК РФ):

лизинговое имущество используется в деятельности, облагаемой ОСН;
актив фактически передан налогоплательщику;
расходы отражены в бухгалтерском учете;
счет-фактура оформлен надлежащим образом.

Налог на прибыль уменьшается лизингополучателем за счет арендных платежей. Если имущество стоит на балансе, обязательства перед бюджетом разрешается сокращать на амортизационные отчисления.

Плательщики УСН и ЕСХН принимают к учету расходы по договору в момент фактической оплаты. При этом выделять НДС не требуется.

Отдельного внимания заслуживает налогообложение выкупной стоимости в составе лизингового платежа. Длительное время контролирующая служба отказывалась возмещать НДС с этой части взноса. С изданием письма Минфина РФ № 03-04-15/131 вопрос был решен в пользу налогоплательщиков. Не нашли поддержки в судах и доводы инспекторов о необходимости обособления выкупной стоимости при расчете прибыли. Бизнесменам разрешили включать в калькуляцию лизинговые взносы в полном объеме (определение ВАС России № 12038/07).

Разграничивать реализационную стоимость и арендную плату в договоре все же необходимо. В случае одностороннего расторжения сделки либо уклонении арендодателя от продажи, сумму выкупных платежей можно вернуть. Суды признают их необоснованным обогащением (анализ постановления Поволжского окружного ФАС по делу № А49-2684/201 в обзоре ВАС РФ).

Приватизация

Договор аренды с условием выкупа входит в программы поддержки малого и среднего бизнеса. Юридической основой таких соглашений является ст. 3 закона 159-ФЗ. Норма признает за арендаторами преимущественное право на приобретение предмета сделки – государственного или муниципального имущества. Цена продажи определяется независимым оценщиком с учетом рыночных показателей. Торги не проводятся.

Не могут воспользоваться схемой приватизации:

добытчики либо переработчики полезных ископаемых, за исключением общераспространенных природных ресурсов,
страховые, кредитные, инвестиционные организации, ломбарды;
негосударственные пенсионные фонды;
профессиональные игроки рынка ценных бумаг;
представители игорного бизнеса;
стороны соглашений по разделу продукции;
нерезиденты России.

Взять в аренду с последующим выкупом предлагают преимущественно недвижимость (земли, здания, производственные комплексы). Машины или оборудование становятся предметом таких сделок значительно реже.

Читать еще: Как правильно назвать должность водителя

Условия заключения договора четко определены ст. 3 закона 159-ФЗ. Реализовать преимущественное право арендатор может, если:

имущество в день подачи заявки остается во временном пользовании (не менее 2 лет подряд);
отсутствует задолженность по договору, в том числе по штрафным санкциям;
предмет сделки не включен в реестры, предусмотренные ст. 18 закона 159-ФЗ;
информация о покупателе присутствует в перечне субъектов малого и среднего предпринимательства.

Преимущество утрачивается при расторжении арендного соглашения или отказе коммерсанта от покупки. Основанием также является уклонение от подписания договора без объяснения причин. На принятие решение о заключении сделки ст. 4 закона 159-ФЗ отводит 30 суток. Срок отсчитывают с момента вручения соглашения. Анализ практики по этому направлению опубликовал 3 ААС на официальном сайте в августе 2011 года.

Особенностью сделок является максимальная лояльность. Так, покупатель может получить рассрочку платежа на период от 5 лет (ст. 5 закона 159-ФЗ). При этом право собственности на объект перейдет к нему в момент заключения контракта. Платить арендные взносы больше не потребуется.

Составление бухгалтерских проверок регламентируется инструкциями Минфина РФ. Так, при переходе прав на производственный имущественный комплекс (предприятие) применению подлежит приказ № 117.

Минфин РФ неоднократно указывал на необходимость удержания НДС с операций. Освобождение от косвенного налога действует лишь при покупке активов госпредприятий (разъяснения № 03-07-11/65). Не применяется правило и при приватизации объектов по закону 159-ФЗ. Соответствующая позиция озвучена финансистами в письме № 03-07-14/17. Во всех случаях приобретение имущества является основанием уменьшения налога на прибыль. Организации принимают к учету затраты по сделке.

Таким образом, сдать имущество в аренду с последующим выкупом могут как частные лица, так и властные структуры. Законодатель не устанавливает жестких ограничений относительно предмета, порядка расчетов или сроков. Однако сторонам следует четко определять структуру платежей. Цена в такой сделке становится существенным условием, а потому пренебрегать детализацией рискованно.

Аренда с последующим выкупом

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

квартиры, дома и дачи;
земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
оборудование и технические средства;
авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
нет первоначального взноса;
есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

нет четкой юридической формы сделки;
имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2018 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

техническое описание объекта;
стоимость для перехода прав собственности;
срок договора;
условия аренды и оплаты;
ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.