Finkurier.ru

Журнал про Деньги
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда это имущественное право

Относится ли аренда объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, земельного участка) к вещному праву?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Право аренды является обязательственным, а не вещным правом.

Перечень вещных прав приведен в п. 1 ст. 216 ГК РФ, согласно которому к вещным правам относятся:

— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);

— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);

— сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ);

— право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ)

— право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Как видим, в п. 1 ст. 216 ГК РФ право аренды не поименовано.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Учитывая, что право аренды возникает из договора, по смыслу ст. 216, 307, 308 ГК РФ право аренды не является вещным правом, оно имеет характер обязательственного правоотношения. Это подтверждается многочисленной судебной практикой (смотрите, например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11, постановления ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6, от 14.07.2008 N Ф09-4871/08-С3, ФАС Поволжского округа от 04.08.2008 N А55-18068/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2008 N Ф04-2058/2008(5323-А46-11).

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007 также отмечается, что арендатор не имеет вещного права на арендуемое имущество, перечень которого закреплен в ст. 216 ГК РФ; его титульное владение и пользование имуществом носят обязательственно-правовой характер.

В юридической литературе по вопросу о разграничении вещных и обязательственных прав сложилось единое мнение.

«Вещные правоотношения — правоотношения, фиксирующие статику имущественного положения субъектов. В них за управомоченным субъектом закрепляется возможность непосредственного воздействия на вещь и право отражения любых посягательств на нее со стороны третьих лиц. Вещные права носят абсолютный характер и являются юридическим основанием власти субъекта над вещью. К вещным правам наряду с правом собственности относятся право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и некоторые другие.

Обязательственные правоотношения — правоотношения, опосредующие динамику имущественных отношений. В них управомоченный субъект обладает лишь правом требовать от обязанного лица передачи имущества, выполнения работ, оказания услуг, создания и передачи продуктов интеллектуальной деятельности и т.п. В обязательственных отношениях имущество находится во власти должника, а не во власти управомоченного лица — кредитора (п. 4 параграфа 4 главы 5 раздела II Том. 1: Общая часть Гражданское право. В 4 т. (отв. ред. — Е.А. Суханов). — М.: «Волтерс Клувер», 2008.).

«В отличие от вещного права обязательственное право выражает не прямое отношение субъектов к вещам и возникающие на этой основе отношения (вещные отношения, вещные права и обязанности), а отношения между самими субъектами — отношения, которые концентрируются вокруг действий этих субъектов — кредиторов и должников» (раздел III Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). — 2-е изд., перераб. и доп. — М. «Проспект; Екатеринбург: Институт частного права», 2010., смотрите также Проблема деления прав на вещные и обязательственные (О.А. Хатунцев, «Законы России: опыт, анализ, практика», N 9, сентябрь 2008 г.).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Передача имущества или имущественных прав

По работе читаю письмо Минфина от 10 июля 2017 г. N 03-03-06/1/43596 и мучаюсь сомнениями в его правоте.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 10 июля 2017 г. N 03-03-06/1/43596 Об учете при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций доходов при получении в безвозмездное пользование имущества от учредителя организации

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу учета при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций доходов при получении в безвозмездное пользование имущества от учредителя организации и сообщает следующее.

На основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно, в частности, от физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) этого физического лица.

При этом полученное имущество не признается доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение одного года со дня его получения указанное имущество (за исключением денежных средств) не передается третьим лицам.

Однако статья 251 Кодекса не предусматривает исключения из налоговой базы доходов в виде стоимости безвозмездно полученных имущественных прав. Имущественные права, в соответствии с пунктом 2 статьи 38 Кодекса, к имуществу не относятся.

Таким образом, организация, получившая от своего единственного учредителя по договору безвозмездного пользования право пользования имуществом (т.е. имущественное право), учитывает в целях налогообложения прибыли организаций доход в виде безвозмездного права пользования данным имуществом, размер которого определяется исходя из рыночных цен с учетом положений пункта 8 статьи 250 Кодекса.

Заместитель директора Департамента А.А. Смирнов

По мнению Минфина, при передаче учредителем организации имущества в безвозмездное пользование, допустим офиса, принадлежащий лично учредителю, происходит передача не имущества, а имущественных прав!

С чего бы? Уже в самом письме содержится противоречие. В исходных (абз.1) речь идет о «получении в безвозмездное пользование имущества от учредителя организации». А в выводах (абз.6), неожиданно (для меня) говорится о получении имущественных прав!

В п.1 ст.689 ГК РФ, которая очевидно будет применена для оформления отношений, говорится о передаче именно вещи, а не прав. Как мне представляется, если учредитель предоставляет помещение организации, где является учредителем, то юридически речь идет о передаче именно имущества, а не имущественных прав.

Читать еще:  Постановление правительства 236

Я конечно не отрицаю, что в гражданском обороте возможна и передача имущественных прав. Например, гражданин (учредитель) имеет право на аренду чужого имущества или право безвозмездного пользования чужим имуществом. Он очевидно, при определенных условиях, может передать это право (имущественное право пользоваться чужой вещью) другому лицу, в том числе и обществу (ООО), в котором является учредителем.

Аренда это имущественное право

В соответствии с действующим гражданским законодательством, аренда представляет собой предоставление имущества за плату во временной владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ). В аренду могут быть переданы практически любые неупотребляемые вещи, в том числе земельные участки (статья 607 Гражданского кодекса РФ). Юридические тонкости отличия таких составляющих аренды как права пользования и права владения для целей налогообложения не имеют значения. Самое главное при определении порядка налогообложения операций, связанных с уступкой прав аренды, является то, что право аренды относится к имущественному праву.

В соответствии с определением современного экономического словаря имущественные права — юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями, правовая фиксация принадлежности имущественной ценности конкретному лицу. Проще говоря, имущественное право – это права лица по отношению к конкретной вещи.

Важно разделять две совершенно разные по природе правоотношений операции: субаренда и уступка права аренды. При аренде земельных участков такие различия определены в статье 22 Земельного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 5 данной статьи арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

А в пункте 6 той же указывается, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Разница же заключается в том, что в первом случае не требуется заключение нового договора аренды или субаренды, а ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Впрочем, все равно уступка права аренды происходит на основании отдельного договора об уступке либо иных соглашений, влекущих передачу данного имущественного права.

Во втором же случае арендатор остается стороной по договору аренды, имеет свои права и обязанности по нему, а также заключает новый договор с субарендатором, по которому у него тоже появляются права и обязанности.

Порядок учета для целей налогообложения операций по предоставлению земельного участка в субаренду ничем не отличается от операций по первичной аренде. А вот уступка права аренды учитывается совсем в ином порядке, так как это операция влечет, прежде всего, передачу имущественного права.

Для организаций, которые применяют общий режим налогообложения и признаются плательщиками налога на добавленную стоимость, передача имущественных прав является объектом налогообложения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. В статье 155 Налогового кодекса РФ выделены особенности определения налоговой базы про налогу на добавленную стоимость при передачи имущественных права. Однако данная статья рассматривает главным образом порядок налогообложения при уступке денежных требований. В части передачи арендных прав, пункт 5 данной статьи отсылает нас к статье 154 Налогового кодекса РФ, которая предусматривает общий порядок определения налоговой базы. Иными словами при уступке права аренды земельного участка все суммы, связанные с оплатой прав по такому договору включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

В части налога на прибыль, получение дохода от уступки права аренды земельного участка также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы. Объектом налогообложения для российских организаций является доходы, уменьшенные на величину расходов. К доходам при этом относятся наравне с как доходы от реализации товаров (работ, услуг) так и доходы от реализации имущественных прав (подпункт 1 пункта 1 статьи 248 Налогового кодекса РФ).

Отдельно следует остановиться на налогоплательщике, приобретающем права на аренду земельного участка. Конечно, у него в данной ситуации имеются все основания принять к вычету сумму налога на добавленную стоимость, предъявленную вместе с оплатой за передачу права на аренду, при условии, что сам земельный участок используется в облагаемой деятельности и все документы и счета-фактуры оформлены должным образом.

По налогу на прибыль данный налогоплательщик также может учесть данный расход в составе расходов, связанных с производством и реализацией (статья 253 Налогового кодекса РФ), при соблюдении двух главных требований признания расходов: их экономической оправданности и документального оформления (статьи 252 Налогового кодекса РФ).

Что касается организаций, передающих права на аренду земли и применяющих специальные налоговые режимы, то независимо от выбранного объекта налогообложения, организация при определении налоговой базы учитывает доходы, в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ. Данный пункт содержит ссылки на статью 249 и обязывает организации включать в налоговую базу, в том числе, выручку от реализации имущественные прав (пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ). Данный порядок налогообложения операций по передаче права на аренду земельного участка разъяснен в Письме УФНС РФ по г. Москве от 30.11.2009 N 20-14/2/125274@.

Передача имущества или имущественных прав

По работе читаю письмо Минфина от 10 июля 2017 г. N 03-03-06/1/43596 и мучаюсь сомнениями в его правоте.

Читать еще:  Как правильно сократить московская область

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 10 июля 2017 г. N 03-03-06/1/43596 Об учете при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций доходов при получении в безвозмездное пользование имущества от учредителя организации

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу учета при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций доходов при получении в безвозмездное пользование имущества от учредителя организации и сообщает следующее.

На основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно, в частности, от физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) этого физического лица.

При этом полученное имущество не признается доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение одного года со дня его получения указанное имущество (за исключением денежных средств) не передается третьим лицам.

Однако статья 251 Кодекса не предусматривает исключения из налоговой базы доходов в виде стоимости безвозмездно полученных имущественных прав. Имущественные права, в соответствии с пунктом 2 статьи 38 Кодекса, к имуществу не относятся.

Таким образом, организация, получившая от своего единственного учредителя по договору безвозмездного пользования право пользования имуществом (т.е. имущественное право), учитывает в целях налогообложения прибыли организаций доход в виде безвозмездного права пользования данным имуществом, размер которого определяется исходя из рыночных цен с учетом положений пункта 8 статьи 250 Кодекса.

Заместитель директора Департамента А.А. Смирнов

По мнению Минфина, при передаче учредителем организации имущества в безвозмездное пользование, допустим офиса, принадлежащий лично учредителю, происходит передача не имущества, а имущественных прав!

С чего бы? Уже в самом письме содержится противоречие. В исходных (абз.1) речь идет о «получении в безвозмездное пользование имущества от учредителя организации». А в выводах (абз.6), неожиданно (для меня) говорится о получении имущественных прав!

В п.1 ст.689 ГК РФ, которая очевидно будет применена для оформления отношений, говорится о передаче именно вещи, а не прав. Как мне представляется, если учредитель предоставляет помещение организации, где является учредителем, то юридически речь идет о передаче именно имущества, а не имущественных прав.

Я конечно не отрицаю, что в гражданском обороте возможна и передача имущественных прав. Например, гражданин (учредитель) имеет право на аренду чужого имущества или право безвозмездного пользования чужим имуществом. Он очевидно, при определенных условиях, может передать это право (имущественное право пользоваться чужой вещью) другому лицу, в том числе и обществу (ООО), в котором является учредителем.

Что дает право аренды земельного участка: определение сторон договора и их обязанностей

В нынешних условиях рынка аренда недвижимости выступает почти единственным методом получения его в пользование для многих граждан. Не исключение здесь и земельные участки, на которые часто оформляют аренду. Это относится не только к частной собственности, но и муниципальной и государственной. Разберемся подробнее с понятием права аренды земельного участка.

Является ли имущественным?

Имущественное право или право собственности — это совокупность правовых норм, которые закрепляют присвоение вещей конкретным лицам. Российское гражданское право традиционно считает субъективным правом собственности совокупность полномочий: распоряжения, пользования, владения (ст. 209 ГК РФ). Собственник имеет возможность передавать свои участки, в том числе и в аренду, другим лицам.

А статья 606 ГК РФ именует договор аренды договором имущественного найма. Таким образом, можно сделать вывод, что право найма выступает разновидностью имущественного права, точнее временного имущественного полномочия.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Стороны договора

Сторонами соглашения об аренде выступают:

  • Арендодатель (тот, кто сдает в аренду). Может быть юридическим или физическим лицом, представляющим надел арендатору за плату во временное владение и использование.
  • Арендатор (тот, кто берет в аренду). Им может выступать юридическое или физическое лицо, которое занялось заключением арендного договора на территории РФ и оплачивает пользование имуществом арендодателю.

О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут.

Кто может взять в наем ЗУ?

Арендатором может выступать любой гражданин РФ, а также иностранные граждане, лица без гражданства.

Кем является свободный арендатор?

Свободные арендаторы – это термин из римского права. В те времена ими были колоны. Они являлись мелкими фермерами, которые были свободными только формально (у них были полномочия на брак и имущество). Экономически они зависели от землевладельца из-за постоянных займов. Колоны получали имущественную зависимость, т.к. нанимали землю за:

  • долю урожая;
  • оплату за эту же землю;
  • обработку части участка владельца.

В колонов превращали должников, рабов с пекулием в виде земли, завоеванные народы. Бесправие колонов было выгодно всем, т.к. с их выплат шли налоги государству (как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков?).

К 4 столетию н.э. на государственном уровне колонам запретили покидать свои наделы, а землевладельцы не могли продавать участки без них. Таким образом, свободные арендаторы стали обычными крепостными крестьянами.

Кто может быть арендодателем?

Арендодателем ЗУ может быть собственник этого участка, если в аренду сдается участок из государственной собственности, то в роли арендодателя выступают уполномоченные государством органы власти.
Также арендодателем могут быть лица, которые уполномочены собственником на это право (ст. 608 ГК РФ) на основании нотариально оформленной доверенности.

Читать еще:  Как правильно выплачивать дивиденды учредителям

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Полномочия участников сделки

Владельца

Арендодатель имеет возможность требовать от нанимателя:

  • Использования земли по ее целевому назначению, в соответствии с условиями договора.
  • Соблюдения экологической безопасности, сохранения плодородия почвы, стандартов и норм пользования ЗУ.
  • Соблюдения правил использования прибрежных полос, водоохранных зон, санитарных, особо охраняемых земель.
  • Своевременной оплаты за пользование участком.
  • Требовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор использует землю без учета условий договора и целевого назначения надела.
  • Требовать от арендатора досрочной оплаты пользования наделом в установленный срок, если иное не предусмотрено в договоре, если арендатор сильно нарушил сроки внесения оплаты.

Пользователя

Арендатор имеет полное право:

  • Пользоваться землей с соблюдением условий арендного договора.
  • Самостоятельно определять направление своей деятельности, но с учетом условий договора и целевого назначения земли.
  • Полностью владеть посевами и насаждениями сельхозкультур, имеет право на произведенную продукцию на этом участке.
  • Пользоваться в установленном порядке для личных нужд полезными свойствами почвы.
  • Получить возмещение убытков в случаях, которые предусмотрены ГК и ЗК РФ.
  • При получении согласия арендодателя строить в установленном порядке жилье, производственные и другие здания, сажать многолетние растения.
  • Приступать к пользованию ЗУ только после госрегистрации арендного соглашения.

Законом определяются и другие особые полномочия нанимателя на земельный участок. Их рассмотрим подробнее.

Преимущества по найму ЗУ, что это такое?

Согласно общему правилу из ст. 621 ГК РФ, если иное не предусматривается законом или арендным договором, арендатор, который надлежащим образом выполнял все свои обязанности, по окончанию срока найма получает при других равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Эта же статья отмечает, что если арендодатель отказал в продлении срока аренды, но в течение года с этого дня отдал участок другому нанимателю, то наниматель может требовать через суд перевод прав по соглашению и возмещения убытков, или же только последнее.

Кроме того, если арендатор продолжает использовать землю после истечения срока договора, а у арендодателя при этом нет возражений, плата продолжает поступать, то договор считается автоматически продленным на тех же условиях на неопределенный срок (об этом свидетельствует ст. 610 ГК).

Статьей 22 ЗК РФ устанавливаются некоторые исключения из этого права. Например, преимущественное право найма ЗУ имеют собственники зданий, сооружений и строений, которые находятся на чужой земле (ст. 35 ЗК), а также на участке, который находится в собственности государства.

Переуступка

Арендатор земли может передать ее в субаренду в пределах действия соглашения об аренды земли без согласия собственника, если последний получил уведомление об этом. О составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь.

Но возможно это, только если в договоре аренды нет иных условий и ограничений. Например, может быть специальный пункт о запрете субаренды или установлении особых правил.

На субарендатора распространяются все полномочия нанимателя этого надела (ст. 615 ГК РФ).

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано тут, а топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка вы найдете здесь.

Преимущества для заключения договора о покупке земли

Преимущественное право на приобретение арендуемой земли из муниципальной или государственной собственности при ее продаже имеют, согласно закону №159-ФЗ от 22 июля 2008 года, субъекты малого и среднего бизнеса, если:

  1. Арендуемая земля на день подачи заявления находится непрерывно в течение 2-х и больше лет в их владении в соответствии с договором аренды.
  2. Нет задолженности по плате за найм надела, неустоек, штрафов на день заключения договора купли-продажи арендуемой земли.

Залог надела, переданного во временное владение

Ипотека являет собой залог недвижимости. Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года в ст. 62 говорит о возможности залога права аренды участка.

По договору об ипотеке заложены могут быть земли, если они не исключены или не ограничены в обороте. Если земля передана по арендному соглашению физическому или юридическому лицу, то арендатор может отдать свои права аренды в залог в пределах действия срока договора с согласия собственника ЗУ.

Обязанности, которые имеют стороны

Каждая сторона сделки, помимо полномочий, также имеет и обязанности, которые необходимо выполнять.

  • Передать в использование землю в том состоянии, которое соответствует арендному договору и пригодно для применения по целевому назначению.
  • При передаче земли в наем обеспечивать, в согласии с законом, реализацию прав третьих лиц касаемо арендованной земли.
  • Не производить действий, которые могут препятствовать пользованию арендованным ЗУ.
  • Возмещать арендатору капитальные расходы, которые связаны с улучшением состояния участка, если это проводилось в согласии с арендодателем.
  • Предупреждать арендатора об особых свойствах и минусах надела, что способны повлечь опасные последствия для экологии или стать причиной ухудшения самого объекта найма.

  • Обеспечить пользование ЗУ по его целевому назначению и за свой счет привести его в то состояние, которое было изначально, при незаконном изменении рельефа.
  • Соблюдать требования закона об охране окружающей среды, режим использования земли.
  • Вовремя оплачивать наем.
  • Не нарушать права владельцев смежных земель.
  • Сохранять полезные свойства земли.
  • Соблюдать земельные сервитуты, если они есть.
  • Соблюдать условия и обязанности, указанные в договоре аренды.

Право аренды регулируется многими законодательными актами, и разобраться сразу во всех не так уж и просто. Очень важно учитывать все нормативно-правовые акты, поскольку аренда земельного участка регулируется не только Земельным кодексом. Все важные моменты, касаемо арендных отношений, регулируются законодательно. Но любые другие нюансы можно дополнительно прописать в соглашении во избежание недоразумений.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector