Finkurier.ru

Журнал про Деньги
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа имущественных прав налогообложение

Покупка и продажа имущественных прав

Нередко компании приобретают имущественные права (участие в долевом строительстве, требования по договору займа и др.) с целью их дальнейшей перепродажи и получения прибыли. О том, как такие операции учитываются при применении упрощенной системы налогообложения, мы расскажем в этой статье.

Расходы на покупку имущественных прав

Закрытый перечень расходов на УСН, на которые разрешено уменьшать полученные доходы, приведен в ст. 346.16 НК РФ. В нем расходы на приобретение имущественных прав не названы. Поэтому такие затраты «упрощенцы» в расходах не учитывают. На это неоднократно указывал Минфин России (см., например, письма от 18.04.2018 № 03-11-06/2/25967, от 19.03.2018 № 03-11-11/16745, от 01.12.2015 № 03-11-11/70011).

С точкой зрения финансистов соглашался и ВАС РФ (определения от 27.01.2012 № ВАС-15173/11, от 08.12.2010 № ВАС-13295/10). А недавно ее поддержал Верховный суд РФ. В Определении от 09.04.2018 № 309-КГ17-23668 высшие арбитры рассмотрели следующую ситуацию.

Предприниматель на УСН занимался реализацией имущественных прав на квартиры в строящихся домах. Затраты на приобретение этих прав он учитывал в расходах. Обнаружив данный факт в ходе проверки, налоговики доначислили налог, а также начислили пени и штраф. Бизнесмен обратился в суд.

В суде предприниматель указал, что не оспаривает позицию об отсутствии в перечне расходов, установленных п. 1 ст. 346.16 НК РФ, затрат на приобретение имущественных прав. Однако в п. 2 ст. 346.17 НК РФ сказано, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав. Из этой нормы следует, что затраты, понесенные после оплаты имущественных прав, признаются расходами. Таким образом, между указанными нормами существует противоречие, которое должно толковаться в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Суды трех инстанций, а затем и Верховный суд, с такой трактовкой положений НК РФ не согласились. Арбитры указали, что в отличие от общей системы налогообложения, для налогоплательщиков, находящихся на УСН, предусмотрен исчерпывающий перечень расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход. Это обусловлено особенностями данного спецрежима, применение которого носит добровольный характер.

Суды отметили, что положения п. 1 ст. 346.16 НК РФ направлены на согласование интересов государства и налогоплательщиков, которые вправе самостоятельно осуществлять налоговое планирование, выбирая подходящий для этого налоговый режим с учетом особенностей осуществляемой ими деятельности. Пункт 2 ст. 346.17 НК РФ не расширяет перечень расходов, перечисленных в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Он лишь устанавливает критерии, которым должны соответствовать данные расходы для их учета при определении налоговой базы по УСН.

Таким образом, поскольку затраты на приобретение имущественных прав не названы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, предприниматель не вправе был учитывать их в составе расходов, уменьшающих полученные доходы.

Обратите внимание: в арбитражной практике есть решение, в котором суд признал правомерным учет затрат на приобретение имущественных прав в расходах на УСН. В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09 также была рассмотрена ситуация, связанная с уступкой права требования на строящуюся квартиру. Суд указал, что в п. 1 и 2 ст. 346.17 НК РФ имущественные права обозначены законодателем как в качестве объекта реализации, так и в качестве объекта приобретения и последующей продажи. В названных правовых нормах продекларирован принцип соотносимости расходов на приобретение имущественного права с доходом от его реализации. В связи с этим довод о том, что расходы на приобретение имущественного права не могут быть включены в состав расходов, противоречит приведенным выше нормам. По мнению суда, приобретенное имущественное право следует расценивать как товар, предназначенный для дальнейшей реализации. И в соответствии с правилами п. 2 ст. 346.17 НК РФ — учитывать в расходах по мере реализации.

На наш взгляд, такой подход противоречит как вышеуказанной позиции Верховного суда РФ, так и положениям Налогового кодекса. Дело в том, что в целях налогообложения товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). А под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом (п. 2 ст. 38 НК РФ).

Как видите, исходя из этих положений НК РФ имущественные права не относятся к товарам. Соответственно, затраты на их приобретение не могут быть отнесены к расходам по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, предусмотренным подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (письмо Минфина России от 24.08.2011 № 03-11-11/218).

Доходы от реализации имущественных прав

Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения «упрощенцы» учитывают доходы по правилам, установленным п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ. В подпункте 1 п. 1 ст. 248 НК РФ названы доходы от реализации имущественных прав. Поступления за реализованные имущественные права в денежной и натуральной форме представляют собой выручку (ст. 249 НК РФ).

В упрощенной системе доходы учитываются кассовым методом. Датой их получения считается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Следовательно, на момент поступления денег от покупателя за реализованные ему имущественные права всю их сумму нужно включить в состав доходов.

Несмотря на вышеуказанные положения Налогового кодекса, на практике между компаниями и налоговиками возникают споры о том, нужно ли учитывать в «упрощенных» доходах суммы, полученные от покупателей при передаче им имущественных прав. Рассмотрим две распространенные ситуации, связанные с продажей:

— права требования по договору долевого участия в строительстве;

— права требования по договору займа.

Продажа права требования по договору долевого строительства

Существует позиция, согласно которой договор уступки права требования на строящуюся квартиру носит инвестиционный характер. Она базируется на разъяснениях, данных ВАС РФ в определениях от 30.05.2008 № 3846/08, от 31.03.2008 № 3852/08. Суть позиции заключается в следующем.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями считаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, договор долевого участия в строительстве является инвестиционным.

Статьей 6 вышеуказанного закона инвесторы могут передать физическим и юридическим лицам по договору свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты. Следовательно, поскольку договор долевого участия в строительстве является инвестиционным, то отношения по передаче имущественного права по договору уступки также носят инвестиционный характер. Ведь при этом изменяется не характер первоначального обязательства, а только его стороны.

На основании этой позиции некоторые компании применяют к уступке прав по долевому строительству положения подп. 4 п. 2 ст. 39 НК РФ, согласно которым передача имущества, носящая инвестиционный характер, не является реализацией. И есть судебные решения, поддерживающие такой подход.

Так, в деле, рассмотренном в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2010 по делу № А32-48079/2009-19/863, арбитры пришли к выводу, что поскольку переуступка прав на квартиру носит инвестиционный характер, компания правомерно учитывала в доходах на УСН только разницу между выручкой от продажи прав и расходами на их приобретение.

Этот спор дошел до Президиума ВАС РФ (постановление от 15.02.2011 № 13295/10). И высшие арбитры не согласились с нижестоящими судами. Президиум ВАС РФ указал, что в подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ раскрыто содержание понятия передачи имущества, носящей инвестиционный характер. К таким операциям относится только внесение вклада в уставный капитал, вклада по договору простого товарищества и паевых взносов в паевые фонды кооперативов. Уступка требований к застройщикам по предоставлению квартир совершается не с целью передачи прав как инвестиций, а в рамках сделок по их продаже. Поэтому такая операция не может квалифицироваться как имеющая инвестиционный характер. И компания, находящаяся на УСН, должна учитывать в доходах всю выручку, полученную от реализации имущественного права требования по договору долевого участия на покупку квартиры.

Минфин России придерживается такого же мнения (письма от 30.10.2014 № 03-11-06/2/55025, от 02.06.2011 № 03-11-11/145).

Продажа права требования по договору займа

При применении УСН не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Среди таких доходов названы средства, полученные в счет погашения заимствований по договорам кредита или займа (подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Считая, что вырученные от уступки прав по договору займа суммы фактически представляют собой возвращенные заемные средства, некоторые компании не учитывают их в доходах при применении УСН.

Например, в деле, рассмотренном ФАС Центрального округа от 22.05.2014 № А48-3497/2013, предприниматель на УСН не включил в состав доходов средства, полученные от уступки права требования по договору займа. Налоговики доначислили ему налог, и суды трех инстанций их поддержали. Они исходили из того, что средства, полученные предпринимателем, представляют собой выручку от реализации имущественных прав, которая на основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ включается в состав доходов на УСН.

С таким подходом согласны и специалисты Минфина России (письмо от 25.01.2012 № 03-11-11/11).

Налог на прибыль: имущество и имущественные права

Безвозмездно полученные имущество и имущественные права в общем случае составляют внереализационные доходы налогоплательщика. При этом НК РФ предусматривает освобождение от налога, но это исключение относится только к отдельным доходам в виде имущества. Безвозмездно полученные имущественные права от налогообложения не освобождаются.

Имущество и имущественные права

НК РФ, ориентируясь на ГК РФ, определяет, что имущество – это объекты гражданских прав, которые ГК РФ признает имуществом, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ). Но ГК РФ рассматривает имущественные права как составную часть понятия вещь. Так, статья 128 ГК РФ к объектам гражданских прав, в частности, относит:

  • вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги;
  • иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права;
  • результаты работ и оказание услуг;
  • охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность).
Читать еще:  Отсутствие зарегистрированного права

Имущество по ГК РФ подразделяется на движимое и недвижимое. Согласно статье 130 ГК РФ, недвижимость – это недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи.

Различают два вида недвижимых вещей:

  • вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (в их числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения);
  • вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. К ним относятся подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (орбитальные станции, спутники и т. д.).

Что касается движимого имущества, то вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, имущественные права подразделяются:

  • на вещные права (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);
  • обязательственные права (право требование долга (дебиторская задолженность), права на возмещение ущерба, причиненного жизни или здоровью гражданина, вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица);
  • право авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные ими произведения и изобретения;
  • наследственные права.

Вещные права именуется так потому, что они непосредственно связаны с вещами. Собственник имущества обладает по отношению к имуществу вещными правами: права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Особенность обязательственных имущественных прав в том, что объектом права представляется чужое действие. К ним принадлежат все права, возникающие из договоров. Так, товар признается имуществом по ГК РФ и, соответственно, имуществом для целей НК РФ. Право требования долга (дебиторская задолженность) признается имущественным правом.

Следовательно, исходя из норм ГК РФ и статьи 38 НК РФ для целей налогообложения под имуществом следует понимать то, чем владеет налогоплательщик на праве собственности (праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления).

А имущественные права – это права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом (товарами, услугами, выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами и др.).

Доходы облагаемые…

По правилам налогового учета все доходы, которые не являются выручкой от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, считаются внереализационными доходами. Их открытый перечень есть в статье 250 НК РФ. Например, к внереализационным доходам относятся:

  • дивиденды;
  • проценты, полученные по договорам займа, кредита;
  • безвозмездно полученное имущество и имущественные права;
  • доходы прошлых лет, выявленные в текущем периоде;
  • суммы кредиторской задолженности, списанные в связи с истечением срока исковой давности;
  • стоимость излишков МПЗ и прочего имущества, выявленного в ходе инвентаризации и др.

Среди внереализационных доходов, облагаемых налогом на прибыль, значатся доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Ведь доход – это не только фактическое поступление денег. Доход (экономическая выгода) от безвозмездного пользования имуществом заключается в сбереженных деньгах, которые фирма заплатила бы, если бы пользовалась имуществом за плату.

При этом доходы должны быть оценены исходя из рыночных цен, но не ниже остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информацию о ценах налогоплательщик – получатель имущества (работ, услуг) должен подтвердить документально или путем проведения независимой оценки.

…и не облагаемые

Исключение при налогообложении безвозмездной передачи составляют случаи, указанные в статье 251 НК РФ. Это исключение обусловлено двумя особенностями. Первая – это характеристика передающей стороны.

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:

  • от компании-учредителя, если ее доля в уставном капитале превышает 50%;
  • от дочерней компании, если доля в ее уставном капитале превышает 50%;
  • от частного лица, если его доля в уставном капитале превышает 50%.

Причем это имущество нельзя передавать третьим лицам в течение одного года с момента его получения. В противном случае придется заплатить налог в общем порядке.

Вторая – это вид передаваемых ценностей. Минфин России акцентирует внимание на том, что исключение относится только к доходам в виде безвозмездно полученного имущества или, проще говоря, вещей. Статья 251 НК РФ не исключает из налогообложения доходы в виде безвозмездно полученных имущественных прав.

Ведь в налоговых целях, в отличие от норм гражданского законодательства, имущественные права к имуществу не относятся.

Напомним, что норма, исключающая для налогообложения имущественные права из состава имущества, была специально введена в часть первую НК РФ Федеральным законом от 09.07.1999 № 154-ФЗ.

Подведем итог. При безвозмездном получении имущества налог на прибыль не нужно платить при выполнении условий, установленных статьей 251 НК РФ. При безвозмездном получении имущественных прав освобождения от налогообложения НК РФ не предусматривает.

Эксперт “НА” В.Ю. Кирпичников

Имущественный вычет при продаже имущества и имущественных прав

В каких случаях предоставляется вычет

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет по облагаемым по ставке 13% доходам (кроме дивидендов), полученным в 2014 году от продажи:

— имущества, а также доли (долей) в нем;

— доли (ее части) в уставном капитале организации;

— при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Размер имущественного вычета при продаже объектов недвижимости

Вычет предоставляется при продаже следующих объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет:

— жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения или доли (долей) в них;

— дач, садовых домиков или доли (долей) в них;

— земельных участков или доли (долей) в них.

Вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Пример 1. Иванов (налоговый резидент РФ) в 2014 году продал дачу, которая находилась в его собственности менее 3 лет, за 500 000 руб. Имущественный вычет составит 500 000 рублей. Следовательно, Иванову не придется уплачивать за 2014 год налог с доходов от продажи дачи.

Пример 2. Петров (налоговый резидент РФ) продал в 2014 году дачу за 300 000 руб. и долю в квартире за 900 000 руб. Дача и квартира находились в его собственности менее 3 лет. Всего доход от продажи имущества составил 1 200 000 руб. (300 000 + 900 000). Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб. Соответственно, налоговая база – 200 000 руб. (1 200 000 – 1 000 000), сумма налога от продажи имущества – 26 000 руб. (200 000 х 13%).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример 3. Алексеев (налоговый резидент РФ) продал в 2014 году квартиру за 2 500 000 руб. Квартира находились в его собственности менее 3 лет. При этом у Алексеева имеются документы, подтверждающие, что он приобрел эту квартиру за 2 400 000 рублей. Соответственно, налоговая база по доходам от продажи квартиры составит 100 000 руб. (2 500 000 – 2 400 000), а сумма налога – 13 000 руб.(100 000 х 13%).

Вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Размер вычета при продаже иного имущества

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Пример 4. Сидоров (налоговый резидент РФ) продал в 2014 году за 550 000 руб. парковочное место под многоквартирным жилым домом, которое находилось в его собственности менее 3 лет. Сидоров вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 250 000 руб. Налоговая база по НДФЛ составит 300 000 руб. (550 000 – 250 000), а сумма налога – 39 000 руб.(300 000 х 13%).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример 5. Кузнецов (налоговый резидент РФ) продал в 2014 году за 450 000 руб. парковочное место под многоквартирным жилым домом, которое находилось в его собственности менее 3 лет. У Кузнецова имеются документы, подтверждающие его расходы по приобретению указанного парковочного места в размере 450 000 руб. Соответственно, Кузнецову не надо уплачивать налог от продажи парковочного места.

Вычеты не применяются в отношении доходов, полученных:

— от продажи транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

— от реализации ценных бумаг.

Особенности исчисления налоговой базы при реализации общего имущества

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества:

— пропорционально их доле (если имущество находится в общей долевой собственности);

— по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Пример 6. Супруги Павловы являются налоговыми резидентами РФ.

В 2014 году они продали квартиру, которая находилась у них в равнодолевой собственности менее трех лет, за 3 800 000 руб. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому из супругов.

Кроме этого, супруги продали в 2014 году гараж, находившийся у них в совместной собственности за 600 000 руб. По их соглашению вычет в размере 250 000 руб. был распределен в соотношении 80% и 20%: Павловым вычет был заявлен в размере 200 000 руб., а Павловой — в размере 50 000 руб.

Получение вычета от продажи имущества

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет по окончании календарного года, в котором им было продано имущество, при подаче декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства.

Для получения вычета по доходам за 2014 год налогоплательщик должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля 2015 года. С декларацией необходимо представить документы, подтверждающие понесенные расходы.

Читать еще:  Изменились правила выплаты отпускных

В каких случаях доходы от продажи имущества освобождаются от налогообложения

Не облагаются НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период (п. 17.1 ст. 217 НК РФ):

— от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более;

— от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Не освобождаются от налогообложения доходы от продажи:

— имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Вычет при продаже доли в уставном капитале

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;

Для получения вычета по доходам за 2014 год налогоплательщик должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля 2015 года. С декларацией необходимо представить документы, подтверждающие понесенные расходы.

Обратите внимание! По доходам от продажи доли в уставном капитале, полученным в 2014 году, имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. руб. не применяется.

В каких случаях доходы от продажи доли в уставном капитале освобождаются от налогообложения

Согласно п. 17.2 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые от реализации (погашения), непрерывно принадлежавших налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет :

1) долей участия в уставном капитале российских организаций;

2) акций, отвечающих одному из условий, установленных п. 2 ст. 284.2 НК РФ:

— если акции российских организаций относятся к ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, в течение всего срока владения налогоплательщиком такими акциями;

— (или) если акции российских организаций относятся к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, и в течение всего срока владения налогоплательщиком такими акциями являются акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики;

— (или) если акции российских организаций на дату их приобретения налогоплательщиком относятся к ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, и на дату их реализации указанным налогоплательщиком или иного выбытия (в том числе погашения) у указанного налогоплательщика относятся к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг и являющимся акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики;

— (или) если акции составляют уставный капитал российских организаций, не более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

Указанная норма применяется в отношении ценных бумаг (долей в уставном капитале), приобретенных налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 года.

Вычет при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Для получения вычета по доходам за 2014 год налогоплательщик должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля 2015 года. С декларацией необходимо представить документы, подтверждающие понесенные расходы.

Обратите внимание! По доходам от уступки права требования долга, полученным в 2014 году, имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. руб. не применяется.

Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете

Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

Коммунальные договоры не переоформлены

Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.

При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.

Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?

Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.

Читать еще:  Областной закон о правительстве свердловской области

Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.

Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.

Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.

Является ли сделка по продаже здания контролируемой

По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.

Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:

  • выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
  • сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.

Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.

Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.

Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.

Передача имущественных прав

Имущественным правом следует считать право, направленное на получение определенного блага, поддающегося денежной оценке.

Имущественные права являются одним из активов, которым налогоплательщик распоряжается по своему усмотрению (ст. ст. 128, 129 ГК РФ). В частности, его можно продать, передать кредитору в оплату долга, передать безвозмездно и т.д.

Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Однако не всякая передача имущественных прав облагается НДС. Налоговый кодекс РФ предусмотрел только несколько ситуаций, когда при передаче имущественных прав возникает обязанность исчислить и уплатить НДС в бюджет:

  • 1. уступка новым кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых подлежат налогообложению (п. 2 ст. 155 НК РФ);
  • 2. уступка новым кредитором денежного требования, приобретенного у третьего лица (п. 4 ст. 155 НК РФ);
  • 3. передача имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места (п. Зет. 155 НК РФ);
  • 4. передача прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Рассмотрим эти ситуации более подробно.

В данном параграфе первая и вторая ситуации для целей налогообложения рассматриваются вместе

Договор цессии

Уступка денежного требования называется цессией.

Первоначальный кредитор (цедент) передает другому лицу (цессионарию) право потребовать у своего должника денежные средства (или выполнить другие обязательства).

На практике договор цессии может быть заключен при возникновении дебиторской задолженности:

  • o в случае если договором купли-продажи предусмотрена предварительная оплата (полная или частичная) и после ее перечисления у покупателя (заказчика) возникает право требования поставки товара, выполнения работ, оказания услуг;
  • o в случае поставки товаров, оказания услуг, выполнения работ, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата после перехода права собственности к покупателю;
  • o и другие условия.

Лица, у которых возникает дебиторская задолженность, принято называть кредиторами.

В силу разных обстоятельств до момента погашения задолженности (исполнения обязательства) кредитор имеет право уступить право требования другому лицу. Такими обстоятельствами, например, могут быть:

  • o нужда в деньгах, а требовать возврата аванса нецелесообразно;
  • o предложение организации, скупающей долги и обязательства конкретной компании, от которого невозможно отказаться;
  • o предоплата заранее была произведена с целью дальнейшей ее уступки другому лицу.

Можно назвать еще достаточно много причин, по которым организация уступает свое право требования дебиторской задолженности.

Таким образом, к должнику с требованием выполнить условия заключенной им сделки — передать право собственности на товар или результат работы — может обратиться и не то лицо, с которым был заключен договор, а совсем другое. И если новый кредитор предъявляет должным образом оформленные документы, подтверждающие перевод на него права требования долга, то должник обязан выполнить условия сделки и погасить свою задолженность уже новому лицу. При этом согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ согласия должника, если это прямо не предусмотрено договором, не требуется.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования должна быть оформлена в той же форме, в какой был заключен и первоначальный договор (сделка).

ЗАО «Траст» оказала консультационные услуги ООО «Гарант» на сумму 200 000 руб. Не дожидаясь оплаты, ЗАО «Траст» уступает дебиторскую задолженность другой организации ЗАО «Фикс». В сложившейся ситуации ООО «Гарант» (должник) обязан погасить долг новому кредитору — ЗАО «Фикс».

Кредитор, который приобрел денежное требование в результате уступки, также вправе переуступить его другому лицу или предъявить его к оплате должнику.

Порядок уплаты НДС при уступке денежного требования не зависит от того, кто это требование передаст:

  • o первоначальный кредитор — поставщик товаров (работ, услуг) исчисляет НДС с суммы превышения полученного дохода над размером денежного требования;
  • o новый кредитор, получивший денежное требование от поставщика товаров (работ, услуг) обязан исчислить НДС, и налоговая база определяется как разница между полученным доходом и ценой приобретения требования;
  • o новый кредитор, который получил денежное требование от третьего лица, обязан исчислить НДС и налоговая база определяется как разница между полученным доходом и ценой приобретения требования.

Таким образом, платить НДС при уступке денежного требования должны все лица переуступающие и приобретающие требование в результате уступки.

С 1-го октября 2011 г. доход от переуступки прав требования по договорам, в основе которых лежат любые операции по реализации товаров (работ, услуг), не облагаемые НДС, подлежит налогообложению в соответствии с п. 2 ст. 155 НК РФ.

В случае переуступки денежного требования по цене, не превышающей цену его приобретения, налоговая база равна нулю. Поэтому налог в этом случае не уплачивается.

Уступка денежного требования новым кредитором облагается НДС по расчетной налоговой ставке 18/118.

Организация «Гарант» приобрела у ЗАО «Траст» жизненно необходимое медицинское оборудование на сумму 600,0 тыс. руб. НДС в договоре не предусмотрен, поскольку реализация данной медицинской техники не облагается налогом на основании пп. 1 п. 2 ст. 149 НК РФ. Договором предусмотрены штрафные платежи за несвоевременную оплату в сумме 50,0 тыс. руб.

Не дожидаясь оплаты or должника, организация «Траст» переуступила денежное требование организации «Фикс» за 610,0 тыс. руб., которая в свою очередь переуступила денежное требование ООО «Бакс» за 620,0 тыс. руб. Через 10 календарных дней, после наступления срока платежа, организация «Гарант» погасила свою задолженность, перечислив денежные средства в сумме 650,0 тыс. руб. ООО «Бакс».

ЗАО «Траст» при уступке денежного требования обязана исчислить НДС и заплатить в бюджет в сумме 1 525,43 руб. (10 000 х 18:118 · 1), так как сумма переуступки больше задолженности на 10, тыс. руб.

Организация «Фикс» при переуступке денежного требования исчисляет налог в сумме 1 758,12 руб. с разницы в 11525,43 руб. между приобретенным правом и реализуемым ((620000 — 608474,57) х 18: 118 · 1). НДС к уплате в бюджет составляет 232,69 руб.

ООО «Бакс» при погашении задолженности организации «Гарант» обязана исчислить налог на добавленную стоимость в сумме 4 844,46 руб. [(650000 — 618241,88) · 18:118 · 1]. НДС, подлежащий уплате в бюджет составит 3 086,34 руб.

Каждая организация обязана выписать счет-фактуру на сумму переуступаемой задолженности и НДС, с последующей регистрацией в книге продаж и книге покупок. Налоговый вычет по НДС применяется организациями в общеустановленном порядке.

В случае если при переуступке денежного требования разница между ценой переуступки и расходами по приобретению денежного требования равна нулю, то исчисленная сумма налога на добавленную стоимость, также равна нулю.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector